【正文】 。 （三）、走廊 地面拖抹 每日二次 指示牌抹凈 每日一次 內(nèi)玻璃抹塵、抹手印 每日一次 走廊內(nèi)門 、窗、把手清潔 每日一次 地腳線、門頭、窗臺(tái)清潔 每周一次 電器開關(guān)、消防設(shè)備、應(yīng)急設(shè)備表面摸塵 每周一次 天花、風(fēng)口、照明燈具摸塵清潔 每月一次 墻身吸塵、抹塵 每月一次 保潔 巡回多次 清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無污漬、無雜物；內(nèi)玻璃無塵漬、無手?。婚T、窗、把手等無污痕、無積塵；天花、風(fēng)口、燈具表面無積塵、無不潔懸掛物。為確保設(shè)備保養(yǎng)質(zhì)量達(dá)到規(guī)定要求，又能從成本費(fèi)用方面達(dá)到最優(yōu)的控制，最 大限度的減少業(yè)權(quán)單位費(fèi)用支出，我公司擬采取如下管理措施： 做好設(shè)備日常的維修養(yǎng)護(hù)工作，提高自我保養(yǎng)能力，盡量減少外判費(fèi)用發(fā)生。 （ 3）、維修工作驗(yàn)收及統(tǒng)計(jì)規(guī)定 室內(nèi)維修部分由用戶驗(yàn)收。 （ 2）、住戶一般維修在接到通知后 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理，遇到特殊情況，不能及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場，用電話通知用戶，另約上門維修時(shí)間。 設(shè)備運(yùn)行人員的管理 根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。 設(shè)備管理的組織架構(gòu) 工程部的組織架構(gòu)根據(jù) XX 的性質(zhì)、特點(diǎn)來確定。 接到用戶求救援助的電話， 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理或協(xié)助用戶報(bào)警（視情而定）。 七、保安工作標(biāo)準(zhǔn) 保證全天 24 小時(shí)監(jiān)控主要出入口、電梯、通道，確保治安安全。車內(nèi)有貴重物品時(shí)，管理員應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)前來處理，不得私自進(jìn)入車內(nèi)檢查或觸動(dòng)車內(nèi)物品。 本 資料來自 做好車輛檢查登記工作。為保證這一系列的良好運(yùn)作，我公司建議：可將消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)由專業(yè)消防公司來承擔(dān)，特別是消防報(bào)警的干式系統(tǒng)，涉及到產(chǎn)品的密碼一般只能由廠家維保。長假節(jié)日前（五一、國慶、春節(jié) |組織消防檢查。 一是建立管理單位的消防責(zé)任制，從管理處經(jīng)理 — 部門負(fù)責(zé)人 — 員工，按職責(zé)范圍建立消防責(zé)任制， 使管理處每個(gè)員工對(duì)消防工作都有責(zé)任。 （ 4）、清場后實(shí)施有無存放易燃易爆的物品。因此，嚴(yán)格控制這類勞務(wù)人員進(jìn)入 XX 是確保安全的重要內(nèi)容。 （ 2）、拳術(shù)訓(xùn)練：訓(xùn)練隊(duì)員的防衛(wèi)能力 主要內(nèi)容：武術(shù)基礎(chǔ)、擒敵拳、擒敵基本套路。 二、軍事化的內(nèi)部管理 安全管理歷來是物業(yè)管理的重頭戲，也是業(yè)主和經(jīng)營商家關(guān)注的焦點(diǎn)問題，物業(yè)的安全保衛(wèi)能力將直接影響到物業(yè)價(jià)值和管理公司品牌聲譽(yù)。 培訓(xùn)考核指對(duì)現(xiàn)職工進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)而進(jìn)行的考核，以檢驗(yàn)員工是否掌握培訓(xùn)要求。 增加考核工作的透明度。 （二）、提高員工考核的準(zhǔn)確性 要達(dá)到考核目的，提高考核準(zhǔn)確性，關(guān)鍵是要做好如下幾方面的工作： 制定切合實(shí)際的考核方案。 建議業(yè)主監(jiān)督機(jī)構(gòu) 我公司建議，業(yè)主委員會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主行使對(duì)管理處的監(jiān)督權(quán)， 定期與管理處一起召開管理會(huì)議商討管理工作中存在的問題及提出改進(jìn)要求。 （ 2）、思想進(jìn)步，作風(fēng)正派，敬業(yè)精神強(qiáng)。 致力于服務(wù)的原則 我公司認(rèn)為，最能體現(xiàn)管理水平差異的是服務(wù)。 我公司認(rèn)為， XX 做為天元區(qū)高級(jí)物業(yè)，如能參與管理，對(duì)擴(kuò)大品牌的知名度有深遠(yuǎn)影響。我公司受聘擔(dān)任管理顧問，提供一整套管理制度和服務(wù)程序，提出具體的管理方案和建議合作方負(fù)責(zé)人參考。 我司儲(chǔ)備了大量管理人才，可以做為項(xiàng)目管理的大本營。 建立了一整套管理程序和操作規(guī)程。 經(jīng)過多年的發(fā)展，我司已發(fā)展成為一家具有物業(yè)管理、酒店管理、物業(yè)管 理咨詢、房地產(chǎn)代理、清潔 綠化 保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程服務(wù)等多元化、專業(yè)化的服務(wù)公司。 可延長物業(yè)使用壽命，使物業(yè)保值、升值。 愉快的合作，貼心的管家。 導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)的管理模式，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)換來業(yè)主舒心。 本 資料來自 長城物業(yè)某豪華 住宅 小區(qū)物業(yè)管理 策劃 方案 本 資料來自 第一章 總體概述 第二章 管理優(yōu)勢 第三章 管理方式和管理目標(biāo) 第四章 管理架構(gòu) 第五章 管理人員培訓(xùn) 第六章 安全管理 第七章 工程管理 第八章 清潔管理 第九章 綠化管理 第十章 服務(wù)管理 第十一章 社區(qū)文化建設(shè) 第十二章 管理制度和服務(wù)程序 第一章 總體概述 本 資料來自 （ XX 小區(qū)的定位） 我司認(rèn)為， XX 豪華居住小區(qū)的經(jīng)典式物業(yè)管理唯有與 高品質(zhì)的物業(yè)管理相匹配，開發(fā)商與管理公司實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合才能更完美地發(fā)揮 XX 的優(yōu)勢。根據(jù)物業(yè)類型和管理要求不同，設(shè)計(jì)安全管理的不同側(cè)重點(diǎn)，這是我司多年來的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也是我司對(duì)業(yè)主的承諾。我司智能化電腦管理系統(tǒng)將使 XX 實(shí)現(xiàn)業(yè)戶管理、設(shè)備維修及管理處人事、財(cái)務(wù) 的統(tǒng)一電腦管理。 為配合 XX 領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念和硬件條件，我們堅(jiān)持“專業(yè)化、規(guī)范化、 制度化、系統(tǒng)化”的管理方針，實(shí)行統(tǒng)一的科學(xué)管理，為業(yè)戶提供更優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)和管理，從而樹立良好的管理口碑。 本 資料來自 綜合實(shí)力強(qiáng)，公司已實(shí)現(xiàn)多元化、集約化管理。公司總經(jīng)理 經(jīng)常參加行業(yè)法規(guī)制度的 本 資料來自 建設(shè)，做為廣州物業(yè)管理協(xié)會(huì)的會(huì)員，參與廣州市內(nèi)優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)工作，并在行內(nèi)周刊上發(fā)表了多部文章，在業(yè)界內(nèi)享有很高的聲譽(yù)。 有項(xiàng)目管理基地，能及時(shí)提供 XX 所需的援助。 顧問管理模式：由發(fā)展商自建管理公司，并全權(quán)負(fù)責(zé)管理工作。 二、管理期限 建議管理合同期為五年 三、管理原則 XX 物業(yè)管理有限公司如委托合作 XX，無論期限長短，無論管理中遇到什么困難，公司將會(huì)鍥而不舍地堅(jiān)持以下原則： 社會(huì)效益高于經(jīng)濟(jì)效益的原則。 （ 3）、運(yùn)用我們的資源庫（人才、理論、經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)關(guān)系）。 本 資料來自 XX 管理處 架構(gòu)及 人員配備 （ 28 人） 物 業(yè) 經(jīng)理 管理部 保安部 綜合部 清潔部 綠化部 管理處經(jīng)理 （人） 任職資格： （ 1）、具有大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，具有五年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。 本 資料來自 綠化部（人）： 負(fù)責(zé)對(duì) XX 的園林景觀、室內(nèi)盆載進(jìn)行保養(yǎng)、剪修及維護(hù)管理?？己藘?nèi)容主要 本 資料來自 包括德、勤、能、績四個(gè)方面。盡可能將考核標(biāo)準(zhǔn)量化，采取動(dòng)態(tài)考核方 式，建立更好的客觀標(biāo)準(zhǔn)，減少主觀印象，避免定性標(biāo)準(zhǔn)。 轉(zhuǎn)正考核一般是指新員工轉(zhuǎn)正時(shí)所進(jìn)行的考核，新員工工作一段時(shí)間后（一般為 3— 6 個(gè)月），要對(duì)其進(jìn)行全面考核，從而決定是否錄用。我公司將選擇具有一定工作經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)的保安主管，負(fù)責(zé)對(duì)保安員的管理和培訓(xùn)。 主要內(nèi)容：立正、稍息、跨立、停止間轉(zhuǎn)法、敬禮、步伐行進(jìn)與立定（三大步伐）、蹲下與起立、整齊報(bào)數(shù)。 勞務(wù)人員的管理： XX 有可能因各種需要有一些社會(huì)勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、送餐 員、推銷員等進(jìn)入小區(qū)，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。 （ 3）、檢查房間是否鎖好。 建立落實(shí)兩個(gè)系統(tǒng)的消防層級(jí)責(zé)任制。每半年組織一次用戶室內(nèi)消防安全檢查。 消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng) 消防設(shè)施的完好是 XX 消防安全的有力保障，尤其是 XX 消防自動(dòng)報(bào)警及消防自控系統(tǒng)要時(shí)刻保持在工作狀況。 到 XX 臨時(shí)送貨車輛應(yīng)在送貨后馬上離開小區(qū)，以免影響車流暢通。 （ 4）、司機(jī)離開時(shí)，檢查車門窗是否關(guān)嚴(yán)。 我公司對(duì)智能停車場的管理有一套制度，根據(jù) XX 的實(shí)際情況移植到XX 車場管理中。 出現(xiàn)用戶報(bào)失竊的情況， 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，組織人員布控堵截，現(xiàn)場調(diào)查處理，協(xié)助用戶報(bào)警。 工程管理的目標(biāo) 工程管理的目標(biāo)為：三個(gè)確保，五個(gè)完好，一個(gè)正常 三個(gè)確保：保證供電設(shè)備正常運(yùn)行，確保供電不中斷； 保證空調(diào)設(shè)備正常運(yùn)行，確保空調(diào)正常供冷； 保證供水設(shè)備正 常運(yùn)行，確保供水正常供給； 五個(gè)完好：保證 XX 電梯設(shè)施完好； 保證 XX 消防設(shè)施完好； 保證 XX 監(jiān)控設(shè)施完好； 保證 XX 通訊設(shè)施完好； 本 資料來自 保證供水排污設(shè)施完好 一個(gè)正常：及時(shí)有效排除 XX 用戶的設(shè)備故障，保證各項(xiàng)設(shè)備正常。 常用的制度：工程部機(jī)房管理規(guī)定； 工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定； 工程部交接班管理規(guī)定； 工程部機(jī)房防火規(guī)定； 本 資料來自 工程部機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定； 工程部巡檢規(guī)定。 維修工作的范圍 公共區(qū)域： 電梯的維修 空氣處理機(jī)和風(fēng)機(jī)盤管的維修 本 資料來自 公共照明設(shè)施和電氣設(shè)施的維修 各種風(fēng)機(jī)的維修 各種水泵的維修 污水處理設(shè)備的維修 給排水設(shè)備的維修 監(jiān)控設(shè)備的維修 綜合布線設(shè)備 的維修 廣播系統(tǒng)的維修 電話總機(jī)的維修 消防設(shè)備的維修 其他設(shè)備的維修 室內(nèi)（有償）： 照明設(shè)施的維修 電氣及其他插座的維修 空調(diào)設(shè)備的維修 天花的維修 其他維修（例如桌子、門、鎖等的維修） 維修承諾 （ 1）、住戶報(bào)停電和漏水等緊急事件保證 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。 日班當(dāng)維修人員接到維修要求后，馬上將信息輸入電腦，打印出維修單，維修人員持維修單，前往用戶室內(nèi)進(jìn)行維修；中、夜班及節(jié)假日采取先維修后補(bǔ)單的方法。 本 資料來自 五、 XX 主要設(shè)備外判保養(yǎng)管理 由于 XX 某些主要設(shè)備的維修保養(yǎng)技術(shù)要求難度較高，專業(yè)性較強(qiáng)，需要外判給設(shè)備特約維修保養(yǎng)服務(wù)商。 （二）、樓宇大堂 地面拖抹 每日二次 地面推塵 每日三次 地面拋光 每日一次 低位內(nèi)玻璃及墻身摸塵 每日一次 大堂服務(wù)臺(tái)椅抹凈 每日二次 大堂指示牌、宣傳架抹凈 每日一次 大堂垃圾桶、果皮箱清理及表面清潔 每日二次 外防盜門、把手抹塵、清潔 每日多次 低位（ 米以下）內(nèi)玻璃清潔 每周一次 門頭清潔 每周一次 1電器開關(guān)、地腳線清潔 每周多次 1大堂裝飾物上保護(hù)油 每周一次 本 資料來自 清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無雜物、無積塵；蠟面均勻、光亮；墻身無塵漬、無手??；垃圾茼、果皮箱表面干凈、美觀。 大堂盆栽植物 品種有：鐵樹、發(fā)財(cái)樹、輔以小盆栽綠蘿、臺(tái)黃、寧波玉、紫牡丹、芍藥；夏、秋季擺放雞冠花、鳳尾球、百日紅、變?nèi)~木、紫蘇。 提倡生化物防治，人工防治，使用農(nóng)藥不傷害健康；試藥時(shí)，須在晴朗無風(fēng)天氣一次性完成；使用小型噴霧