6談?wù)剣?guó)土部門(mén)對(duì)違章建筑的執(zhí)行(編輯修改稿)
2024-09-26 13:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)?！眹?guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定：“土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！庇梢陨戏梢?guī)定中可以看出，未取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)环康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)其物權(quán)在變更登記后才發(fā)生轉(zhuǎn)移。根據(jù)法理學(xué)上“舉輕以明重”的原理，合法的房地產(chǎn)未取得權(quán)屬證書(shū)的尚不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t處在非法狀態(tài)下的違章建筑不能取得權(quán)屬證書(shū)（個(gè)別能準(zhǔn)正的除外），理所當(dāng)然更不得轉(zhuǎn)讓。如進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t屬于非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)缓戏ǖ姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，只有在變更登記后才發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，而違章建筑不能取得權(quán)屬證書(shū)，無(wú)法進(jìn)行變更登記，故非法轉(zhuǎn)讓時(shí)當(dāng)然不能引起物權(quán)變動(dòng)。從我國(guó)現(xiàn)行實(shí)質(zhì)民法體系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定采用債權(quán)形式主義（即意思主義與登記相結(jié)合）的角度出發(fā)分析，同樣可得出上述結(jié)論，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓違章建筑的合同因其違反現(xiàn)行法律的強(qiáng)制性規(guī)定，損害社會(huì)公共利益而無(wú)效，所以合同債權(quán)不能成立，因此，該違章建筑的物權(quán)變動(dòng)因其原因關(guān)系債權(quán)行為不能成立而不能產(chǎn)生效力。既然轉(zhuǎn)讓違章建筑的行為無(wú)效，不能使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，所以，只要能查明被執(zhí)行人系違章建筑的原始主人，即違章建筑為被執(zhí)行人所建造，被執(zhí)行人對(duì)違章建筑的物權(quán)系原始取得，就可根據(jù)物權(quán)的追及效力，不論該違章建筑輾轉(zhuǎn)于何人之手，亦不論被執(zhí)行人本人之意思如何表示，都應(yīng)認(rèn)定被執(zhí)行人仍然是物權(quán)權(quán)利人，而可將該違章建筑作為執(zhí)行標(biāo)的物予以執(zhí)行。 查封公示 對(duì)違章建筑的查封，首先要制作查封裁定，送達(dá)被執(zhí)行人和申請(qǐng)執(zhí)行人，并通知違章建筑的管理人或?qū)嶋H占有人，然后，要進(jìn)行查封公示。由于違章建筑不能在有關(guān)部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，也沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)證、照，因此，對(duì)違章建筑的查封不能象合法房地產(chǎn)一樣，在有關(guān)部門(mén)產(chǎn)權(quán)檔案中進(jìn)行查封登記，并向被執(zhí)行人追繳房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)證、照，而只能將張貼封條或張貼查封公告作為進(jìn)行查封公示的主要方式。最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為執(zhí)行規(guī)定）第四十一條第三款規(guī)定：“既未向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，也未采取張貼封條或張貼公告的方法查封的，不得對(duì)抗其他人民法院的查封?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒(méi)有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人?！庇纱丝梢?jiàn)，張貼封條或查封公告的重要性。要注意的是，為了日后能有確鑿的證據(jù)證明執(zhí)行法院對(duì)違章建筑的查封事實(shí)，最好用照相機(jī)或錄像機(jī)將張貼的封條或查封公告予以攝影、錄像。再次，還必須向政府有關(guān)部門(mén)送達(dá)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，使該違章建筑被查封的事實(shí)得到備案登記。因?yàn)殡m然違章建筑為非法建筑，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)珵榱朔乐贡粓?zhí)行人在補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)并接受相應(yīng)的行政處罰、補(bǔ)辦證、照，將違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ筠D(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)給他人而逃避執(zhí)行，故此舉亦非常重要。實(shí)踐中，有關(guān)行政管理部門(mén)往往以違章建筑未辦登記，難以控制，無(wú)法協(xié)助查封為由，對(duì)人民法院的
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