【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)對(duì)納稅人提供的《鑒證報(bào)告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式：17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車(chē)庫(kù)費(fèi)用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核《鑒證報(bào)告》中對(duì)該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元(四)修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元增值額=900,000,000789,691，500=110,308,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=﹪通過(guò)對(duì)出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)兔征土地增值稅。其他商品房計(jì)算過(guò)程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40，000/160,000=25﹪扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元增值額=530,000，000263，230，500=266,769,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=﹪適用稅率為50﹪應(yīng)納土地增值稅為：(266,769,500*50﹪)(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元已納土地增值稅為：5，000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元六、對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況：(一)總建筑面積200,000平方米(二)批準(zhǔn)可銷(xiāo)售面積170,000平方米(三)已出售面積160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元(五)本次清算扣除項(xiàng)目總金額為：1,052,922,000元。本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本386,880,000元。本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用74,944,000元。本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000元。(六)。案例二北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項(xiàng)目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)部門(mén)通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《鑒證報(bào)告》)進(jìn)行審核，特別是對(duì)其內(nèi)容、格式進(jìn)行了重點(diǎn)驗(yàn)收后，同意辦理清稅手續(xù)。在《鑒證報(bào)告》中披露該項(xiàng)目具體情況如下：—、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)23x號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，座落于崇文區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。該項(xiàng)目于2002年初開(kāi)工建，于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程?？墒勖娣e證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車(chē)庫(kù)面積2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎(jiǎng)勵(lì)轉(zhuǎn)給本單位職工。該項(xiàng)目在2006年11月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價(jià)為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件的規(guī)定，該項(xiàng)目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。二、取得收入情況說(shuō)明該項(xiàng)目出售的商品住宅取得銷(xiāo)售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。單位提供了“X號(hào)土地出讓合同”及京房地[地]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費(fèi)480,000元。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項(xiàng)目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元(開(kāi)發(fā)成本具體明細(xì)內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格)。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為7804000元,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。(五)財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除金額為：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入132,800,000元。(二)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)167,420,000元。其中：,480,000元。,000,000元