【文章內(nèi)容簡介】 [2020] 307 號 】 ?！稑藴省芬?guī)定，全國各地工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。 該《標準》是招、拍、掛政策的擴展和延伸，也進一步抬升了整體地價水平。 15 （四） 稅收政策 2020 年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從 2 年為限提升至 5 年，大大增加了炒房者的風險和成本。另外， 2020 年 7月 18 日國稅總局下發(fā)了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》【國稅發(fā) 74號文件】和 2020 年 11月 14日北京地稅局出臺《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機行為。加上目前北京市住宅租售比過低，住房投機行為得到了很好的抑制。 物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是 2020 年討論的熱點，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實際作用和影響還未顯現(xiàn)。 （五） 金融政策 嚴格開發(fā)貸 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項目的資本金比例不低于 35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場。 住房貸 區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到 30%。配合“ 9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應，保證中低收入人群利益。 未封頂樓盤禁止住房貸： 2020 年 9月 27 日， 北京市銀監(jiān)局 對 各股份制商業(yè)銀行下達了《現(xiàn)場檢查意見書》 ，做出了“凡是一手住房項目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款” ， “ 對貸款購買第二套住房者，各商業(yè)銀行必須嚴格執(zhí)行基準利率 ” 等 規(guī)定。該《意見書》會加大房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力，延長竣工期，增加開發(fā)風險。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購房者的支付能力將會降低，使得該部分需求轉(zhuǎn)向三級二手房 和租賃市場。 央行加息 2020 年 4 月、 8 月和 2020 年 3 月、 8 月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。但住房剛性需求會影響此政策效果。 影響：一方面加息會產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購房者進入觀望狀態(tài)；另一方 16 面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。 存款準備金率和定向票據(jù) 2020 年存款準備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對房地產(chǎn)市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。 外資準入 2020 年 7月 11日，商務部、建設(shè)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》 ，對 境外機構(gòu)和個人購房 進行了嚴格 管理 。 2020 年 9月 4日，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，提高了外商企業(yè)投資中國房地產(chǎn)的門檻，對境外資金購房條件設(shè)限，縮小了外資購房的范圍。此舉在一定程度上控制了境外資金對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資行為，特別是對一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒有涉及到二手房，部分境外資金會轉(zhuǎn)向二手高檔住宅市場。 存量房交易資金監(jiān)管 2020 年 3月 22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，將于 2020 年 4 月 15 日試行，實施存量房交易資金監(jiān)管之 后，對于抑制房產(chǎn)的投機行為以及規(guī)范市場操作行為會起到一個相對明顯的作用，可以剔除由于市場不規(guī)范導致房價非正常上漲的因素，從而有助于穩(wěn)定房價。 此外，交易資金監(jiān)管制度將來對一手商品房的實施，會收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，對其造成一定的沖擊力。 （六） 一級土地市場 土地供應量分析 北京市 2020 年土地供應總量為 4559 公頃， 2020 年為 6438 公頃， 2020 年由于“ 8 31大限”土地供應量達到了 9498 公頃； 2020 年土地實際供應總量為 6384 公頃， 2020 年為 6509 公頃， 20 2020 兩年基本上完成了 總的土地供應計劃。土地供應總量包括基礎(chǔ)設(shè)施、工礦倉儲、科教文和行政辦公、經(jīng)濟適用住房、住宅商品房和商服等用地供應量。 17 圖 2－ 2： 歷年土地實際供應總量 4559634894986384 65090100020203000400050006000700080009000100002020年 2020年 2020年 2020年 2020年實際供應量(公頃)實際供應量( 公頃) 2020 年初，北京市國土局調(diào)查顯示， 2020～ 2020 年，北京市已出讓住宅用地規(guī)劃總建筑面積為 14760 萬平方米，截至 2020 年底，未形成市場實際供應的住宅面積達到7975 萬平方米，占住宅項目總規(guī)劃建筑面積的 54%，約合土地面積 3974 公頃。 2020 年初，為進一步掌握已出讓項目形成實際住宅供應的變化情況，合理分析未來幾年住宅的入市銷售潛力， 北京市國土局再次對土地市場實際情況進行更新調(diào)查。2020 年初最新數(shù)據(jù)顯示，北京市 2020～ 2020 年已供應土地，卻又未形成實物供應的土地面積約 3200 公頃，可建住宅面積約 6300 萬平方米。 表 2－ 1： 2020年和 2020年土地交易總體情況 項目 2020年 2020年 同比增長 土地交易宗數(shù) 48 86 % 土地交易面積（單位：公頃） % 規(guī)劃建筑面積（單位：公頃） % 土地成交金額（單位：億元） % 土地平均地面價格（單位：元 /平米） 3278 2975 % 土地平均樓面價格（單位：元 /平米） 2681 2688 % 18 土地供應特點 2020 年土地出讓平均地面價格 2975 元 /平方米，比 2020 年下降近 %。另外，土地供應郊區(qū)化的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)出來，同時這一趨勢也拉低了土地平均地面價格。把區(qū)域位置因素考慮進來，實際上，北京 2020 年土地的出讓價格水平是穩(wěn)中上揚的。 從位置上看， 2020 年土地交易面積中，三環(huán)內(nèi)占 12%，四環(huán)內(nèi)占 32%，五環(huán) 內(nèi)占 43%，其余 57%在五環(huán)以外（遠郊區(qū)縣占 41%），出讓面積整體向郊區(qū)傾斜。土地的供應重點區(qū)域集中在朝陽、海淀和豐臺三個區(qū)（相對于行政面積，房山等區(qū)縣土地供應面積較少）。朝陽區(qū)和海淀區(qū)分別擁有自己的經(jīng)濟中心，形成獨特的亞城市圈。豐臺區(qū)作為南城的重點發(fā)展區(qū)域，未來規(guī)劃向住宅、商業(yè)方向發(fā)展。 圖 2－ 3： 土地成交情況 12%20%11%16%41%0%10%20%30%40%50%三環(huán)以內(nèi) 三環(huán)及四環(huán) 四環(huán)至五環(huán) 五環(huán)至近郊 遠郊不同地段占有比例 預計 2020 年，土地供應將以亞北、亦莊、通州三個區(qū)域為重點，繼續(xù)郊區(qū)化。土地供應結(jié)構(gòu)上，經(jīng)濟適用房、廉租房和限價房用地占有比例將有明顯提升。 未來土地供應趨勢 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（ 20202020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（ 20202020）》、近期建設(shè)規(guī)劃、新城規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，在 2020 年度土地供應計劃指標中，城八區(qū)指標約占 40%，向朝陽、海淀、豐臺區(qū)傾斜；遠郊 10 個區(qū)縣指標約占 60%，向順義、通州、亦莊三個重點新城傾斜。 根據(jù)北京市土地整理中心公布數(shù)據(jù)顯示， 2020 年正在交易和即將入市的建設(shè)用地 19 面積合計 公頃，供應量較大的近郊區(qū)為朝陽、海淀、豐臺，遠郊區(qū)為通州、順義、昌平，此外還包括亦莊。目前處于一級開發(fā)的土地共 45 塊，建設(shè)用地面積 合計 公頃。 圖 2－ 4： 2020年正在交易和即將入市建設(shè)用地面積情況 020200040000060000080000010000001202000140000016000001800000東城 西城 朝陽 海淀 豐臺石景山通州 昌平 順義 平谷 懷柔 密云 房山門頭溝延慶 亦莊建設(shè)用地面積( 平方米) （七） 朝陽區(qū)鼓勵的投資領(lǐng)域及相關(guān)政策 政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)向危舊房改造、綠化隔離帶、小城鎮(zhèn)建設(shè)進行投資，并從中獲得實物地租收入，例如危舊房改造項目的代征地可用于道路、綠化建設(shè)；同時政府也給予一定的政策支持；危舊房改造可以實行危改結(jié)合房改的拆遷政策，以及綠化隔離帶項目免交市政四源費等優(yōu)惠政策。對于其他經(jīng)營性用地實行政府壟斷下的市場競爭，由開發(fā)企業(yè)通過拍賣、招標或掛牌方式直接向政府購買土地 根據(jù)朝陽區(qū)頒布的優(yōu)惠政策規(guī)定：該政策適用 于 2020 年 6 月后，區(qū)內(nèi)外投資者在朝陽區(qū)行政區(qū)域內(nèi)投資興建的科技新產(chǎn)品，具體內(nèi)容如下： 經(jīng)認定的科技新產(chǎn)品在中間試驗過程中，可申請使用科技經(jīng)費。區(qū)科委結(jié)合年度科技經(jīng)費使用計劃，根據(jù)新產(chǎn)品開發(fā)的具體情況進行審批，于每年 5 月份和 10 月份進行統(tǒng)一審批和核撥。申請及審批程序按《朝陽區(qū)科技經(jīng)費使用管理暫行辦法》執(zhí)行。 經(jīng)認定的科技新產(chǎn)品在小批量生產(chǎn)過程中，開發(fā)資金、流動資金不足，或需購置必要的開發(fā)、檢測設(shè)備和儀器，可申請使用區(qū)科技發(fā)展專項資金，并予以優(yōu)先審批。申報及審批程序按《朝陽區(qū)科技發(fā)展專項基金管理暫行辦 法》執(zhí)行。 已被認定的科技新產(chǎn)品經(jīng)區(qū)審計局審核，銷售收入占企業(yè)全年銷售收入總數(shù) 50% 20 以上的，從認定年度起兩年內(nèi)上繳的所得稅，由區(qū)財政從科技經(jīng)費中按 30%的比例分年度返還企業(yè)，專項用于技術(shù)開發(fā)。 本項目 住宅以 60－ 90 平方米的戶型為主，建筑形式為板式小高層，符合 北京市住房 的建設(shè)要求。 三、 行業(yè)準入分析 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應當具備下列條件： 有 100 萬元以上的注冊資本； 有 4 名以上持有資格證 書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應當自收到申請之日起 30 日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應當說明理由。 工商行政管理部門 在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 營業(yè)執(zhí)照復印件； 企業(yè)章程 驗資證明； 企業(yè)法定代表的身份證明； 21 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設(shè)行政主 管部門制定。 2020 年 已 成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。 下一個調(diào)控要點 將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā) 展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應商、政府部門及金融機構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 隨著行業(yè)整合的加劇， 房地產(chǎn)聚集狀況將最 終促進一批全國性地產(chǎn)巨 頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。 北京 ？？？ 集團有限公司 是以 房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務的 現(xiàn)代 企業(yè) 。依據(jù) 北京市工商行政管理局 2020 年 7月 9日 頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照， 其注冊資本為 5100 萬元，符合國家相關(guān)行業(yè)準入標準。 22 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 城市是現(xiàn)代經(jīng)濟社會活動的主要載體．城市化的過程是土地等自然資源和社會資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變 的過程。城市的各項功能都要落實到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開發(fā)建設(shè)所需土地的供應至關(guān)重要。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點在城市土地利用中顯得更為明顯。長期以來， 北京 等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引發(fā)諸如住房緊張、交