【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ● 具有系統(tǒng)的營(yíng)銷指導(dǎo)。 ● 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)很差。 (5)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的服務(wù)水平分析 ● 能維持正常的星級(jí)服務(wù) ,但是缺乏個(gè)性化的服務(wù)項(xiàng)目 ,沒有家外之家的感覺。 ● 房 間的配置完全符合星級(jí)的要求。 ● 整體員工的外語(yǔ)水平不錯(cuò)。 ● 禮貌服務(wù) :主動(dòng)式的服務(wù) ,服務(wù)的意識(shí)較強(qiáng)。 ● 標(biāo)準(zhǔn)化流程的實(shí)施 :服務(wù)較規(guī)范。 ● VI 系統(tǒng)較協(xié)調(diào)。 (6)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手硬件設(shè)施分析 ● 按照標(biāo)準(zhǔn)的星級(jí)酒店硬件要求配置。 ● 酒店整體設(shè)計(jì)及裝修過(guò)于傳統(tǒng) ,但是較大氣。 ● 區(qū)域性很強(qiáng) ,沒有與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市接軌。 ● 具有系統(tǒng)的策劃 ,會(huì)議的接待功能不錯(cuò)。 ● 酒店的平面功能布局較為合理。 (7)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手核心能力分析 ● 通過(guò)娛樂帶動(dòng)客房及餐飲的消費(fèi)。 ● 在本鎮(zhèn)缺乏有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ,酒店的服務(wù)及管理在目前該 鎮(zhèn)是較好的。 ● 該地區(qū)的外資企業(yè)消費(fèi)。 ● 一定的品牌效應(yīng)。 ● 經(jīng)營(yíng)成本較低。 (8)總體經(jīng)營(yíng)趨勢(shì) ● 由于本身供過(guò)于求 ,整體經(jīng)營(yíng)逐步下滑。 ● 潛在的至少 2 家的一線范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ,令前景更加不明朗。 ● 越來(lái)越大的政策風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)以上分析得知 :(1)投資娛樂型的酒店風(fēng)險(xiǎn)小于商務(wù)型酒店。 (1)現(xiàn)在及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ,令市場(chǎng)供過(guò)于求 ,酒店的生存空間越來(lái)越小。 (3)現(xiàn)在的酒店地理位置較好 ,服務(wù)及管理水平較高 ,已經(jīng)形成了一定的品牌價(jià)值。令該項(xiàng)目難以有較大的突破。 (4)潛在的至少 2 家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ,無(wú)論從建筑規(guī)模 ,產(chǎn)品的創(chuàng)新 ,服務(wù)及管理的水平都會(huì)對(duì)該項(xiàng)目構(gòu)成極大的威脅。 2 假設(shè)項(xiàng)目定位在三星級(jí)酒店 : ● 與四星級(jí)以上的酒店相比缺乏明顯的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 ● 由于競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,四星級(jí)以上的酒店降低價(jià)格 ,三星級(jí)酒店逐步喪失價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。 ● 與四星級(jí)以上的酒店相比服務(wù)及管理水平差異較大。 ● 與四星級(jí)以上的酒店相比硬件的差異較大。 ● 消費(fèi)者越來(lái)越高的要求 ,令經(jīng)營(yíng)面臨很大的壓力。 ● 三星級(jí)酒店生存的空間越來(lái)越小。 根據(jù)以上分析得知 :(1)投資娛樂型的三星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)小于商務(wù)型酒店。(1)三星級(jí)酒店自身現(xiàn)在及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ,令市場(chǎng)供過(guò)于求 ,三星級(jí)酒店的生存空間越來(lái)越小。 (3)與四星級(jí)以上的酒店相比 ,三星級(jí)酒店缺乏明顯的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。其市場(chǎng)很容易逐步被四星級(jí)以上的酒店取代。 3 假設(shè)項(xiàng)目定位在快捷連鎖酒店 : (1)綜合情況分析 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手地理位置優(yōu)越 ,交通便利。 ● 區(qū)域市場(chǎng)只有 2 家 ,還有一定的發(fā)展空間。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手管理人員素質(zhì)較好 ,符合經(jīng)營(yíng)的需要。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 環(huán)境衛(wèi)生不錯(cuò) ,符合星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 管理較規(guī)范 :具備標(biāo)準(zhǔn)流程與政策。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有系統(tǒng)的中央營(yíng)銷支持。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手禮貌服務(wù) :主動(dòng)式的服務(wù) ,服務(wù)的意識(shí)較強(qiáng)。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手平均房?jī)r(jià)為 150200 元 ,與三星級(jí)酒店相比 ,具有競(jìng)爭(zhēng)力。 (2)核心能力分析 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手由管理公司管理 ,具有一定的品牌效應(yīng)。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)成本較低。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有管理公司的中央訂房網(wǎng)絡(luò)。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有管理公司其它的中央支撐系統(tǒng)。 (3)總體經(jīng)營(yíng)趨勢(shì) ● 潛在的市場(chǎng)增大 ,整體經(jīng)營(yíng)將會(huì)逐步提高。 ● 搶占三星級(jí)酒店的市場(chǎng)份額越來(lái)越大。 ● 適合將來(lái)人們出行的消費(fèi)模式。 根據(jù)以上分析得知 :(1)市場(chǎng)仍然有較大的發(fā)展空間 ,為該項(xiàng)目的立項(xiàng)打下了良好而堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 (2)產(chǎn)品的定位及經(jīng)營(yíng)模式 ,越來(lái)越適合將來(lái)人們出行的消費(fèi)模式。 (2)選擇知名品牌管理公司管理 ,將大大降低了經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng)險(xiǎn)。 六、 項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論 1 項(xiàng)目的調(diào)查發(fā)現(xiàn) (1)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)及企業(yè)的發(fā)展 ,有利于酒店業(yè)的發(fā)展 ,但是 ,三星級(jí)及以上酒店的發(fā)展速度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)及企業(yè)的發(fā)展的速度 ,令三星級(jí)及以上酒店的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈 ,三星級(jí)以上的酒店總體經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)逐步下滑。 (2)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)三星級(jí)及以上酒店絕大部份都是以?shī)蕵穾?dòng)客房及餐飲消費(fèi) ,商務(wù)型酒店的成功案例較少。人們對(duì)于高檔的酒店消費(fèi)越來(lái)越理性 ,制約了高檔四五 星級(jí)酒店的發(fā)展。商務(wù)接待及人們出行的消費(fèi)習(xí)慣及需求逐步改變。 (3)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)與四星級(jí)以上的酒店相比 ,三星級(jí)酒店缺乏明顯的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。其市場(chǎng)很容易逐步被四星級(jí)以上的酒店取代。 (4)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)快捷連鎖酒店市場(chǎng)仍然有較大的發(fā)展空間 ,其產(chǎn)品的定位及經(jīng)營(yíng)模式 ,越來(lái)越適合將來(lái)人們出行的消費(fèi)模式。選擇知名品牌管理公司管理 ,將大大降低了經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng)險(xiǎn)。 (5)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)三星級(jí)及以上酒店的靜態(tài)年回報(bào)由原來(lái)最初的 2030%降至911%,而快捷連鎖酒店的靜態(tài)年回報(bào)達(dá) 19%,遠(yuǎn)大于三星級(jí)及以上酒店 ,且其經(jīng)營(yíng)成本遠(yuǎn)低于三星級(jí)及以上酒店。 (6)項(xiàng)目所在地區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃中有 5 個(gè)批發(fā)市場(chǎng) ,其中下檔次的消費(fèi)群體令周邊的三星級(jí)及快捷連鎖酒店受益。但是 ,批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否 ?直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。且批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要市場(chǎng)的培育期 ,從規(guī)劃起計(jì)算 ,五年內(nèi)周邊的三星級(jí)及快捷連鎖酒店難以有較大的收益。 2 項(xiàng)目的分析發(fā)現(xiàn) (1)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)三星級(jí)及以上酒店的生存空間越來(lái)越小 ,且 整體市場(chǎng)供過(guò)于求 ,目前投資者對(duì)四五星級(jí)酒店的投資越來(lái)越謹(jǐn)慎 ,該項(xiàng)目不宜投資作三星級(jí)及以上的酒店。 (2)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)潛在的中低檔消費(fèi)群體及人們出行的消費(fèi)模式的改變 ,為快捷連鎖酒店的發(fā)展提供了基本的條件 ,但是需要市場(chǎng)的培育期。 (3)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)快捷酒店發(fā)展較好 ,且目前只有 2 家主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ,該項(xiàng)目宜投資作快捷酒店。 (4)根據(jù)快捷酒店的產(chǎn)品特性 ,考慮到市場(chǎng)的需要及投資公司的人脈關(guān)系 ,并且結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)潛在消費(fèi)群體的市場(chǎng)培育期 ,該項(xiàng)目的建筑規(guī)模不宜過(guò)大 ,約在 6500 平方左右為宜。 (5)由于快捷連鎖酒店管理公司具 有完善成熟的經(jīng)營(yíng)管理模式、系統(tǒng)的中央支撐系統(tǒng)及統(tǒng)一管理模式的管理團(tuán)隊(duì)等優(yōu)越性 ,能大大地降低經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng)險(xiǎn)。故該項(xiàng)目宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。 3 項(xiàng)目的初步結(jié)論 該項(xiàng)目適合做約在 6500 平方建筑規(guī)模左右的快捷酒店 ,且宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。 七、 項(xiàng)目初步結(jié)論的 SWOT 分析 1 優(yōu)勢(shì) (1)一線區(qū)域市場(chǎng)只有 2 家 ,還有一定的發(fā)展空間。 (2)優(yōu)越的地理位置 ,周邊眾多的批發(fā)市場(chǎng) ,提供源源不斷的客源。 (3)整體規(guī)劃 ,資源整合 ,使之更加適應(yīng)市場(chǎng)的需要。 (4)開發(fā)商的社會(huì)人脈關(guān)系。 (5)本身餐飲批發(fā)市場(chǎng)客源的消費(fèi)。 (6)該項(xiàng)目由酒店管理集團(tuán)管理 ,管理優(yōu)勢(shì)較為明顯 ,成本較低。 (7)酒店管理集團(tuán)擁有強(qiáng)大的中央預(yù)定網(wǎng)絡(luò) ,其對(duì)客源細(xì)分市場(chǎng)的培育和深化能力卓越。 (8)酒管集團(tuán)的凝聚力和人才開發(fā)培養(yǎng)機(jī)制為酒店提供優(yōu)秀的管理人才。 (9)酒管集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理模式及強(qiáng)大的中央支撐系統(tǒng)為該項(xiàng)目提供了有效的保障。 (10)酒管集團(tuán)在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位及影響力 ,大大地提高了酒店的知名度及認(rèn)知度。 2 劣勢(shì) (1)批發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)需要一段時(shí)間。 (2)市場(chǎng)需逐步培育。 (3)酒店的 產(chǎn)品、檔次針對(duì)中低檔客源 ,將制約部份消費(fèi)者。 (3)機(jī)會(huì) ● 整個(gè)城市群缺少有品味 ,高品質(zhì)的專業(yè)快捷酒店。 ● 酒店的檔次和產(chǎn)品定位迎合了將來(lái)人們出行的消費(fèi)模式。 ● 選擇最知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理 ,降低風(fēng)險(xiǎn)。 (4)威脅 ● 目前區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ● 潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ● 批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否 ?直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。 第四章 項(xiàng)目初步確立 一、 酒店主題定位 1 酒店的設(shè)計(jì)越來(lái)越趨向于國(guó)際化 ,那就是結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣珓?chuàng)造舒適的、戲劇化的空間體驗(yàn) ,使人震撼、舒適的居住空間會(huì)讓客人流連 忘返。 2 隨著全球生態(tài)環(huán)境的日益惡化 ,保護(hù)環(huán)境、倡導(dǎo)綠色消費(fèi)日益受到人們的關(guān)注。同時(shí) ,由于我國(guó)加入了 WTO 和北京申奧成功后 ,國(guó)際間交流日益頻繁 ,綠色消費(fèi)已逐漸成為今后消費(fèi)的主流。酒店設(shè)計(jì)更趨向于綠色和生態(tài) ,綠色酒店和生態(tài)酒店有了很大的發(fā)展空間 。 3 酒店設(shè)計(jì)更重視文化內(nèi)涵 ,主題酒店給人留下了深刻的印象 ,同時(shí)也能淡化人們對(duì)硬件材料越來(lái)越高的要求。保持酒店的獨(dú)特性。 4 高技術(shù)的發(fā)展 ,為酒店高技術(shù)的配置提供了極大的方便 ,酒店的智能化及節(jié)能系統(tǒng) ,也成為了現(xiàn)代酒店設(shè)計(jì)的重要追求。 5 時(shí)尚的酒店裝修設(shè)計(jì) ,形成產(chǎn)品的獨(dú) 特性和創(chuàng)新性 ,并以自身的差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ,在與對(duì)手激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。 6 時(shí)尚的裝修設(shè)計(jì)者強(qiáng)調(diào)在設(shè)計(jì)風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新 ,追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果 。是性價(jià)比較高的一種酒店裝修設(shè)計(jì)類型。 二、服務(wù)功能定位 1 客房部份 :為區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的客人提供安全的 ,干凈的 ,配套基本齊全的 ,能充分體現(xiàn)個(gè)性化服務(wù)的“家外之家”。 2 餐飲部份 :為區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的客人提供安全的 ,干凈的 ,具有廣州及東莞特色的各類茶餐廳出品服務(wù)。 3 其它配套 :依據(jù)客人不同的需要 ,結(jié)合商務(wù)快捷酒店的產(chǎn) 品特性 ,為區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的客人提供各類貼身的“管家服務(wù)”及配套。 三、 酒店市場(chǎng)定位 1 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向 ,通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目酒