【文章內(nèi)容簡介】 合 計(jì) 129035 （三）審批統(tǒng)計(jì)表分析 （以 2021年為基數(shù)） 泰和縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 審批統(tǒng)計(jì)表分析結(jié)論： 從審批建筑面積來看， 2021—2021年審批建筑面積分別為 、 、 、 、 ， 2021年稍有下降，降幅為 %， 2021—2021年審批建筑面積逐年增加。 2021年審批建筑面積下降的原因是因?yàn)?2021年是國家土地政策宏觀調(diào)控年，各級政府清理整頓土地市場。 （四） 土地供應(yīng)分析 泰和縣城經(jīng)營性土地實(shí)際供應(yīng)量： 2021年 、 2021年 、2021年 ， 2021年計(jì)劃供應(yīng) 260畝。 存量土地（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)）供應(yīng)量：澄江大道項(xiàng)目約 200畝、原文田開發(fā)區(qū)約 180畝、其它存量土地 200畝以內(nèi)。 泰和縣城人口眾多 ， 進(jìn)城人口每年約 —， 購房需求比較旺盛。近幾年泰和縣城土地供應(yīng)相對較少、基本處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)，泰和縣土地儲備中心并未儲備大量土地。因此今后三年內(nèi)泰和縣城經(jīng)營性土地過量供應(yīng)的可能性極?。恢灰唐贩渴蹆r不出現(xiàn)過快、異常上漲，即便再增加300—500畝土地供應(yīng)也完全可以消化。 二、 2021年 —2021年上半年泰和縣房地產(chǎn)市場分析 2021 年是泰和房地產(chǎn)市場的一個較快發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產(chǎn)價格都有較大提升； 2021 年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺對泰和房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒有從根本上改變開發(fā)商和消費(fèi)者對市場利好的心理預(yù)期；從市場成交情況來看，除少數(shù)投資購房者觀望心理有所加強(qiáng)外，消費(fèi)者總體購房熱情高漲，在個別樓盤上甚至形成搶購。從泰和縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計(jì)表的調(diào)查和了解情況來看： 住宅方面 — 存在著相當(dāng)數(shù)量的目標(biāo)客戶群和大量的潛在客戶群，主要為想換房和進(jìn)行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出務(wù)工人員回城購房者，還有少量投資型客戶。 商鋪方面 — 存在一定數(shù)量的目標(biāo)客戶群和相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個體工商戶和私營業(yè)主。 泰和縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 泰和縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 06 年 7 月 20 日 樓盤名稱 地 址 開工 時間 占地 規(guī)模 （畝） 總建 筑面積 (萬 m2) 總套數(shù) （套） 售價（元 /m2） 銷售 情況 （ %） 工程 進(jìn)度 （ %） 主要房型 付款方式 優(yōu)惠政策 物業(yè)管理 樓盤特點(diǎn)：立面風(fēng)格特點(diǎn)、房型特點(diǎn)、總平面特點(diǎn)、環(huán)境特點(diǎn)（有無水景） 住宅 店面 車庫 自管 聘請 品牌 泰和商貿(mào)城 工農(nóng)兵大道129— 2 號 45 8 1000（店鋪600，住宅400） 1100 4500 未定 店鋪 16住宅 95 現(xiàn)房 2/2/ 2/4 一次性 96折、按揭 98折 元 / m2 框架結(jié)構(gòu)、 大層高、有室外觀光自動扶梯、內(nèi)設(shè)購物步行街、全通透式無框玻璃門。 新財(cái)富 花園 工農(nóng)兵大道171 號 （商鋪、住宅 3） 276（商鋪4住宅234） 1458～1160 5000 1338 80 交房 2/2/復(fù)式 一次性 96折、分期 97折按揭 98折 元 / m2 一般 粵泰園 工農(nóng)兵大道 228 號 169（商鋪5住宅110） 1238～988 3000 95 現(xiàn)房 2/2/ 2/4 沒有優(yōu)惠 元 / m2 南門花苑 中山路南段友 誼花園南側(cè) 60 1398～1318 未定 50 30 1/2/ 2/3 一次性 98折 3 棟連排、立面一般 富瑞城市花園 2 期 澄江大道 68 640 1250 3000 1156 90 90 2/2/ 2/4 一次性 97折、按揭 99折 元 / m2 超大陽光陽臺、凸窗、落地窗、管道井設(shè)計(jì)管線不 外露、兩進(jìn)式雙衛(wèi)生間、綠地率 39%、小區(qū)配套設(shè)施好。 云天花園 解放路 1200 1200 50 80 2/2/2/復(fù)式 一次性 97折 元 / m2 泰和縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 12501230121012301240123012201210122012401260128011601180120012201240126012801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12單位: 元/ 平方米價格水平 2021年末泰和縣商品房銷售均價 1200元 /平方米，同比上漲 30%，從住宅銷售的走勢圖來看，本年受國家宏觀政策調(diào)整泰和縣住宅銷售情況波動不大，整體走勢平穩(wěn)。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場活躍銷量上升，春節(jié)期間到達(dá)高潮。 投資規(guī)模 2021年投資規(guī) 模 8558萬 元 ，增幅較 2021年雖然有所放緩，但投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持逐年上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 熱點(diǎn)戶型 通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和有關(guān)部門的調(diào)查了解，得出在泰和縣市場對兩房、三房的需求是最大的，兩房、三房的比例占到了總和的 75%，另外四房也占有一定的比例 8%，別墅及其它房型占 17%（見下表） 。目前市場上對小戶型的需求也較大，而且比例相對較高，兩房的需求比例占 28%。經(jīng)過調(diào)研與客戶深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前泰和市場對 80—130平方米的兩房、三房小面積戶型的需求很強(qiáng)烈，在價格穩(wěn)步 上升的情況下，實(shí)際的需求數(shù)量可能會更大，因?yàn)槭袌龅淖兓瘎恿渴欠浅４蟮摹? 泰和縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 28%47%8%17%2/22/32/4別墅及其它 消費(fèi)群體 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn) ，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性 不同 ，住房消費(fèi)已呈“ 金字塔 ” 式的梯級消費(fèi)結(jié)構(gòu)（見下圖）。 住房消費(fèi)群體 住房消費(fèi)市場 ① 富人、高收入者 ① 別墅、高檔公寓 ② 稍高收入者 ② 商品房 ③ 中、低收入者 ③ 經(jīng)濟(jì)適用房二手房 ④ 最低收入者 ④ 政府提供廉租房 （住房呈 “金字塔 ”消費(fèi)結(jié)構(gòu)示意圖） 分析結(jié)論 （ 1）整體市場處于較快增長過程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展勢頭。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口及外出勞務(wù)人員返城購房，是近三年購房的新增主力軍；近三年房價上漲較快，加上受舊城改造、開發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。 （ 2） 2021年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中，泰和縣并未受到 太大影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，在銷售方面達(dá)到了價穩(wěn)量升的雙贏局面，說明泰和縣房地產(chǎn)發(fā)展具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 （ 3）泰和縣房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。 泰和縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 （ 4）近幾年商品房價格有較大幅度的上漲，但明顯整體價格水平仍然處于相對低位，隨著整體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品房價格仍有較大的上漲空間。 （ 5）近三年市場需求基本平衡， 2021年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷。市場需求開始出現(xiàn)對樓盤規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢，部分開發(fā)商迅速致力進(jìn)行開發(fā)策略調(diào)整以提 高樓盤品質(zhì)滿足消費(fèi)者需求，使房產(chǎn)市場總體發(fā)展相對穩(wěn)健。 （ 6）近幾年土地供應(yīng)處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)，未來三年內(nèi)經(jīng)營性土地供應(yīng)過量的可能性極小，對房地產(chǎn)市場總體利好。 （ 7）目前泰和縣住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構(gòu)成威脅；未來經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴(yán)格限制；市場銷售情況對房地產(chǎn)市場趨好。 三、 市場需求 分析 建設(shè)小康 泰和，逐步使泰和縣城發(fā)展成為贛中南地區(qū)的副中心城市 ，是今后一段時間 該縣 經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。未來五年， 隨著縣城建成面積的擴(kuò) 展 ， 2021 年 初步形成 萬人口規(guī)模的 文明衛(wèi)生城鎮(zhèn) ，給 泰和縣 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。 居住現(xiàn)狀 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 泰和縣 城區(qū)現(xiàn)有人口 萬（含外來務(wù)工人口）， 總戶數(shù) 萬戶， 現(xiàn)有存量住房 萬 m2，人均居住面積 m 建筑面積約 m2，其中有近 萬戶購買了房改房（含集資房、安置房） 、有 2021 戶建有私房 。如果按人均建筑面積 25m2 的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積 萬 m2。 近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2021 年 至 2021 年， 泰和縣縣城 累計(jì)拆 遷房屋面積 萬 m2（ 2021年 萬 m2， 2021 年 萬 m2， 2021 年 萬 m2， 2021 年 萬 m2），泰和縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 累計(jì)完成拆遷住戶 2300 余戶。這些拆遷戶絕大多數(shù)是實(shí)行貨幣安置，即通過住房社會化市場自行解決拆遷后的居住問題。 2021 年 泰和縣 續(xù)建面積 萬 m2，新開工面積 萬 m2，拆遷面積 萬 m2，新增拆遷戶近千戶。 如果要安置 2021 年的拆遷戶，按戶均 70 m2 計(jì)算，需住房面積 7 萬 m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房面積 萬 m2。 城 區(qū) 新增人口住房需求 據(jù)初步分析， 泰和縣城區(qū) 5 年時間要達(dá)到 萬人口規(guī)模， 比 現(xiàn)有城區(qū) 人口要 增加 萬人 ，按小康居住水平 “ 戶均一套，人均一室，設(shè)施齊全，功能完善 ” 的標(biāo)準(zhǔn)，那么，新增人口按人均建筑面積 25 m2 計(jì)算，需增加住房面積約 萬 m2。 根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷 舊房的 需 求 ，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費(fèi)潛在市場。未來五年， 泰和縣城區(qū) 住房需求總量 約 萬 m2， 平均每年需求 41 萬 m2，全面啟動住房消費(fèi)，住宅建設(shè)即將進(jìn)入黃金期。 分析結(jié)論 從 上述分析看， 泰和縣規(guī)劃審批開工項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與每年平均需求 41萬 m2 供需缺口較大，住宅需大于供，房地產(chǎn)市場前景廣闊， 未來五年 泰和縣 城區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然處于活躍期，房地產(chǎn)開發(fā)的市場前景廣闊。 從長期角度看，泰和縣城區(qū)房價的上升將保持較長時期。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房價的上升是一種長期趨勢。 根據(jù)《泰和縣國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃執(zhí)行情況和“十一五”計(jì)劃（草案）》提出的城市化進(jìn)程加快的目標(biāo)，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，城區(qū)人口達(dá)到 萬人左右，到 2021 年城鎮(zhèn)化水平達(dá) 到 38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到 30m2 的目標(biāo)（小康標(biāo)準(zhǔn)），而目前城鎮(zhèn)人均居泰和縣友誼廣場 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 住面積不足 18m2，因此，將 導(dǎo)致需求強(qiáng)勁、持久 地 推動房價的總趨勢長期上漲。短期的起伏永遠(yuǎn)是存在的，但短期的起伏，不會改變 泰和縣城區(qū) 房價總趨勢的長期上升。 對于泰和縣城區(qū)房價上漲過快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進(jìn)行平抑，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。主要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造數(shù)量較多的低價位住房，落實(shí)中低收入消費(fèi)群體地需要。二是適度降低舊城改造和動拆遷的力度，減緩對于供應(yīng)的壓力。三是多角度實(shí)施對房價的調(diào)控， 比如土地供給數(shù)量、減少私房的建設(shè)和招標(biāo)底價的松緊、稅費(fèi)的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門檻的松緊等等。 從現(xiàn)在起到 2021 年的 四、 五年中， 泰和縣城區(qū) 商品房 屋 價格走勢可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價格可能會出現(xiàn)總體性的波動，但這種波動不會是大起大落，而只能是一種窄幅波動。 “ 十五 ” 期間， 泰和縣城區(qū) 商品房價格年漲幅在 10％ 左右 。到 “ 十一五 ” 期間末即 2021 年，可能會繼續(xù) 上漲 ，但仍在物價指數(shù)上漲幅度之上。期間的價格結(jié)構(gòu)會更趨合理，主要理由如下： 第一實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)， 泰和縣城區(qū) 人均住 房面