【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 看，可以證明今年的房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中有漲的。 2020 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 隨著國(guó)家和地方政府各項(xiàng)調(diào)控措施的不斷落實(shí)，預(yù)計(jì) 07 年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通住房以及經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模有望擴(kuò)大。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準(zhǔn)入門(mén)檻提高的影響，投機(jī)性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解， 07 年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將進(jìn) 一步趨緩。 同時(shí)還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將呈回溫跡象。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，針對(duì)投機(jī)性需求的調(diào)控政策效力還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。與此同時(shí)，具有真實(shí)需求的消費(fèi)者的心理預(yù)期開(kāi)始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。 同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅趨緩。近幾年國(guó)家出臺(tái)的系列調(diào)控措施，其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。而各地方政府貫徹落實(shí)中央精神的積極性有所提高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將更加有效，預(yù)計(jì) 07年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將趨緩。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 第 9 頁(yè) 3 西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 西安市房地產(chǎn)概況 對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)格增長(zhǎng)速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說(shuō)是供需兩旺，“國(guó)六條”的出臺(tái)對(duì)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是有限的。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商品房銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu) 惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長(zhǎng)速度。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 2020 年西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持 良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。經(jīng)陜西省統(tǒng)計(jì)局評(píng)估， 2020 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長(zhǎng)13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 第 10 頁(yè) 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 西安市 2020 年房地產(chǎn)完成投資 億元，增長(zhǎng) ％；商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％；商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) ％。 從西安市 2020 年各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類(lèi)物業(yè)均價(jià)城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價(jià)城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫(xiě)字樓仍以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類(lèi)物業(yè)該期僅城南有成交。從 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫(xiě)字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西高新住宅、寫(xiě)字樓均價(jià)也相對(duì)較高，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域。整體來(lái)看西安市房?jī)r(jià)與其他同類(lèi)城市相比，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定 且價(jià)格相對(duì)較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的收入水平必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也吸引了大量開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的投資。 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng) 通過(guò)以上西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給市場(chǎng)與需求市場(chǎng)的分析，我認(rèn)為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)： 政府調(diào)控職能趨于深化 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品房市場(chǎng)在政策的引導(dǎo)下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)。盡管市場(chǎng)瞬息變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的波動(dòng)，但是西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)站在了一個(gè)新的歷史高度，走向相對(duì)成熟的市場(chǎng)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 第 11 頁(yè) 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于 合理 伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場(chǎng)購(gòu)房者需求主流的演變，西安市商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。同時(shí)，伴隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的日益趨于激烈，購(gòu)房者深層次的需求逐漸被開(kāi)發(fā)商所關(guān)注，并成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的導(dǎo)向之時(shí)，也預(yù)示著商品房市場(chǎng)正逐步向“買(mǎi)方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場(chǎng)目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場(chǎng)需求已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)之指向。 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)必將伴隨之帶來(lái)更大的繁榮景象。伴隨政府公共設(shè)施的改善和西安市經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅 游業(yè)相互促進(jìn)，形成自身的古城特色。 西安市房地產(chǎn)信息化 西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強(qiáng)了廣大開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了一定的成績(jī)。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動(dòng)西安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)提供了重要的保障。 2020 年西安商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2020 年回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅類(lèi)銷(xiāo) 售平均價(jià)格每平方米 30441 元，上漲 ％，非住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米７ 元，上漲 ％。經(jīng)濟(jì)適用房、多層和高層住宅價(jià)格分別上漲％、 ％和 ％。由于國(guó)家限制別墅用地審批，西安市別墅價(jià)格上漲 ％。受?chē)?guó)家和地方一系列政策和土地需求過(guò)旺影響， 2020年西安市土地交易價(jià)格上漲 ％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂(lè)用地與 2020 年同期價(jià)格相比分別上漲 ％、 ％和 ％。此外，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 第 12 頁(yè) 二手房交易價(jià)格上漲 ％。 2020 年西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增幅趨緩，價(jià)格穩(wěn)步上行。房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 ％ ，土地交易價(jià)格上漲 ％，房屋租賃價(jià)格上漲 ％，物業(yè)管理價(jià)格上漲 ％。 目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)。由于政府保護(hù)舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項(xiàng)目較少，房?jī)r(jià)也居高；城東原為西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開(kāi)發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房?jī)r(jià)也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚 了多個(gè)住宅項(xiàng)目，甚至在西咸共建區(qū)世紀(jì)大道上也出現(xiàn)了如金泰絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是西安人購(gòu)房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學(xué)城，曲江的開(kāi)發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房?jī)r(jià)也是一高再高；城北較之其他各區(qū)，歷來(lái)被認(rèn)為治安環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境落后，但政府北遷決定的實(shí)施，未來(lái)火車(chē)站北移，以及西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒浚幼…h(huán)境日益改善，升值潛力巨大； 西安高西區(qū)作為西安的 CBD，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)越加明顯，住宅市場(chǎng)也開(kāi)始活躍起來(lái)，投資市場(chǎng)十分火熱，目前這里 的房地產(chǎn)項(xiàng)目十分集中，房?jī)r(jià)也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新的兩點(diǎn)；長(zhǎng)安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢(shì)，逐漸吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入該地區(qū)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，房?jī)r(jià)也由最初的低價(jià)格逐步攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 第 13 頁(yè) 4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 西高新及其房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介 西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占西安市土地面積不足5‰，但其經(jīng)濟(jì)總量占到西安市的 1/5，對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動(dòng)和支撐作用。近年來(lái)，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持 30%以上的高速增長(zhǎng)。近幾年隨著西安市的高速發(fā) 展，西高新憑借其獨(dú)特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟(jì)最繁華的地段。 其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦?lái)許多知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司紛紛進(jìn)軍于此，正是在這樣的一個(gè)環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其獨(dú)特的開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)模式。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開(kāi)發(fā)的社區(qū)大盤(pán)。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時(shí)由于企業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時(shí)尚、最具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對(duì)比的 新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時(shí)，這里也是中小戶(hù)型開(kāi)發(fā)量最大的片區(qū)。 市場(chǎng)調(diào)研分析 這次調(diào)研主要是針對(duì)以下三個(gè)方面進(jìn)行的： 基本需求信息（圖18）。 消費(fèi)者偏好（圖 911）。 消費(fèi)者個(gè)人信息（ 1215） 購(gòu)房目的： 我們一共對(duì)四百位消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)研，其中有 51%的人都以改善房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 第 14 頁(yè) 住房條件作為自己的購(gòu)房目的，還有 3%是因?yàn)椴疬w才再次購(gòu)房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占了15%,這說(shuō)明該地 區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如下表： 0%10%20%30%40%50%60%改善住房條件拆遷自己或親人住投資系列1 建筑類(lèi)型： 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者對(duì)住宅的建筑類(lèi)型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)， 49%的消費(fèi)者認(rèn)為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時(shí)還有 33%的人認(rèn)為自己會(huì)首選高層住宅，還有 4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己，同時(shí)還有 7%和 9%的人認(rèn)為連排別墅或單體別墅會(huì)使自己的首選類(lèi)型。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑類(lèi)型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費(fèi)者所青睞的建筑類(lèi)型仍然是小高層和高層，這就要求我在設(shè)計(jì)建筑類(lèi)型的時(shí)候主要要考慮的建筑類(lèi)型應(yīng)該是小高層和高層建筑。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 第 15 頁(yè) 0%10%20%30%40%50%60%小高層高層 雙拼連體別墅 單體別墅其他系列1 戶(hù)型結(jié)構(gòu)的要求： 在對(duì)消費(fèi)者所進(jìn)行的戶(hù)型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大 多數(shù)消費(fèi)者更青睞的戶(hù)型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶(hù)型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是 23%、 23%、 23%。相對(duì)于這三種戶(hù)型結(jié)構(gòu)以外的其他戶(hù)型結(jié)構(gòu)則不時(shí)抬受消費(fèi)者的歡迎，所以，在戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的時(shí)候，就要更多的考慮這三種受消費(fèi)者歡迎的戶(hù)型結(jié)構(gòu)。 0%5%10%15%20%25%一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)其他系列1 住宅面積的需求： 在被調(diào)查者中有 1%的消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi) 45 平米以下的房子，有 3%的消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi) 45— 70 平米以的房子，有 23%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 70090 平米，有 37%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 90房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 第 16 頁(yè) — 110 平米的，有 24%的 消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 110— 140 平米，同時(shí)還有 8%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的，通過(guò)這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費(fèi)者理想的住宅面積仍然是以大中戶(hù)型為主的，只有很少的一部分消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi)小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計(jì)中我不僅要考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求愿望，更要結(jié)合國(guó)家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶(hù)型面積的住宅，嚴(yán)格控制在 90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45平方米以下 4570平方米 7090平方米90110平方米110140平方米140平方米以上 住房單