【正文】 牌優(yōu)勢(shì)，全新的服 本 資料來(lái)自 務(wù)理念，先進(jìn)成熟的管理方法和模式，訓(xùn)練有素，經(jīng)驗(yàn)豐富的管理專(zhuān)家對(duì)小區(qū)實(shí)施管理，在較短的時(shí)間內(nèi)將小區(qū)物業(yè)管理提升到一定水平。 四、管理目標(biāo) 總體目標(biāo) XX 正式接管起一年內(nèi)規(guī)范運(yùn)作；兩年達(dá)到市級(jí)示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； 三年內(nèi)達(dá)到省示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。總之，顧問(wèn)小組的目的是將我公司豐富的管理資源有針對(duì)性地輸入到小區(qū)的管理之中，體現(xiàn)我公司的整體管理優(yōu)勢(shì)。 （三）員工考核的分類(lèi) 員工考核常分為例行考核、晉級(jí)考核、轉(zhuǎn)正考核、培訓(xùn)考核等。經(jīng)不斷摸索和實(shí)踐，我司已形成了一整套已成 本 資料來(lái)自 型的軍事化管理制度，并可以移植到 XX 管理中去。 （ 3）、對(duì)施工人員辦理出入證，出入證要貼上相片，并對(duì) XX 內(nèi)的施工人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。 裝修審批 XX 內(nèi)如有裝修工程，須經(jīng)管理處審批，以保證裝修符合消防規(guī)范要求，尤其是燒焊工程要嚴(yán)格控制，采取足夠消防措施才可進(jìn)行。 XX 內(nèi)可能出現(xiàn)的突發(fā)事件有： （ 1）、噴淋爆裂、泄水 （ 2）、電梯困人 （ 3）、煤氣泄漏 （ 4）、爆炸 （ 5）、水浸（暴雨排水不暢） （ 6）、不明物體（懷疑爆炸物） （ 7）、尋畔滋事等治安糾紛 等等。車(chē)主簽領(lǐng)時(shí)，要認(rèn)真核對(duì)其駕駛證、行駛證、復(fù)印身份證，與車(chē)主簽名的領(lǐng)條一起存檔。 本 資料來(lái)自 第七章 工程管理 一、整體設(shè)想 工程管理是物業(yè)管理的重要組成部分，關(guān)系到 XX 的整體形象，對(duì) XX安全便利的居住和商務(wù)環(huán)境起著舉足輕重的作用，搞好工程管理是 XX 優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證。 任職條件： A、具有電工證、高壓證、進(jìn)網(wǎng)證、電梯證、空調(diào)證； B、有一年以上運(yùn)行工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 三、維修與保養(yǎng)管理 維修人員的管理 根據(jù)政府部門(mén)的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。 對(duì) XX 的伸縮逢、防水層每年進(jìn)行一次檢查。 （六）、功能房（如管理用房、設(shè)備房等） 地面打掃 每周一次 臺(tái)、椅抹塵 每周一次 地面機(jī)洗 每季一次 （七）、天臺(tái)、露臺(tái) 天臺(tái)、露臺(tái)打掃 每日一次 排水口清理 每日一次 女兒墻（內(nèi)側(cè)）抹凈 每周一次 地面沖洗 每月一次 本 資料來(lái)自 清潔標(biāo)準(zhǔn)：天臺(tái)、露臺(tái)無(wú)垃圾、無(wú)雜物、無(wú)青苔；排水口不堵 塞。 檢查 XX 范圍植物的擺設(shè)和造型，要求高低整齊，觀賞面正對(duì)客人視線(xiàn)。通過(guò)規(guī)范的管理不僅使員工具有良好的服務(wù)意識(shí)，更重要的是使員工具有扎實(shí)過(guò)硬的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程維修人員具備過(guò)硬的設(shè)備管理及維修技術(shù)，保安人員具備過(guò)硬的治安消防本領(lǐng)，財(cái)務(wù)人員具有豐富的財(cái)務(wù)管理知識(shí)等。 本 資料來(lái)自 我司可提供的有償服務(wù)包括： 24 小時(shí)停車(chē)服務(wù)； 工程維修服務(wù)； 電器維修服務(wù)； 家電購(gòu)置咨詢(xún)服務(wù)； 送餐服務(wù)； 日常用品送貨服務(wù)； 房間打掃服務(wù)； 鐘點(diǎn)工服務(wù)； 醫(yī)療預(yù)約服務(wù)； 干洗服務(wù)； 電話(huà)叫醒服務(wù)； 代辦“水、電、煤氣費(fèi)”銀行繳費(fèi)業(yè)務(wù)； 代訂機(jī)票、火車(chē)票； 代購(gòu)植物花卉； 酒店預(yù)約服務(wù)； 郵政代辦服務(wù)； 家居布局設(shè)計(jì)； 私家會(huì)所服務(wù)； 會(huì)所服務(wù)； 美容美發(fā)服務(wù)； 打字、復(fù)印、傳真、翻譯、代理商務(wù)名片印刷、文件裝訂等商務(wù)服務(wù)； 本 資料來(lái)自 鑰匙保管服務(wù)等等。 第十 二 章 管理制度與服務(wù)程序 我公司在長(zhǎng)期實(shí)踐中總結(jié)出一整套規(guī)范、系統(tǒng)的管理制度與服務(wù)程序， 本 資料來(lái)自 很多內(nèi)容深具獨(dú)創(chuàng)性和先進(jìn)性，對(duì)提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義。不斷提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率 ，從而使用戶(hù)享受方便快捷的服務(wù)。員工以發(fā)自?xún)?nèi)心的真誠(chéng)微笑為 XX 用戶(hù)提供熱情服務(wù)，做到文明禮貌，語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方等。 提倡生化物防治，人工防治，使用農(nóng)藥不傷害健康；試藥時(shí)，須在晴朗無(wú)風(fēng)天氣一次性完成；使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器噴灑，避免藥液擴(kuò)散． 室內(nèi)植物，視其生長(zhǎng)情況而更換，不同季節(jié)更換不同品種。 （二）、樓宇大堂 地面拖抹 每日二次 地面推塵 每日三次 地面拋光 每日一次 低位內(nèi)玻璃及墻身摸塵 每日一次 大堂服務(wù)臺(tái)椅抹凈 每日二次 大堂指示牌、宣傳架抹凈 每日一次 大堂垃圾桶、果皮箱清理及表面清潔 每日二次 外防盜門(mén)、把手抹塵、清潔 每日多次 低位（ 米以下）內(nèi)玻璃清潔 每周一次 門(mén)頭清潔 每周一次 1電器開(kāi)關(guān)、地腳線(xiàn)清潔 每周多次 1大堂裝飾物上保護(hù)油 每周一次 本 資料來(lái)自 清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)雜物、無(wú)積塵；蠟面均勻、光亮；墻身無(wú)塵漬、無(wú)手??；垃圾茼、果皮箱表面干凈、美觀。 日班當(dāng)維修人員接到維修要求后，馬上將信息輸入電腦，打印出維修單，維修人員持維修單，前往用戶(hù)室內(nèi)進(jìn)行維修；中、夜班及節(jié)假日采取先維修后補(bǔ)單的方法。 常用的制度：工程部機(jī)房管理規(guī)定； 工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定； 工程部交接班管理規(guī)定； 工程部機(jī)房防火規(guī)定； 本 資料來(lái)自 工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定； 工程部巡檢規(guī)定。 出現(xiàn)用戶(hù)報(bào)失竊的情況， 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織人員布控堵截，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查處理，協(xié)助用戶(hù)報(bào)警。 （ 4）、司機(jī)離開(kāi)時(shí)，檢查車(chē)門(mén)窗是否關(guān)嚴(yán)。 消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng) 消防設(shè)施的完好是 XX 消防安全的有力保障，尤其是 XX 消防自動(dòng)報(bào)警及消防自控系統(tǒng)要時(shí)刻保持在工作狀況。 建立落實(shí)兩個(gè)系統(tǒng)的消防層級(jí)責(zé)任制。 勞務(wù)人員的管理： XX 有可能因各種需要有一些社會(huì)勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、送餐 員、推銷(xiāo)員等進(jìn)入小區(qū)，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。我公司將選擇具有一定工作經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)的保安主管，負(fù)責(zé)對(duì)保安員的管理和培訓(xùn)。盡可能將考核標(biāo)準(zhǔn)量化，采取動(dòng)態(tài)考核方 式，建立更好的客觀標(biāo)準(zhǔn)，減少主觀印象，避免定性標(biāo)準(zhǔn)。 本 資料來(lái)自 綠化部（人）： 負(fù)責(zé)對(duì) XX 的園林景觀、室內(nèi)盆載進(jìn)行保養(yǎng)、剪修及維護(hù)管理。 （ 3）、運(yùn)用我們的資源庫(kù)（人才、理論、經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)關(guān)系）。 顧問(wèn)管理模式：由發(fā)展商自建管理公司，并全權(quán)負(fù)責(zé)管理工作。公司總經(jīng)理 經(jīng)常參加行業(yè)法規(guī)制度的 本 資料來(lái)自 建設(shè)，做為廣州物業(yè)管理協(xié)會(huì)的會(huì)員，參與廣州市內(nèi)優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)工作，并在行內(nèi)周刊上發(fā)表了多部文章，在業(yè)界內(nèi)享有很高的聲譽(yù)。 為配合 XX 領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念和硬件條件，我們堅(jiān)持“專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、 制度化、系統(tǒng)化”的管理方針，實(shí)行統(tǒng)一的科學(xué)管理，為業(yè)戶(hù)提供更優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)和管理，從而樹(shù)立良好的管理口碑。根據(jù)物業(yè)類(lèi)型和管理要求不同，設(shè)計(jì)安全管理的不同側(cè)重點(diǎn)，這是我司多年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也是我司對(duì)業(yè)主的承諾。 導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的管理模式，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)換來(lái)業(yè)主舒心。 可延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，使物業(yè)保值、升值。 建立了一整套管理程序和操作規(guī)程。我公司受聘擔(dān)任管理顧問(wèn)，提供一整套管理制度和服務(wù)程序，提出具體的管理方案和建議合作方負(fù)責(zé)人參考。 致力于服務(wù)的原則 我公司認(rèn)為，最能體現(xiàn)管理水平差異的是服務(wù)。 建議業(yè)主監(jiān)督機(jī)構(gòu) 我公司建議，業(yè)主委員會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主行使對(duì)管理處的監(jiān)督權(quán)， 定期與管理處一起召開(kāi)管理會(huì)議商討管理工作中存在的問(wèn)題及提出改進(jìn)要求。 增加考核工作的透明度。 二、軍事化的內(nèi)部管理 安全管理歷來(lái)是物業(yè)管理的重頭戲，也是業(yè)主和經(jīng)營(yíng)商家關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)的安全保衛(wèi)能力將直接影響到物業(yè)價(jià)值和管理公司品牌聲譽(yù)。因此，嚴(yán)格控制這類(lèi)勞務(wù)人員進(jìn)入 XX 是確保安全的重要內(nèi)容。 一是建立管理單位的消防責(zé)任制，從管理處經(jīng)理 — 部門(mén)負(fù)責(zé)人 — 員工，按職責(zé)范圍建立消防責(zé)任制， 使管理處每個(gè)員工對(duì)消防工作都有責(zé)任。為保證這一系列的良好運(yùn)作，我公司建議：可將消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)由專(zhuān)業(yè)消防公司來(lái)承擔(dān)，特別是消防報(bào)警的干式系統(tǒng)，涉及到產(chǎn)品的密碼一般只能由廠家維保。車(chē)內(nèi)有貴重物品時(shí)，管理員應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)前來(lái)處理，不得私自進(jìn)入車(chē)內(nèi)檢查或觸動(dòng)車(chē)內(nèi)物品。 接到用戶(hù)求救援助的電話(huà)， 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理或協(xié)助用戶(hù)報(bào)警（視情而定）。 設(shè)備運(yùn)行人員的管理 根據(jù)政府部門(mén)的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。 （ 3）、維修工作驗(yàn)收及統(tǒng)計(jì)規(guī)定 室內(nèi)維修部分由用戶(hù)驗(yàn)收。 （三）、走廊 地面拖抹 每日二次 指示牌抹凈 每日一次 內(nèi)玻璃抹塵、抹手印 每日一次 走廊內(nèi)門(mén) 、窗、把手清潔 每日一次 地腳線(xiàn)、門(mén)頭、窗臺(tái)清潔 每周一次 電器開(kāi)關(guān)、消防設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備表面摸塵 每周一次 天花、風(fēng)口、照明燈具摸塵清潔 每月一次 墻身吸塵、抹塵 每月一次 保潔 巡回多次 清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)污漬、無(wú)雜物；內(nèi)玻璃無(wú)塵漬、無(wú)手??；門(mén)、窗、把手等無(wú)污痕、無(wú)積塵；天花、風(fēng)口、燈具表面無(wú)積塵、無(wú)不潔懸掛物。要求更換及時(shí)；整潔鮮艷，葉面光潤(rùn)、觀賞面正對(duì)客人；無(wú)黃葉、無(wú)折斷、無(wú)雜物、無(wú)蟲(chóng)蛀、無(wú)塵、無(wú)枯枝敗葉；花盆面無(wú)污跡，地面無(wú)積水。 服務(wù)設(shè)備 —— 完好。 三、服務(wù)方式 針對(duì) XX 的特點(diǎn)，我公司將提供如下服務(wù)： （一）免費(fèi)服務(wù)。我公司欲將這套較規(guī)范的制度應(yīng)用與 XX 的工作中，使其在短期內(nèi)達(dá)到較高的管理水平。 （二）有償服務(wù) 有償服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)設(shè)的原因： 日常生活類(lèi)的優(yōu)先開(kāi)設(shè)； 消費(fèi)周期短的優(yōu)先開(kāi)設(shè)； 易損易耗的優(yōu)先開(kāi)設(shè)； 優(yōu)勢(shì)特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先開(kāi)設(shè)； 中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先開(kāi)設(shè)。 服務(wù)技能 —— 嫻熟。 監(jiān)督花農(nóng)進(jìn)行澆水、抹葉、除塵、修剪、清除雜物等日常性綠化養(yǎng)護(hù)的工作情況，并記錄于《綠化工作每日安排表》內(nèi)。 （五）停車(chē)場(chǎng) 地面打掃 每日二次 指示牌、標(biāo)志牌抹凈 每日一次 巡回保潔 每日多次 隔水溝、防盜門(mén)等清潔 每周一次 照明燈具、管道表面