【文章內(nèi)容簡介】 我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。四、市場分析與價格預(yù)測（一）、市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房價將持續(xù)穩(wěn)中有升房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格居高不下。房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。二手房市場活躍對新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類：一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。（三）、價格預(yù)測根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目預(yù)測價格：多層住宅均價3900元/㎡；高層住宅均價4200元/㎡；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價4500元/㎡；辦公樓均價3000元/㎡；車位均價10萬元/個；儲藏室均價1000元/㎡。五、項(xiàng)目實(shí)施計劃（一）、工程建設(shè)實(shí)施計劃房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開發(fā)面積37902㎡，2007年擬開發(fā)面積26150㎡，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計劃（見附表1）。以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。（二）、銷售計劃及營銷策略銷售計劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；；；。銷售測算（見附表2）。營銷策略秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。（3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）、結(jié)合價格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項(xiàng)目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。六、項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（一）、投資估算，土地總成本為8,（出讓金總額8,，契稅248萬元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,。（見附表3）（二）、資金籌措根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃，投入資金總額26,。其中自有資金12,(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。（見附表4）（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析利潤估算表（見附表5）本項(xiàng)目凈利潤2,，%。預(yù)測前提：； 營業(yè)收入33,；平均銷售單價3,； 營業(yè)成本26,； 單位成本2,； 稅金3,； 費(fèi)用1,； 貸款利息1,?，F(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,。測算前提同上。盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤率（稅后）=項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目投資支出總額 =2, =%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計算見附表6）。經(jīng)計算，%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。七、風(fēng)險分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計/平均銷售單價（1稅費(fèi)率）=27，*10,000/3，(%)=84， % 銷售單價盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計/房屋銷售量（1稅費(fèi)率）=27,*10,000/90，860(%)=3,，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,，項(xiàng)目保本，%。八、結(jié)論經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報告房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報告一、項(xiàng)目概況（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側(cè)。規(guī)劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規(guī)劃一至二層為營業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的辦公、環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施。二、建設(shè)條件（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場。臨近公路，交通便利。周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。（二）、建設(shè)實(shí)施條件該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。泰州市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。三、投資環(huán)境分析（一）、宏觀環(huán)境分析據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，%，%%。國家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭之地。（二）、微觀環(huán)境分析泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件?；使诜康禺a(chǎn)在泰州成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。隨著長江三角經(jīng)濟(jì)區(qū)城市發(fā)展一體化的進(jìn)程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效