【文章內容簡介】 看，可以證明今年的房價還是穩(wěn)中有漲的。 2020 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預測 隨著國家和地方政府各項調控措施的不斷落實，預計 07 年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價位的普通住房以及經(jīng)濟適用房投資規(guī)模有望擴大。受稅收政策限制、利率調整和外資準入門檻提高的影響，投機性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解， 07 年房地產(chǎn)價格漲幅將進 一步趨緩。 同時還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將呈回溫跡象。隨著調控政策的不斷完善和落實，針對投機性需求的調控政策效力還會繼續(xù)顯現(xiàn)，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動性需求也會有所下降。與此同時，具有真實需求的消費者的心理預期開始恢復正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。 同時，房地產(chǎn)價格漲幅趨緩。近幾年國家出臺的系列調控措施，其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。而各地方政府貫徹落實中央精神的積極性有所提高，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調控將更加有效，預計 07年房地產(chǎn)價格漲幅將趨緩。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 9 頁 3 西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 西安市房地產(chǎn)概況 對于西安來說，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場運行平穩(wěn)，價格增長速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺，“國六條”的出臺對于西安房地產(chǎn)市場的影響是有限的。 隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu) 惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當?shù)慕巧呓?jīng)濟性。 未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。 宏觀經(jīng)濟形勢 2020 年西安市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持 良好運行態(tài)勢。經(jīng)陜西省統(tǒng)計局評估， 2020 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 10 頁 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 西安市 2020 年房地產(chǎn)完成投資 億元，增長 ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％；商品房銷售額 億元，增長 ％。 從西安市 2020 年各城區(qū)分物業(yè)均價數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類物業(yè)均價城內區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價城內區(qū)依然是最高，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從 2020 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比顯示，西安市目前城內在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內土地緊缺狀況日益嚴重。其次是西高新住宅、寫字樓均價也相對較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點區(qū)域。整體來看西安市房價與其他同類城市相比，房價比較穩(wěn)定 且價格相對較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟和人們日益增長的收入水平必然帶動房價的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。 西安市房地產(chǎn)市場 通過以上西安市房地產(chǎn)市場供給市場與需求市場的分析，我認為西安市房地產(chǎn)市場具有以下特點： 政府調控職能趨于深化 隨著房地產(chǎn)市場的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品房市場在政策的引導下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢。盡管市場瞬息變化會導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的波動，但是西安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)站在了一個新的歷史高度，走向相對成熟的市場。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 11 頁 產(chǎn)品供應結構趨于 合理 伴隨著政策的引導，以及市場購房者需求主流的演變，西安市商品房市場供應結構漸趨合理。同時，伴隨著樓市競爭的日益趨于激烈，購房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關注，并成為市場開發(fā)的導向之時，也預示著商品房市場正逐步向“買方”市場轉移，而西安商品房市場目前正處于這種轉型階段，市場需求已經(jīng)逐漸成為市場開發(fā)之指向。 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)市場的繁榮 隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。伴隨政府公共設施的改善和西安市經(jīng)濟、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅 游業(yè)相互促進，形成自身的古城特色。 西安市房地產(chǎn)信息化 西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強了廣大開發(fā)商與購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場做出了一定的成績。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動西安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地產(chǎn)市場情況，預測房地產(chǎn)發(fā)展趨勢提供了重要的保障。 2020 年西安商品房銷售平均價格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2020 年回落 個百分點。其中，住宅類銷 售平均價格每平方米 30441 元，上漲 ％，非住宅銷售平均價格每平方米７ 元，上漲 ％。經(jīng)濟適用房、多層和高層住宅價格分別上漲％、 ％和 ％。由于國家限制別墅用地審批，西安市別墅價格上漲 ％。受國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響， 2020年西安市土地交易價格上漲 ％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂用地與 2020 年同期價格相比分別上漲 ％、 ％和 ％。此外，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 12 頁 二手房交易價格上漲 ％。 2020 年西安市房地產(chǎn)開發(fā)增幅趨緩，價格穩(wěn)步上行。房屋銷售價格上漲 ％ ，土地交易價格上漲 ％，房屋租賃價格上漲 ％，物業(yè)管理價格上漲 ％。 目前西安市房地產(chǎn)市場可以分為七大板塊，分別為城內、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長安區(qū)。由于政府保護舊城及城市規(guī)劃的需求，城內目前在建項目較少，房價也居高；城東原為西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)的合理調整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房價也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚 了多個住宅項目，甚至在西咸共建區(qū)世紀大道上也出現(xiàn)了如金泰絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是西安人購房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學城，曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房價也是一高再高；城北較之其他各區(qū)，歷來被認為治安環(huán)境差，經(jīng)濟、文化環(huán)境落后，但政府北遷決定的實施，未來火車站北移，以及西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，居住環(huán)境日益改善，升值潛力巨大； 西安高西區(qū)作為西安的 CBD，經(jīng)濟優(yōu)勢越加明顯，住宅市場也開始活躍起來，投資市場十分火熱，目前這里 的房地產(chǎn)項目十分集中，房價也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產(chǎn)市場新的兩點；長安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢，逐漸吸引開發(fā)商進入該地區(qū)開發(fā)住宅項目，房價也由最初的低價格逐步攀升，房地產(chǎn)市場逐步升溫。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 13 頁 4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 西高新及其房產(chǎn)市場簡介 西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占西安市土地面積不足5‰，但其經(jīng)濟總量占到西安市的 1/5，對西安的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動和支撐作用。近年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟指標一直保持 30%以上的高速增長。近幾年隨著西安市的高速發(fā) 展，西高新憑借其獨特的地理位置并由政府相關政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟最繁華的地段。 其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦碓S多知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進軍于此，正是在這樣的一個環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場具有其獨特的開發(fā)及營銷模式。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時由于企業(yè)發(fā)展帶動了整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時尚、最具備經(jīng)濟發(fā)展動力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對比的 新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內的地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時，這里也是中小戶型開發(fā)量最大的片區(qū)。 市場調研分析 這次調研主要是針對以下三個方面進行的： 基本需求信息（圖18）。 消費者偏好（圖 911）。 消費者個人信息（ 1215） 購房目的： 我們一共對四百位消費者進行了調研，其中有 51%的人都以改善房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 14 頁 住房條件作為自己的購房目的，還有 3%是因為拆遷才再次購房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占了15%,這說明該地 區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如下表： 0%10%20%30%40%50%60%改善住房條件拆遷自己或親人住投資系列1 建筑類型： 通過對消費者對住宅的建筑類型的調研發(fā)現(xiàn)， 49%的消費者認為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時還有 33%的人認為自己會首選高層住宅，還有 4%的人認為雙拼根適合自己，同時還有 7%和 9%的人認為連排別墅或單體別墅會使自己的首選類型。通過對消費者對建筑類型的調研可以發(fā)現(xiàn)目前消費者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這就要求我在設計建筑類型的時候主要要考慮的建筑類型應該是小高層和高層建筑。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 15 頁 0%10%20%30%40%50%60%小高層高層 雙拼連體別墅 單體別墅其他系列1 戶型結構的要求： 在對消費者所進行的戶型結構調研發(fā)現(xiàn)，大 多數(shù)消費者更青睞的戶型結構是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結構，其中所占的比例分別是 23%、 23%、 23%。相對于這三種戶型結構以外的其他戶型結構則不時抬受消費者的歡迎，所以，在戶型結構設計的時候，就要更多的考慮這三種受消費者歡迎的戶型結構。 0%5%10%15%20%25%一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)其他系列1 住宅面積的需求： 在被調查者中有 1%的消費者希望購買 45 平米以下的房子，有 3%的消費者希望購買 45— 70 平米以的房子，有 23%的消費者希望自己的住宅面積是 70090 平米，有 37%的消費者希望自己的住宅面積是 90房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 16 頁 — 110 平米的，有 24%的 消費者希望自己的住宅面積是 110— 140 平米，同時還有 8%的消費者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的，通過這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費者希望購買小面積或超大面積的住宅的，在設計中我不僅要考慮到消費者的實際需求愿望，更要結合國家的相關的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴格控制在 90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45平方米以下 4570平方米 7090平方米90110平方米110140平方米140平方米以上 住房單