【文章內(nèi)容簡介】 派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。一、其他前期準備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當局的批準。業(yè)主全面進駐準備小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。（1）施工期人員安排及職責① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔任；組員4人，負責領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負責掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。工作進度根據(jù)小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15天后開展前期管理?！镄^(qū)（大廈）前期介入工作進度表月份5月底項目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放崗?fù)?、道閘與標識系統(tǒng)方案竣工驗收物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗及試運行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關(guān)系的建立 全面進駐并開始正式運行注：籌備期具體工作時間視施工進度調(diào)整第四篇：前期物業(yè)管理控制程序前期物業(yè)管理控制程序，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環(huán)境，滿足住戶的需要。本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。，掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況，組織物業(yè)管理機構(gòu)。 接管驗收 由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排，組織前期物業(yè)管理機構(gòu)、項目部和有關(guān)的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。 物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料，對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構(gòu)負責對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中進行記錄。 接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關(guān)文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：a)工程項目的整套技術(shù)資料；b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。 由物業(yè)管理機構(gòu)負責組織物業(yè)管理隊伍，制定有關(guān)的管理制度：、等級合理確定組織機構(gòu)和崗位設(shè)置，滿足前期物業(yè)管理的要求。、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓(xùn)。、崗位工作標準及其它的有關(guān)規(guī)章制度，并作好培訓(xùn)工作。、溝通社會有關(guān)部門，包括：街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門，建立代辦服務(wù)項目的管理網(wǎng)絡(luò)。，包括：“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費通知書”。：a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接收住戶的咨詢；b)住戶簽定“管理公約”；c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交；d)根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求，制訂“裝修管理規(guī)定”，做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作：，執(zhí)行Q/TZHWI038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》?！肚捌谖飿I(yè)安全管理辦法》?！豆こ藤|(zhì)量保修管理制度》?！肮芾砉s”規(guī)定的收費標準和方法，收繳物業(yè)管理費?！额櫩蜐M意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》，做好顧客意見投訴的處理工作。5．質(zhì)量記錄6支持性文件 Q/TZHWI037《前期物業(yè)安全管理辦法》。 Q/TZHWI038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》 Q/TZHWI029《工程質(zhì)量保修管理制度》 Q/TZHWI041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定監(jiān)視和測量裝置的控制 監(jiān)視和測量裝置的控制、工程施工建設(shè)，并對施工和監(jiān)理單位使用的監(jiān)視和測量裝置進行監(jiān)督檢查。工程部負責監(jiān)視和測量裝置的歸口管理工作，項目部負責監(jiān)督檢查供方的監(jiān)視和測量裝置的使用和維護管理工作。，各部門根據(jù)工作需求，提出配置申請，由工程部審查后，報經(jīng)公司經(jīng)營副總經(jīng)理批準，統(tǒng)一采購，根據(jù)采購合同和相應(yīng)產(chǎn)品標準進行驗收，對驗收合格的裝置，登記“監(jiān)視和測量裝置臺帳”，并建立相應(yīng)的裝置檔案，包括裝置的使用說明書、合格證等技術(shù)資料。，委托具備相應(yīng)檢定資格的單位進行檢定，索取保存檢定的有關(guān)資料。并根據(jù)裝置的檢定周期，及時進行監(jiān)視和測量裝置的周檢。經(jīng)檢定校準合格的監(jiān)視和測量裝置，由工程部進行檢定合格標識，一般采用檢定單位的標識方法。，未經(jīng)檢驗或超出有效期的不能使用，并確保在規(guī)定的操作環(huán)境和使用條件下使用，嚴格遵守使用操作規(guī)程。，要提供進場設(shè)備的明細及出廠合格證、前次周檢合格證，由項目部審核批準后方可進場使用。項目部質(zhì)量安全員要對供方現(xiàn)場的監(jiān)視和測量裝置進行抽查，登記“監(jiān)視和測量裝置抽查記錄”。主要內(nèi)容包括：a)裝置的校準資料，是否經(jīng)過檢定，并在有效期內(nèi)；b)選用的監(jiān)視和測量裝置的準確度和精確度是否滿足監(jiān)視和測量的要求。，不使用時應(yīng)貯存在適宜的條件下，以保持其準確度和適用性。，應(yīng)及時進行修理和檢定，并將修理情況在臺帳中進行備注。同時，工程部應(yīng)組織對以往的測量結(jié)果的有效性進行評價，并予以記錄。測量、分析和改進8測量、分析和改進公司為確保質(zhì)量管理體系的符合性和持續(xù)改進質(zhì)量管理體系的有效性，采用適當?shù)姆椒òńy(tǒng)計技術(shù)，實施以下方面的監(jiān)視、測量、分析和改進過程： a)證實產(chǎn)品的符合性；b)確保質(zhì)量管理體系的符合性c)持續(xù)改進質(zhì)量管理體系的有效性。顧客滿意是公司建立和實施質(zhì)量管理體系的目標。：a)有關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)的顧客反映；b)顧客需求的變化a)接收顧客的意見和投訴；b)定期對顧客和市場（針對潛在顧客）進行走訪，采取調(diào)查問卷、顧客意見調(diào)查表、召開座談會、實施維修維護時的意見反饋等方式，征求顧客意見； c)利用參展會或促銷會，聽取并記錄顧客對公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的意見；a)策劃營銷中心負責顧客信息的收集、匯總，組織有關(guān)部門進行處理，并根據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定，采取糾正和預(yù)防措施。具體要求執(zhí)行Q/TZHWI041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。策劃營銷中心每半年或根據(jù)實際情況，利用統(tǒng)計技術(shù)和其它計算方法，對顧客信息進行統(tǒng)計，統(tǒng)計出顧客滿意度和其它信息，從顧客的角度，評價公司質(zhì)量管理體系的業(yè)績以及存在的差距，并提交公司的管理評審會議，用以公司質(zhì)量管理體系的改進。產(chǎn)品的監(jiān)視和測