【正文】 小區(qū)文化活動需要一定的資金支持，資金來源一是由管理處每年從管理經(jīng)費中劃撥；二是等到用戶單位和個人贊助品； 三是由參加者繳納一定費用。 第十 一 章 社區(qū)文化建 設 我公司將通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動來加 強社區(qū)文化建設，主要活動的內(nèi)容有： 體育活動。建立并在實踐中完善一整套清晰有序，易于操作的服務制度，從而使管理服務工作由人治到法治，由自發(fā)的分散管理轉為自覺系統(tǒng)的綜合管理。除了確保 XX 設備運行正常這一基本任務外，還要為 XX 用戶提供各種優(yōu)質的服務，使他們享受到無微不至的關懷和熱情周到的服務。 高效 —— 精干的管理隊伍，簡明的工作程序，快捷的辦事效率。 檢查驗收盆栽植物，所有送至 XX 的盆栽植物必須整齊、鮮艷、無黃葉、無積塵、無蟲口，株型 健康，驗收結果記錄于《盆栽植物更換驗收記錄表》內(nèi)。 保持花木正常生長，水量、肥料施用適度，花色均一。 第 九 章 綠化管理 一、整體設想 XX 占地面積廣，綠化面積大，其主要綠化管 理可分兩部分，一是室外綠化，包括草坪、綠地的布置、養(yǎng)護，觀賞性植物的擺放和養(yǎng)護，閭里、花球造型和養(yǎng)護；另外，作為新建成的 XX，在主要區(qū)域適當?shù)牡胤綌[放一些綠色植物可對 XX 起到點綴美化的作用，尤其節(jié)日期間，在 XX 主要出入口或大堂擺放鮮花植物，能鮮明地烘托氣氛。因此，實行專業(yè)化的物業(yè)管理必須將 XX 的清潔保潔提升到較高的水平。 對 XX 的屋面的金屬樓梯、廣告支架、燈柱和霹雷網(wǎng)每年進行一次處銹和油漆翻新。 24 小時值班，隨時準備為用戶服務。 維修技工負責設備的維修。 電 梯： 07： 00—— 22： 00；居住區(qū)一部電梯 24 小時運行 公共照明： 07： 00—— 22： 30 22： 30—— 07： 00（只設事故照明） 空調 /設備：根據(jù)需要確定 本 資料來自 供暖設備：根據(jù)需要確定 射 燈：根據(jù)需 要確定 風 機：根據(jù)需要確定 生活水泵：自動控制 污水處理設備：根據(jù)需要確定 （ 2）、設備的開啟和關閉： 電 梯：運行班負責啟閉，維修班負責檢查，負責維修 空 調：運行班負責啟閉，檢查和維修 供暖系統(tǒng)：運行班負責啟閉，檢查和維修 公共照明：保安部負責啟閉、負責檢查，維修班負責維修 射 燈：運行班負責啟閉，維修班負責檢查，負責維修 風 機：運行班負責啟閉，維修班負責檢查，負責維修 生活水泵：維修班負責檢查，負責維修 污水處理設備：維修班負責啟閉，負責檢查，負責維修 供暖設備：運行 班負責啟閉，檢查和維修。 （ 2）、良好的設備管理能夠保證設備的安全運行，保證 XX 設備安全無事故。 出現(xiàn)用戶被搶或生命財產(chǎn)受到威脅時， 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。此外，車場內(nèi)應配備一些裝有干沙的桶，用于處理漏油車輛；并在顯眼處掛放禁止吸煙的標志牌，以防火災事故發(fā)生。 （ 2）、管理員指揮泊位時的手勢要讓司機能夠看到，一般要與反光鏡持平，不能過高或過低；泊放的位置應在停車位正中，不可跨位停放，以免影響相鄰車輛的正常出入及造成車輛相互碰撞。 六、停車的管理 我公司將 XX 的管理列入保安工作，是因為： 停車影響到車流的暢通 停車影響到 XX 外觀形象 停車影響到車主的財產(chǎn)安全 因此，加強停車的管理，確保紅外線內(nèi)交通順暢是物業(yè)管 理的份內(nèi)之責。 消防宣傳 管理處將在 XX 內(nèi)開辟消防宣傳欄，組 織觀看消防宣傳的錄象帶，以及請消防局人員來 XX 作消防教育報告，目的是強化 XX 每個人的消防意識。 消防警報監(jiān)視 本 資料來自 XX 監(jiān)控室 24 小時當值，密切注意消防 警報；一旦發(fā)生消防報警，即刻趕往報警地點，即使是誤報，也要當真。 四、消防管理 我公司認為，消防管理是各項管理中的重中之重。 （ 1）、杜絕裝修人員在小區(qū)內(nèi)過夜。 （ 3）、對大件物品或貨物搬入要做登記并進行安全檢查。 行為規(guī)范：做到舉止文明、精神振奮、用語規(guī)范，固定崗保安員跨力值勤，敬禮姿勢標準，巡邏崗保安員反應靈敏、業(yè)務嫻熟。 因此，我公司如接管 XX 一定高度重視 XX 的安全管理，把安全工作提升到管理工作的重點地位來對待。考核時間太長，不利于公司領導對員工表現(xiàn)的全面了解，而考核時間間隔太短，則既浪費時間，也容易成為走過場式的例行公事。員工若對本部門的考核工作不滿意，可向公司領導小組反映，亦可向管理處領導反映。培訓內(nèi)容員 工實際和接管時間有針對性確定，主要包括服務知識、工程管理知識、物業(yè)管理知識、法律法規(guī)知識、房地產(chǎn)知識等等。 保安部（人） ：負責做好“防火、防盜、防破壞、防爆”的四防工作，維護小區(qū)的治安消防安全。 第四 章 管理架構 設立 XX 管理處，實行經(jīng)理負責制 由我公司設 XX 管理處，并派出的員工任管理處主任，代表我公司實施具體的日常管理與服務。我們已在市內(nèi)物業(yè)界有很好的 口碑和一定的影響力，推行品牌質量的原則，意味著 XX 的管理至少： （ 1）、推行我們的服務方針。 XX 對管理處的工作質量進行監(jiān)督。采用這種合作方式時，雙方都承擔管理職責。 我司是全國最早期走向市場的現(xiàn)代化專業(yè)物業(yè)管理公司之一，通過借鑒境外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，結合中國國情的實際情況，建立起我們的模式，形成一套行之有效的規(guī)范化、科學化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理規(guī)章制度和操作程序。 管理人才素質高、人才充裕。 管理項目多，具有各類物業(yè)的管理經(jīng)驗。 我們對高尚社區(qū)有著豐富的經(jīng)驗，有一大批經(jīng)驗豐富 的專業(yè)技術人才，現(xiàn)代化的物業(yè)管理以先進的管理手段，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的物業(yè)環(huán)境，在消費者心中樹立起可信、可靠的物業(yè)形象有利于提升物業(yè)的品牌價值，吸引更多客戶。 現(xiàn)代化物業(yè)追求規(guī)范化、智能化的管理，只有充分運用樓宇智能化的系統(tǒng)，實現(xiàn)管理上的數(shù)據(jù)化、無紙化，才能從速度上、費用上真正提供現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務。 我司將把安全管 理將作為物業(yè)管理的重中之重來抓。 對 XX 小區(qū)的管理，我司有以下設想： 樹立信心保證。但隨著業(yè)主對服務質量要求的提高，物業(yè)管理的真正內(nèi)涵不斷擴展，從原來對“物”的機械管理提升到對“人”的服務，對業(yè)主的服務放在第一位，讓業(yè)主感到投資的真情回報。這也是我司致力于打造精品管理品牌的理念基礎。 可培訓處一支高水平的物業(yè)管理隊伍。 公司通過對旗下各版塊企業(yè)的集約化管理，達到了系統(tǒng)整合公司資源的目 的，從而能夠在經(jīng)濟性、規(guī)范化的前提下實現(xiàn)對客戶的全方位立體服務。 兼具酒店管理和物業(yè)管理雙重優(yōu)勢。 第三章 管理方式和管理目標 本 資料來自 一、管理方式 通常情況下，我公司與客戶主要有如下三種合作模式： 委托管理模式：業(yè)主委員會將物業(yè)全權委托給我公司管理，既由我公司成立項目管理處或項目管理公司，承擔所有的管理職責，并享有相應的權力。 XX 是大型商業(yè)住宅小區(qū)，配套設施完善，業(yè)務種類繁 多，因此，需要有一支高效、精干且配合默契的資深管理隊伍。這種社會效益，不僅僅表現(xiàn)在擴大我公司 的社會影響度，更主要體現(xiàn)在：通過對 XX 的管理，推進物業(yè)管理行業(yè)走向市場化、社會化、多元化。我公司如管理 XX，將把“溫馨服務、親情管理”作為服務主題，不僅要通過精心的管理保證小區(qū)內(nèi)安全、舒適、美觀、便利的居住環(huán)境，還要讓小區(qū)用戶感受到專業(yè)管理熱情溫馨的服務，比如：快截維修、代繳費用、社區(qū)活動、物品搬運、免費 咨詢、非長住業(yè)主房屋代管等等。 （ 4）、年齡在 26— 40 歲之間。 建立高級顧問機構 為確保 XX 的管理體現(xiàn)我公司品牌水平，我公司擬建立支援管理處的高級顧問小組，由管理服務、工程管理、財務管理等方面專家組成，定期檢查小區(qū)的管理，監(jiān)督小區(qū)管理處工作，有針對性地對管理處員工進行培訓，不斷提高小區(qū)管理水平。 建立完善的考核機制。在考核過程中，應廣泛發(fā)揚民主，認真聽取員工意見，增加考核工作的透明度。 第 六 章 安全管理 一、整體設想 XX 的安全管理包括公共安全和消防安全。我司對物業(yè)的安全部門的內(nèi)部管理歷來以嚴謹、周密、軍事化為原則，致力于打造威武之師、物業(yè)的子弟兵隊伍，多個項目的保安隊伍曾容獲過市保安先進單位稱號。 宿舍參照部隊營房管理。 （ 2）、禁止推銷人員進入 XX，尤其防止名為辦事、實為推銷的人員混入 XX。 XX 外圍的管理 本 資料來自 外圍管理應重點做好： （ 1）、防止盲流人員在小區(qū)周邊安營扎寨。 建立日常巡檢制度 每日保安員例巡 XX 的一個重要內(nèi)容是認真查看 XX 內(nèi)有沒有火情隱患，消防設施是否完好。 消防演習 管理處擬在每年 11 月份（秋冬季節(jié)）組織 XX 的消防演習。緊急事故一般有兩 種情況：一是人為造成的，二是自然造成的。如有問題，應填寫檢查表，叫司機簽名確認：如司機不愿簽名，管理員應通知主管到場見證，并做好詳細記錄，以便劃分車輛損壞賠償責任。如發(fā)現(xiàn)有巨額現(xiàn)金的提包，管理員及上級主 管、車場收費員等一起清點，列出清單，在場人員簽名確認后，由上級主管保存。 車輛安全檢查時， 10 分鐘內(nèi)完成提醒客人鎖好門窗，帶走貴重物品及登記工作。 接報有可疑人員活動， 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。 （ 1）工程部的組織架夠： 工程 部 運行技工 維修 技工 （ 2）、工程部技工任職資格。 運行工負責高、低壓設備的運行；負責冷凍機組的運行。 本 資料來自 （ 4）、住戶區(qū)域影響 XX 形象的維修沒有特殊情況，當天完成。 四、房屋本體的維修保養(yǎng) 對 XX 的主體梁，柱等結構每年進行一次檢查。 指定工程技術人員，對承判商提供設備保養(yǎng)服務進行質量監(jiān)督，并及時向業(yè)權單位主管部門呈報質量監(jiān)督報告。 （五）停車場 地面打掃 每日二次 指示牌、標志牌抹凈 每日一次 巡回保潔 每日多次 隔水溝、防盜門等清潔 每周一次 照明燈具、管道表面抹塵 每季一次 地面沖洗 每月一次 地面污垢、膠漬等清理 巡回進行 清理標準：地面無垃圾、無雜物；基本無油污、無膠漬；燈具、管道表面無嚴重積塵、無蛛網(wǎng)。 三、 XX 綠化養(yǎng)護標準。 監(jiān)督花農(nóng)進行澆水、抹葉、除塵、修剪、清除雜物等日常性綠化養(yǎng)護的工作情況，并記錄于《綠化工作每日安排表》內(nèi)。 本 資料來自 一、服務宗旨：文明、禮貌、優(yōu)質、高效 文明 —— 具備文 明人的基本素質，既有社會公德和職業(yè)道德，有理想抱負，有文化修養(yǎng)，有現(xiàn)代意識。 服務技能 —— 嫻熟。 服務收費 —— 合理。 （二）有償服務 有償服務項目開設的原因： 日常生活類的優(yōu)先開設； 消費周期短的優(yōu)先開設； 易損易耗的優(yōu)先開設； 優(yōu)勢特色項目優(yōu)先開設； 中介服務項目優(yōu)先開設。組織開展如美容化妝、股票、房地產(chǎn)投資、法律、經(jīng)濟、管理、時事政治、旅游等方面專題講座。我公司欲將這套較規(guī)范的制度應用與 XX 的工作中，使其在短期內(nèi)達到較高的管理水平。組織跳交誼舞、唱卡拉 ok、舉辦聯(lián)歡會、聯(lián)誼會、游藝活動等。 三、服務方式 針對 XX 的特點，我公司將提供如下服務： （一）免費服務。 服務程序 —— 規(guī)范。 服務設備 —— 完好。我公司管理的強項也在服務，這已得到物業(yè)管理同行的廣泛認同，凡我公司管理的項目，用戶滿意率普遍很高。要求更換及時；整潔鮮艷，葉面光潤、觀賞面正對客人；無黃葉、無折斷、無雜物、無蟲蛀、無塵、無枯枝敗葉；花盆面無污跡，地面無積水。 本 資料來自 花卉品種可根據(jù)季節(jié)更換，一般每月更 換一次