【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ；1988年1月國(guó)務(wù)院召開(kāi)了第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，并于2月批準(zhǔn)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，從此我國(guó)住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面實(shí)施階段。1987年10月，中共十三大報(bào)告首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位和作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。配套系統(tǒng)完善期1997年8月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見(jiàn)》，明確了住房公積金是職工個(gè)人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進(jìn)一步推動(dòng)了住房公積金制度的發(fā)展，為商業(yè)住房制度的實(shí)施鋪平了道路。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)渡期在這一階段，由于前期已經(jīng)做足大量準(zhǔn)備工作，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)程快速推進(jìn)，經(jīng)歷了起步、成熟和調(diào)控階段。起步平穩(wěn)期這一時(shí)期，東亞金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家啟動(dòng)進(jìn)入WTO的戰(zhàn)略談判。全國(guó)不再進(jìn)行無(wú)償福利性分房，多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系開(kāi)始建立。大量商品房開(kāi)始建設(shè)、銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)，租賃現(xiàn)象出現(xiàn)，逐步形成新建商品房買(mǎi)賣(mài)和租賃市場(chǎng)。政府通過(guò)土地有償出讓轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)活力大為增加。城市出現(xiàn)大量中小房產(chǎn)中介公司，經(jīng)過(guò)短暫的市場(chǎng)疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤(pán)活房產(chǎn)市場(chǎng)，加速房產(chǎn)發(fā)展?？傮w上，該階段房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于萌發(fā)階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始真正進(jìn)入了全面市場(chǎng)化階段。房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)概念的提出進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，黨中央、國(guó)務(wù)院在一系列指示中明確將房地產(chǎn)作為新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)指出產(chǎn)業(yè)予以大力支持。政策先行，中國(guó)商品房市場(chǎng)進(jìn)入了突飛猛進(jìn)發(fā)展的階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱期2003年，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，由此進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。各大中小城市房?jī)r(jià)進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，并漸趨超過(guò)普通市民財(cái)政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房?jī)r(jià)的上漲。房地產(chǎn)投資迅猛增加，市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱情況，投資熱情居高不下。全國(guó)商品房銷(xiāo)售量和完工量劇增。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控期在房地產(chǎn)業(yè)推向市場(chǎng)的同時(shí)，我國(guó)政府相應(yīng)的調(diào)控一直在施行。2002年，政府調(diào)控手段主要集中于收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸；2005年到2008年，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，提出穩(wěn)房?jī)r(jià)的新目標(biāo)。國(guó)八條、新國(guó)八條、國(guó)六條相繼出臺(tái)，重點(diǎn)打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的時(shí)代背景下，政府宏觀政策的調(diào)整并不能使銀行消除強(qiáng)烈的放貸沖動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“越調(diào)整，越上漲”的怪象。高位盤(pán)整期高房?jī)r(jià)聚集大量泡沫，激化社會(huì)矛盾，勢(shì)必影響國(guó)家長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2011年1月 “史上最嚴(yán)”的“新國(guó)八條”出臺(tái)，出臺(tái)“限購(gòu)令”，將二套房的首付比例提升至60%。2013年3月1日，新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策，同時(shí)要求地方政府公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。時(shí)至今日，各種嚴(yán)厲調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)成效。近兩年，盡管地方政府的救市動(dòng)作頻頻，多地限購(gòu)政策已經(jīng)陸續(xù)放開(kāi)，不少城市還進(jìn)一步放開(kāi)了貸款政策，但各地樓市表現(xiàn)依舊趨于平穩(wěn)。經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，全國(guó)各地樓市、產(chǎn)品熱銷(xiāo)、所有房企都賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)一去不返，樓市已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，逐漸進(jìn)入新常態(tài)。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展已近20年，從計(jì)劃配房制度到市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)制度，從無(wú)關(guān)緊要的地位躍升為國(guó)家經(jīng)濟(jì)重要支柱，帶動(dòng)了我國(guó)水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)的迅猛發(fā)展。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體良好，雖然存在各種問(wèn)題，但政府不間斷的調(diào)控政策一直在為其做合理引導(dǎo)。下面將就房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)飆升、信息不對(duì)稱(chēng)、金融制度三個(gè)方面對(duì)其發(fā)展問(wèn)題加以分析。房?jī)r(jià)飆升、庫(kù)存嚴(yán)重中國(guó)許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)井噴式價(jià)格上漲，資金爆出恐慌式搶購(gòu)。一個(gè)自稱(chēng)上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤(pán)，四百多套住房開(kāi)盤(pán)后在兩分鐘內(nèi)告罄。為規(guī)避限購(gòu)政策，市民涌向離婚中心申請(qǐng)離婚，導(dǎo)致離婚中心不得不暫時(shí)關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。中國(guó)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并經(jīng)歷了發(fā)展、壯大、整合的階段。近十年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，%，%。高房?jī)r(jià)給普通百姓帶來(lái)巨大生存壓力，導(dǎo)致社會(huì)矛盾突出。然而房地產(chǎn)行業(yè)的火熱給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)益處，短期來(lái)看，雖然經(jīng)過(guò)數(shù)十年調(diào)控，但我國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)降落，將保持一段平穩(wěn)緩慢的增長(zhǎng)速度。由高房?jī)r(jià)引發(fā)一系列問(wèn)題，高庫(kù)存即為突出一例。以2015年為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2015 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米， 億平方米，未來(lái)全國(guó)新建住宅總供給已達(dá)65 億平方米，加上城鎮(zhèn)既存的存量住宅、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力依然較大。三四線(xiàn)城市庫(kù)存問(wèn)題尤其嚴(yán)峻，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至該年11 月，一、二、三線(xiàn)35 、 ，三線(xiàn)城市庫(kù)存接近一二線(xiàn)城市積壓之和。信息不對(duì)稱(chēng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，信息的不對(duì)稱(chēng)主要是買(mǎi)賣(mài)雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對(duì)稱(chēng)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)，即買(mǎi)主和賣(mài)主對(duì)商品房的了解和掌握程度不同。賣(mài)主擁有對(duì)商品房的成本、質(zhì)量、價(jià)格等最私密的知情權(quán)和壟斷權(quán)，買(mǎi)主對(duì)此一無(wú)所知。二者在交易時(shí)，買(mǎi)主處于絕對(duì)劣勢(shì)，完全不了解商品房的權(quán)屬、質(zhì)量。因此經(jīng)常受到賣(mài)方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調(diào)入隱形陷阱等，使得買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常發(fā)生房產(chǎn)糾紛案。自從房地產(chǎn)面向市場(chǎng)，隨之產(chǎn)生的廣告宣傳也得到迅猛發(fā)展，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創(chuàng)新，為房企的發(fā)展錦上添花。但是也有眾多房產(chǎn)企業(yè)在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯(lián)想、模糊概念，甚至出現(xiàn)違法虛假宣傳等現(xiàn)象。這些文案本質(zhì)上都是向消費(fèi)者傳遞虛假信息，或者是在戶(hù)型設(shè)置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望，使其產(chǎn)生“恐慌性購(gòu)房”。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)亟待完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展影響到整體中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)乎到國(guó)計(jì)民生。我國(guó)融資環(huán)境整體良好，但房地產(chǎn)公司業(yè)界卻有普遍的潛規(guī)則，他們先用小部分流動(dòng)資金和商業(yè)銀行貸款向政府相關(guān)部門(mén)辦理“四證”，再用部分資金拿到銷(xiāo)售證，至此完成賣(mài)方方面的融資工作。開(kāi)始向社會(huì)銷(xiāo)售，以消費(fèi)者首付資金和個(gè)人按揭資金作為重要來(lái)源參與房地產(chǎn)的開(kāi)放，商品房的建設(shè)等后續(xù)工作?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)商只用很少的自有資金即完成了一整套開(kāi)發(fā)的工作。然而，一旦遇到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下降，消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)狀況不良，商品房滯銷(xiāo)等外力因素，開(kāi)發(fā)商立刻會(huì)遇到資金周轉(zhuǎn)不靈，爛尾等問(wèn)題，最終導(dǎo)致資不抵債和銀行債務(wù)難追償。引發(fā)社會(huì)矛盾，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。信用風(fēng)險(xiǎn)較高。一，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行信貸仍是主流，但房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。信托產(chǎn)品也滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求；二，部分開(kāi)發(fā)商以房產(chǎn)抵押，容易出現(xiàn)壞賬問(wèn)題；三，銀行和房企為銷(xiāo)售量寬松放貸給個(gè)人，易出現(xiàn)征信考察失誤現(xiàn)象；四，近兩年房產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重，而房?jī)r(jià)居高不下，普通消費(fèi)者無(wú)力承受，導(dǎo)致銀行放貸無(wú)法全部收回。投資增長(zhǎng)過(guò)快。近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，大批的行業(yè)外資金也紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，為本已高庫(kù)存的現(xiàn)下增加更多風(fēng)險(xiǎn)。四、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)及問(wèn)題解決作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展良好，雖出現(xiàn)各種問(wèn)題，但經(jīng)過(guò)調(diào)控與體系的不斷完善，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)終將得到積極健康的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)中求進(jìn)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)投資勢(shì)頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢(shì)頭減緩，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人征信環(huán)節(jié)審查力度增大；嚴(yán)禁理財(cái)?shù)冗`規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)；嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；規(guī)范各類(lèi)貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)；審慎開(kāi)展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；同時(shí)，企業(yè)應(yīng)拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來(lái)源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動(dòng)性；嘗試股票市場(chǎng)融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。央行業(yè)應(yīng)要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理。其他監(jiān)管部門(mén)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)上市房企再融資的監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)企業(yè)募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，不許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控繼續(xù)實(shí)施從中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力分析，一般經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度應(yīng)保持在8%一10%之問(wèn)，而如何使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增速保持和諧共生，政府仍需進(jìn)行宏觀上的把控以及微觀上的調(diào)整。 信貸、保障體系方面宏觀調(diào)控當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源單一，主要是銀行貸款。央行對(duì)此已經(jīng)下發(fā)很多規(guī)定要求各大商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的把握往往來(lái)源于充足的資金，一旦滿(mǎn)足此點(diǎn)，他們會(huì)信心滿(mǎn)滿(mǎn)進(jìn)行大規(guī)模房產(chǎn)建設(shè)，往往忽略經(jīng)濟(jì)可行性和當(dāng)前消費(fèi)力度。對(duì)此，我們應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支持上層對(duì)于信貸方面的控制。政府需要逐步建立起新的和科學(xué)的住房保障體系，有序過(guò)濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級(jí)消費(fèi)格局。同時(shí)，政府應(yīng)逐漸將住房補(bǔ)貼的重點(diǎn)放到消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)中低收入家庭的住房租金和貸款利率補(bǔ)貼予以補(bǔ)貼，提高補(bǔ)貼政