【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是城西和城東，城北依然是最末；別墅類(lèi)物業(yè)該期僅城南有成交。從 2022 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，某市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫(xiě)字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。其次是西高新住宅、寫(xiě)字樓均價(jià)也相對(duì)較高，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域。整體來(lái)看某市房?jī)r(jià)與其他同類(lèi)城市相比，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定且價(jià)格相對(duì)較低，而某市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的收入水平必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，因此，某房地產(chǎn)市場(chǎng)也吸引了大量開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的投資。 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)以上某市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給市場(chǎng)與需求市場(chǎng)的分析，我認(rèn)為某市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：政府調(diào)控職能趨于深化隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，某商品房市場(chǎng)在政策的引導(dǎo)下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)。盡管市場(chǎng)瞬息變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的波動(dòng)，但是某市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)站在了一個(gè)新的歷史高度，走向相對(duì)成熟的市場(chǎng)。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁(yè)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理伴隨著政策的引導(dǎo)，以及市場(chǎng)購(gòu)房者需求主流的演變，某市商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。同時(shí)，伴隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的日益趨于激烈，購(gòu)房者深層次的需求逐漸被開(kāi)發(fā)商所關(guān)注，并成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的導(dǎo)向之時(shí)，也預(yù)示著商品房市場(chǎng)正逐步向“買(mǎi)方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而某商品房市場(chǎng)目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場(chǎng)需求已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)之指向。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮隨著某市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，某市房地產(chǎn)市場(chǎng)必將伴隨之帶來(lái)更大的繁榮景象。伴隨政府公共設(shè)施的改善和某市經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的發(fā)展變化，某市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進(jìn)，形成自身的古城特色。某市房地產(chǎn)信息化某市以某市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務(wù)系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強(qiáng)了廣大開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮某房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了一定的成績(jī)。某市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動(dòng)某市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析某市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)提供高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè)了重要的保障。2022 年某商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2022 年回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅類(lèi)銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米 30441 元，上漲 ％，非住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方 元，上漲 ％。經(jīng)濟(jì)適用房、多層和高層住宅價(jià)格分別上漲 ％、％和 ％。由于國(guó)家限制別墅用地審批，某市別墅價(jià)格上漲 ％。受?chē)?guó)家和地方一系列政策和土地需求過(guò)旺影響，2022 年某市土地交易價(jià)格上漲 ％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂(lè)用地與 2022 年同期價(jià)格相比分別上漲 ％、％和 ％。此外，二手房交易價(jià)格上漲 ％。2022 年某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增幅趨緩，價(jià)格穩(wěn)步上行。房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 ％，土地交易價(jià)格上漲％，房屋租賃價(jià)格上漲 ％，物業(yè)管理價(jià)格上漲 ％。目前某市房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)。由于政府保護(hù)舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項(xiàng)目較少，房?jī)r(jià)也居高；城東原為某紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開(kāi)發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房?jī)r(jià)也在不斷攀升；城西是某重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁(yè)然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個(gè)住宅項(xiàng)目，甚至在西咸共建區(qū)世紀(jì)大道上也出現(xiàn)了如金泰絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是某人購(gòu)房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學(xué)城，曲江的開(kāi)發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房?jī)r(jià)也是一高再高；城北較之其他各區(qū)，歷來(lái)被認(rèn)為治安環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境落后，但政府北遷決定的實(shí)施，未來(lái)火車(chē)站北移，以及某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，居住環(huán)境日益改善，升值潛力巨大； 某高西區(qū)作為某的 CBD，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)越加明顯，住宅市場(chǎng)也開(kāi)始活躍起來(lái)，投資市場(chǎng)十分火熱，目前這里的房地產(chǎn)項(xiàng)目十分集中，房?jī)r(jià)也是居高不下，高新區(qū)成為某房地產(chǎn)市場(chǎng)新的兩點(diǎn)；長(zhǎng)安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢(shì)，逐漸吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入該地區(qū)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，房?jī)r(jià)也由最初的低價(jià)格逐步攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁(yè)4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 西高新及其房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介某高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占某市土地面積不足5‰，但其經(jīng)濟(jì)總量占到某市的 1/5，對(duì)某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動(dòng)和支撐作用。近年來(lái)，某高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持30%以上的高速增長(zhǎng)。近幾年隨著某市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨(dú)特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為某市經(jīng)濟(jì)最繁華的地段。其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏四潮就涟ㄍ鈦?lái)許多知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司紛紛進(jìn)軍于此，正是在這樣的一個(gè)環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其獨(dú)特的開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)模式。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開(kāi)發(fā)的社區(qū)大盤(pán)。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時(shí)由于企業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為某最具備活力、最現(xiàn)代、最時(shí)尚、最具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對(duì)比的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)消高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè)化量最快、供需最為活躍，同時(shí)，這里也是中小戶(hù)型開(kāi)發(fā)量最大的片區(qū)。 市場(chǎng)調(diào)研分析這次調(diào)研主要是針對(duì)以下三個(gè)方面進(jìn)行的：基本需求信息（圖 18） 。消費(fèi)者偏好（圖 911） 。消費(fèi)者個(gè)人信息（1215） 購(gòu)房目的：我們一共對(duì)四百位消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)研，其中有 51%的人都以改善住房條件作為自己的購(gòu)房目的，還有 3%是因?yàn)椴疬w才再次購(gòu)房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占了 15%,這說(shuō)明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如下表：高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁(yè)0%10%20%30%40%50%60%改 善 住房 條 件 拆 遷自 己 或親 人 住 投 資系 列 1建筑類(lèi)型：通過(guò)對(duì)消費(fèi)者對(duì)住宅的建筑類(lèi)型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，49%的消費(fèi)者認(rèn)為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時(shí)還有 33%的人認(rèn)為自己會(huì)首選高層住宅，還有 4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己，同時(shí)還有 7%和 9%的人認(rèn)為連排別墅或單體別墅會(huì)使自己的首選類(lèi)型。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑類(lèi)型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費(fèi)者所青睞的建筑類(lèi)型仍然是小高層和高層，這就要求我在設(shè)計(jì)建筑類(lèi)型的時(shí)候主要要考慮的建筑類(lèi)型應(yīng)該是小高層和高層建筑。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè)0%10%20%30%40%50%60%小 高 層 高 層 雙 拼 連 體 別 墅 單 體 別 墅 其 他系 列 1戶(hù)型結(jié)構(gòu)的要求：在對(duì)消費(fèi)者所進(jìn)行的戶(hù)型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者更青睞的戶(hù)型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶(hù)型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是 23%、23%、23%。相對(duì)于這三種戶(hù)型結(jié)構(gòu)以外的其他戶(hù)型結(jié)構(gòu)則不時(shí)抬受消費(fèi)者的歡迎，所以，在戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的時(shí)候，就要更多的考慮這三種受消費(fèi)者歡迎的戶(hù)型結(jié)構(gòu)。0%5%10%15%20%25%一 室 一廳 一 衛(wèi)兩 室 一廳 一 衛(wèi)兩 室 兩廳 一 衛(wèi)三 室 兩廳 一 衛(wèi)三 室 兩廳 兩 衛(wèi) 其 他系 列 1住宅面積的需求：高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè)在被調(diào)查者中有 1%的消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi) 45 平米以下的房子，有 3%的消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi) 45—70 平米以的房子，有 23%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 70090 平米，有 37%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是90—110 平米的，有 24%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 110—140 平米，同時(shí)還有 8%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的，通過(guò)這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費(fèi)者理想的住宅面積仍然是以大中戶(hù)型為主的，只有很少的一部分消費(fèi)者希望購(gòu)買(mǎi)小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計(jì)中我不僅要考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求愿望，更要結(jié)合國(guó)家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶(hù)型面積的住宅，嚴(yán)格控制在90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45平 方米 以 下4570平 方米7090平 方米90110平 方米110140平方 米140平方 米 以上住房單價(jià): 被調(diào)查者中能接受的價(jià)位在 35004000 元的占了 67%，單價(jià)在高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè)4000—4500 元房子有 19%的消費(fèi)者能夠接受，單價(jià)在 4500—5000 元住宅有 7%的消費(fèi)者認(rèn)為自己能夠接受，單價(jià)在 5000—5500 元計(jì) 5500元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費(fèi)者能夠接受，由此可見(jiàn)在制定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)不能把價(jià)格定得太高，以 35004000 為好，這樣更能讓消費(fèi)者接受，從而有利銷(xiāo)售工作的進(jìn)展。0%10%20%30%40%50%60%70%80%3500400元40004500元4500500元50005500元5500元以 上付款方式的選擇：在被調(diào)查者中有 35%的人選擇了一次性付款，又 65%的消費(fèi)者選擇了銀行貸款按揭。說(shuō)明大多數(shù)人一次性付款的能力不強(qiáng)，多數(shù)人選擇按揭貸款。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁(yè)0%10%20%30%40%50%60%70%一次性付款 銀行貸款按揭家庭月收入：在被調(diào)查的消費(fèi)者中，其中家庭月收入在 2022—4000 元的最多占了 50%，2022 元以下的占了 19%，40005000 元占了 12%，5000 以上的占了 20%?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價(jià)時(shí)應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價(jià)格水平。0%5%10%15%20%25%30%2022元以 下20223000元30004000元40005000元5000以上消費(fèi)者的預(yù)算總價(jià)：通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房?jī)r(jià)在高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè)20—40 萬(wàn)元的消費(fèi)者占多數(shù)，分別為 32%和 %支付能力在 10—20萬(wàn)元的消費(fèi)者占 %，10 萬(wàn)元以下的占了 3%，40—50 萬(wàn)元的占了14%，50 萬(wàn)元以上的占了 2%，通過(guò)這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房?jī)r(jià)為 20 到 40 萬(wàn)元，價(jià)格偏低或過(guò)高的住宅幾乎是很少有人買(mǎi)的。0%5%10%15%20%25%30%35%10萬(wàn) 以下1020萬(wàn)2030萬(wàn)3040萬(wàn)4050萬(wàn)50萬(wàn) 以上空間形式的選擇：通過(guò)該表可以看出有 9%的消費(fèi)者喜歡錯(cuò)層，有 21%的消費(fèi)者喜歡躍層的空間形式，有 31%的消費(fèi)者選擇復(fù)式的形式，有 36%的消費(fèi)者選擇了平層的形式，而只有 3%的消費(fèi)者選擇了 loft 形式，可見(jiàn)，大部分消費(fèi)者仍然喜歡平層的空間形式，復(fù)式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應(yīng)當(dāng)多考慮這兩種形式。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告