【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟(jì)利益，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷(xiāo)售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并由銷(xiāo)售商品房收入中實(shí) 現(xiàn)并繳納營(yíng)業(yè)稅 （二）企業(yè)所得稅 根據(jù)：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第十八條規(guī)定：“企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”。企業(yè)取得返還款3000萬(wàn)元，應(yīng)直接抵扣該項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （三）、土地增值稅 企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬(wàn)元后，全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)，土地增值稅清算時(shí)， 如可以認(rèn)定為屬于向政府銷(xiāo)售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。 如不能認(rèn)定為屬于向政府銷(xiāo)售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門(mén)取得的3000萬(wàn)補(bǔ)償款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 （四）契稅 企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 二、會(huì)計(jì)處理收到返還款時(shí)：如是補(bǔ)貼行為：借：銀行存款3000貸：開(kāi)發(fā)成本3000或、如是購(gòu)買(mǎi)行為：借：銀行存款3000貸：營(yíng)業(yè)收入3000 第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人 接上例題，協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于丙企業(yè)招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼。 一、相關(guān)稅務(wù)處理： （一）營(yíng)業(yè)稅 【營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則】 第三條規(guī)定，本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收營(yíng)業(yè)稅。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬(wàn)元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營(yíng)業(yè)稅。 （二）企業(yè)所得稅 本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收企業(yè)所得稅。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元，是否屬于不征稅收入問(wèn)題，要進(jìn)行判定，如不符合財(cái)稅【2011】 70號(hào)的三個(gè)條件，則不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 （三）土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬(wàn)元后，全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時(shí)，不計(jì)收入，也不沖減開(kāi)發(fā)成本。 丙企業(yè)取得丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬(wàn)元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。此收入不應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。 （四）契稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 二、會(huì)計(jì)處理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（乙方）未收到返還款，會(huì)計(jì)上不作處理。丙企業(yè)取得3000萬(wàn)元政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼。收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)：借：銀行存款3000貸：營(yíng)業(yè)外收入3000 第 六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助 接上例題，協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)，未規(guī)定規(guī)定資金專項(xiàng)用途。 一、相關(guān)稅務(wù)處理： （一）營(yíng)業(yè)稅 本案例房地產(chǎn)企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3，000萬(wàn)元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營(yíng)業(yè)稅。 （二）企業(yè)所得稅 本案例房地產(chǎn)企業(yè)（取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3，000萬(wàn)元，是否屬于不征稅收入問(wèn)題，要進(jìn)行判定：本案例業(yè)務(wù)，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，因此，不符合財(cái)稅【2011】 70號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的三個(gè)條件之一，應(yīng)在企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。 （三）土地增值稅 企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬(wàn)元后，全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因?yàn)榉颠€3000萬(wàn)地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。 因此，企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （四）契稅企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 二、會(huì)計(jì)處理收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)： 借：銀行存款3000貸：營(yíng)業(yè)外收入3000 第三篇：個(gè)稅返還帳務(wù)處理取得個(gè)稅手續(xù)費(fèi)返還的賬務(wù)處理 《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第八條規(guī)定“個(gè)人所得稅，以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個(gè)人為扣繳義務(wù)人?！薄吨腥A人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第十一條規(guī)定“對(duì)扣繳義務(wù)人按照所扣繳的稅款， 付給百分之二的手續(xù)費(fèi)?！? 上述規(guī)定既規(guī)定了企業(yè)對(duì)于向個(gè)人支付款項(xiàng)時(shí)負(fù)有代扣代繳法定義務(wù)，同時(shí)也明確了對(duì)于企業(yè)履行代扣代繳義務(wù)的同時(shí)還可以相應(yīng)地從稅務(wù)機(jī)關(guān)按2%比例取得返還的手續(xù)費(fèi)。但是，企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行處理這筆返還的手續(xù)費(fèi)呢。很多人認(rèn)為手續(xù)費(fèi)屬于從稅務(wù)機(jī)關(guān)返還的款項(xiàng)應(yīng)該不再涉稅，但實(shí)際情況是否如此呢。對(duì)于企業(yè)取得的手續(xù)費(fèi)返還收入是否可以由企業(yè)隨意支配而不再需要繳納任何稅收呢。 對(duì)于企業(yè)所取得的手續(xù)費(fèi)返還收入主要涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅三個(gè)稅種。 營(yíng)業(yè)稅的處理 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）第七條規(guī)定“服務(wù)業(yè)，是指利用設(shè)備、工具、場(chǎng)所、信息或技能為社會(huì)提供服務(wù)的業(yè)務(wù)。 本稅目的征收范圍包括。代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)、其他服務(wù)業(yè)。 此外，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于代扣代繳儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)收入征免稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]31號(hào)）第一條規(guī)定“根據(jù)《國(guó)務(wù)院對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收個(gè)人所得稅的實(shí)施辦法》的法規(guī)，儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)代扣代繳利息稅，可按所扣稅款時(shí)2%取得手續(xù)費(fèi)。對(duì)儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)取得的手續(xù)費(fèi)收入，應(yīng)分別按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的有關(guān)法規(guī)征收營(yíng)業(yè)稅和 企業(yè)所得稅。” 在這里，對(duì)于儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)所取得的返還手續(xù)費(fèi)應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅是有著充分的政策依據(jù)的，但對(duì)于一般性企業(yè)所取得的返還個(gè)稅手續(xù)費(fèi)雖然沒(méi)有明確規(guī)定其應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，但卻也無(wú)法找到這部分收入應(yīng)該 不征或者免征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。 但如果根據(jù)營(yíng)業(yè)稅條例中規(guī)定，對(duì)于企業(yè)所取得的手續(xù)費(fèi)返還收入嚴(yán)格意義來(lái)講應(yīng)按服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)進(jìn)行繳納營(yíng)業(yè)稅，只不過(guò)因?yàn)樵摴P收入是從稅務(wù)機(jī)關(guān)取得因而模糊了征稅概念。 對(duì)于這一點(diǎn)目前在實(shí)踐工作中可能多數(shù)稅務(wù)機(jī)關(guān)都未對(duì)此進(jìn)行實(shí)際征收，但值得注意的是，目前也有部分省市對(duì)此行為已經(jīng)作出征稅規(guī)定，如：《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)代扣代繳個(gè)人所得稅取得手續(xù)費(fèi)收入納稅問(wèn)題的函》（桂地稅函[2009]446號(hào)）“ 一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《國(guó)家