【正文】 料來(lái)自 供暖設(shè)備：根據(jù)需要確定 射 燈：根據(jù)需 要確定 風(fēng) 機(jī)：根據(jù)需要確定 生活水泵：自動(dòng)控制 污水處理設(shè)備：根據(jù)需要確定 （ 2）、設(shè)備的開(kāi)啟和關(guān)閉： 電 梯：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修 空 調(diào)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修 供暖系統(tǒng)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修 公共照明：保安部負(fù)責(zé)啟閉、負(fù)責(zé)檢查，維修班負(fù)責(zé)維修 射 燈：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修 風(fēng) 機(jī)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修 生活水泵：維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修 污水處理設(shè)備：維修班負(fù)責(zé)啟閉，負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修 供暖設(shè)備：運(yùn)行 班負(fù)責(zé)啟閉，檢查和維修。沒(méi)有上崗證的員工，不得進(jìn)行操作。 維修技工負(fù)責(zé)設(shè)備的維修。 （ 3）、沒(méi)有特殊情況，維修當(dāng)天內(nèi)完成。 24 小時(shí)值班，隨時(shí)準(zhǔn)備為用戶(hù)服務(wù)。維修單上有專(zhuān)門(mén)的欄目，請(qǐng)用戶(hù)對(duì)維修工作的及時(shí)率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)提出意見(jiàn)，以便維修人員 在今后的工作中加以改進(jìn)。 對(duì) XX 的屋面的金屬樓梯、廣告支架、燈柱和霹雷網(wǎng)每年進(jìn)行一次處銹和油漆翻新。 對(duì)主要設(shè)備（如消防、電梯、空調(diào)等）外判合約保養(yǎng)商的選擇，先由工程部對(duì)多家（一般 3 家以上）承判商的符合條件進(jìn)行篩選，然后將個(gè)承判商的規(guī)模、資質(zhì)、信譽(yù)、報(bào)價(jià)和專(zhuān)業(yè)能力等指標(biāo)一一比較，最后由發(fā)展商和工程主管決定承判商。因此，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理必須將 XX 的清潔保潔提升到較高的水平。 （四）、電梯 電梯廂地面清潔（或地毯吸塵） 每日二次 電梯廂壁及鍵盤(pán)抹凈 每日二次 電梯廳清潔 每日一次 電梯門(mén)大理石墻身摸凈 每日一次 電梯口垃圾筒、果皮箱清理及清面清潔 每日二次 電梯門(mén)槽清潔 每周一次 電梯門(mén)及廂壁等不銹鋼上保護(hù)油 每周一次 本 資料來(lái)自 電梯廂頂抹塵清潔 每周一次 清潔標(biāo)準(zhǔn)：電梯廂內(nèi)無(wú)雜物、無(wú)污漬；廂壁、扶手、鍵盤(pán)、門(mén)壁表面光潔、美觀；門(mén)槽無(wú)積垢、無(wú)雜物。 第 九 章 綠化管理 一、整體設(shè)想 XX 占地面積廣，綠化面積大，其主要綠化管 理可分兩部分，一是室外綠化，包括草坪、綠地的布置、養(yǎng)護(hù)，觀賞性植物的擺放和養(yǎng)護(hù)，閭里、花球造型和養(yǎng)護(hù)；另外，作為新建成的 XX，在主要區(qū)域適當(dāng)?shù)牡胤綌[放一些綠色植物可對(duì) XX 起到點(diǎn)綴美化的作用，尤其節(jié)日期間，在 XX 主要出入口或大堂擺放鮮花植物，能鮮明地烘托氣氛。 在大堂及各樓層電梯廳擺放兩盆常清植物 重大節(jié)日的綠化 每逢元旦、春節(jié)、五一、國(guó)慶等國(guó)家法定節(jié)日，擬在小區(qū)主要出口和業(yè)主活動(dòng)場(chǎng)所進(jìn)行節(jié)日綠化和美化，以布置植物、花和燈飾為主。 保持花木正常生長(zhǎng)，水量、肥料施用適度，花色均一。 本 資料來(lái)自 四、 綠化監(jiān)管 管理處在巡樓時(shí)，專(zhuān)門(mén)檢查綠化狀況，包括： 以《綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)》為準(zhǔn)則，檢查室內(nèi)及廣場(chǎng)范圍的綠化養(yǎng)護(hù)狀況，凡發(fā)現(xiàn)與《綠化標(biāo)準(zhǔn)》不相符的，迅速整改或更換。 檢查驗(yàn)收盆栽植物，所有送至 XX 的盆栽植物必須整齊、鮮艷、無(wú)黃葉、無(wú)積塵、無(wú)蟲(chóng)口，株型 健康，驗(yàn)收結(jié)果記錄于《盆栽植物更換驗(yàn)收記錄表》內(nèi)。我公司管理物業(yè)，不僅是為用戶(hù)提供安全、舒適、美觀的商住環(huán)境，更要為用戶(hù)提供別處難以得到的服務(wù)。 高效 —— 精干的管理隊(duì)伍，簡(jiǎn)明的工作程序，快捷的辦事效率。加強(qiáng) XX 建筑主體、空調(diào)、通訊、電力、消防等設(shè)備設(shè)施 的監(jiān)管，使之始終處于完好狀態(tài)，避免發(fā)生由管理引起的設(shè)備故障。除了確保 XX 設(shè)備運(yùn)行正常這一基本任務(wù)外，還要為 XX 用戶(hù)提供各種優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使他們享受到無(wú)微不至的關(guān)懷和熱情周到的服務(wù)。各種設(shè)備操作程序，各種服務(wù)一項(xiàng)接一項(xiàng)，一環(huán)扣一環(huán)，符合規(guī)范要求，體現(xiàn)出管理公司的服務(wù)品質(zhì)。建立并在實(shí)踐中完善一整套清晰有序，易于操作的服務(wù)制度，從而使管理服務(wù)工作由人治到法治，由自發(fā)的分散管理轉(zhuǎn)為自覺(jué)系統(tǒng)的綜合管理。包括保安服務(wù)、裝修代辦、送信報(bào)、征訂報(bào)刊、迎賓指南、雨傘和工具借用、代鎖（封）門(mén)服務(wù)、電召的士、信報(bào)服務(wù)等。 第十 一 章 社區(qū)文化建 設(shè) 我公司將通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)來(lái)加 強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，主要活動(dòng)的內(nèi)容有： 體育活動(dòng)。 專(zhuān)題講座。 小區(qū)文化活動(dòng)需要一定的資金支持，資金來(lái)源一是由管理處每年從管理經(jīng)費(fèi)中劃撥；二是等到用戶(hù)單位和個(gè)人贊助品； 三是由參加者繳納一定費(fèi)用?，F(xiàn)將我們準(zhǔn)備的管理制度和操作規(guī)程目錄陳列如下： 一、管理制度 項(xiàng)目管理?xiàng)l例 企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) 工程方面： 機(jī)房管理規(guī)定 機(jī)房防火規(guī)定 機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī) 定 工程檔案管理規(guī)定 維修檔案管理規(guī)定 空調(diào)機(jī)房管理制度 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理制度 風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定 制冷系統(tǒng)管理規(guī)程 空調(diào)設(shè)備管理制度 電房值班制度 交接班制度 設(shè)備巡查制度 日常維護(hù)制度 定期試切換制度 本 資料來(lái)自 運(yùn)行分析制度 設(shè)備缺陷管理制度 電房倒閘操作制度 故障急救操作規(guī)程 配電房管理制度 發(fā)電機(jī)房安全運(yùn)行管理制度 電氣設(shè)備維修管理制度 水泵定期保養(yǎng)規(guī)程 給排水設(shè)備維修管理制度 電梯操作規(guī)程 電梯機(jī)房管理制度 電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程 電梯運(yùn)行管理規(guī)程 電梯操作管理規(guī)程 供配電管理規(guī)程 供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 供電人 員安全操作規(guī)程 電氣維修規(guī)程 運(yùn)行記錄管理制度 安全用電管理制度 臨時(shí)用電管理制度 弱電設(shè)備管理規(guī)定 本 資料來(lái)自 弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 能源計(jì)算系統(tǒng)管理規(guī)定 電腦網(wǎng)絡(luò)管理規(guī)定 程控交換機(jī)管理規(guī)定 綜合布線(xiàn)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 直線(xiàn)電話(huà)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定 保安監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定 工程維修單管理規(guī)定 工程部入室維修管理規(guī)定 保安方面： 24 小時(shí)安全保衛(wèi)管理制度 消防獎(jiǎng)懲制度 臨時(shí)動(dòng)火焊割作業(yè)安全管理制度 裝修施工場(chǎng)地消防安全規(guī)定 消防工作制度 定期消防安全檢查制度 消防教育培訓(xùn)制度 滅火器管理規(guī)定 消防中心工作守則 消防演習(xí) 方案 滅火作戰(zhàn)計(jì)劃 本 資料來(lái)自 消防報(bào)警信號(hào)處理程序 初期火警處理程序 火災(zāi)緊急處理方案 保安部獎(jiǎng)懲制度 保安員巡更制度 出入管理制度 警棍佩帶及使用規(guī)定 保安器械管理規(guī)定 對(duì)講機(jī)使用規(guī)定 保安部用匙管理制度 停車(chē)場(chǎng)管理制度 停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)管理規(guī)定 月租卡、時(shí)租卡管理規(guī)定 車(chē)場(chǎng)突發(fā)實(shí)踐應(yīng)變措施 摩托車(chē)、自行車(chē)停放規(guī)定 宿舍管理規(guī)定 人事方面： 員工職位說(shuō)明書(shū) 員工考核制度 員工獎(jiǎng)懲制度 員工休假制度 本 資料來(lái)自 員工加班制度 培訓(xùn)制度 醫(yī)療制度 倉(cāng)庫(kù)管理制度 員工調(diào)更、打卡管理規(guī)定 員工調(diào)崗工資管理規(guī)定 員工入職規(guī)定 員工入職工資 管理規(guī)定 員工制服管理規(guī)定 員工守則 倉(cāng)庫(kù)防火安全規(guī)定 財(cái)務(wù)方面： 經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 會(huì)計(jì)檔案管理規(guī)定 會(huì)計(jì)電算化管理制度 財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度 財(cái)務(wù)預(yù)算管理規(guī)定 財(cái)務(wù)收支年度決算編報(bào)規(guī)定 維修基金管理制度 管理費(fèi)收繳管理 本 資料來(lái)自 管理費(fèi)支出管理規(guī)定 各種按金、保證金管理規(guī)定 有償服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定 停車(chē)場(chǎng)財(cái)務(wù)管理 倉(cāng)庫(kù)材料電算化管理規(guī)定 借款規(guī)定 二、操作程序流程圖 行政人事方面： 招聘審批流程圖 員工入職流程圖 員工轉(zhuǎn)正流程圖 員工獎(jiǎng)勵(lì)流程圖 員工處罰流程圖 員工加班申請(qǐng)流程圖 員工休假審批流程圖 勞動(dòng)合同期滿(mǎn)續(xù) 訂流程圖 員工離職流程圖 醫(yī)藥費(fèi)報(bào)銷(xiāo)流程圖 員工工傷處理流程圖 物料申購(gòu)審批流程圖 突發(fā)事件急購(gòu)物品流程圖 本 資料來(lái)自 倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料流程圖 員工領(lǐng)用服裝流程圖 物品報(bào)廢流程圖 員工出勤考核流程圖 日常工作考核流程圖 員工年終（中）考核流程圖 員工培訓(xùn)程序流程圖 財(cái)務(wù)： 固定資產(chǎn)報(bào)廢流程圖 有償工程維修款結(jié)算流程圖 收款帳務(wù)處理流程圖 裝修保證金收退工作流程圖 出納收款流程圖 日常收費(fèi)流程圖 日常費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)流程圖 付款帳務(wù)處理流程圖 出納付款工作流程圖 員工工資計(jì)發(fā)流程圖 工程方面： 巡視檢查流程圖 本 資料來(lái)自 影響正常動(dòng)作的檢修與施 工流程圖 設(shè)備故障處理流程圖 工程單作業(yè)流程圖 增、改噴淋工作流程圖 低壓室巡視流程圖 高壓室巡查維修流程圖 水表房巡查流程圖 天面壓力罐巡查流程圖 污水設(shè)施巡查流程圖 公共部分設(shè)施維修流程圖 污水設(shè)施巡查流程圖 公共部分設(shè)施維修流程圖 涼水塔巡查流程圖 冷凍泵、冷卻泵巡查流程圖 冷水機(jī)組巡查流程圖 冷水機(jī)組啟停流程圖 電梯機(jī)房巡查流程圖 變壓室巡查流程圖 水泵房巡查流程圖 防火安全檢查流程圖 設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖 盤(pán)管風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)流程圖 本 資料來(lái)自 樓層總水掣維修流程圖 用戶(hù)單元跳閘處理流程圖 用戶(hù)單元盤(pán)管風(fēng)機(jī)不 制冷處理流程圖 減壓閥常見(jiàn)故障處理流程圖 濕式報(bào)警閥常見(jiàn)故障處理流程圖 強(qiáng)電系統(tǒng)工作流程圖 開(kāi)通直線(xiàn)電話(huà)工作流程圖 進(jìn)入用戶(hù)單元工作流程圖 用戶(hù)室內(nèi)通訊設(shè)備故障處理流程圖 重大技術(shù)改造項(xiàng)目執(zhí)行流程圖 圖紙資料整理歸檔流程圖 采購(gòu)材料、工具流程圖 感應(yīng)潔具維修工作流程圖 設(shè)備保養(yǎng)流程圖 設(shè)備責(zé)任人巡查流程圖 電話(huà)故障處理流程圖 工程維修監(jiān)督流程圖 轉(zhuǎn)換電源操作流程圖 管理服務(wù)方面： 用戶(hù)投訴處理工作程序 回訪(fǎng)用戶(hù)規(guī)程 本 資料來(lái)自 服務(wù)質(zhì)量調(diào)查工作程序 送配餐管理制度 清潔衛(wèi)生管理工作程序 清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 清潔監(jiān)督巡查規(guī)程 用戶(hù)室內(nèi)清潔程序 外墻清潔工作規(guī)程 公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程 共用設(shè)施管理工作程序 綠化管理工作程序 綠化檢查標(biāo)準(zhǔn) 消毒殺蟲(chóng)工作規(guī)程 對(duì)客服務(wù)方面： 辦理用戶(hù)搬入的工作程序 辦理用戶(hù)電話(huà)開(kāi)通、遷移或?qū)φ{(diào)的程序 辦理電話(huà)分機(jī)租用工作程序 辦理出入證申請(qǐng)工作程序 辦理用戶(hù)物品物行工作程序 用戶(hù)室內(nèi)裝修管理工作規(guī)程 辦理外來(lái)施工單位施工人員出入證的工作程序 辦理臨時(shí)出入證工作程序 本 資料來(lái)自 辦理用戶(hù)臨時(shí)用電、動(dòng)火和使用專(zhuān)用電梯申請(qǐng)工作程序 辦理用戶(hù)借用信箱鑰匙、洗手間鑰匙工作程序 辦理用戶(hù)破 /換門(mén)手續(xù)工作程序 辦理租借會(huì)議 室工作程序 辦理代派用戶(hù)資料工作程序 辦理用戶(hù)牽離工手續(xù)工作程序 用戶(hù)檔案管理規(guī)程 突發(fā)事件處理工作程序 電梯困人處理程序 水浸事件處理流程圖 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理流程圖 突發(fā)性停電事件處理流程圖 盜竊搶劫處理流程圖 打架斗毆暴力事件處理流程圖 盤(pán)查可疑人員流程圖 醉酒精神病人處理流程圖 強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、暴雨處理流程圖 強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、暴雨處理流程圖 消防演習(xí)程序 消防演習(xí)流程圖 三、服務(wù)規(guī)范 本 資料來(lái)自 員工行為規(guī)范 工作方法與技巧 崗位規(guī)范用語(yǔ) 職業(yè)道德規(guī)范 儀容儀表規(guī)范 服務(wù)承諾制