【文章內容簡介】 從市內四區(qū)的土地掛牌分布來看，甘井子區(qū)的供應占比相對較大，約占市內四區(qū)總掛牌量的 65%；其次為沙河口區(qū)，掛牌總量約占四區(qū)總和的 20%；中山西崗作為城市中心區(qū)，可供應量相對稀缺，掛牌兩分別僅占總量 9%和 6%。 圖 四區(qū)土地成交面積與金額 甘井子區(qū)由于掛牌面積顯赫，土地成交面積也位居四區(qū)之首，總建筑面積為 萬平方米，總成交金額為 707134 萬元；沙河口區(qū)次之，總成交面積為 萬平方米，成交總金額為 457642 萬元；西崗區(qū)總成交建筑面積為 萬平方米，成交總金額為 111938 萬元；中山區(qū)成交量最少，僅為 萬平方米，成交金額為 11710 萬元。 基于 SPSS 軟件關于大連房地產的調查報告 圖 ：四區(qū)平均樓面價對比 商品房價格的不斷上揚，房地產市場前景被看好，地價也隨之不斷攀升。從平均樓面價來看，四區(qū)總體平均達 元 /平方米，同比上升了約 %。其中，沙河口區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性及個別地塊競爭激烈的帶動下，平均樓面價獨占鰲頭，達到 元 /平方米；中山區(qū)的中心優(yōu)勢也得以體現(xiàn)，平均樓面價位居第二，約為 元 /平方米；西崗區(qū)受供應量的影響，樓面價僅高于四區(qū)平均值 100 余元；甘井子區(qū)成交平均樓面價為 元。盡管在房價一路上揚的現(xiàn)階段，地價已不是房價的主 要決定因素，但成本的加大勢必對房價有一定的影響。 保障性住房土地供應 盡管今年調控政策的出臺幾乎達到了每月一次的密度，但最引人關注的還是住房保障制度的完善。 8 月，國務院發(fā)布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將保障性住房建設重新納入到政府公共服務的范疇。隨后，廉租房資金保障和實施辦法、經濟適用住房管理辦法等配套政策相繼出臺。 2020 年 大連 市內四區(qū)經濟適用住房 （含單位集資建房） 、限價商品住房用地供應 約 萬平方米，其中經濟適用房約 50 萬平方米，同時本年度 7683 套經濟適用 房投入市場，明年規(guī)劃將建 80 萬平經濟適用房，收購 300 套房源用于廉租，并擴大保障范圍，提升保障標準，保障性住房政策將服務人民住有所居。 商品房市場 基于 SPSS 軟件關于大連房地產的調查報告 供應狀況 ⑴ 建設工程竣工狀況 圖 市內四區(qū)月份竣工面積圖 圖 四區(qū)竣工分布圖 2020~2020 年年總竣工平均面積為 平方米，四區(qū)基本處于均衡狀態(tài)。其中甘井子區(qū)竣工 平方米，約占總竣工量的 35%；中山區(qū)竣工數(shù)量為 平方米，約總量的 29%； 沙河口區(qū)竣工數(shù)量約 占總竣工量的 22%左右，竣工面積達 平方米；西崗區(qū)由于供應量稀缺，竣工面積僅占總量的 14%，約為 平方米。 ⑵ 商品房供應狀況 ① 在售狀況 基于 SPSS 軟件關于大連房地產的調查報告 表 大連市各區(qū)域樓盤信息表 區(qū)域 在售樓盤 形象宣傳 樓盤總數(shù) 中山區(qū) 6 9 15 西崗區(qū) 6 4 10 沙河口區(qū) 14 13 27 甘井子區(qū) 31 13 44 旅順口區(qū) 24 12 36 開發(fā)區(qū) 16 7 23 金州區(qū) 21 3 24 合計 118 61 179 截至到 2020 年年末，大連市各區(qū)域總項目個數(shù)為 179 個，其中市內四區(qū)為96 個，約占總體的 %；新城區(qū)項目總數(shù)為 83 個，約占總體的 %；另外，從項目銷售周期來看，在售項目共計 118 個，占項目總數(shù)的 %；形象展示項目達 61 個，占項目總數(shù)的 %。 未來供應狀況 圖 市內四區(qū)可售套數(shù) 截至 2020 年末，市內四區(qū)市場上猶存 27262 套商品房可供應，其中甘井子區(qū)的存量仍然占據(jù)主體，目前可售套數(shù)為 14730 套，占比達 %；沙河口區(qū)以 5832 的剩余供應量占據(jù)總體的 %；中山區(qū)次之，約占總體的 %，可 基于 SPSS 軟件關于大連房地產的調查報告 售套數(shù)為 5203 套；西崗區(qū)的自身供應量有限，可售套數(shù)僅為 1497 套，約占總體的 %。 圖 大連市各區(qū)域可供應面積 大連市未來房地產市場供應量充足，總建筑面積為 萬平方米，市內四區(qū)可供應面積總計達 萬平方米，約占大連市總體未來供應的 %，其中甘井子區(qū)可供應面積達 萬平方米，未來可供應量較為樂觀。另外新城區(qū)本年度的崛起不得不令人刮目相待，供應量的迅速加大，存量也隨之上浮，未來的百萬平項目數(shù)量可觀，未來可供應量 達 萬平方米，占大連市各區(qū)域總體的 %。 圖 各區(qū)域未來供應量占比狀況 ② 成交狀況 基于 SPSS 軟件關于大連房地產的調查報告 圖 2020 年市內四區(qū)平均商品房成交量價圖 從 2020 年市內四區(qū)平均商品房成交量價圖可以看出，成交均價的一路上揚。2 月份受供應量的萎縮影響，成交均價有所下滑， 34 月份的展會效應尤其明顯，在持續(xù)了 4 月至 9 月的平穩(wěn)上升后，第四季度放假得以爆發(fā)。年度最高均價出現(xiàn)在 12 月份，成交均價為 元 /平方米，從整體發(fā)展歷程來看，一路高歌的趨勢明顯。成交套數(shù)的高峰期 出現(xiàn)在 8 月，據(jù)“指南針地產”市場部分析，夏展的后續(xù)效應引發(fā)了供應量的增加和市場的火熱，從而創(chuàng)造了成交量的高峰。 圖 市內四區(qū)月份成交面積與金額 從年度成交面積和成交金額來看，最高值均出現(xiàn)在 8 月份，成交面積達421964 平方米，成交金額達 278097 萬元，集中放量的影響不可小窺。最低值出現(xiàn)在 2 月份，由于春節(jié)假期，市場出現(xiàn)短期淡季而成，成交面積僅為 155717 基于 SPSS 軟件關于大連房地產的調查報告 平方米，成交金額因而也出現(xiàn)低潮，為 78277 萬元。 圖 年市內四區(qū)成交套數(shù) 2020 年大連市內四區(qū)累計成交商品房 37273 套，其中甘井子區(qū)供應量和價格優(yōu)勢明顯，成交量約占 %，成交套數(shù)為 25084 套；其余三區(qū)成交套數(shù)則相對較為低迷，沙河口區(qū)成交 6875 套，約占總體的 %；中山區(qū)成交 4214套，整體占比為 %；受供應量影響，西崗區(qū)成交狀況最為低落，成交套數(shù)僅 1100 套，整體占比僅為 %。 圖 ~2020 年市內四區(qū)成交均價 根據(jù)大連市房地產市場公布數(shù)據(jù)顯示， 2020~2020 年成交的商品房均價為 元 /平方米，同比上升了 %。其中中山區(qū)的中心區(qū)域價值體現(xiàn)得淋漓盡致，區(qū)域 均價高達 8684 元 /平方米，占據(jù)四區(qū)榜首；沙河口區(qū)受星海灣區(qū)域的高端項目帶動，成交均價緊隨中山區(qū)域其后，每平方米達 8336 元；西崗 基于 SPSS 軟件關于大連房地產的調查報告 區(qū)作為大連市的行政中心，其價值一直很被認可，但因為市場供應量的短缺，成交一直不甚火熱，年度成交均價為 7678 元 /平方米，位居四區(qū)第三；甘井子區(qū)的地理位置較為偏遠，配套相對落后，因此價格相對較低，年度成交均價為5022 元 /平方米。 區(qū)域分析 中山區(qū)：地段價值明顯， 供應總類齊全 身為大連中心繁華地段，中山區(qū)總體放量一直較為稀缺，因此也一直領高價格。從整體來看，目前中山 區(qū)集酒店、寫字間、公寓、別墅等建筑形式于一身，供應總類齊全，精品供應量充足，完善成熟的生活配套，城市顯赫的地理位置，高品質的精品打造，鑄成了中山區(qū)的高昂價位。從目前的形象展示項目來看，今后將會涌入市場的項目種類繁多，可選擇性較大，如海之韻廣場的別墅項目萬隆托斯卡納、勞動公園附近的高品質公寓楓景豪庭，景山區(qū)域的生態(tài)住宅卡納意鄉(xiāng)，且多以品質說話，倡導繁華街區(qū)的精致生活，預計未來在價格方面將會繼續(xù)一路走高。 西崗區(qū)：市場供應稀缺，大盤顯現(xiàn)區(qū)域價值 西崗區(qū)一直是大連市的供地緊張區(qū)域，且均價大多已過萬元。 作為大連市的行政中心，西崗區(qū)的參展項目種類各樣，其中不乏大盤和精品。于秋季房展會后盛大開盤的遠洋風景聲勢浩大，開盤伊始均價即達到多層高層 13000 元 /平方米、 17000 元 /平方米的高位，當然與優(yōu)越的地理位置和遠洋精心打造的高品質息息相關。錦華銀座主打復式精裝修小戶型公寓，高級物業(yè)管理服務令人神往。頤和香榭的多種戶型也吸引眼球，并且開發(fā)商在大連創(chuàng)造的“地王”也令人刮目相看，自身價值提升不淺。目前的展示項目預計會在明年上半年集中放量，將會緩解一定的西崗供應緊缺現(xiàn)狀。 沙河口區(qū)：高檔區(qū)域結合精品打造筑就 高價 沙河口區(qū)的 2020 年房地產市場花樣繁多，從區(qū)域來講，星海灣的高檔區(qū)迅勢崛起，華潤集團的星海灣壹號及君悅酒店立足打造型海灣區(qū)域的精品高檔住宅，未來前景值得期待；沿海集團的國際綜合體組合配套，豪言傲世星海灣。同時，泛星海區(qū)域的幸福 e 家福源力顯中國大戶人家風采，另有大華御庭、世嘉 基于 SPSS 軟件關于大連房地產的調查報告 星海 2 期等項目活躍市場，星海灣區(qū)域價值潛質愈發(fā)無限；軟件園地帶本年度也異?；馃?，億達集團傾力打造的精裝小戶型宅語原及傍山豪宅東方圣荷西為這一區(qū)域增添幾分色彩；另外馬蘭區(qū)域的觀山滿庭芳及明年上市的潤德春柳公園也補充沙河口區(qū)的市場供 應。受高端項目及經典品質的影響，沙河口區(qū)的成交均價也在不斷高企，從目前展示項目看未來沙河口市場，前景一片美好。 甘井子區(qū)：成交卓越，產品多樣化發(fā)展 受“西拓北進”規(guī)劃思想的利好指導，甘井子區(qū)的發(fā)展體現(xiàn)在配套設施的逐漸完善和供應量及成交量的不斷追漲，受品牌效應影響及市場整體發(fā)展的趨勢帶動，產品價值也在逐漸提升。本年度的甘井子區(qū)供應量及成交量均居大連市內四區(qū)之首，且毫無撼動之疑。市內四區(qū) 66%的土地供應， 35%的竣工占比， 46%的在售項目占比， 38%的未來可售占比， 67%的成交占比??一連串的數(shù) 字顯赫甘井子的供應主體地位。甘井子區(qū) 2020 年在產品種類上有所發(fā)展，促進路板塊的唯美品格項目將西班牙建筑風格帶到大連，一炮打響西北區(qū)域的房價新高，且成交火爆；高品質的品牌同時立足機場新區(qū)，預計明年開盤的第五郡又將引領整個機場片區(qū)的價格和價值洗禮。新增別墅項目萬科溪之谷也填補了甘井子區(qū)的別墅空白，都市稀缺的優(yōu)美山地景觀，匯聚萬科的精心卓越打造，項目價值完美呈現(xiàn)。 新城區(qū)：百萬項目崛起，未來供應可觀 2020 年的大連新城區(qū)發(fā)展將“大大連”詮釋的名目可鑒。旅順口區(qū)土羊高速公路緊張施工，大連至旅順公交車 7 月 31 日順利通車；旅順南路軟件園產業(yè)帶大連天地軟件園工程于 9 月 16 日成功啟動；旅順輕軌規(guī)劃擬建中??各種規(guī)劃與優(yōu)勢利導無疑宣告著旅順的已經開始邁出了融入主體的一大步，未來的發(fā)展上升一個新臺階。與此同時供應急速上升，新老城區(qū)齊頭并進，一系列優(yōu)美的名字一一現(xiàn)于視野，同時海景項目發(fā)展卓越，藍灣別墅的火爆足以認證區(qū)域精品價值。 開發(fā)區(qū)的金馬路板塊、麗嬌灣板塊、小孤山板塊、保稅區(qū)板塊和金石灘板塊各具特色，配套設施齊全、完美海景配合、因特爾的進駐、旅游優(yōu)勢呈現(xiàn)等，產品多樣化發(fā)展。華潤海中國、潤德海洋公園均為百萬平米以 上的建筑面積，大盤地位顯赫，附著高端精品打造，未來供應品質值得期待，同時在價格上也會有新 基于 SPSS 軟件關于大連房地產的調查報告 的發(fā)展和突破。 金州區(qū)域目前在售總量可觀，照比大連市開發(fā)區(qū)的價格優(yōu)勢明顯，落戶政策的相對優(yōu)惠也對周邊區(qū)域的購房者吸引力明顯。同時不乏精品樓盤，其中代表項目五一路的松源翰林一品“ CIHAF2020 年度中國名盤” 、“影響大連 2020 十大樓盤”、“ 2020 年最受市民喜愛的戶型舒適大盤”于一身 ，足以見證區(qū)域的發(fā)展?jié)撡|和價值提升。 無論供應量、產品種類、項目品質還是價值體現(xiàn)，新城區(qū)房地產市場都可謂突飛猛進、精彩紛呈。 未來 區(qū)域熱點分析 2020 年樓市的不平靜給 2020 年發(fā)展增添了一份疑惑，綜觀大連，總有些區(qū)域在透過迷霧閃光。 星海灣區(qū)域： 放眼星海灣，華潤集團傾力打造的星海灣壹號讓人駐足，沿海國際中心的綜合完善值得期待，同時，君悅和萬豪酒店的進駐更是讓星海灣的名字格外激蕩，明年集中放量，產品多樣化釋放，星海灣絕對堪稱傲視大連。衍生到泛星海區(qū)域，今年的高地價地塊 —— 原大醫(yī)預計也將在明年嶄露頭角，高地價高成本，品牌實力打造，泛星海區(qū)域的價值逐步呈現(xiàn)精彩。 機場新區(qū)： 在 “ 西拓北進 ” 及 “ 全力推進城市化 ” 的主旋律中， 在大連市政府的大力推進和重視之下，地處甘井子區(qū)的機場新區(qū)作為大連重點規(guī)劃的城市副中心呼之欲出。 在機場新區(qū)整體規(guī)劃的利好下，項目集中發(fā)展，且產品 類型豐富，包括多層、小高層、聯(lián)排別墅等，可以滿足不同客戶的居住需求。 以 第五郡為引領，同時還有美術日記、鑫境界等項目簇擁，明年都將逐步進入市場，文化教育及生活配套也在同步發(fā)展， 產業(yè)的集聚、大規(guī)模低密度住宅的建設開發(fā)，良好的山體地貌、旅順中路沿線不可復制的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢使 這個城市副中心區(qū)具有著不可估量的巨大發(fā)展?jié)摿Α? 旅 順南路： 大連軟件園二期的規(guī)劃發(fā)展為旅順南路的未來前景點燃一盞明燈。作為旅順 基于 SPSS 軟件關于大連房地產的調查報告 南路軟件產業(yè)帶的重要組成部分，黃泥川軟件園在未來 3 年內就將崛起為國內最大的軟件和服務外包基地。 目前黃泥川軟件園