【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銀行查詢貸款合同載明的共有權(quán)人。為避免共有房屋無權(quán)處分情形發(fā)生，還應(yīng)注意：（一）就產(chǎn)權(quán)人已過世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買賣，買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人法定繼承人及簽約人的受權(quán)情況作必要了解，同時(shí)有中間人或見證人，對(duì)所有授權(quán)委托情況要進(jìn)行核驗(yàn)，并保留相關(guān)查驗(yàn)記錄，保留付款憑證做到有據(jù)可查，以避免在無權(quán)處分情形時(shí)被認(rèn)定存在重大過失而不構(gòu)成表見代理，以致影響買賣合同效力。（二）房產(chǎn)共有人之一雖因故暫時(shí)意志不清，但在未被認(rèn)定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合同無效導(dǎo)致購(gòu)房目的落空的風(fēng)險(xiǎn)。案見遼寧沈陽(yáng)中院〔2005〕沈民（2）房終字第450號(hào)“賈某與劉某等房屋買賣合同糾紛”?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年4月）〕被拆遷人依法享有的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)利具有物權(quán)屬性，在產(chǎn)生權(quán)利沖突時(shí)，優(yōu)先于其他權(quán)利。【陳枝輝律師解評(píng)】最高人民法院《關(guān)于審理商品方買賣合同糾紛案件司法解釋》第7條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！弊鳛閺V義上的互易合同之一種，拆遷安置補(bǔ)償合同不同于商品房買賣合同，司法解釋賦予被拆遷人享有的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，亦即具有法定的優(yōu)先權(quán)。意味著拆遷人將《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的補(bǔ)償安置房屋再行轉(zhuǎn)讓構(gòu)成侵權(quán)，即使第三人已辦理產(chǎn)權(quán)登記，被拆遷人也可以基于該種物權(quán)化的特種債權(quán)的優(yōu)先效力，撤銷登記，優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋。需要說明的是，2011年1月21日國(guó)務(wù)院實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后，“被拆遷人”提法明顯不妥。1在處理業(yè)主專有權(quán)、共有權(quán)以及業(yè)主撤銷權(quán)等糾紛時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持保護(hù)業(yè)主個(gè)體權(quán)利與維護(hù)業(yè)主共同利益并重的原則，既要避免因業(yè)主個(gè)體權(quán)利絕對(duì)化而損害共同利益，也要防止以維護(hù)業(yè)主共同利益為名損害業(yè)主合法權(quán)利，要在依法保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)上促進(jìn)業(yè)主共同關(guān)系的和諧穩(wěn)定?！娟愔x律師解評(píng)】《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括對(duì)專有部分的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)、對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。從權(quán)利內(nèi)容及性質(zhì)上看，三種權(quán)利構(gòu)成一個(gè)不可分離的有機(jī)整體，必然要求權(quán)利行使之間相生相克，不可絕對(duì)化。1在審理礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)按照礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，確認(rèn)合同的法律效力。轉(zhuǎn)讓合同符合礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，但未經(jīng)審批管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同未生效?！娟愔x律師解評(píng)】注意是“未生效”，而非絕對(duì)無效。意味著：（1）辦理審批手續(xù)是合同義務(wù)；（2）法庭辯論終結(jié)前，已經(jīng)審批的，應(yīng)認(rèn)定合同有效；（3）未經(jīng)審批導(dǎo)致合同不生效，一方可能需要承擔(dān)違約責(zé)任。1在界定征地補(bǔ)償費(fèi)用分配等糾紛中涉及集體成員資格時(shí)，要在現(xiàn)行法律規(guī)定框架內(nèi)，綜合考慮當(dāng)事人生產(chǎn)、生活狀況、戶口登記狀況、農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)民的基本生活保障功能等因素予以認(rèn)定，并以其是否獲得其他替代性基本生活保障為實(shí)質(zhì)性要件，慎重、從嚴(yán)認(rèn)定集體成員資格的喪失，最大限度地保護(hù)農(nóng)民特別是婦女、兒童以及農(nóng)民工等群體的合法權(quán)益?！娟愔x律師解評(píng)】一種典型的“和諧”式的概括和表達(dá)。貌似考慮因素多，非常周到，落實(shí)到審判實(shí)踐，不過為有些裁判者上下其手提供更豐富的說辭。實(shí)踐中，“外嫁女”、“空掛戶”及入贅女婿、上學(xué)子女、服役士兵等是否享有征地補(bǔ)償費(fèi)用案例普遍。部分高院司法性文件亦較早關(guān)注，如重慶高院《關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見》（2007年11月22日）第45條、安徽高院《關(guān)于處理農(nóng)村土地糾紛案件的指導(dǎo)意見》（2004年12月27日）第2條、遼寧沈陽(yáng)中院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之一）》（2004年3月27日）第2條、江西高院2004年《全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》第8條—第10條。更豐富的裁判規(guī)則存在于司法實(shí)踐之中?！度嗣穹ㄔ喊咐x》2005年第1輯《周秋婷訴內(nèi)林村委會(huì)和內(nèi)林村官倉(cāng)村民小組拒絕發(fā)放勞力安置費(fèi)案》（李加勝），福建廈門中院（2003）廈民終字第568號(hào)“周某訴某村委會(huì)等土地補(bǔ)償款糾紛案”，就村民資格的認(rèn)定，確立的裁判規(guī)則：原則上應(yīng)以“具有本村戶口的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員”為判斷標(biāo)準(zhǔn)，在以戶籍登記為前提條件的基礎(chǔ)上考慮該村民與村集體經(jīng)濟(jì)組織是否建立土地承包關(guān)系，或該村民的生活基礎(chǔ)是否在該村、是否承擔(dān)了該村相應(yīng)的村民義務(wù)等?！度嗣穹ㄔ喊咐x》2008年第3輯《蘆利霞訴新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)東楊村村民委員會(huì)土地補(bǔ)償款糾紛案》（張西、孫峰、王文信）一文提及的河南新鄉(xiāng)中院（2008）新中民一終字第545號(hào)“蘆某訴某村委會(huì)土地補(bǔ)償款分配案””，一審以蘆某雖有該村戶籍，但其未在該村居住，且出具保證其及兒子戶口為空頭戶口，視為自愿放棄權(quán)利，故蘆某無權(quán)再要求參加分配，判決駁回其訴訟請(qǐng)求；二審改判分配4萬余元。該案的裁判思路為：土地補(bǔ)償費(fèi)是因國(guó)家征用土地而對(duì)土地所有人和使用人的損失給予的補(bǔ)償，在土地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，應(yīng)當(dāng)享有分配該筆土地補(bǔ)償款的權(quán)利。具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民享有獲得征地補(bǔ)償收益的權(quán)利，村委會(huì)不得以村民會(huì)議民主表決為由剝奪其成員的正當(dāng)、合法權(quán)益，該資格和權(quán)利亦不因出具放棄保證而取消?！吨袊?guó)審判案例要覽》（2007年民事審判案例卷）《王義華訴宣漢縣東鄉(xiāng)鎮(zhèn)永安村第三農(nóng)業(yè)合作社土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地補(bǔ)償費(fèi)分配案》（余靜），即四川宣漢法院（2006）宣法民初字第372號(hào)判決，確立的裁判思路為：凡在集體經(jīng)濟(jì)組織所在地長(zhǎng)期居住生產(chǎn)、生活，并依法登記了常住戶口，履行了作為村民的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)的人，應(yīng)認(rèn)定具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格；父母一方具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格并依法登記本集體經(jīng)濟(jì)組織所在地常住戶口的出生人員，自其出生時(shí)起具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格?！对⒏坏仍V宜賓市翠屏區(qū)象鼻鎮(zhèn)大麥村第六村民組土地補(bǔ)償費(fèi)案》（伍崇輝、葉薇）即四川宜賓市翠屏區(qū)法院（2005）翠屏民初字第1456號(hào)判決，表述為：依《農(nóng)村土地承包法》第13條，承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。征地補(bǔ)償方案確定時(shí)已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，有權(quán)請(qǐng)求支付相應(yīng)份額。曾某、劉某系村小組合法村民，在征地補(bǔ)償方案確定時(shí)具有村小組成員的資格，應(yīng)享受與同村村民相同的權(quán)利土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)。1已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記權(quán)利人請(qǐng)求無權(quán)占有人返還不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的歸屬或內(nèi)容，以及權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)，對(duì)方當(dāng)事人以超過訴訟時(shí)效抗辯的，不予支持?！娟愔x律師解評(píng)】物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不受訴訟時(shí)效約束。實(shí)踐中，常見的購(gòu)房人請(qǐng)求開發(fā)商履行交房和辦證義務(wù)，通常被認(rèn)為屬于行使物上請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效。但開發(fā)商逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金，屬于具有給付性質(zhì)的債權(quán)，應(yīng)適用訴訟時(shí)效。對(duì)于超過2年訴訟時(shí)效的逾期交房或辦證產(chǎn)生的違約金，考慮到開發(fā)商未予交房和辦證違約狀態(tài)的持續(xù)，司法實(shí)踐中存在對(duì)購(gòu)房人違約金請(qǐng)求權(quán)從起訴之日往前推2年，其他因過時(shí)效不予保護(hù)的做法?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年4月）〕三、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件1在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。在確定合同無效后的損失承擔(dān)時(shí)，應(yīng)綜合考慮當(dāng)事人的過錯(cuò)，避免處理結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡?！娟愔x律師解評(píng)】針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房買賣合同效力的重申。農(nóng)村私房買賣原則無效。農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，故農(nóng)村私房買賣合同涉及到農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓。依照《土地管理法》和有關(guān)政策的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。司法實(shí)踐中，如果農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的時(shí)間較早，且房款已付清，房屋已實(shí)際交付，且經(jīng)有關(guān)政府部門審核同意，從保護(hù)交易安全角度出發(fā)，農(nóng)村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無效處理。關(guān)于農(nóng)村房屋買賣前景，筆者認(rèn)為，作為社會(huì)主義國(guó)家，我國(guó)就農(nóng)村房屋買賣是否自由放開，在過去及未來可預(yù)見的時(shí)期，無論是理論，還是司法實(shí)踐中，禁止買賣都會(huì)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的原則性規(guī)則。農(nóng)村房屋是農(nóng)民賴以生存的最后屏障，作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村的穩(wěn)定對(duì)中國(guó)來說又具有十分重要的意義。千年封建社會(huì)，耕種土地的農(nóng)民地位低下、食不果腹，都與土地所有權(quán)性質(zhì)有密切關(guān)系。即使在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的當(dāng)下，農(nóng)民的群體特征，仍然在物質(zhì)尤其生計(jì)保障方面處于弱勢(shì)，而且各農(nóng)村地區(qū)，以及同一地區(qū)不同農(nóng)戶間都存在發(fā)展水平及生活條件的差異。故，農(nóng)村房屋禁止自由流轉(zhuǎn)是符合我國(guó)國(guó)情的一項(xiàng)司法實(shí)踐原則。地方法規(guī)或規(guī)章很早就在農(nóng)村房屋抵押貸款制定過規(guī)范性文件，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)必然以集體土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為條件，故實(shí)質(zhì)效果等同于房屋買賣，在政策、法律未做修改前，這樣的“破冰”之舉適法性值得考量。2007年實(shí)施的《物權(quán)法》就一定范圍的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，但亦只是對(duì)過去政策、法律法規(guī)的重申或延續(xù)，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員或機(jī)構(gòu)抵押和出售予以解禁。既然是作為一項(xiàng)原則性規(guī)定，不排除司法實(shí)踐中，因買賣時(shí)間長(zhǎng)、交易過戶后雙方履行并無異議，交易時(shí)不存在其他違法行為，而認(rèn)定有效的例外。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對(duì)公平、誠(chéng)信的內(nèi)心確信，而且符合立法保障社會(huì)秩序和良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會(huì)大眾的價(jià)值觀所包容。但也依然是作為例外的特別個(gè)案存在，而以一般原則存在的農(nóng)村房屋買賣無效的規(guī)則，始終沒有變化，在可預(yù)見的將來，也不會(huì)輕易消解。法律、法規(guī)、政策相關(guān)規(guī)定鱗次櫛比，地方司法性文件表述植根于實(shí)踐，往往規(guī)制更為周全，最具代表性的當(dāng)數(shù)北京高院《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》（2004年12月15日 京高法發(fā)〔2004〕391號(hào)），次之如：山東青島中院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》（2006年11月16日青中法〔2006〕232號(hào)）、湖南高院《關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行）》（2008年1月21日）、山東高院《關(guān)于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要〉的通知》（2008年12月23日）、遼寧高院《全省法院民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》（2009年5月14日 遼高法〔2009〕120號(hào)）、山東臨沂中院《關(guān)于印發(fā)〈臨沂市中級(jí)人民法院關(guān)于審理民事案件的若干指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》（2011年3月29日 臨中法〔2011〕55號(hào)）、山東高院《關(guān)于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要〉的通知》（2005年11月23日 魯高法〔2005〕201號(hào)）、遼寧沈陽(yáng)中院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31號(hào)）、江蘇高院《房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用研討會(huì)綜述》（2004年11月27日）、上海高院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（2004年）、廣東高院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（2001年10月30日 粵高法發(fā)〔2001〕42號(hào)）等?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年4月）〕1數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等。預(yù)告登記期間內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，房屋所有權(quán)人所為的處分行為，不得對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人?！娟愔x律師解評(píng)】一房二賣問題，該條欲一攬子解決包括二手房、商品房一房二賣情形出現(xiàn)時(shí)的規(guī)則，詳細(xì)解讀為：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。關(guān)于二手房一房二賣，地方司法性文件可參見：山東臨沂中院《關(guān)于印發(fā)〈臨沂市中級(jí)人民法院關(guān)于審理民事案件的若干指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》（2011年3月29日 臨中法〔2011〕55號(hào)）第5條、北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（2010年12月22日 京高法發(fā)〔2010〕458號(hào)）第13條、浙江高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見（試行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3號(hào)）第11條、廣東深圳中院《關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（初稿）》（2009年7月）第4條、廣東深圳中院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》〔2009〕、內(nèi)蒙古包頭中院《關(guān)于印發(fā)關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋買賣糾紛案件