6稅收征管調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2024-09-25 21:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 其專業(yè)性很強(qiáng)，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它又具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，涉及到相關(guān)許多部門和行業(yè)，同時(shí)房屋作為特殊的商品，其生產(chǎn)周期又較長，因此這個(gè)行業(yè)的情況比較復(fù)雜，其交易金額巨大，交易形式多樣，涉及稅種多，政策規(guī)定復(fù)雜，企業(yè)核算也相對比較復(fù)雜，這給房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)并不多的稅務(wù)人員管理帶來一定困難。 缺乏完善的專業(yè)化管理機(jī)制。目前，我市的外資房地產(chǎn)企業(yè)有的地區(qū)有專職的管理員，但有些地區(qū)是分散在各個(gè)片管責(zé)任區(qū)。由于房地產(chǎn)企業(yè)情況復(fù)雜、政策把握難度較大，因此對管理員水平的要求也相對較高，目前管理員水平的參差不齊，使得對房地產(chǎn)的管理程度也不一致，管理彈性較大。 國地稅部門對外資房地產(chǎn)企業(yè)分別征管，使得國稅機(jī)關(guān)在管理上相對被動(dòng)。目前，由于國地稅征管稅種的不同，外資房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的主要兩個(gè)稅種：營業(yè)稅和所得稅分別由地稅和國稅兩個(gè)部門負(fù)責(zé)征管，這就給稅務(wù)部門尤其是國稅部門的征管帶來了一定難度。一方面企業(yè)使用的發(fā)票由地稅部門提供，國稅部門不能及時(shí)掌握企業(yè)的用票情況，進(jìn)而不能及時(shí)了解企業(yè)的經(jīng)營銷售情況，加上營業(yè)稅在地稅申報(bào)，國稅機(jī)關(guān)對其申報(bào)的所得稅無法及時(shí)審核其準(zhǔn)確性，只能是事后進(jìn)行監(jiān)督，這就有可能會(huì)造成同一筆收入在兩個(gè)稅種上的申報(bào)不同步。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資轉(zhuǎn)外資涉及所得稅征管部門由地稅轉(zhuǎn)國稅的，則國稅部門對其在地稅的預(yù)收稅款情況的掌握就有困難。 內(nèi)資轉(zhuǎn)外資房地產(chǎn)企業(yè)存在管理漏洞。由于外資房地產(chǎn)在政策規(guī)定上相對較為寬松，如預(yù)繳率低、成本費(fèi)用不明確等，使得不少內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)轉(zhuǎn)為外資，而目前內(nèi)外資所得稅政策上的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)資轉(zhuǎn)外資時(shí)的政策執(zhí)行不夠明確，也容易造成征管上的漏洞。 （1）預(yù)繳率差異造成的漏洞。在對預(yù)售收入征所得稅的政策上，內(nèi)外資存在一定差異，內(nèi)資的預(yù)計(jì)利潤率除經(jīng)濟(jì)適用房外均為15%，而外資規(guī)定普通住宅5%，別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房等10%，明顯低于內(nèi)資，當(dāng)然由于其他政策的差異，利潤率的絕對差并不是兩者實(shí)際預(yù)繳率的差異。我們以某上市房地產(chǎn)企業(yè)為例，對其內(nèi)資階段實(shí)際預(yù)繳所得稅占預(yù)售收入比例進(jìn)行了測算。某上市房地產(chǎn)公司2005年開始預(yù)售，預(yù)售銷售收入92500萬元，期間費(fèi)用4730萬元（包括廣告、售樓處、交際費(fèi)等主要集中在預(yù)售初期），按內(nèi)資規(guī)定計(jì)算繳稅為3018萬元，%，高于外資規(guī)定的普通住宅5%的標(biāo)準(zhǔn)。 （2）對開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)的界定差異造成的漏洞。內(nèi)資政策將項(xiàng)目僅分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，有明確的標(biāo)準(zhǔn)，容易區(qū)分，而外資則分為普通住宅和別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房等兩類，對普通住宅又無確切的定義，這就使其很難確定預(yù)計(jì)利潤率，尤其是在區(qū)分普通住宅和公寓時(shí)比較困難，而這兩類適用的預(yù)計(jì)利潤率相差5%，這不僅給稅務(wù)人員管理帶來難度，也給了企業(yè)以可乘之機(jī)。 （3）內(nèi)轉(zhuǎn)外時(shí)涉及稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整，已售房屋稅款結(jié)算規(guī)定不明確造成漏洞。由于現(xiàn)在的征管模式，房地產(chǎn)企業(yè)由內(nèi)資轉(zhuǎn)外資時(shí)勢必會(huì)調(diào)整主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，或由地稅調(diào)整到國稅，或在國稅內(nèi)部調(diào)整，無論何種調(diào)整，都存在一個(gè)稅款結(jié)算的問題。由于在這方面沒有明確的規(guī)定，因此，各稅務(wù)機(jī)關(guān)操作也不盡相同，而對于轉(zhuǎn)出機(jī)關(guān)未對已售房進(jìn)行結(jié)算的，會(huì)對轉(zhuǎn)入方稅務(wù)機(jī)關(guān)在最終結(jié)算時(shí)帶來操作上的困難。 （三）企業(yè)錯(cuò)綜復(fù)雜的情況造成的管理難點(diǎn) 目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，主要是收入的確認(rèn)和成本費(fèi)用的核算兩方面。 收入的確認(rèn) （1）部分企業(yè)將預(yù)售收入記入應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款貸
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