【文章內容簡介】 得到，建設用地規(guī)劃許可證 土地使用權取得一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。國有土地使用權出讓程序：辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證國有土地劃撥的程序國有土地使用權劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。二是征用集體土地其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補償?shù)怯洝贫ㄑa償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結案拆遷安置的法律程序：委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷規(guī)劃與市政配套建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設計條件（取得規(guī)劃設計條件通知書）→按照規(guī)劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。報審設計方案→審定設計方案通知書（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規(guī)劃許可證，經人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)范圍進行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》并確定建設工程規(guī)劃設計條件。委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證開工前的準備辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂合同。簽訂工程承包合同，辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節(jié)稅，領取固定資產投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議，領取《建設工程施工許可證》工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產權登記 房地產經營商品房預（銷）售的程序簽署商品房預售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產權立契過戶手續(xù)房屋租賃申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止房地產抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產抵押登記 抵押房地產的占管 抵押房地產的處分物業(yè)管理階段物業(yè)管理單位經營資質審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準 安排簽訂管理公約制定、提供質量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務的基本要求 物業(yè)管理委員會的設立五、房地產開發(fā)過程中涉及到的工作房地產開發(fā)企業(yè)設立準備、程序、管理、終止 建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見?！陥笠?guī)劃要點→取得規(guī)劃要點通知書、建設項目選址地形圖 ↓ 項目建議書 ↓申報選址定點 申報規(guī)劃設計條件→得到規(guī)劃設計條件通知書→委托單位設計方案申報選址定點→取得選址規(guī)劃意見通知書落實市政公用設施咨詢方案＋落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評價報告書、地質勘察報告書、資金籌措 ↓可行性研究報告（可委托有資質的咨詢機構編制）↓申報得到，建設用地規(guī)劃許可證 土地使用權取得一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣或者在市場得到。國有土地使用權出讓程序：辦理建設用地委托釘樁→辦理國有土地使用權出讓申請→主管部門實地勘察→土地估計報告的預審→委托地價評估→辦理核定地價手續(xù)→辦理土地出讓審批→簽訂國有土地使用權出讓合同→領取臨時國有土地使用證→領取正式國有土地使用證國有土地劃撥的程序國有土地使用權劃撥申請→主管部門現(xiàn)場勘察→劃撥用地申請的審核、批準→取得劃撥用地的批準。二是征用集體土地其程序為：審查報批→發(fā)布征地公告→辦理補償?shù)怯洝贫ㄑa償安置方案→市政府下文征地→交納稅費→辦理安置工作→結案拆遷安置的法律程序：委托進行拆遷工作→辦理拆遷申請→審批、領取拆遷許可證→辦理拆遷公告與通知→辦理戶口凍結→暫停辦理相關事項→確定拆遷安置方案→簽訂拆遷補償書面協(xié)議→召開拆遷動員會，進行拆遷安置→發(fā)運作作拆遷補償款→拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理→移交拆遷檔案資料→房屋拆遷糾紛的裁決→強制拆遷規(guī)劃與市政配套建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。申請規(guī)劃要點→規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）→申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設計條件（取得規(guī)劃設計條件通知書）→按照規(guī)劃設計條件委托有資質的單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。報審設計方案→審定設計方案通知書（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規(guī)劃許可證，經人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)范圍進行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》并確定建設工程規(guī)劃設計條件。委托進行初步設計→申報初步設計→編制施工圖和投資計劃 轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）→到規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證開工前的準備辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂合同。簽訂工程承包合同，辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)，建設工程管理，辦理開工登記，辦理開工前審計，繳納投資方向調節(jié)稅，領取固定資產投資許可證，報裝施工用水、電、路，協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門，協(xié)調交通管理部門，繳納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議，領取《建設工程施工許可證》工程施工與驗收 施工場地的“三通一平” 施工單位進場和施工架設 工程的基礎、結構施工與設備安裝 施工過程中的質量監(jiān)督 辦理單項工程驗收手續(xù)辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 商品住宅性能認定 竣工統(tǒng)計登記 辦理竣工房屋測繪 辦理產權登記 房地產經營商品房預（銷）售的程序簽署商品房預售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預（銷）售許可證》→銷售項目備案→委托中介代理機構進行銷售→與購房者簽訂認購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預售登記→辦理轉讓登記→辦理房地產抵押登記手續(xù)→樓宇將會入住→質量保證書和使用說明書→辦理產權立契過戶手續(xù)房屋租賃申請房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉租→房屋租賃關系的終止房地產抵押 抵押權的設定 簽訂抵押合同 辦理房地產抵押登記 抵押房地產的占管 抵押房地產的處分 物業(yè)管理階段物業(yè)管理單位經營資質審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準安排簽訂管理公約制定、提供質量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務的基本要求 物業(yè)管理委員會的設立六、房地產開發(fā)流程設計的涵義房地產開發(fā)項目流程設計是針對具體房地產開發(fā)項目所作的用來指導項目開發(fā)經營全過程的綱領性文件，它根據(jù)房地產開發(fā)項目的特點、房地產綜合開發(fā)公司的內外條件，經過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產項目開發(fā)運作之前制定，它是一個粗線條的概略規(guī)定。房地產開發(fā)項目流程設計的主要依據(jù)有：①可行性研究報告，②房地產綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產開發(fā)項目的自身條件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關指示；⑤房地產綜合開發(fā)公司習慣作法；⑥國家有關法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。房地產開發(fā)項目流程設計的基本原則有：①堅持基本建設程序和開發(fā)經營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產開發(fā)項目流程設計的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領性文件，利于指導房地產開發(fā)的其它具體性計劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產開發(fā)經營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調。七、房地產前期準備工作詳細流程（施工之前）規(guī)劃部門：（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同（2）如果是集體用地，也應到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準后發(fā)用地許可證。需交費：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費領取規(guī)劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續(xù)。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文完成2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅完成前3項后，再到規(guī)劃局建管處辦理報建手續(xù)。（1）建設單位寫出書面申請（內容包括建設意向、建房結構、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計委立項批文、總平面圖。（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規(guī)劃局審定后方可進行施工圖設計。（4）領取建設工程規(guī)劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預設電信管線等辦理手續(xù)。需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經局長簽發(fā)后領取交費通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費：~% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：：15元