【文章內(nèi)容簡介】 0xx年2月 20xx年3月高新區(qū)新站區(qū)廬陽區(qū)蜀山區(qū) 從各區(qū)域新增供應(yīng)量來看， 3 月份新站區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和高新區(qū)新增住宅供應(yīng)面積都較少，出現(xiàn)很大幅度的下滑。新站區(qū) 20xx 年 3 月新增住宅供應(yīng)面積約 萬平米，環(huán)比增長約 ％，同比增長約 15倍，供應(yīng)量有所回升。廬陽區(qū) 20xx 年 3 月新增住宅供應(yīng)面積約 萬平米，環(huán)比減少約 ％，同比增長％，目前供應(yīng)量相對較少。蜀山區(qū) 20xx 年 3 月新增住宅供應(yīng)面積約 萬平米，環(huán)比減少約 ％，同比減少約 ％，供應(yīng)量近兩個月一路下滑。高新區(qū) 20xx年 3 月新增住宅供應(yīng)面積為 萬平米，較上月有所回升，但目前供應(yīng)量波動較大。合肥市總體供應(yīng)量目前呈現(xiàn)南 部和 北 部區(qū)域無論從新增樓盤數(shù)量還是規(guī)模上看，都是 合肥 住宅市場比較活躍的兩個板塊， 西 部區(qū)域的升值潛力 也 帶動了區(qū)域市場的繁榮 。東部區(qū)域相對較為落后。 2． 需求分析 從 20xx 年 2 月 25 日至 20xx年 3月 30日的一個月內(nèi)，各區(qū)域成交量、總量統(tǒng)計表： 區(qū)域 住宅 套數(shù)（套） 面積（萬㎡） 銷售額（萬元） 均價（元 /平米） 蜀山區(qū) 1157 廬陽區(qū) 613 包 河區(qū) 2322 瑤海區(qū) 607 高新區(qū) 424 經(jīng)濟(jì)區(qū) 836 政務(wù)區(qū) 314 新站區(qū) 1279 濱湖區(qū) 660 全市 8212 合肥市市區(qū)住宅成交量月度環(huán)比分析 20xx、20xx年各月合肥市備案套數(shù)（套）40794826 5411 5408646780909945 10433120607970 81193261821455 020xx40006000800010000120xx1400020xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月10050050100150200合肥市備案套數(shù)合肥市增速（％） 20xx、20xx年合肥市住宅銷售面積（萬平米） 34220xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月10050050100150200合肥市銷售面積合肥市增幅（％） 20xx、20xx年合肥市住宅銷售金額（億元） 19 3220xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月10050050100150200合肥市銷售金額合肥市增幅（％） 合肥市 20xx 年 1－ 3月住宅 銷售面積約 ，其中 3月住宅銷售套數(shù)約 8214套，環(huán)比增加 ％，同比增長約 ％ 。 銷售面積約 萬平米，環(huán)比增加 ％，同比增長約 ％ 。 銷售金額約 億元，環(huán)比增加 ％，同比增長約 ％，合肥市 市區(qū)商品房和住宅成交量經(jīng)歷了 2 月的交易市場低谷， 3 月成交量都有很大的回升，市場逐漸回暖， 3 月和 1 月的成交量基本持平。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，每年的 2 月由于處于農(nóng)歷年期間，合肥市的商品房成交量都較少，會比以前有較大幅度的下降，但是進(jìn)入 3 月后，商品房市場又將回暖，成 交量會比 2 月有大幅度的上升，而且這種狀況要持續(xù)2－ 3 個月，因此預(yù)計 4 月份合肥市商品房市場需求較為旺盛。 本月 合肥 全市成交量 比 20xx 年 2 月有較大的回升，與 1 月基本持平。 蜀山、包河、經(jīng)濟(jì)、新站四個區(qū)成交量較大 ，廬陽區(qū)和高新區(qū)成交量都有很大的回升，濱湖區(qū)的成交量也不容忽視 。 成交量的重點在合肥市的西（除高新區(qū)）、南部，北部（除新站區(qū)）和東部 區(qū)域 成交量 明顯 較低 。 高新區(qū)區(qū)域面積較小，市場供應(yīng)量較少，價格偏高，成交量一直較低，新站區(qū)是合肥市重點發(fā)展的幾個區(qū)域，其面積也較大，這兩年站北區(qū)域被大面積的開發(fā)，供應(yīng)量較多，價格 較低，成交量明顯較高。同時 價格在需求量的支持下穩(wěn)步提升。 合肥市主要區(qū)域住宅成交量月度環(huán)比分析 2 0 0 7 、2 0 0 8 年合肥市主要區(qū)備案套數(shù)（套）05001000150020xx250030002 00 7年3 月2 00 7年4 月2 00 7年5 月2 00 7年6 月2 00 7年7 月2 00 7年8 月2 00 7年9 月2 00 7年1 0月2 00 7年1 1月2 00 7年1 2月2 00 8年1 月2 00 8年2 月2 00 8年3 月高新區(qū)備案套數(shù)新站區(qū)備案套數(shù)廬陽區(qū)備案套數(shù)蜀山區(qū)備案套數(shù) 20xx、20xx年合肥市主要區(qū)住宅銷售面積（萬平米）20xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月高新區(qū)銷售面積新站區(qū)銷售面積廬陽區(qū)銷售面積蜀山區(qū)銷售面積 20xx、20xx年合肥市主要區(qū)域住宅銷售金額（億元）20xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月高新區(qū)銷售金額新站區(qū)銷售金額廬陽區(qū)銷售金額蜀山區(qū)銷售金額 縱觀高新區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和新站區(qū)， 20xx 年商品房銷量有很大的提高，特別是 20xx 年 9－ 12 月銷售進(jìn)入最旺季，這四個月的銷量均創(chuàng)下各區(qū)的歷史新高，同時這四個月也是合肥市商品房銷售的最旺季，合肥市的銷量在這四個月均達(dá)到或超過 100 萬平米。 在經(jīng)歷過 20xx 年 1－ 2 月的銷售淡季后，成交量都有很大的回升，較去年同期也有很大的提高。 20xx 年 3 月 合肥市區(qū)住宅成交套數(shù)、成交面積和成交金額中， 新站 區(qū)、蜀山區(qū)、 高新 區(qū)和 廬陽 區(qū)成交 面積都比 20xx年 2 月有很大幅度的增長。新站區(qū)和蜀山區(qū)領(lǐng)先于其他二個區(qū)域，新站區(qū)住宅成交套數(shù) 1279 套，成交面積 萬平米，成交金額 億元，蜀山區(qū)住宅成交套數(shù) 1157套，成交面積 萬平米，成交金額 億元。成交量都有很大上升，與 1 月基本持平。廬陽區(qū)住宅成交套數(shù) 613 套，成交面積 萬平米，成交金額 億元；高新區(qū)住宅成交套數(shù) 424 套，成交面積 萬平米，成交金額 億元，成交量都有很大幅度的回升。 價格分析 住宅平均價格環(huán)比分析 20xx年、20xx年合肥市及主要區(qū)的住宅均價（元/平米）2700320037004200470020xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月合肥市高新區(qū)新站區(qū)廬陽區(qū)蜀山區(qū) 20xx 年 5 月 — 9 月以來，合肥市區(qū)住宅市場未出現(xiàn)大幅度上漲，均價基本穩(wěn)定在 3300 元 /平米，但 1 12 月合肥住宅市場均價有較大的上漲， 12 月達(dá)到 3629 元 /平米，創(chuàng)歷史新高。但進(jìn)入 20xx 年，合肥市的 1－ 2 月的住宅均價有較大的回落。 20xx 年 3 月合肥市住宅均價回升至 3530 元 /平米，環(huán)比增長 ％，同比增長 ％。由此可知 20xx年 10 月以來由于剛性需求的帶動合肥市住宅均價增長較快，但是進(jìn)入 20xx 年住宅均價有所回落，市場逐漸轉(zhuǎn)向理性。但是 20xx 年 1－ 2 月間住宅均價大幅下降也與包河區(qū)的低價樓盤大量銷售有關(guān)（在 20xx 年 2 月的月報中已經(jīng)分析）。但 20xx 年 3 月，包河區(qū)望湖城共計銷售約 650 套住宅，占合肥市銷售總套數(shù)的約 8％，銷售面積約 萬平米，占合肥市總銷售面積約 ％，但其銷售均價約 2650元 /平米。由此可以看出， 20xx 年 3 月合肥市住宅均價與望湖城的銷售有較大關(guān)系， 3 月合肥市住宅均價還在 3500－ 3600 元 /平米之間波動，與合肥市真實市場情況不一致，有較大差距。 20xx 年 1－ 3 月合肥市 新增住宅預(yù)售面積約為 萬平米，住宅銷售面積約 萬平米，供求比約為 1： ，可以看出合肥市新增供給 小于需求，供需不平衡比較明顯，供需矛盾有所加劇，市場原有存量的消化速度加快。這也與 20xx 年 1－ 3 月新增樓盤較少有關(guān)，供應(yīng)量在這三個月較少，造成供需矛盾加劇。特別是 3 月 合肥市 新增住宅預(yù)售面積約為 萬平米，住宅銷售面積約 萬平米，供求比約為 1： ，可見 3 月合肥市住宅市場是供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。 20xx 年 511 月合肥市新增住宅供應(yīng)量一直低于住宅成交量，合肥市住宅市場在這 7 個月中呈現(xiàn)出需求大于供給，住宅市場供不應(yīng)求， 區(qū)域整體供應(yīng)量進(jìn)一步被消化，這相應(yīng)的引起了合肥市住宅成交均價有較快的增長。 20xx 年 12 月、 20xx 年 1 月和 2 月的供需情況可以看出合肥住宅市場的供應(yīng)與需求正在發(fā)生波動，正在進(jìn)行調(diào)整。 3 月又出現(xiàn)了波動，但是這種波動只是暫時的，從 4 月開始住宅供應(yīng)量會有所上升，特別是 6 月合肥市住宅的供應(yīng)量將會有很大的放量。 新站區(qū)近三四個月以來價格一直在持續(xù)走高， 20xx 年 3 月份均價已達(dá) 3633 元 /平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長 ％，同比增長 ％。高新區(qū)住宅均價一直在高位運行， 20xx 年 2 月有所回落， 3 月回升到 4302 元/平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長 ％，同比增長 ％，高新區(qū)的均價又回升 到合肥市最高點。廬陽區(qū)的住宅均價有些波動，自 20xx 年 10 月以來廬陽區(qū)的均價均低于合肥市均價。合肥市住宅均價在 10 月份后有較大的增長，但廬陽區(qū)并沒有明顯的增長， 20xx 年 3 月均價增長到 3811 元 /平米，環(huán)比增長 3％，同比增長 ％。廬陽區(qū)是合肥市主城區(qū)所在區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿σ草^大，前期由于合肥市的政策調(diào)整問題以及廬陽區(qū)產(chǎn)業(yè)園附近的低檔樓盤的銷售，均價不高，但該區(qū)域的優(yōu)勢正在體現(xiàn)。蜀山區(qū)的均價也有較大的波動， 20xx 年 1 12 月曾一度高于 3800 元 /平米， 2 月有所回升，但是到 20xx 年 3 月均價回落到 3972 元 /平米，環(huán)比減少％，但是同比增長 12％，蜀山區(qū)均價的波動也是正常的市場反映。 從各個區(qū)域的價格走勢上我們可以看出，總體 20xx 年、 20xx 年都有所 增長。區(qū)域 價格檔次明顯，價差較大。 價格走勢線位于最上端的是 西部和南部樓盤，其次是 北 部區(qū)域， 東 部區(qū)域 和南部的經(jīng)濟(jì)區(qū) 價格水平始終位于最低端。 合肥市總體價格走勢充分說明合肥房地產(chǎn)市場由剛性需求拉動，穩(wěn)步良性上升，市場將以上升為主旋律，不會出現(xiàn)大幅波動 ,20xx 年將會增大市場供給以穩(wěn)定合肥市商品房市場。預(yù)計 20xx年 4 月價格將會回歸，上升到 3650－ 3750 元 /平米，經(jīng)過 2 月成交量的下滑和 3 月的有所回升，預(yù)計 4 月份合肥市成交量將會繼續(xù)有所增長，但成交量預(yù)計會和 3 月持平，會在 8595 萬平米之間 。由于商品房備案的滯后性， 4 月合肥市商品房的供應(yīng)量會有所增長，但不會增長很多，住宅余量繼續(xù)減少，但速度減緩，預(yù)計 4 月合肥市住宅供應(yīng)量在 60－ 70 萬平米。 對公司樓盤營銷方面的影響 近 13 個月 高新區(qū)住宅銷售面積 約 萬平米，占合肥市住宅銷售面積的 ％， 新增住宅供應(yīng)面積 約 萬平米，占合肥市新增住宅供應(yīng)面積的 ％， 供求比為 1： ，需求明顯大于供給，供 需不平衡。結(jié)轉(zhuǎn)可售面積由 20xx 年 3 月底 的 萬平米減少到 20xx 年 3 月底 的 萬平米，市場上住宅余量進(jìn)一步減少，這 相應(yīng)的引起了高新區(qū)住宅成交均價在 20xx 年有較快的增長， 從 20xx 年 3 月 的 3654 元 /平米 增長 到20xx 年 3 月 的 4302 元 /平米， 增長約 ％ ，高新區(qū)均價增長較快 。 從住宅成交均價上看，高新區(qū)的成交均價一直是合肥市八個區(qū)中最高的區(qū)域，高出其他區(qū)域 100— 1200元 /平米不等。合肥市商品房及土地市場西貴東賤，南高北低，另外加之高新區(qū)商品房供求失衡，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，所以高新區(qū)的商品 房及住宅成交 均價一直居高不下。根據(jù)市場情況，高新區(qū)的商品房均價還將繼續(xù) 上漲 。 近 13 個月新站區(qū)住宅銷售面積約 萬平米，占合肥市住宅銷售面積的 ％， 新增住宅