【文章內(nèi)容簡介】 作模式，是個非常強大的競爭對手，這對我司的專業(yè)能力、資金能力、營銷能力、售 14 后服務(wù)等提出了更高的要求。 舊城區(qū)內(nèi)：華僑花園、六福山莊、東方豪苑。華僑花園的樓盤開發(fā)能力一般，但六福山莊的開發(fā)水平就比較高，另外東方豪苑的營銷水準(zhǔn)也比較高。就競爭對手而言，別墅的競爭對手主要是碧桂園和華僑花園，其中最主要的是碧桂園。洋房的競爭對手除碧桂園外，主要是六福山莊、東方豪苑 、僑雅花園 。 市場 物業(yè)調(diào)查（ 表 2） 樓盤 占地面積，建面 項目概況 銷售狀況 華僑花園 占地面積： 500多畝，總建 筑面積 10 萬平方米。 別墅 300棟，公寓 20棟，容積率 ,建筑密度12%,綠化率達(dá) 60%以上。將小區(qū)建成典型的美加式別墅社區(qū)，并巧妙的融入中國園林的精髓。林蔭大道，棕桐山景，休閑會所。 獨立別墅平均 4000元 /㎡ 。別墅面積在 180407㎡ 之間，價格在 55萬到150 萬之間。 華僑花園一期別墅（ 100套）銷售率大概在 80%。普遍 設(shè)計水準(zhǔn)較差，營銷水平、廣告設(shè)計較差。 臺山碧桂園 一期建筑面積 萬平方米 別墅建筑面積 206436㎡ ?！盀懟ㄕZ岸”浪漫陽光別墅的戶型間隔由 4房兩廳至 6 房兩廳，建筑面積 167283 ㎡ 。“盈一期別墅 219 套，聯(lián)排別墅平均 4000元 /㎡ 。獨立別墅平均 6000 元 /㎡ 。一推出便全部售罄；一期洋房均價 2800元 /套， 銷售 15 翠苑”優(yōu)雅風(fēng)尚洋房的戶型間隔由兩房兩廳到4 房兩廳，建筑面積77255 ㎡ 。 五星級標(biāo)準(zhǔn)的鳳凰酒店、８００米商業(yè)街在建設(shè)中。 情況不理想 。 僑雅花園 占地面積： 28萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米。 5000 ㎡ 的大型人工湖、雙亭橋、陽光游泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)燈光網(wǎng)球場、國際標(biāo)準(zhǔn)燈光羽毛球場、國際標(biāo)準(zhǔn)燈光籃球場、兒童活動中心、露天廣場等；一期建筑面積 15 萬 ㎡ ，別墅 和洋房已經(jīng)售完。二期已經(jīng)是現(xiàn)房，戶型為一梯兩戶或兩梯三戶，還有 2 座為疊加式別墅。 均價： 25002600元 /㎡ 。雅旭軒（ 9 號樓）、雅賢軒（ 10 號樓），建筑面積約175186 ㎡ 四房二廳，雅盈軒（ 12 號樓）、雅駿軒（ 13 號樓），建筑面積256276 ㎡ 四房二廳。 11號樓雅豪軒為疊加式別墅（即復(fù)式單位）有 3330 ㎡ 兩種。 16 六福山莊 占地面積： 19萬㎡ 總建筑面積 26 萬平方米 由祈福苑、僑福苑、聚福苑、怡福苑、樂福苑、延福苑六個組團（有別墅和洋房）組成，容積率 ，綠化率大于60%，秉承熱帶 風(fēng)情、山水豪宅、生態(tài)健康的開發(fā)理念，引進中國早教名牌上海“愛嬰天使”早教中心入駐。 多層均價從 1600 元 /㎡ ，小高層均價在 23002500元 /㎡ 。臺山成熟大型小區(qū)，小區(qū)在園林規(guī)劃乃至戶型設(shè)計上皆較為優(yōu)秀。洋房面積從 130180 ㎡ ，舒適型大三房、四房為主。怡福居、樂福居銷售約 7成，延福居推出時間不長，銷售只有 三 成。有入戶花園，二梯三戶，通風(fēng)采光好，裝修風(fēng)格精美有品位。銷售人員在著裝禮儀外貌等各方面皆較好。 東方豪苑 占地面積： 300余畝 高佬山側(cè)，臺城河畔，分四期開發(fā)。一、二期售罄，現(xiàn)推出三期【泊岸】 ，建筑面積 15 萬平米。 80 米樓距， 964 套洋房， 1000米江景線，1600 平米雙語教育，3500 平米會所。 7 棟多一、二期已售罄，三期為一梯兩戶小高層戶型， 8 座即將推出，均價預(yù)計 2500 元 /㎡ 。樓王 9座為 16 層的高層面江單位，預(yù)計單價最高接近3000 元 /㎡ 。有專業(yè)的代理公司代理，廣告包裝營 17 層花園洋房， 10 棟小高層、高層電梯房以及 22套聯(lián)排及雙拼別墅，70250 ㎡ 的多樣面積配比，個性入戶花園及空中露臺。 銷水平較高。一、二期的建筑外立面色彩給人以沉暗灰舊的感覺，影響樓盤檔次。 秀荷花城 占地面積： 4 萬㎡ 總建筑面積： 10萬㎡ 二萬 ㎡ 的大型歐洲主題園林公園，小橋流水、山石瀑布，湖中荷花。首期１６棟電梯洋房已經(jīng)交付。一梯兩戶，每戶都可以看到小區(qū)的園林景觀。設(shè)有４部觀光電梯。綠化率 40％。 12層高，面積由 130 多平方米到 230平方米不等。 均價 23002500 元 /㎡ 。從去年年底開始銷售至今，銷售率大概在 40%左右，大面積單位銷售速度慢。 市場分析有關(guān)結(jié)論 臺山房地產(chǎn)市場總體來說比起順德，還有一定的差距，但隨著碧桂園的進入，整體房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)營銷處于一個上升的階段。臺山市場總體供大于求，舒適性大 面積單位滯銷。別墅產(chǎn)品市場 銷售狀況良好，潛力很 大。臺山目前只有兩個別墅盤，華僑花園和碧桂園。碧桂園別墅十分暢銷。而對比順德的房地產(chǎn)市場，藏富于民 18 的順德別墅市場十分暢銷，而且順德的別墅總量至少在臺山的 10倍以上；因此別墅市場存在較大的機會。加上國家政策對于別墅用地的控制，作為一種稀缺性資源，無論是自住還是投資均有較大的價值。 臺山有眾多的華僑，政界、商界、文化界成功人士構(gòu)成了很大的別墅消費群體。相對而言，中間階層人士反而不多，因此中高檔的洋房存在滯銷現(xiàn)象。 第三部分 項目分析 一、項目基本情況分析 地理位置 位于臺山市風(fēng)景秀麗的沙崗湖度假區(qū)，也是政府規(guī)劃的新城區(qū)和科教區(qū)。 周邊環(huán)境 湖景優(yōu)美，田園風(fēng)光，無污染， 周邊為村莊。 地域形象 在臺山市民的心目中是一個度假區(qū)，風(fēng)水寶地，同時也較為偏僻。 交通狀況 包括兩部分。一部分是指公路交通系統(tǒng)，也是車輛的到達(dá)度，另一部分是指公交系統(tǒng)，也就是指公交車或營運巴士 的直接到達(dá)度。第一種情況，市區(qū)車輛到達(dá)大概需要 15 分 鐘車程，路面狀況較差。隨著碧桂園和附近醫(yī)院、學(xué)校的建設(shè)，路面狀況有望得到改善。另一種情況，目前尚無營運車輛和公交巴士。 市政配套。 19 目前該區(qū)域尚不成熟，市政配套還有很多工作要做。 周邊小區(qū)整體素質(zhì) 由于碧桂園的開發(fā)，極大地提升了該區(qū)域的樓盤形象，對本項目構(gòu)成利好。 二、項目分析 項目優(yōu)勢分析 （ S） ： ①規(guī)模較大，可塑性強。 ②大型低容積率樓盤 。 ③ 自身配套有幼兒園、會所、酒店、商鋪、兩個泳池、三個籃球場。 ④ 與碧桂園資源共享。（五星級酒店、高爾夫球場等） ⑤ 風(fēng)景優(yōu)美，湖水清澈。山景資源，植被完好， 風(fēng)水好 。 ⑥ 環(huán)境幽靜，民風(fēng)淳樸、適合居住。 項目劣勢分析 （ W） ： ①地理位置較為偏僻，目前交通不大方便。 ②農(nóng)村區(qū)域，配套設(shè)施較差。 ③規(guī)模較大，開發(fā)周期長，資金投入大。 ④ 缺乏高素質(zhì)的小學(xué)和幼兒園。 ⑤ 本公司對臺山市場的熟悉程度和政府關(guān)系方面不及本地企業(yè)。 項目機會點分析 （ O） ①超前規(guī)劃、超前生活方式，著名規(guī)劃設(shè)計公司、園林公司、物業(yè)管理公司等強強聯(lián)合打造超前生活氣度。 ②產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導(dǎo)、產(chǎn)品設(shè)計、建筑 20 風(fēng)格、戶型控制上為目標(biāo)客戶群量身定做。 ③大盤概念，是臺山市僅次于碧桂園的大盤。 ④臺山僅有的三個別墅盤之一，國家對別墅用地的限制越來越嚴(yán)格，碧桂園別墅的熱銷說明市場存在巨大的機會。 ⑤臺山市政府積極拓展南 區(qū)建設(shè)。 威脅點分析 （ T） ①碧桂園超級大盤分流了大量客戶。 ②地段偏僻，市政配套工程進度存在變數(shù)。 ③海駿達(dá)首次在臺山市開發(fā)項目，品牌的知名度和影響力較低。 ④ 項目規(guī)模較大，投資大，對資金 的需求量大，是否有足夠的資金投入直接威脅到項目的成敗 。 ⑤ 除別墅產(chǎn)品外，臺山城區(qū)的洋房 市場競爭激烈 ，因此如何做好項目的前期策劃（尤其是差異化），高水平的營銷，工程質(zhì)量和進度的保證，良好的物業(yè)管理，將是項目成敗的又一關(guān)鍵。 21 第四部分 市場定位及項目評估 一、 項目定位 項目形象定位 在臺山市民中形成高檔物