【文章內(nèi)容簡介】 009年8月初，石家莊市上千套經(jīng)濟適用房由于定價過高而遭棄購，緊接著又爆出了南陽套用經(jīng)濟適用房指標開發(fā)商品房的新聞。還有武漢某經(jīng)濟適用房項目，已經(jīng)接近武漢三環(huán)線，當?shù)匚飪r局核定其基準價格為2699元／平方米，比同地段的一些商品房均價還南。此外，有些經(jīng)適房越造越大，出現(xiàn)90平、100平甚至是120平的大戶型，不僅加大了購房的難度，而且一定程度上也造成了住房的浪費，偏離了保障性的宗旨。保障性住房建設本是一項惠民、利民的德政工程，卻為何出現(xiàn)了上述種種市場化的趨向呢？原因是多方面的。一是百姓買不起，一些地區(qū)簡單以當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的低收入線作為經(jīng)濟適用住房對象準入線，部分符合規(guī)定條件的家庭沒有支付能力，導致了大量的棄購現(xiàn)象；二是現(xiàn)行的以成本為基礎的定價機制存在一些缺陷。如相鄰地段，因為拆遷成本不同，價格差異較大，導致一些經(jīng)適房價格高于商品房；三是有些經(jīng)適房的區(qū)位選擇不符合保障對象的生活工作需要，也導致棄購現(xiàn)象發(fā)生；最后，一些開發(fā)商利用政府資金建大戶型的經(jīng)適房，從中牟取暴利。我們并不能因為保障性住房建設過程中出現(xiàn)的種種問題而斷然否定它的保障性功能，而 應該在分析問題的基礎上，在今后的工作中采取各種措施，充分發(fā)揮保障性住房的保障功能。一是要健全相關制度，加強保障性住房的準入、配售和售后各個環(huán)節(jié)的管理，并確保經(jīng)濟適用住房制度惠及被保障群眾。二是要建立多級審核、公示制度，重點是要完善審核手段，嚴把保障性住房審核申請關。三是各個相關部門要協(xié)調(diào)配合，建立住房保障對象以及申請者的收入（財產(chǎn)）核對工作機制。四是要加強對保障性住房特別是經(jīng)適房銷售過程的管理，建立公開、公平、公正的配售工作機制，還要完善定價機制，可以把政府暗補的土地稅費等量化成政府的產(chǎn)權比例，壓縮經(jīng)濟適用住房的尋租空間?！鞍驳脧V廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，這是古往今來一個受人關注的問題。在當今社會，保障性住房建設是實現(xiàn)“居者有其屋”的重要舉措。能讓老百姓買得起房、住得起房，是政府的重要職責之一。在大力推進保障性住房建設的同時，政府也應該承擔起維護保障性住房的保障性功能的責任，有效處理建設過程中出現(xiàn)的種種問題，糾正不當市場化的傾向。第三篇：保障性住房保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。著重分析上海市的經(jīng)濟適用房和廉租房經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。上海市申請購買經(jīng)濟適用住房條件（一）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年，且在提出申請所在地的區(qū)（縣）城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿5年。（二）申請家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。（三）3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均財產(chǎn)低于120000元（含120000元）；2人及以下申請家庭人均年可支配收入和人均財產(chǎn)標準按前述標準上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均財產(chǎn)低于132000元（含132000元）。（四）申請家庭成員在提出申請前5年內(nèi)未發(fā)生過住房出售行為和贈與行為，但申請家庭成員之間住房贈與行為除外。同時符合上述標準，具有完全民事行為能力、年滿30周歲的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿三年的人士），可單獨申請購買經(jīng)濟適用住房。經(jīng)濟適用房弊端經(jīng)濟適用房已經(jīng)在風風雨雨中走過了十多個春秋，政府推出經(jīng)濟適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問題。國家為了支持經(jīng)濟適用房的建設，對經(jīng)濟適用房項目規(guī)定，免收土地出讓金，減免多項稅費，同時各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。這就降低了開發(fā)商的建設成本。由于經(jīng)濟適用房的價格通常要比商品房低10％－20％，因此，在當今商品房價格高不可攀的情況下，經(jīng)濟適用房便成了市場中的香餑餑。但從現(xiàn)實情況看，經(jīng)濟適用房的種種弊端越來越引起人們的關注：一經(jīng)濟適用房并不經(jīng)濟。經(jīng)濟適用房搞價格雙軌制的基礎是存在一個收入準入線，然后把人群一分為二，非此即彼。這條線定低了，買得起沒資格，有資格買不起，經(jīng)適房銷售不出去；定高了，供應不起。以上海當前經(jīng)濟適用房的價格為例，上海劃線在人均年收入27600元，居然比上海平均收入還高，哪里可能一半的人都可以去住經(jīng)濟適用房。而且會引發(fā)的另一個問題就是搖號，不夠分，那就只能搖號，搖號其實是很荒謬的事情。人均年收入27599元的人和收入為0元的人一樣的機會，還不荒謬么。任何時候，只要比收入準入線低一元就有機會中大獎，多一元則毫無機會，要去忍受高市場房價。二房屋質(zhì)量得不到有效的保證。由于開發(fā)商、監(jiān)理部門和買房者存在著嚴重的信息不對稱，偷工減料現(xiàn)象時有發(fā)生，被揭發(fā)后還時常以建造經(jīng)濟適用房利潤低為由替自己的違規(guī)行為開脫。有些開發(fā)商為了壓縮建設成本，通常要提高住宅的容積率，這就使得經(jīng)濟適用房大多呈現(xiàn)三大弊端：樓間距太窄、見陽光不多、人多電梯少。而且在部分保障房建設部門官員看來，你本來沒錢買房，政府花大價錢幫你建保障房，已經(jīng)是莫大的恩賜了，你還有什么理由挑三揀四的？正是因為有這種觀點，經(jīng)濟適用房才成為劣質(zhì)房。如果這些房子問題成堆，改善低收入人群居住條件只能是一句空話。三市場上不斷傳出部分住房寬裕的官員和高收入者通過各種渠道取得一套甚至多套經(jīng)濟適用房進行投資或者出租。這樣不僅使政府的補貼以及公眾資源流向了非目標對象，而且給政府權力的尋租提供了機會。經(jīng)適房價格是周邊商品房一半還不到，每平方米差價50007000元，每套住房就可套利3040萬，即使是有限產(chǎn)權（個人與政府7：3分享），買者也能套利大部分。事實上，當前中國社會，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公務員等體制內(nèi)人士優(yōu)先，這些人開低收入證明太容易了，就算假證明被查出來了，能有任何懲罰么？在尋租成本非常低、尋租收益非常大的背景下，尋租根本無法控制。保障住房一定要從消除謀利空間入手，讓收益與成本基本匹配。否則打著民生旗號的住房保障，只會加劇社會不公正，敗壞政府聲譽。在經(jīng)濟適用房各種弊端日漸暴露的情況下，一些專家和學者認為經(jīng)濟適用房已經(jīng)走進死胡同，強烈呼吁取消經(jīng)濟適用房制度。筆者認為，廢除經(jīng)濟適用房制度不可行，一方面因為經(jīng)濟適用房確實是解決中低收入階層住房問題的一個有效途徑，另一方面由于經(jīng)濟適用房有利于抑制房價的快速上揚。針對種種弊端，我們需要不斷完善經(jīng)濟適用房制度。（這個我感覺太理論太官方了，但是也實在不知道該怎么提出不錯并能得到執(zhí)行的建議）首先要嚴格審核購房者的資格，避免申請者以偽造的個人信息進行騙購。我們要嚴厲追究騙購經(jīng)濟適用房的業(yè)主責任，并對出具虛假證明的單位進行大力度的懲罰以及曝光，對揭發(fā)騙購經(jīng)濟適用房的個人進行獎勵。其次要對地方政府機關進行嚴格監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)購房行為，決不手軟，對違規(guī)單位的主要負責人進行嚴肅處理，從而約束地方政府不去濫用職權，使更多的經(jīng)濟適用房能夠為中低收入階層所購買。第三有很多人質(zhì)疑開發(fā)商在放號的過程中存在著貓兒膩。為了使放號過程更加公平合理，必須把住房分配與開發(fā)商嚴格分開。政府應與開發(fā)商各司其職，開發(fā)商專心建房，而住房分配則要由政府指定的機構專門負責，并要加強對此類機構行為的監(jiān)督。第四建設更多的經(jīng)濟適用房用以銷售。倒賣房號現(xiàn)象之所以會普遍出現(xiàn)，還因為物以稀為貴。提高經(jīng)濟適用房項目的建設比例，使更多的中低收入者能夠通過正規(guī)渠道買到經(jīng)濟適用房。這樣可以有效地抑制房價快速上漲，降低資金追逐房地產(chǎn)的熱情，對防止國外熱錢流入、抑制流動性過剩也有一定的積極意義。最后要大力發(fā)展廉租房。它可以用來滿足中低收入者的不同需求。購買經(jīng)濟適用房需要一定的購買力，而對于那些處于生活最低保障線左右的人群，擁有一套經(jīng)濟適用房對于他們來說簡直是天方夜譚。政府給予一定補貼的廉租房正好可以滿足這部分人群對住房的需求。經(jīng)適房處境尷尬，“只租不售”的廉租房成為取代經(jīng)濟適用房，解決困難戶安居問題的眾望所歸，然而最近一些地區(qū)卻在醞釀推出廉租房產(chǎn)權“私有化”，成為爭議的焦點。廉租房廉租房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權，是非產(chǎn)權的保障性住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房價瘋漲，經(jīng)濟適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房便成為了社會關注的焦點，能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據(jù)調(diào)查，廉租房戶型設定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。上海市廉租住房保障申請條件、保障標準，同時符合下列條件的本市城鎮(zhèn)居民家庭，可以申請廉租住房：（一）申請家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關系，且共同生活；（二）申請家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口滿3年，且具有申請所在地城鎮(zhèn)常住戶口滿1年；（三）申請家庭人均居住面積低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均財產(chǎn)低于50000元（含50000元），2人及以下申請家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均財產(chǎn)低于55000元（含55000元）；（四）申請家庭成員在申請前5年內(nèi)未發(fā)生過出售或贈與住房而造成住房困難的行為?！锻ㄖ芬?guī)定，同時符合上述條件，且具有完全民事行為能力、年滿35周歲的單身人士（包括未婚、喪偶，或者離婚滿3年的人士），可以單獨申請廉租住房。今年全國1000萬套的保障性住房建設任務給各地財政帶來不小壓力，為盡快回籠資金，一些地方開始嘗試廉租房“共有產(chǎn)權”或直接出售廉租房的方式來緩解資金壓力，廉租房開始出現(xiàn)不同程度的“私有化”，由租房轉化為變相購買廉價房。8月16日，上海市房管局透露本市部分區(qū)下半年將會試點廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推開。房管局表示此舉目的在于讓困難群眾有希望逐步改善住房條件。（這邊其實有一個平原縣的案例，但因為不是上海的，所以不確定要不要放上來）然而同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，雖然在當前的保障性住房融資較難的市場背景下，此舉對于緩和地方政府財政壓力具有一定的作用。出售可讓保障性住房客群享受部分或全部產(chǎn)權，對于保障對象來說，有了一定的產(chǎn)權保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，長遠來看將導致未來可供租賃的用房逐漸減少。市場受惠覆蓋面，尤其是對于需要租房生活的人群來說會越來越小，廉租房也就起不到對于這類人群的市場保障作用。而克而瑞分析師楊晨青在接受記者采訪時更是直言，這么做實質(zhì)上就是將廉租房的租賃性質(zhì)變?yōu)榱水a(chǎn)權性質(zhì)，不利于保障房為更多的用戶服務?！拔艺J為，理想的保障房體系應當是以租賃為主，這樣的做法與此無疑是背道而馳的?！彼J為，廉租房是用來保障最底層的居住需要，與其讓它先租后售，不如設立更好的退出機制。即當保障對象的經(jīng)濟實力有所上升后，轉由公租房、經(jīng)適房進行保障，而退出的廉租房可以轉而提供給需要的人群。廉租房和經(jīng)濟適用房有較大區(qū)別，廉租房“私有化”或?qū)p害真正的低收入群體利益，容易造成社會不公，對于各種形式的保障房建設“壓力轉移”方式政府需謹慎對待。（由于這一事件發(fā)生不久，所以好像網(wǎng)上沒有很多不同意見的評論）（馮海寧）其實，廉租房出現(xiàn)“共有產(chǎn)權