淺談舊城改造與可持續(xù)發(fā)展(編輯修改稿)
2025-10-13 20:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 顯增強(qiáng)。開發(fā)內(nèi)容已由簡(jiǎn)單的住宅建設(shè)發(fā)展到融住宅、非住宅、道路、重要基礎(chǔ)設(shè)施為一體的綜合開發(fā)。實(shí)踐證明，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，是符合中小城市的實(shí)際的，既找到了實(shí)現(xiàn)城市面貌大變樣的切人點(diǎn)和突破口，又實(shí)現(xiàn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)互相促進(jìn)、共同發(fā)展的目的。(二)運(yùn)用市場(chǎng)手段來(lái)推進(jìn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)。要求運(yùn)用市場(chǎng)手段，將城市可以用來(lái)經(jīng)營(yíng)的部分存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場(chǎng)，進(jìn)行重新組合和優(yōu)化配置，把長(zhǎng)期以來(lái)的城市不變資本轉(zhuǎn)化為可變資本，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲得一定收益，并將這些收益投入到城市建設(shè)的新領(lǐng)域，走以城養(yǎng)城的市場(chǎng)化路子。(三)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，努力提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)水平。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，就是全方位的綜合開發(fā)。搞好綜合開發(fā)，關(guān)鍵是超前編制詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)核準(zhǔn)認(rèn)定的待改造區(qū)片，規(guī)劃部門本著優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和較好地體現(xiàn)“三個(gè)效益”的原則，逐一提前編制出詳細(xì)規(guī)劃，為引進(jìn)外資和招標(biāo)確定開發(fā)單位創(chuàng)造條件。編制規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)本著節(jié)約用地、合理用地的原則，適當(dāng)建設(shè)一些高層和小高層住宅，提高舊城區(qū)建筑容積率，以最大限度地發(fā)揮城市土地存量在城市建設(shè)與發(fā)展中的功能。全面放開技術(shù)性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。對(duì)完成詳細(xì)規(guī)劃的舊城改造項(xiàng)目，凡具備條件的，原則上由房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)中心統(tǒng)一組織前期開發(fā)，變生地為熟地，實(shí)行招標(biāo)或拍賣，把“非經(jīng)營(yíng)性環(huán)境差價(jià)”全部集中到政府手里，專門用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。二是對(duì)舊城改造項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理。三是建立嚴(yán)格的市場(chǎng)約束機(jī)制，把好土地供應(yīng)源頭，防止出現(xiàn)土地非法交易、違法占地現(xiàn)象，保證國(guó)有資產(chǎn)不流失。四是實(shí)行集中收費(fèi)制度，規(guī)范減免辦法。舊城區(qū)改造項(xiàng)目需要減免有關(guān)費(fèi)用的，要統(tǒng)一論證，提出意見，批準(zhǔn)后執(zhí)行。凡屬于土地出讓金和城市配套費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)商必須無(wú)條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案，作為政府的股份或投入。(四)采取各種優(yōu)惠政策，促進(jìn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)順利推進(jìn)。經(jīng)過(guò)前些年的開發(fā)改造，市區(qū)現(xiàn)有舊城改造區(qū)片大多是一些居民密集、拆遷成本高、改造難度大的項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)效益低下，很難引起開發(fā)商的濃厚興趣。針對(duì)這種狀況，采取各種辦法予以解決。一是政策扶持，按貨幣安置和實(shí)物安置相結(jié)合的原則對(duì)原有拆遷安置法規(guī)進(jìn)行了修改，使各類舊城改造項(xiàng)目分別享受一定的優(yōu)惠政策，保證開發(fā)商有利可圖。二是資金傾斜，資金問(wèn)題是制約舊城區(qū)改造的瓶頸和關(guān)鍵。解決資金問(wèn)題，主要通過(guò)以下途徑：(1)由市財(cái)政墊資，作為舊城區(qū)改造的啟動(dòng)資金；(2)與銀行聯(lián)系，讓銀行參與舊城區(qū)改造。(3)企業(yè)自籌資金。三是強(qiáng)化招商引資工作。調(diào)整招商引資格局，變開發(fā)企業(yè)分散招商為政府主管部門統(tǒng)一招商。(五)陽(yáng)光操作，妥善安置被拆遷群眾。舊城改造涉及拆遷安置，合理妥善安置被拆遷群眾是城市政府進(jìn)行舊城改造的重要工作，關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。舊城改造要全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的思路，堅(jiān)持法治和人本并存、保護(hù)與改造并舉、公平與效率并重的原則，以化零為整、組合成群、成片拆遷、市場(chǎng)運(yùn)作的方式實(shí)施的大規(guī)模舊城改造，形成了以“陽(yáng)光拆遷”、“扶困救助”、“多輪驅(qū)動(dòng)”的改造模式。在舊城改造過(guò)程中，按照以人為本和公開、公平、公正原則大力推行以“陽(yáng)光拆遷政策”、“陽(yáng)光補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)”“陽(yáng)光拆遷評(píng)估”、“陽(yáng)光拆遷裁決”為主要內(nèi)容的“陽(yáng)光拆遷”工程。(六)保護(hù)與開發(fā)并舉，保護(hù)舊城區(qū)原有的歷史文化特色。首先需要全面認(rèn)識(shí)舊城的特點(diǎn)和要求，按照分類分區(qū)的原則，對(duì)所在舊城區(qū)及地段實(shí)行開發(fā)定位；其次調(diào)整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區(qū)人口密度、建筑密度過(guò)大的問(wèn)題，改善環(huán)境，增強(qiáng)活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設(shè)施條件，提高環(huán)境質(zhì)量，道路的拓寬與否要認(rèn)真研究采取合適的辦法；最后要重視舊城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色，控制舊城區(qū)的建筑高度、體量、色彩和風(fēng)格，是舊城區(qū)歷史保護(hù)的重要方面。(七)加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，構(gòu)建新的和諧社區(qū)。舊城改造以后原有的社區(qū)鄰里可能被打破，需要加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，營(yíng)造新的居住文化環(huán)境和文化氛圍，使社區(qū)居民對(duì)所屬社區(qū)在感情上、心理上的認(rèn)同感和
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