對加強農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)管理的調(diào)研報告(編輯修改稿)
2024-09-23 02:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 權(quán)進行管理、使用，符合經(jīng)濟體制要求的資源利用形式。因此，過去宅基地使用權(quán)作為安身立命之須，而現(xiàn)在卻作為財產(chǎn)，在農(nóng)民手中充分實現(xiàn)其市場價值。 我國在 1978 年實行改革開放后，由于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的大量農(nóng)村剩余勞動力紛紛由西部地區(qū)流向東部地區(qū)，由農(nóng)村流向城市，使流出地的宅基地長期閑置，在這 些地區(qū)大量出現(xiàn) “ 空心村 ” 。另外，隨著我國城市化措施的出臺，尤其是城市戶籍制度的改革加快和增強，農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o。據(jù)我國城市化進程的分析資料估計：今后 20 年全國每年有 1200 多萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)。農(nóng)村人口的流動、城市化快速推進形成的空閑宅基地，為宅基地流轉(zhuǎn)市場的形成提供資源儲備。 第 8 頁 共 17 頁 從某種意義上說，流轉(zhuǎn)的標的物已經(jīng)形成，只是市場尚未建立。 宅基地使用權(quán)的原始取得（使用）均是無償?shù)模瑒t其流轉(zhuǎn)的成本必然與昂貴的國有土地使用權(quán)形成巨 大反差。城市土地市場經(jīng)過幾年的運作與完善，已經(jīng)形成較為合理的配置， “ 留給投資者的利潤空間已經(jīng)很小。況且，現(xiàn)在的城市土地市場已經(jīng)形成較為飽和的局面。因此，投資者正逐步由城市轉(zhuǎn)向城 XX 縣區(qū)，進而是廣大的農(nóng)村低廉的土地。 三、農(nóng)民普遍最關(guān)心農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn) 其實農(nóng)民更熱衷于關(guān)注農(nóng)村村民宅基地的流轉(zhuǎn)，這是因為盡管鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共實施和公益事業(yè)用地是為了廣大農(nóng)民群眾服務(wù)的，但它的用途和使用權(quán)一般來說不會發(fā)生較大的變動，農(nóng)民對此的關(guān)注并不是很密切；對于企業(yè)的用地，在改革初期一般是無償?shù)模浜?，隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所掌 管的土地越來越少和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的日益民營化改革，如今鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)要獲得土地使用權(quán)必須是有償?shù)摹Ｒ话銇碚f，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所占的集體土地數(shù)量是相當大的，在管理上也不是很規(guī)范，其對農(nóng)民利益的影響應(yīng)該說是比較大的，但由于企業(yè)用地與農(nóng)民沒有很直接的利益關(guān)系，因此，農(nóng)民對企業(yè)用地的關(guān)注強度至少低于他們對自己承包地的關(guān)注。農(nóng)民宅基地私有的觀念在農(nóng)村已根深蒂固，有的農(nóng)民甚至把自家的宅基地視為 “ 祖?zhèn)骷覙I(yè) ” 、私有財產(chǎn)，尤其是在城鄉(xiāng)結(jié)合部一帶，農(nóng)民房屋的出租 第 9 頁 共 17 頁 占了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的很大比重；相比農(nóng)民的承包地和企事業(yè)用地，特別是從農(nóng)村自身利益的角 度來看，農(nóng)民更關(guān)心的還是宅基地的流轉(zhuǎn)問題。 農(nóng)民的宅基地與農(nóng)業(yè)的承包地都是農(nóng)民非常關(guān)心的問題，因為它們有很多的相同之處。首先，它們都屬于集體土地；其次，兩者的使用權(quán)獲取均是無償?shù)模M管農(nóng)民對自己的宅基地要繳納宅基地使用費，但此費用比起國有土地使用權(quán)的獲取代價要低得多，可以看成是無償獲??；第三，使用權(quán)的主體具有特定性，集體土地使用權(quán)的主體主要是農(nóng)村的集體組織和農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的內(nèi)部成員，但如果是使用權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)就要另當別論了；第四，宅基地或承包地使用權(quán)的行使均受到較多的限制，這也是我國保護土地資源所必 需的。例如，我國的《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。 但農(nóng)民宅基地與農(nóng)業(yè)的承包地在很多方面仍有不同。 。農(nóng)業(yè)承包地一般是農(nóng)村實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任之后由農(nóng)業(yè)集體按一定方式分配而來的；而農(nóng)民宅基地的來源相對來說就要復(fù)雜得多了，有法定批準的，有通過置換得來的，有祖輩遺留下來的，等等。 。我國的《憲法》和《土地管理法》都規(guī)定： “ 土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓 ” ，但這實際上主 要是 第 10 頁 共 17 頁 針對國有土地而言的，因為《土地管理法》同時還規(guī)定： “ 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) ” 。然而，在實踐中，由于農(nóng)村內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整，農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)非常普遍，且我國《土地承包法》的頒布也給予了土地流轉(zhuǎn)一定的法律保障；而宅基地使用權(quán)按法律的規(guī)定是不能流轉(zhuǎn)的?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定： “ 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地 ” ，并且 “ 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準 ” ，可見宅基地的流轉(zhuǎn)是不合法的；但從現(xiàn)實中看，農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的情況已是司空見慣的事情。 四、加強農(nóng)村宅 基地流轉(zhuǎn)管理的思考 就目前不規(guī)范的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看，為了保障我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展，切實保障農(nóng)民的合法權(quán)益，提高宅基地的配置效率和集約利用程度，就必須探索與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的農(nóng)村宅基地管理和有償流轉(zhuǎn)的相關(guān)對策。
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