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正文內(nèi)容

2保障性住房(編輯修改稿)

2024-10-08 19:51 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 009年8月初,石家莊市上千套經(jīng)濟(jì)適用房由于定價(jià)過(guò)高而遭棄購(gòu),緊接著又爆出了南陽(yáng)套用經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)開發(fā)商品房的新聞。還有武漢某經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,已經(jīng)接近武漢三環(huán)線,當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局核定其基準(zhǔn)價(jià)格為2699元/平方米,比同地段的一些商品房均價(jià)還南。此外,有些經(jīng)適房越造越大,出現(xiàn)90平、100平甚至是120平的大戶型,不僅加大了購(gòu)房的難度,而且一定程度上也造成了住房的浪費(fèi),偏離了保障性的宗旨。保障性住房建設(shè)本是一項(xiàng)惠民、利民的德政工程,卻為何出現(xiàn)了上述種種市場(chǎng)化的趨向呢?原因是多方面的。一是百姓買不起,一些地區(qū)簡(jiǎn)單以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的低收入線作為經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)象準(zhǔn)入線,部分符合規(guī)定條件的家庭沒(méi)有支付能力,導(dǎo)致了大量的棄購(gòu)現(xiàn)象;二是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價(jià)機(jī)制存在一些缺陷。如相鄰地段,因?yàn)椴疬w成本不同,價(jià)格差異較大,導(dǎo)致一些經(jīng)適房?jī)r(jià)格高于商品房;三是有些經(jīng)適房的區(qū)位選擇不符合保障對(duì)象的生活工作需要,也導(dǎo)致棄購(gòu)現(xiàn)象發(fā)生;最后,一些開發(fā)商利用政府資金建大戶型的經(jīng)適房,從中牟取暴利。我們并不能因?yàn)楸U闲宰》拷ㄔO(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的種種問(wèn)題而斷然否定它的保障性功能,而 應(yīng)該在分析問(wèn)題的基礎(chǔ)上,在今后的工作中采取各種措施,充分發(fā)揮保障性住房的保障功能。一是要健全相關(guān)制度,加強(qiáng)保障性住房的準(zhǔn)入、配售和售后各個(gè)環(huán)節(jié)的管理,并確保經(jīng)濟(jì)適用住房制度惠及被保障群眾。二是要建立多級(jí)審核、公示制度,重點(diǎn)是要完善審核手段,嚴(yán)把保障性住房審核申請(qǐng)關(guān)。三是各個(gè)相關(guān)部門要協(xié)調(diào)配合,建立住房保障對(duì)象以及申請(qǐng)者的收入(財(cái)產(chǎn))核對(duì)工作機(jī)制。四是要加強(qiáng)對(duì)保障性住房特別是經(jīng)適房銷售過(guò)程的管理,建立公開、公平、公正的配售工作機(jī)制,還要完善定價(jià)機(jī)制,可以把政府暗補(bǔ)的土地稅費(fèi)等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例,壓縮經(jīng)濟(jì)適用住房的尋租空間?!鞍驳脧V廈千萬(wàn)間,大庇天下寒士俱歡顏”,這是古往今來(lái)一個(gè)受人關(guān)注的問(wèn)題。在當(dāng)今社會(huì),保障性住房建設(shè)是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的重要舉措。能讓老百姓買得起房、住得起房,是政府的重要職責(zé)之一。在大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的同時(shí),政府也應(yīng)該承擔(dān)起維護(hù)保障性住房的保障性功能的責(zé)任,有效處理建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的種種問(wèn)題,糾正不當(dāng)市場(chǎng)化的傾向。第三篇:保障性住房保障性住房,是與商品性住房(簡(jiǎn)稱商品房)相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念,保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房,由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。著重分析上海市的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是政府以劃撥方式提供土地,免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金,實(shí)行稅收優(yōu)惠政策,以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅,具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中,能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果,而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用住房面積需要嚴(yán)格控制在中小套型,中套住房面積控制在80平方米左右,小套住房面積控制在60平方米左右。上海市申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房條件(一)申請(qǐng)家庭成員在本市實(shí)際居住,具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年,且在提出申請(qǐng)所在地的區(qū)(縣)城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿5年。(二)申請(qǐng)家庭人均住房建筑面積低于15平方米(含15平方米)。(三)3人及以上申請(qǐng)家庭人均年可支配收入低于39600元(含39600元)、人均財(cái)產(chǎn)低于120000元(含120000元);2人及以下申請(qǐng)家庭人均年可支配收入和人均財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮10,即人均年可支配收入低于43560元(含43560元)、人均財(cái)產(chǎn)低于132000元(含132000元)。(四)申請(qǐng)家庭成員在提出申請(qǐng)前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)住房出售行為和贈(zèng)與行為,但申請(qǐng)家庭成員之間住房贈(zèng)與行為除外。同時(shí)符合上述標(biāo)準(zhǔn),具有完全民事行為能力、年滿30周歲的單身人士(包括未婚、喪偶、或者離婚滿三年的人士),可單獨(dú)申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用房弊端經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)在風(fēng)風(fēng)雨雨中走過(guò)了十多個(gè)春秋,政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷是為了幫助中低收入家庭解決住房問(wèn)題。國(guó)家為了支持經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目規(guī)定,免收土地出讓金,減免多項(xiàng)稅費(fèi),同時(shí)各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。這就降低了開發(fā)商的建設(shè)成本。由于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格通常要比商品房低10%-20%,因此,在當(dāng)今商品房?jī)r(jià)格高不可攀的情況下,經(jīng)濟(jì)適用房便成了市場(chǎng)中的香餑餑。但從現(xiàn)實(shí)情況看,經(jīng)濟(jì)適用房的種種弊端越來(lái)越引起人們的關(guān)注:一經(jīng)濟(jì)適用房并不經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)適用房搞價(jià)格雙軌制的基礎(chǔ)是存在一個(gè)收入準(zhǔn)入線,然后把人群一分為二,非此即彼。這條線定低了,買得起沒(méi)資格,有資格買不起,經(jīng)適房銷售不出去;定高了,供應(yīng)不起。以上海當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格為例,上海劃線在人均年收入27600元,居然比上海平均收入還高,哪里可能一半的人都可以去住經(jīng)濟(jì)適用房。而且會(huì)引發(fā)的另一個(gè)問(wèn)題就是搖號(hào),不夠分,那就只能搖號(hào),搖號(hào)其實(shí)是很荒謬的事情。人均年收入27599元的人和收入為0元的人一樣的機(jī)會(huì),還不荒謬么。任何時(shí)候,只要比收入準(zhǔn)入線低一元就有機(jī)會(huì)中大獎(jiǎng),多一元?jiǎng)t毫無(wú)機(jī)會(huì),要去忍受高市場(chǎng)房?jī)r(jià)。二房屋質(zhì)量得不到有效的保證。由于開發(fā)商、監(jiān)理部門和買房者存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱,偷工減料現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,被揭發(fā)后還時(shí)常以建造經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)低為由替自己的違規(guī)行為開脫。有些開發(fā)商為了壓縮建設(shè)成本,通常要提高住宅的容積率,這就使得經(jīng)濟(jì)適用房大多呈現(xiàn)三大弊端:樓間距太窄、見陽(yáng)光不多、人多電梯少。而且在部分保障房建設(shè)部門官員看來(lái),你本來(lái)沒(méi)錢買房,政府花大價(jià)錢幫你建保障房,已經(jīng)是莫大的恩賜了,你還有什么理由挑三揀四的?正是因?yàn)橛羞@種觀點(diǎn),經(jīng)濟(jì)適用房才成為劣質(zhì)房。如果這些房子問(wèn)題成堆,改善低收入人群居住條件只能是一句空話。三市場(chǎng)上不斷傳出部分住房寬裕的官員和高收入者通過(guò)各種渠道取得一套甚至多套經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資或者出租。這樣不僅使政府的補(bǔ)貼以及公眾資源流向了非目標(biāo)對(duì)象,而且給政府權(quán)力的尋租提供了機(jī)會(huì)。經(jīng)適房?jī)r(jià)格是周邊商品房一半還不到,每平方米差價(jià)50007000元,每套住房就可套利3040萬(wàn),即使是有限產(chǎn)權(quán)(個(gè)人與政府7:3分享),買者也能套利大部分。事實(shí)上,當(dāng)前中國(guó)社會(huì),只要有“利差”,得益最多的一定不是普通老百姓,肯定公務(wù)員等體制內(nèi)人士?jī)?yōu)先,這些人開低收入證明太容易了,就算假證明被查出來(lái)了,能有任何懲罰么?在尋租成本非常低、尋租收益非常大的背景下,尋租根本無(wú)法控制。保障住房一定要從消除謀利空間入手,讓收益與成本基本匹配。否則打著民生旗號(hào)的住房保障,只會(huì)加劇社會(huì)不公正,敗壞政府聲譽(yù)。在經(jīng)濟(jì)適用房各種弊端日漸暴露的情況下,一些專家和學(xué)者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)走進(jìn)死胡同,強(qiáng)烈呼吁取消經(jīng)濟(jì)適用房制度。筆者認(rèn)為,廢除經(jīng)濟(jì)適用房制度不可行,一方面因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房確實(shí)是解決中低收入階層住房問(wèn)題的一個(gè)有效途徑,另一方面由于經(jīng)濟(jì)適用房有利于抑制房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)。針對(duì)種種弊端,我們需要不斷完善經(jīng)濟(jì)適用房制度。(這個(gè)我感覺(jué)太理論太官方了,但是也實(shí)在不知道該怎么提出不錯(cuò)并能得到執(zhí)行的建議)首先要嚴(yán)格審核購(gòu)房者的資格,避免申請(qǐng)者以偽造的個(gè)人信息進(jìn)行騙購(gòu)。我們要嚴(yán)厲追究騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主責(zé)任,并對(duì)出具虛假證明的單位進(jìn)行大力度的懲罰以及曝光,對(duì)揭發(fā)騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。其次要對(duì)地方政府機(jī)關(guān)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違規(guī)購(gòu)房行為,決不手軟,對(duì)違規(guī)單位的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行嚴(yán)肅處理,從而約束地方政府不去濫用職權(quán),使更多的經(jīng)濟(jì)適用房能夠?yàn)橹械褪杖腚A層所購(gòu)買。第三有很多人質(zhì)疑開發(fā)商在放號(hào)的過(guò)程中存在著貓兒膩。為了使放號(hào)過(guò)程更加公平合理,必須把住房分配與開發(fā)商嚴(yán)格分開。政府應(yīng)與開發(fā)商各司其職,開發(fā)商專心建房,而住房分配則要由政府指定的機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé),并要加強(qiáng)對(duì)此類機(jī)構(gòu)行為的監(jiān)督。第四建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用房用以銷售。倒賣房號(hào)現(xiàn)象之所以會(huì)普遍出現(xiàn),還因?yàn)槲镆韵橘F。提高經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)比例,使更多的中低收入者能夠通過(guò)正規(guī)渠道買到經(jīng)濟(jì)適用房。這樣可以有效地抑制房?jī)r(jià)快速上漲,降低資金追逐房地產(chǎn)的熱情,對(duì)防止國(guó)外熱錢流入、抑制流動(dòng)性過(guò)剩也有一定的積極意義。最后要大力發(fā)展廉租房。它可以用來(lái)滿足中低收入者的不同需求。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房需要一定的購(gòu)買力,而對(duì)于那些處于生活最低保障線左右的人群,擁有一套經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于他們來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是天方夜譚。政府給予一定補(bǔ)貼的廉租房正好可以滿足這部分人群對(duì)住房的需求。經(jīng)適房處境尷尬,“只租不售”的廉租房成為取代經(jīng)濟(jì)適用房,解決困難戶安居問(wèn)題的眾望所歸,然而最近一些地區(qū)卻在醞釀推出廉租房產(chǎn)權(quán)“私有化”,成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。廉租房廉租房是政府或機(jī)構(gòu)擁有,用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對(duì)廉租住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán),是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。廉租房只租不售,出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房?jī)r(jià)瘋漲,經(jīng)濟(jì)適用房走入困境,百姓居住難的背景下,廉租房便成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn),能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據(jù)調(diào)查,廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主,建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米,兩居室套型建筑面積45平方米,三居室套型建筑面積55平方米。三個(gè)項(xiàng)目中的三居都不高于55平方米,名副其實(shí)的“袖珍”小戶型。上海市廉租住房保障申請(qǐng)條件、保障標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)符合下列條件的本市城鎮(zhèn)居民家庭,可以申請(qǐng)廉租住房:(一)申請(qǐng)家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系,且共同生活;(二)申請(qǐng)家庭成員在本市實(shí)際居住,具有本市城鎮(zhèn)常住戶口滿3年,且具有申請(qǐng)所在地城鎮(zhèn)常住戶口滿1年;(三)申請(qǐng)家庭人均居住面積低于7平方米(含7平方米);3人及以上申請(qǐng)家庭人均年可支配收入低于19200元(含19200元)、人均財(cái)產(chǎn)低于50000元(含50000元),2人及以下申請(qǐng)家庭人均年可支配收入低于21120元(含21120元)、人均財(cái)產(chǎn)低于55000元(含55000元);(四)申請(qǐng)家庭成員在申請(qǐng)前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)出售或贈(zèng)與住房而造成住房困難的行為?!锻ㄖ芬?guī)定,同時(shí)符合上述條件,且具有完全民事行為能力、年滿35周歲的單身人士(包括未婚、喪偶,或者離婚滿3年的人士),可以單獨(dú)申請(qǐng)廉租住房。今年全國(guó)1000萬(wàn)套的保障性住房建設(shè)任務(wù)給各地財(cái)政帶來(lái)不小壓力,為盡快回籠資金,一些地方開始嘗試廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”或直接出售廉租房的方式來(lái)緩解資金壓力,廉租房開始出現(xiàn)不同程度的“私有化”,由租房轉(zhuǎn)化為變相購(gòu)買廉價(jià)房。8月16日,上海市房管局透露本市部分區(qū)下半年將會(huì)試點(diǎn)廉租房先租后售的政策,并于明年在全市推開。房管局表示此舉目的在于讓困難群眾有希望逐步改善住房條件。(這邊其實(shí)有一個(gè)平原縣的案例,但因?yàn)椴皇巧虾5模圆淮_定要不要放上來(lái))然而同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,雖然在當(dāng)前的保障性住房融資較難的市場(chǎng)背景下,此舉對(duì)于緩和地方政府財(cái)政壓力具有一定的作用。出售可讓保障性住房客群享受部分或全部產(chǎn)權(quán),對(duì)于保障對(duì)象來(lái)說(shuō),有了一定的產(chǎn)權(quán)保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將導(dǎo)致未來(lái)可供租賃的用房逐漸減少。市場(chǎng)受惠覆蓋面,尤其是對(duì)于需要租房生活的人群來(lái)說(shuō)會(huì)越來(lái)越小,廉租房也就起不到對(duì)于這類人群的市場(chǎng)保障作用。而克而瑞分析師楊晨青在接受記者采訪時(shí)更是直言,這么做實(shí)質(zhì)上就是將廉租房的租賃性質(zhì)變?yōu)榱水a(chǎn)權(quán)性質(zhì),不利于保障房為更多的用戶服務(wù)?!拔艺J(rèn)為,理想的保障房體系應(yīng)當(dāng)是以租賃為主,這樣的做法與此無(wú)疑是背道而馳的?!彼J(rèn)為,廉租房是用來(lái)保障最底層的居住需要,與其讓它先租后售,不如設(shè)立更好的退出機(jī)制。即當(dāng)保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有所上升后,轉(zhuǎn)由公租房、經(jīng)適房進(jìn)行保障,而退出的廉租房可以轉(zhuǎn)而提供給需要的人群。廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房有較大區(qū)別,廉租房“私有化”或?qū)p害真正的低收入群體利益,容易造成社會(huì)不公,對(duì)于各種形式的保障房建設(shè)“壓力轉(zhuǎn)移”方式政府需謹(jǐn)慎對(duì)待。(由于這一事件發(fā)生不久,所以好像網(wǎng)上沒(méi)有很多不同意見的評(píng)論)(馮海寧)其實(shí),廉租房出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)
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