【文章內(nèi)容簡介】 成。竣工決算應(yīng)由建設(shè)單位編制，但由于某些原因，很多基本建設(shè)工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質(zhì)量不高，因此，也可由建設(shè)單位委托具有資質(zhì)的社會(huì)中介咨詢機(jī)構(gòu)幫助建設(shè)單位編制。1．審核竣工決算的編制依據(jù)，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項(xiàng)清理工作是否全面、徹底，編制依據(jù)是否符合國家有關(guān)規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備，對遺留問題處理是否合理。2．審核工程造價(jià)，這部分審計(jì)與竣工決算的審計(jì)一樣；但還應(yīng)增加對設(shè)備費(fèi)、土地費(fèi)、管理費(fèi)等的審查。3．審核基本建設(shè)工程的建設(shè)和概算執(zhí)行情況，包括是否按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行，是否嚴(yán)格按批準(zhǔn)的概算內(nèi)容執(zhí)行，有無概算外項(xiàng)目和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模的情況，有無重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟(jì)損失。4．審核竣工財(cái)務(wù)決算表，核實(shí)基本建設(shè)工程的資金的來源、支出及結(jié)余等財(cái)務(wù)情況。5．審核基本建設(shè)工程合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級(jí)控制情況。6．審核交付使用資產(chǎn)情況，包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)確定得是否正確、真實(shí)，有關(guān)手續(xù)是否辦理、流動(dòng)資產(chǎn)及其移交等內(nèi)容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規(guī)、正確、尾工工程和結(jié)余資金是否真實(shí)、合規(guī)，建設(shè)收入是否合規(guī)，賬務(wù)處理是否正確、分配是否合規(guī)，包干指標(biāo)的完成情況，結(jié)余的核算和賬務(wù)處理是否合法、合規(guī)、真實(shí)、正確等。7．綜合整理審核資料，形成初步成果。8．與建設(shè)單位交換意見、核對后形成最終成果并提出對原竣工決算進(jìn)行調(diào)整的意見。邁克?E?米勒斯《房地產(chǎn)開發(fā)－原理與程序》中的房地產(chǎn)開發(fā)八階段模型邁克米勒斯認(rèn)為，開發(fā)商自有投資開發(fā)意向，到項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、營銷租賃、物業(yè)管理都有一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。雖然因具體條件的變化會(huì)導(dǎo)致保修環(huán)節(jié)的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會(huì)有太大變化。他說“開發(fā)過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設(shè)想、細(xì)化這個(gè)設(shè)想、檢驗(yàn)其可行性、合同談判、簽署正式委托協(xié)議、項(xiàng)目開工建設(shè)、竣工與投入使用、項(xiàng)目建成后的運(yùn)營管理”。但是，米氏同時(shí)強(qiáng)調(diào)如下三個(gè)要點(diǎn)：實(shí)際的開發(fā)過程很難沿直線一步一步地向前進(jìn)行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導(dǎo)致的工作步驟變化。開發(fā)是一種藝術(shù)，它是一種非常復(fù)雜且具有創(chuàng)造性的活動(dòng)，開發(fā)中的有些做法不會(huì)合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。在第一個(gè)階段，開發(fā)商都要考慮開發(fā)程序中所有還沒完成的階段，即每一個(gè)決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續(xù)階段尤其是對項(xiàng)目整個(gè)生命周期的影響。其著名的八階段模型分為如下八個(gè)階段：一：提出投資設(shè)想開發(fā)商在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，在頭腦中快速判斷其可行性。二：投資設(shè)想細(xì)化開發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。三：可行性研究開發(fā)商進(jìn)行正式市場研究，估算市場吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。四：合同談判開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設(shè)計(jì)方案，開發(fā)合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。五：簽署正式委托協(xié)議簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。六：工程建設(shè)開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場推廣和開發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。七：竣工投入使用開發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場推廣活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長期融資到位。八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。三、申請改變住宅建筑使用功能的工作程序1．所需要的資料。1)《關(guān)于改變房屋使用功能申請書》一式兩份。2)《房地產(chǎn)證》等房產(chǎn)證明（復(fù)印件）2份。3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或相關(guān)圖紙（復(fù)印件）。4)消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。（復(fù)印件）（由商用的性質(zhì)決定所需要的文件）5)《工商營業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）。6)申請人《身份證》（復(fù)印件）。以上資料需要帶上正本。2．到區(qū)規(guī)劃局送案的工作的步驟。1)先寫《關(guān)于改變房屋使用功能申請書》，一式兩份：2)準(zhǔn)備所有的證件及復(fù)印件。3)到所屬區(qū)規(guī)劃局的監(jiān)檢科蓋章核對，然后由監(jiān)檢科呈上去。經(jīng)審批通過的可以改，不通過的退案：3．關(guān)于報(bào)告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點(diǎn)。2)改變使用功能的理由原因。3)業(yè)主的基本情況，公司或店鋪的經(jīng)營范圍，經(jīng)營期限。4)提出改變使用性質(zhì)的陳述及要求。4．到區(qū)國土、房管局辦理步驟1)規(guī)劃局審批通過后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)、補(bǔ)交地價(jià)：辦理房地產(chǎn)變更登記。2)費(fèi)用到計(jì)財(cái)處交。5．主要費(fèi)用1)一般違章罰款，80—800元／平方米。2)補(bǔ)交地價(jià)（見《XX市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)》）3)測繪費(fèi)（見《房地產(chǎn)測繪收費(fèi)》）。4)行政費(fèi)用約100元左右。6．備注違章罰款，各個(gè)區(qū)有所不同，這是根據(jù)不同年限所決定的。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)所需要的文件材料一、立項(xiàng)審批項(xiàng)目立項(xiàng)申請報(bào)告書（原件一份）項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書（一份）項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）銀信部門出示的資金證明（原件一份）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）項(xiàng)目地形圖（一份）有關(guān)職能部門的意見。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。建筑設(shè)計(jì)分為三個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。三、建設(shè)工程報(bào)建（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。計(jì)劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書；規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》；防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書》；地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；建設(shè)資金證明；工程預(yù)算書和造價(jià)部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；1法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）公開招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請表；建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請表。（三）邀請招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設(shè)工程施工邀請招標(biāo)審批表；建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標(biāo)審批表；工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；其他申請邀請招標(biāo)理由證明。（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；法人營業(yè)執(zhí)照；建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)?！兑?guī)劃許可證》；工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表；法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。建設(shè)單位提供的資料：（１）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；（２）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（３）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（４）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（６）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；施工單位提供的資料：（１）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（２）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（３）施工組織設(shè)計(jì)方案和專項(xiàng)技術(shù)方案；（４）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（５）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；（６）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；（７）現(xiàn)場設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（９）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（七）領(lǐng)取《施工許可證》，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同；施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊）；使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場攪拌的批文；質(zhì)量監(jiān)督申請安排表；安全監(jiān)督申請安排表；建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；施工許可申請表；四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；工程竣工驗(yàn)收申請表；工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料；1規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；1公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗(yàn)收意見書或驗(yàn)收合格證；1質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問題已全部整改好；1造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書。（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書。（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；《施工許可證》；竣工驗(yàn)收備案表；工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；工程竣工驗(yàn)收申請表；工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；工程施工安全評(píng)價(jià)書；工程質(zhì)量保修書；工程竣工結(jié)算書；商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；1法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；（3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料；（13）竣工圖。工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。五、辦理預(yù)售許可證l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。計(jì)劃部門簽發(fā)的《項(xiàng)目投資許可證》。如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。已簽房屋施工合同。三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。建設(shè)銀行審核開發(fā)建設(shè)資金要達(dá)到工程總投資25％以上資金的驗(yàn)資證明。已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。1具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)?、?xiàng)目工程施工進(jìn)度