【正文】 牌優(yōu)勢，全新的服 本 資料來自 務(wù)理念，先進成熟的管理方法和模式，訓(xùn)練有素，經(jīng)驗豐富的管理專家對小區(qū)實施管理，在較短的時間內(nèi)將小區(qū)物業(yè)管理提升到一定水平。 四、管理目標 總體目標 XX 正式接管起一年內(nèi)規(guī)范運作；兩年達到市級示范物業(yè)標準； 三年內(nèi)達到省示范物業(yè)標準?？傊檰栃〗M的目的是將我公司豐富的管理資源有針對性地輸入到小區(qū)的管理之中，體現(xiàn)我公司的整體管理優(yōu)勢。 （三）員工考核的分類 員工考核常分為例行考核、晉級考核、轉(zhuǎn)正考核、培訓(xùn)考核等。經(jīng)不斷摸索和實踐，我司已形成了一整套已成 本 資料來自 型的軍事化管理制度，并可以移植到 XX 管理中去。 （ 3）、對施工人員辦理出入證，出入證要貼上相片，并對 XX 內(nèi)的施工人員進行動態(tài)監(jiān)控。 裝修審批 XX 內(nèi)如有裝修工程，須經(jīng)管理處審批，以保證裝修符合消防規(guī)范要求，尤其是燒焊工程要嚴格控制，采取足夠消防措施才可進行。 XX 內(nèi)可能出現(xiàn)的突發(fā)事件有： （ 1）、噴淋爆裂、泄水 （ 2）、電梯困人 （ 3）、煤氣泄漏 （ 4）、爆炸 （ 5）、水浸（暴雨排水不暢） （ 6）、不明物體（懷疑爆炸物） （ 7）、尋畔滋事等治安糾紛 等等。車主簽領(lǐng)時，要認真核對其駕駛證、行駛證、復(fù)印身份證，與車主簽名的領(lǐng)條一起存檔。 本 資料來自 第七章 工程管理 一、整體設(shè)想 工程管理是物業(yè)管理的重要組成部分，關(guān)系到 XX 的整體形象，對 XX安全便利的居住和商務(wù)環(huán)境起著舉足輕重的作用，搞好工程管理是 XX 優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證。 任職條件： A、具有電工證、高壓證、進網(wǎng)證、電梯證、空調(diào)證； B、有一年以上運行工作的實踐經(jīng)驗 三、維修與保養(yǎng)管理 維修人員的管理 根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實行持證上崗。 對 XX 的伸縮逢、防水層每年進行一次檢查。 （六）、功能房（如管理用房、設(shè)備房等） 地面打掃 每周一次 臺、椅抹塵 每周一次 地面機洗 每季一次 （七）、天臺、露臺 天臺、露臺打掃 每日一次 排水口清理 每日一次 女兒墻（內(nèi)側(cè)）抹凈 每周一次 地面沖洗 每月一次 本 資料來自 清潔標準：天臺、露臺無垃圾、無雜物、無青苔；排水口不堵 塞。 檢查 XX 范圍植物的擺設(shè)和造型，要求高低整齊，觀賞面正對客人視線。通過規(guī)范的管理不僅使員工具有良好的服務(wù)意識，更重要的是使員工具有扎實過硬的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程維修人員具備過硬的設(shè)備管理及維修技術(shù)，保安人員具備過硬的治安消防本領(lǐng)，財務(wù)人員具有豐富的財務(wù)管理知識等。 本 資料來自 我司可提供的有償服務(wù)包括： 24 小時停車服務(wù)； 工程維修服務(wù)； 電器維修服務(wù)； 家電購置咨詢服務(wù)； 送餐服務(wù)； 日常用品送貨服務(wù)； 房間打掃服務(wù)； 鐘點工服務(wù)； 醫(yī)療預(yù)約服務(wù)； 干洗服務(wù)； 電話叫醒服務(wù)； 代辦“水、電、煤氣費”銀行繳費業(yè)務(wù)； 代訂機票、火車票； 代購植物花卉； 酒店預(yù)約服務(wù)； 郵政代辦服務(wù)； 家居布局設(shè)計； 私家會所服務(wù)； 會所服務(wù)； 美容美發(fā)服務(wù)； 打字、復(fù)印、傳真、翻譯、代理商務(wù)名片印刷、文件裝訂等商務(wù)服務(wù)； 本 資料來自 鑰匙保管服務(wù)等等。 第十 二 章 管理制度與服務(wù)程序 我公司在長期實踐中總結(jié)出一整套規(guī)范、系統(tǒng)的管理制度與服務(wù)程序， 本 資料來自 很多內(nèi)容深具獨創(chuàng)性和先進性，對提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量有較強的指導(dǎo)意義。不斷提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務(wù)效率 ，從而使用戶享受方便快捷的服務(wù)。員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠微笑為 XX 用戶提供熱情服務(wù)，做到文明禮貌，語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方等。 提倡生化物防治，人工防治，使用農(nóng)藥不傷害健康；試藥時，須在晴朗無風天氣一次性完成；使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，避免藥液擴散． 室內(nèi)植物，視其生長情況而更換，不同季節(jié)更換不同品種。 （二）、樓宇大堂 地面拖抹 每日二次 地面推塵 每日三次 地面拋光 每日一次 低位內(nèi)玻璃及墻身摸塵 每日一次 大堂服務(wù)臺椅抹凈 每日二次 大堂指示牌、宣傳架抹凈 每日一次 大堂垃圾桶、果皮箱清理及表面清潔 每日二次 外防盜門、把手抹塵、清潔 每日多次 低位（ 米以下）內(nèi)玻璃清潔 每周一次 門頭清潔 每周一次 1電器開關(guān)、地腳線清潔 每周多次 1大堂裝飾物上保護油 每周一次 本 資料來自 清潔標準：地面無雜物、無積塵；蠟面均勻、光亮；墻身無塵漬、無手?。焕?、果皮箱表面干凈、美觀。 日班當維修人員接到維修要求后，馬上將信息輸入電腦，打印出維修單，維修人員持維修單，前往用戶室內(nèi)進行維修；中、夜班及節(jié)假日采取先維修后補單的方法。 常用的制度：工程部機房管理規(guī)定； 工程部機房衛(wèi)生管理規(guī)定； 工程部交接班管理規(guī)定； 工程部機房防火規(guī)定； 本 資料來自 工程部機房衛(wèi)生管理規(guī)定； 工程部巡檢規(guī)定。 出現(xiàn)用戶報失竊的情況， 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，組織人員布控堵截，現(xiàn)場調(diào)查處理，協(xié)助用戶報警。 （ 4）、司機離開時，檢查車門窗是否關(guān)嚴。 消防設(shè)施的維護保養(yǎng) 消防設(shè)施的完好是 XX 消防安全的有力保障，尤其是 XX 消防自動報警及消防自控系統(tǒng)要時刻保持在工作狀況。 建立落實兩個系統(tǒng)的消防層級責任制。 勞務(wù)人員的管理： XX 有可能因各種需要有一些社會勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、送餐 員、推銷員等進入小區(qū)，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。我公司將選擇具有一定工作經(jīng)驗、責任心強的保安主管，負責對保安員的管理和培訓(xùn)。盡可能將考核標準量化，采取動態(tài)考核方 式，建立更好的客觀標準，減少主觀印象，避免定性標準。 本 資料來自 綠化部（人）： 負責對 XX 的園林景觀、室內(nèi)盆載進行保養(yǎng)、剪修及維護管理。 （ 3）、運用我們的資源庫（人才、理論、經(jīng)驗、社會關(guān)系）。 顧問管理模式：由發(fā)展商自建管理公司，并全權(quán)負責管理工作。公司總經(jīng)理 經(jīng)常參加行業(yè)法規(guī)制度的 本 資料來自 建設(shè)，做為廣州物業(yè)管理協(xié)會的會員，參與廣州市內(nèi)優(yōu)秀小區(qū)考評工作，并在行內(nèi)周刊上發(fā)表了多部文章，在業(yè)界內(nèi)享有很高的聲譽。 為配合 XX 領(lǐng)先的設(shè)計理念和硬件條件，我們堅持“專業(yè)化、規(guī)范化、 制度化、系統(tǒng)化”的管理方針，實行統(tǒng)一的科學管理，為業(yè)戶提供更優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)和管理，從而樹立良好的管理口碑。根據(jù)物業(yè)類型和管理要求不同，設(shè)計安全管理的不同側(cè)重點，這是我司多年來的經(jīng)驗總結(jié)，也是我司對業(yè)主的承諾。 導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的管理模式，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)換來業(yè)主舒心。 可延長物業(yè)使用壽命，使物業(yè)保值、升值。 建立了一整套管理程序和操作規(guī)程。我公司受聘擔任管理顧問，提供一整套管理制度和服務(wù)程序，提出具體的管理方案和建議合作方負責人參考。 致力于服務(wù)的原則 我公司認為，最能體現(xiàn)管理水平差異的是服務(wù)。 建議業(yè)主監(jiān)督機構(gòu) 我公司建議，業(yè)主委員會成立監(jiān)督機構(gòu)，代表業(yè)主行使對管理處的監(jiān)督權(quán)， 定期與管理處一起召開管理會議商討管理工作中存在的問題及提出改進要求。 增加考核工作的透明度。 二、軍事化的內(nèi)部管理 安全管理歷來是物業(yè)管理的重頭戲，也是業(yè)主和經(jīng)營商家關(guān)注的焦點問題，物業(yè)的安全保衛(wèi)能力將直接影響到物業(yè)價值和管理公司品牌聲譽。因此，嚴格控制這類勞務(wù)人員進入 XX 是確保安全的重要內(nèi)容。 一是建立管理單位的消防責任制，從管理處經(jīng)理 — 部門負責人 — 員工，按職責范圍建立消防責任制， 使管理處每個員工對消防工作都有責任。為保證這一系列的良好運作，我公司建議：可將消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)由專業(yè)消防公司來承擔，特別是消防報警的干式系統(tǒng)，涉及到產(chǎn)品的密碼一般只能由廠家維保。車內(nèi)有貴重物品時，管理員應(yīng)立即報告上級前來處理，不得私自進入車內(nèi)檢查或觸動車內(nèi)物品。 接到用戶求救援助的電話， 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理或協(xié)助用戶報警（視情而定）。 設(shè)備運行人員的管理 根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實行持證上崗。 （ 3）、維修工作驗收及統(tǒng)計規(guī)定 室內(nèi)維修部分由用戶驗收。 （三）、走廊 地面拖抹 每日二次 指示牌抹凈 每日一次 內(nèi)玻璃抹塵、抹手印 每日一次 走廊內(nèi)門 、窗、把手清潔 每日一次 地腳線、門頭、窗臺清潔 每周一次 電器開關(guān)、消防設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備表面摸塵 每周一次 天花、風口、照明燈具摸塵清潔 每月一次 墻身吸塵、抹塵 每月一次 保潔 巡回多次 清潔標準：地面無污漬、無雜物；內(nèi)玻璃無塵漬、無手印；門、窗、把手等無污痕、無積塵；天花、風口、燈具表面無積塵、無不潔懸掛物。要求更換及時；整潔鮮艷，葉面光潤、觀賞面正對客人；無黃葉、無折斷、無雜物、無蟲蛀、無塵、無枯枝敗葉；花盆面無污跡，地面無積水。 服務(wù)設(shè)備 —— 完好。 三、服務(wù)方式 針對 XX 的特點，我公司將提供如下服務(wù)： （一）免費服務(wù)。我公司欲將這套較規(guī)范的制度應(yīng)用與 XX 的工作中，使其在短期內(nèi)達到較高的管理水平。 （二）有償服務(wù) 有償服務(wù)項目開設(shè)的原因： 日常生活類的優(yōu)先開設(shè)； 消費周期短的優(yōu)先開設(shè)； 易損易耗的優(yōu)先開設(shè)； 優(yōu)勢特色項目優(yōu)先開設(shè)； 中介服務(wù)項目優(yōu)先開設(shè)。 服務(wù)技能 —— 嫻熟。 監(jiān)督花農(nóng)進行澆水、抹葉、除塵、修剪、清除雜物等日常性綠化養(yǎng)護的工作情況，并記錄于《綠化工作每日安排表》內(nèi)。 （五）停車場 地面打掃 每日二次 指示牌、標志牌抹凈 每日一次 巡回保潔 每日多次 隔水溝、防盜門等清潔 每周一次 照明燈具、管道表面