哪些擔(dān)保合同屬于無效合同(編輯修改稿)
2024-10-14 00:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 點、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明。簽定正式購房合同簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）區(qū)別：購房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。二者區(qū)別在于：預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等；，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；，包括裝飾、設(shè)備的標準、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；；；；；；，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標準等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題：購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如市區(qū)街號花園號樓層房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標準、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括：（1）簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；（2）購房者不按期付款；（3）開發(fā)商不按期交房；（4）面積變動超過約定幅度；（5）房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位；（6）產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。預(yù)售合同特別注意（一）合同有沒有標明房屋面積的使用率和誤差率。很多人認為，花多少面積的錢，就能用多大的面積，這是不正確的。投資者購買的不僅是建筑面積，而且要包括按比例分攤的公用面積，如樓梯、走道、電梯間等。你花了一百平方米的錢，而實際上歸你私人用的可能是七十幾平方米，也可能只有六十幾平方米。房屋的實用率必須事先清楚，否則交樓時就會產(chǎn)生本來可以避免的麻煩。購買預(yù)售房屋除應(yīng)注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因為設(shè)計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的，根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，此條款應(yīng)如此表述“誤差在3％之內(nèi)（含3％），視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實際面積和合同中規(guī)定的單價重新結(jié)算；若誤差超過3％，則視為賣方違約，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！蓖瑫r還應(yīng)注意，在條款中應(yīng)有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，而且房價中不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在合同中明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額、銀行按揭的年限等。熱水、煤氣開通的時間等問題也常常容易被購房者忽略。（二）合同有沒有建筑及裝修質(zhì)量標準的細則投資者因為購買的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時看到的是圖紙。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好白塑料漿等等，如果只憑發(fā)展商口頭一說，是不能成為你們約定的受法律保護的內(nèi)容的。因為我國的法律規(guī)定：只承認書面合同，不承認口頭合同。房屋建成后的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比后者大，你需補錢還好說；后者比前者大，合同上又沒有約定，讓發(fā)展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標準，很可能你接收入住時收到的只是一個空殼子。（三）有沒有對附屬配套設(shè)施的有效制約條款。一般來說，凡出售公寓小區(qū)或別墅小區(qū)的，發(fā)展商都許
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