【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，尤其防止名為辦事、實(shí)為推銷(xiāo)的人員混入 XX。 （ 3）、對(duì)施工人員辦理出入證，出入證要貼上相片，并對(duì) XX 內(nèi)的施工人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。 清場(chǎng)管理： 根據(jù)小區(qū)情況，我公司可確定晚上某一些時(shí)間對(duì)裝修場(chǎng)地進(jìn)行清場(chǎng)，由保安員逐片地毯式的清場(chǎng)。 （ 1）、杜絕裝修人員在小區(qū)內(nèi)過(guò)夜。 （ 2）、檢查房間是否鎖好。 （ 3）、檢查房間是否鎖好。 （ 4）、清場(chǎng)后實(shí)施有無(wú)存放易燃易爆的物品。 （ 5）、清場(chǎng)后實(shí)施紅外線布控。 XX 外圍的管理 本 資料來(lái)自 外圍管理應(yīng)重點(diǎn)做好： （ 1）、防止盲流人員在小區(qū)周邊安營(yíng)扎寨。 （ 2）、防止有人從外圍進(jìn)入 XX 破壞（放置易然易爆品等）。 （ 3）、防止有人破壞小區(qū)周?chē)脑O(shè)施設(shè)備、裝飾品、綠化、廣告宣傳物等。 四、消防管理 我公司認(rèn)為，消防管理是各項(xiàng)管理中的重中之重。我公司對(duì) XX 的消 防工作重點(diǎn)放在消防預(yù)防上，通過(guò)多種舉措使 XX 不存在消防隱患。 建立落實(shí)兩個(gè)系統(tǒng)的消防層級(jí)責(zé)任制。 一是建立管理單位的消防責(zé)任制，從管理處經(jīng)理 — 部門(mén)負(fù)責(zé)人 — 員工，按職責(zé)范圍建立消防責(zé)任制， 使管理處每個(gè)員工對(duì)消防工作都有責(zé)任。 二是建立 XX 業(yè)戶內(nèi)部消防責(zé)任制，具體層級(jí)責(zé)任范圍接管后確定。 建立日常巡檢制度 每日保安員例巡 XX 的一個(gè)重要內(nèi)容是認(rèn)真查看 XX 內(nèi)有沒(méi)有火情隱患，消防設(shè)施是否完好。 裝修審批 XX 內(nèi)如有裝修工程，須經(jīng)管理處審批，以保證裝修符合消防規(guī)范要求，尤其是燒焊工程要嚴(yán)格控制，采取足夠消防措施才可進(jìn)行。 商場(chǎng)商鋪裝修裝飾審批 XX 裝修裝飾須報(bào)一份管理處，由管理處檢查是否有違規(guī)接線、裝飾材料是否符合安全要求等消防隱患。 消防警報(bào)監(jiān)視 本 資料來(lái)自 XX 監(jiān)控室 24 小時(shí)當(dāng)值，密切注意消防 警報(bào)；一旦發(fā)生消防報(bào)警，即刻趕往報(bào)警地點(diǎn)，即使是誤報(bào)，也要當(dāng)真。 消防檢查 管理處每月組織一次 XX 消防大檢查，檢查 XX 的消防設(shè)備設(shè)施是否完好。每半年組織一次用戶室內(nèi)消防安全檢查。長(zhǎng)假節(jié)日前（五一、國(guó)慶、春節(jié) |組織消防檢查。通過(guò)檢查，對(duì)可能構(gòu)成消防隱患的蛛絲馬跡的問(wèn)題予以清除。 消防演習(xí) 管理處擬在每年 11 月份（秋冬季節(jié)）組織 XX 的消防演習(xí)。其目的： （ 1）、檢閱管理處遇到火警時(shí)的應(yīng)變能力。 （ 2）、增強(qiáng) XX 每一個(gè)工作人員對(duì)火警的敏感性及指導(dǎo)如何逃生。 消防宣傳 管理處將在 XX 內(nèi)開(kāi)辟消防宣傳欄，組 織觀看消防宣傳的錄象帶，以及請(qǐng)消防局人員來(lái) XX 作消防教育報(bào)告，目的是強(qiáng)化 XX 每個(gè)人的消防意識(shí)。尤其在業(yè)主、用戶或商戶入住前，發(fā)消防宣傳冊(cè)，以強(qiáng)化業(yè)主的消防意識(shí)。 消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng) 消防設(shè)施的完好是 XX 消防安全的有力保障，尤其是 XX 消防自動(dòng)報(bào)警及消防自控系統(tǒng)要時(shí)刻保持在工作狀況。為保證這一系列的良好運(yùn)作，我公司建議：可將消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)由專業(yè)消防公司來(lái)承擔(dān)，特別是消防報(bào)警的干式系統(tǒng)，涉及到產(chǎn)品的密碼一般只能由廠家維保。 五、緊急事故的處理 本 資料來(lái)自 再完善的管理不排除出現(xiàn)突發(fā)的緊急事故。緊急事故一般有兩 種情況：一是人為造成的，二是自然造成的。 XX 內(nèi)可能出現(xiàn)的突發(fā)事件有： （ 1）、噴淋爆裂、泄水 （ 2）、電梯困人 （ 3）、煤氣泄漏 （ 4）、爆炸 （ 5）、水浸（暴雨排水不暢） （ 6）、不明物體（懷疑爆炸物） （ 7）、尋畔滋事等治安糾紛 等等。 對(duì) XX 內(nèi)可能出現(xiàn)的上述突發(fā)事件，我公司有整套處理辦法，并向所有員工進(jìn)行培訓(xùn)，防患于未然。 六、停車(chē)的管理 我公司將 XX 的管理列入保安工作，是因?yàn)椋? 停車(chē)影響到車(chē)流的暢通 停車(chē)影響到 XX 外觀形象 停車(chē)影響到車(chē)主的財(cái)產(chǎn)安全 因此，加強(qiáng)停車(chē)的管理，確保紅外線內(nèi)交通順暢是物業(yè)管 理的份內(nèi)之責(zé)。我公司會(huì)致力于： 所有居民和商戶的機(jī)動(dòng)車(chē)輛需要在指定停車(chē)場(chǎng)停放，以便提高車(chē)場(chǎng)的利用率。 到 XX 臨時(shí)送貨車(chē)輛應(yīng)在送貨后馬上離開(kāi)小區(qū)，以免影響車(chē)流暢通。 本 資料來(lái)自 做好車(chē)輛檢查登記工作。車(chē)輛進(jìn)入車(chē)場(chǎng)停泊，管理員在司機(jī)離開(kāi)前，須繞車(chē)輛仔細(xì)檢查一圈，檢查車(chē)燈、車(chē)輪、車(chē)身、車(chē)標(biāo)志是否完好。如有問(wèn)題，應(yīng)填寫(xiě)檢查表，叫司機(jī)簽名確認(rèn)：如司機(jī)不愿簽名，管理員應(yīng)通知主管到場(chǎng)見(jiàn)證，并做好詳細(xì)記錄，以便劃分車(chē)輛損壞賠償責(zé)任。 做好車(chē)輛的安全防范工作。 （ 1）、引導(dǎo)車(chē)輛泊位時(shí)，管理員應(yīng)站在車(chē)的左側(cè)或右側(cè)，不能站在 車(chē)的正面，以防倒車(chē)是被撞。 （ 2）、管理員指揮泊位時(shí)的手勢(shì)要讓司機(jī)能夠看到，一般要與反光鏡持平，不能過(guò)高或過(guò)低；泊放的位置應(yīng)在停車(chē)位正中，不可跨位停放，以免影響相鄰車(chē)輛的正常出入及造成車(chē)輛相互碰撞。 （ 3）、司機(jī)離開(kāi)時(shí)，管理員應(yīng)提醒其帶走貴重物品，關(guān)鎖好門(mén)窗，以防車(chē)輛及財(cái)務(wù)被盜。 （ 4）、司機(jī)離開(kāi)時(shí)，檢查車(chē)門(mén)窗是否關(guān)嚴(yán)。車(chē)內(nèi)有貴重物品時(shí)，管理員應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)前來(lái)處理，不得私自進(jìn)入車(chē)內(nèi)檢查或觸動(dòng)車(chē)內(nèi)物品。上級(jí)主管檢查后，能關(guān)鎖好門(mén)窗的，替其關(guān)鎖；關(guān)鎖不了的，定鏡監(jiān)控錄象。如發(fā)現(xiàn)有巨額現(xiàn)金的提包，管理員及上級(jí)主 管、車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員等一起清點(diǎn)，列出清單，在場(chǎng)人員簽名確認(rèn)后，由上級(jí)主管保存。車(chē)主簽領(lǐng)時(shí)，要認(rèn)真核對(duì)其駕駛證、行駛證、復(fù)印身份證，與車(chē)主簽名的領(lǐng)條一起存檔。 （ 5）、停車(chē)場(chǎng)內(nèi)應(yīng)配置足夠的滅火器材，以應(yīng)付初期火警。此外，車(chē)場(chǎng)內(nèi)應(yīng)配備一些裝有干沙的桶，用于處理漏油車(chē)輛；并在顯眼處掛放禁止吸煙的標(biāo)志牌，以防火災(zāi)事故發(fā)生。 （ 6）、負(fù)責(zé)車(chē)場(chǎng)的管理員定期進(jìn)行軍事化訓(xùn)練，對(duì)管理員的手勢(shì)、舉 本 資料來(lái)自 止統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并總結(jié)出一套行之有效、簡(jiǎn)單易懂的手勢(shì)，體現(xiàn)我管理員過(guò)硬的素質(zhì)及會(huì)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化的管理。 我公司對(duì)智能停車(chē)場(chǎng)的管理有一套制度，根據(jù) XX 的實(shí)際情況移植到XX 車(chē)場(chǎng)管理中。 七、保安工作標(biāo)準(zhǔn) 保證全天 24 小時(shí)監(jiān)控主要出入口、電梯、通道，確保治安安全。 當(dāng)車(chē)場(chǎng)出、入車(chē)道阻塞時(shí)， 3 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，采取措施，設(shè)法在 10 分鐘內(nèi)恢復(fù)正常通車(chē)。 車(chē)輛安全檢查時(shí)， 10 分鐘內(nèi)完成提醒客人鎖好門(mén)窗，帶走貴重物品及登記工作。 出現(xiàn)煙感警鈴報(bào)警的情況， 3 分鐘內(nèi)到達(dá)報(bào)警地點(diǎn)核實(shí)情況，迅速組織撲救和疏散人員（如屬火警）。 出現(xiàn)火警電話報(bào)警時(shí)， 3 分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)組織撲救和疏散。 出現(xiàn)用戶被搶或生命財(cái)產(chǎn)受到威脅時(shí)， 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。組織人員布控堵截，現(xiàn)場(chǎng)控制并調(diào)查處理嫌疑人等，協(xié)助用戶報(bào)案，協(xié)助用戶將傷員送到醫(yī)院搶救。 出現(xiàn)用戶報(bào)失竊的情況， 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織人員布控堵截，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查處理，協(xié)助用戶報(bào)警。 接到用戶求救援助的電話， 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理或協(xié)助用戶報(bào)警（視情而定）。 客戶有關(guān)于治安消防的問(wèn)題咨詢，當(dāng)面答復(fù)用戶的疑問(wèn)。 接報(bào)有可疑人員活動(dòng)， 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。 本 資料來(lái)自 第七章 工程管理 一、整體設(shè)想 工程管理是物業(yè)管理的重要組成部分，關(guān)系到 XX 的整體形象，對(duì) XX安全便利的居住和商務(wù)環(huán)境起著舉足輕重的作用，搞好工程管理是 XX 優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證。 設(shè)備管理對(duì) XX 的意義 （ 1）、良好的設(shè)備管理能夠延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價(jià)值。 （ 2）、良好的設(shè)備管理能夠保證設(shè)備的安全運(yùn)行，保證 XX 設(shè)備安全無(wú)事故。 （ 3）、良好的設(shè)備管理能夠給客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提高 XX 的社會(huì)形象。 工程管理的目標(biāo) 工程管理的目標(biāo)為：三個(gè)確保，五個(gè)完好，一個(gè)正常 三個(gè)確保：保證供電設(shè)備正常運(yùn)行，確保供電不中斷； 保證空調(diào)設(shè)備正常運(yùn)行，確?？照{(diào)正常供冷； 保證供水設(shè)備正 常運(yùn)行，確保供水正常供給； 五個(gè)完好：保證 XX 電梯設(shè)施完好； 保證 XX 消防設(shè)施完好； 保證 XX 監(jiān)控設(shè)施完好； 保證 XX 通訊設(shè)施完好； 本 資料來(lái)自 保證供水排污設(shè)施完好 一個(gè)正常：及時(shí)有效排除 XX 用戶的設(shè)備故障，保證各項(xiàng)設(shè)備正常。 設(shè)備管理的組織架構(gòu) 工程部的組織架構(gòu)根據(jù) XX 的性質(zhì)、特點(diǎn)來(lái)確定。既要保證設(shè)備的正常運(yùn)作，又要盡量節(jié)省人員，提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 （ 1）工程部的組織架夠： 工程 部 運(yùn)行技工 維修 技工 （ 2）、工程部技工任職資格。工程部負(fù)責(zé) XX 的工程管理： A、具有高中以上學(xué)歷； B、具有相關(guān)技術(shù)職稱的證件； C、有三年以上工程管理的工作經(jīng)驗(yàn)。 二、日常運(yùn)行管理 建立設(shè)備運(yùn)行管理制度 （ 1）、根據(jù) XX 的工作特點(diǎn)，制定各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行制度。 電 梯： 07： 00—— 22： 00；居住區(qū)一部電梯 24 小時(shí)運(yùn)行 公共照明： 07： 00—— 22： 30 22： 30—— 07： 00（只設(shè)事故照明） 空調(diào) /設(shè)備：根據(jù)需要確定 本 資料來(lái)自 供暖設(shè)備：根據(jù)需要確定 射 燈：根據(jù)需 要確定 風(fēng) 機(jī)：根據(jù)需要確定 生活水泵：自動(dòng)控制 污水處理設(shè)備：根據(jù)需要確定 （ 2）、設(shè)備的開(kāi)啟和關(guān)閉： 電 梯：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修 空 調(diào)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修 供暖系統(tǒng)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修 公共照明：保安部負(fù)責(zé)啟閉、負(fù)責(zé)檢查，維修班負(fù)責(zé)維修 射 燈：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修 風(fēng) 機(jī)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修 生活水泵：維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修 污水處理設(shè)備：維修班負(fù)責(zé)啟閉，負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修 供暖設(shè)備：運(yùn)行 班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修。 設(shè)備房的管理及巡檢 建立一系列設(shè)備房的管理制度，建立 XX 各項(xiàng)設(shè)備巡檢制度，確保 XX的設(shè)備運(yùn)行安全。 常用的制度：工程部機(jī)房管理規(guī)定； 工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定； 工程部交接班管理規(guī)定； 工程部機(jī)房防火規(guī)定； 本 資料來(lái)自 工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定； 工程部巡檢規(guī)定。 設(shè)備運(yùn)行人員的管理 根據(jù)政府部門(mén)的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。沒(méi)有上崗證的員工，不得進(jìn)行操作。 運(yùn)行工負(fù)責(zé)高、低壓設(shè)備的運(yùn)行；負(fù)責(zé)冷凍機(jī)組的運(yùn)行。 任職條件： A、具有電工證、高壓證、進(jìn)網(wǎng)證、電梯證、空調(diào)證； B、有一年以上運(yùn)行工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 三、維修與保養(yǎng)管理 維修人員的管理 根據(jù)政府部門(mén)的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。有上崗證的員工，不得進(jìn)行操作。 維修技工負(fù)責(zé)設(shè)備的維修。 任職條件： A、具有電工證、高壓證、電梯證、空調(diào)證； B、機(jī)管焊工具有焊工證； C、有一年以上維修工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 維修工作的范圍 公共區(qū)域： 電梯的維修 空氣處理機(jī)和風(fēng)機(jī)盤(pán)管的維修 本 資料來(lái)自 公共照明設(shè)施和電氣設(shè)施的維修 各種風(fēng)機(jī)的維修 各種水泵的維修 污水處理設(shè)備的維修 給排水設(shè)備的維修 監(jiān)控設(shè)備的維修 綜合布線設(shè)備 的維修 廣播系統(tǒng)的維修 電話總機(jī)的維修 消防設(shè)備的維修 其他設(shè)備的維修 室內(nèi)（有償）： 照明設(shè)施的維修 電氣及其他插座的維修 空調(diào)設(shè)備的維修 天花的維修 其他維修（例如桌子、門(mén)、鎖等的維修） 維修承諾 （ 1）、住戶報(bào)停電和漏水等緊急事件保證 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。 （ 2）、住戶一般維修在接到通知后 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，遇到特殊情況，不能及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，用電話通知用戶，另約上門(mén)維修時(shí)間。 （ 3）、沒(méi)有特殊情況，維修當(dāng)天內(nèi)完成。 本 資料來(lái)自 （ 4）、住戶區(qū)域影響 XX 形象的維修沒(méi)有特殊情況，當(dāng)天完成。 （ 5）、公共區(qū)域的 一般維修三天內(nèi)完成。 維修單處理程序 （ 1）、設(shè)立維修電話 維修電話日班設(shè)在工程部維修班，中、夜班及節(jié)假日設(shè)在