【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展戰(zhàn)略的影響。216。 從GDP發(fā)展水平看世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)一個(gè)城市人均 GDP在8004000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)高速增長(zhǎng)，人均GDP在40008000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，人均GDP在800020000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)衰退。目前我國(guó)人均GDP約為 1000美元，整體上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。216。 從GDP發(fā)展速度看根據(jù)庫(kù)茲涅茨《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》中研究結(jié)論，當(dāng)GDP增長(zhǎng)速度小于4％時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當(dāng)GDP增長(zhǎng)速度界于4％5％時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯；5％8％，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；8％10％，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國(guó)目前GDP的增長(zhǎng)速度是7％8％，根據(jù)以上結(jié)論，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。216。 從國(guó)內(nèi)政策層面看房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)涉及面廣、帶動(dòng)系數(shù)高的行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到1：。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展是確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康運(yùn)行的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問(wèn)題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。第3節(jié) 未來(lái)公司發(fā)展方向分析及建議土地與資金的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇了幾年來(lái)最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨淘汰，行業(yè)洗牌成為必然。同景集團(tuán)可借時(shí)勢(shì)造英雄，成就一番偉業(yè)。31 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場(chǎng)？311第一波：比判斷——剩下的是對(duì)未來(lái)大趨勢(shì)判斷正確的企業(yè)。312第二波：比資源——資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。313第三波：比戰(zhàn)略——有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。314第四波：比運(yùn)營(yíng)——有職業(yè)化、專業(yè)化團(tuán)隊(duì)管理與運(yùn)營(yíng)的企業(yè)能留下。315第五枚：比品牌——品牌效應(yīng)，增加發(fā)展的無(wú)形資產(chǎn)基礎(chǔ)316 第六枚：比增值——化“增長(zhǎng)”為“增值”，由“務(wù)虛”到“務(wù)實(shí)”，使土地、樓房、物業(yè)等增值最大化。32面臨的機(jī)遇321市場(chǎng)規(guī)范，更適合同景同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)，也一直在身體力行，地產(chǎn)行業(yè)中，各方面的能力都受到好評(píng)，但在過(guò)去不規(guī)范操作的市場(chǎng)中卻很難拿到好地。今日，市場(chǎng)的游戲規(guī)則越來(lái)越規(guī)范，同景在土地資源上的弱勢(shì)地位將淡去，而其專業(yè)實(shí)力和在資本市場(chǎng)、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來(lái)越顯著的優(yōu)勢(shì)。322抓住市場(chǎng)空擋：最近出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控的政策，對(duì)一些實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)公司所帶來(lái)的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一些在售項(xiàng)目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項(xiàng)目則更加慎重，有資金實(shí)力的開發(fā)商可能沒有地，同景現(xiàn)在資金基本充足，三個(gè)地區(qū)都有土地。適時(shí)地抓住市場(chǎng)空擋，收購(gòu)、合作50—100畝土地進(jìn)行開發(fā)，對(duì)同景的項(xiàng)目運(yùn)作將有相當(dāng)大的利好。32可能的風(fēng)險(xiǎn)322 2005年是不可確定的一年，需慎重決策國(guó)內(nèi)宏觀政策還在調(diào)整，有很多不確定的因素可能產(chǎn)生；外國(guó)各種資金、商品進(jìn)入中國(guó)將非常通暢。因此須密切關(guān)注最近國(guó)家會(huì)采取什么樣的措施調(diào)控。323關(guān)注央行的一些措施。三季度報(bào)告出來(lái)后，金融調(diào)控存在一些問(wèn)題，調(diào)息的呼聲很高。而國(guó)家明顯還沒有作好這方面的準(zhǔn)備工作（銀行投資規(guī)?？刂圃?%7%以下、開始政府和銀行內(nèi)部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”的可能性。33戰(zhàn)略上的建議331提升綜合實(shí)力未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，建議同景集團(tuán)憑借“實(shí)力+品牌+項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)”來(lái)進(jìn)行有效擴(kuò)張，以不斷提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。332拓寬融資渠道新規(guī)則的出臺(tái)，意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來(lái)源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的重中之重，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑，同時(shí)，兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累。333調(diào)整項(xiàng)目運(yùn)作模式。針對(duì)公司特點(diǎn)，靈活調(diào)整項(xiàng)目的運(yùn)作模式，如合作開發(fā)、股權(quán)合作等。334盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，要停止擴(kuò)張、戰(zhàn)略收縮，實(shí)行減法經(jīng)營(yíng)，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股權(quán)投資減法。335牢牢把握差異性“房地產(chǎn)地區(qū)性很強(qiáng)。政府的主導(dǎo)性，加之地區(qū)政府對(duì)土地供應(yīng)的把握不同，造成地區(qū)供求關(guān)系不同，使地區(qū)的差異性進(jìn)一步加強(qiáng)。同景同時(shí)在4個(gè)地區(qū)操作項(xiàng)目，要充分認(rèn)識(shí)到地區(qū)的差異性，在宏觀調(diào)控當(dāng)中，牢牢把握住差異性。34 戰(zhàn)術(shù)建議341 做減法：拋掉公司不擅長(zhǎng)的項(xiàng)目，專心經(jīng)營(yíng)住宅項(xiàng)目，盡可能得向國(guó)家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產(chǎn)，不盲目追求大盤； 從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；適當(dāng)放慢銷售速度，化12年短期目標(biāo)為35年中期目標(biāo)。342 資金鏈：協(xié)調(diào)好個(gè)項(xiàng)目間資金鏈的關(guān)系，把握好開工時(shí)機(jī)，節(jié)約開發(fā)與管理成本；進(jìn)行多種渠道融資，盡快上市，運(yùn)作資本市場(chǎng)，啟動(dòng)民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運(yùn)轉(zhuǎn)。343 拿地是關(guān)鍵的選擇。在對(duì)地塊作研判時(shí)，既要考慮經(jīng)濟(jì)原則（貴不貴），也要對(duì)地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)銷推廣中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政府的重大項(xiàng)目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況研究也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類?？傊?，地的升值空間要大。為此，可采取或收購(gòu)、或兼并、或合作一些“無(wú)實(shí)力無(wú)資金無(wú)經(jīng)驗(yàn)無(wú)品牌無(wú)人才，卻有合法土地開發(fā)”的“五無(wú)一有”的小企業(yè)，開發(fā)與運(yùn)作50—100畝的小型房產(chǎn)項(xiàng)目，作為同景“細(xì)水長(zhǎng)流”式的土地資源。344 從研究“消費(fèi)者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。目前產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，大家都在吆喝綠色生態(tài)住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態(tài)、環(huán)保、綠色、大盤