【文章內(nèi)容簡介】 了總數(shù)的 %，因此，應結合商戶經(jīng)營產(chǎn)品類型的特點進行設計，建議商鋪主力戶型面積確定在 50200 ㎡ 。 （ 4）商鋪的最高單價和總價 單價： 4000— 5000 元 / m2 5000— 6000 元 / m2 6000— 7000 元 / m2 7000 元 / m2以上 % % % % 4 0 0 0 —5 0 0 0 元/ m2%5 0 0 0 —6 0 0 0 元/ m2%7 0 0 0 元/ m2以上 0 . 4 8 %6 0 0 0 —7 0 0 0 元/ m2%總價： 30萬元以下 31— 40 萬元 40— 50 萬元 50— 60 萬元 60— 70 萬元 70 萬元以上 % % % % % % 大明宮 商業(yè)城 項目可行性研究（初稿） 15 30萬元以下 57. 62%31—4 0萬元 2 4%41—5 0萬元 1 0%51—6 0萬元 1 .90 %61—7 0萬元 3 .81 %70萬元以上 3% 商鋪可承受的最高單價集中在 4000— 5000 元 / m2，比例達到 %；可承受的總價在 30萬元以下的比例高達 %。這種調(diào)查結果出現(xiàn)的原因包括兩個方面：一方面， 接受調(diào)研的 商戶多以租賃的方式經(jīng)營，對商鋪的銷售價格并沒有明確認 識 ，因此對商鋪價格心理承受價位不高 ；另一方面，項目周邊目前商業(yè)氛圍并未成熟，部分被調(diào)查者對本項目未來的投資潛力持懷疑態(tài)度。因此，就目前而言，部分投資者對該區(qū)域商鋪價格的可接受程度較小。但隨著項目周邊配套設施的建設及商業(yè)氛圍的日漸成熟，本項目的銷售價格具有較大的提升空間。 （ 5）付款方式 按揭貸款 一次性付款 % % 按揭貸款%一次性付款% 多數(shù)商戶認為一次性付款對其現(xiàn)金影響流較大，因此更愿意以分期付款的方式購買商鋪。因此，開發(fā)商應積極為商戶提供金融服 務，幫助商戶解決貸款難的問題，以加快項目的銷售和資金回流。 大明宮 商業(yè)城 項目可行性研究（初稿） 16 （ 6）商鋪周邊的配套設施 金融 機構 酒店 餐飲 休閑娛 樂場所 超市 便利店 物流 中心 服飾 廣場 其他 % % % % % % % % 餐飲%金融機構%休閑娛樂場所%超市%物流中心 %酒店%便利店%服飾廣場%其他% 其中對酒店的具體需求： 快捷酒店 三星級酒店 四星級及以上酒店 % % % 快捷酒店 6 0 . 4 7 %三星級酒店%四星級及以上酒店% 對餐飲的具體需求： 快餐 特色小吃 中檔飯店 高檔飯店 % % % % 大明宮 商業(yè)城 項目可行性研究（初稿） 17 快餐 3 3 . 7 1 %中檔飯點 3 2 . 0 2 %特色小吃 2 9 . 2 1 %高檔飯點 5 . 0 6 % 對休閑娛樂場所的具體需求： 洗浴中心 康樂中心 美容美發(fā) 健身中心 34% 12% 15% 39% 健身中心 3 9 . 0 0 %洗浴中心 3 4 . 0 0 %美容美發(fā) 1 5 . 0 0 %康樂中心 1 2 . 0 0 % 數(shù)據(jù)顯示，商戶對餐飲、金融機構、休閑娛樂場所、超市、物流中心和酒店需求較大，達到 90%以上。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級酒店 ；休閑娛樂設施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。因此，本項目的配套設施，不僅要求能夠滿足商戶的日常生活、工作的需要，同時要利用本項目的區(qū)位優(yōu)勢吸引周邊客流，烘托人氣，從而增加項目的商業(yè)氛圍，提高項目的增值潛力。 （ 7）購買車位 是 否 % % 選擇會購買車位的比例為 %，因此在規(guī)劃設計中應考慮業(yè)主對車位的需求。 大明宮 商業(yè)城 項目可行性研究（初稿） 18 （ 8）客戶獲得房產(chǎn)信息的主要渠道 電視廣告 報紙廣告 廣播 戶外廣告 朋友介紹 其他 % % % % % % 電視廣告 2 0 . 5 3 %報紙廣告 2 9 . 3 3 %廣播 2 . 4 0 %戶外廣告 1 4 . 4 0 %朋友介紹 2 6 . 6 7 %其他 6 . 6 7 % 客戶獲取信息的渠道主要來自報紙、電視和朋友介紹，特別是在對大明宮建材家居市場的調(diào)查中，大多數(shù)商戶都是通過朋友介紹獲取信息，因此在項目開發(fā)過程中，建議依托大明宮建材家居市場這個品牌和現(xiàn)有商戶進行項目的推廣，并通過主流報紙和電視的宣傳來引導投資者。 市場供給分析 北郊經(jīng)開區(qū)商圈：北經(jīng)開區(qū)的歷史和西高新一樣，都不足 20 年時間。但隨著西安行政中心的北遷和大批國內(nèi)外著名制造和生產(chǎn)企業(yè)財團的進駐，區(qū)域發(fā)展迅速。目前的商業(yè)主要 集中在鳳城一路和鳳城三路中間，以人人商業(yè)集團的崇尚百貨和人人樂超市，第五國際，金花賽高店和著名的沃爾瑪超市為龍頭，周邊聚集了大量的銀行，數(shù)碼專業(yè)店（國美，蘇寧）和餐飲娛樂類機構，商圈以日漸繁華。以后的發(fā)展空間相當大，沿主干道未央路直到張家堡的距離都會成為商業(yè)的聚集地，因未央路直通連霍高速，是北西安的大動脈，政府和地方財團及私人企業(yè)對該區(qū)域的投入相當巨大，新起樓盤近 180 座，加上沿渭河經(jīng)濟帶和市內(nèi)商業(yè) 圈 的溝通緊密，經(jīng)開區(qū)的發(fā)展 前景好。 大明宮 商業(yè)城 項目可行性研究（初稿） 19 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1）道路交通 項目地處北三環(huán)以北， 北臨大學城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務區(qū)，毗鄰大明宮建材市場新址，可以說是四通發(fā)達，交通便捷，加之西面即將興建的新火車站將使得北郊區(qū)的交通更加便利。 （ 2）市政規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃根據(jù)西安市 2020年 — 2020年遠景目標，全市范圍內(nèi)將集中規(guī)劃建設三個城郊購物中心 。 （ 3）消費人群 按照慣例，一個商業(yè)中心的構建需要 強大的 居住人群量作為基礎，才能保證正常的客流量。在本項目的輻射區(qū)域內(nèi)，既包括了發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（ 38 萬人）、 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、 也包括了正在迅速 發(fā)展 的大學城 ，這些都構成了一定的消費人群 。 （ 4）原有市場 本項目的建設是為了舊的大明宮建材市場的搬遷安置而建設的，而原有大明宮建材市場的已經(jīng)營造 了較好的建材市場 氛圍 ，因此 經(jīng)營者、購買者都會考慮到新的建材市場來進行經(jīng)營或者是消費，這就會給 新 項目本身帶來 原有的 消費群體。 劣勢 （ 1） 商業(yè)氛圍不濃 目前，北火車站并未建成，大型港務區(qū)和大型社區(qū)僅處于規(guī)劃階段，并未形成，同時， 本項目從建設到銷售還需一段時間， 該區(qū)域的 商業(yè)氛圍還沒有營造起來，一些原有的業(yè)主可能會持觀望態(tài)度，不會進行商鋪的購買或者是租賃，這將大大的影大明宮 商業(yè)城 項目可行性研究（初稿） 20 響項目的正常運營。 （ 2） 資金用量大 本項 目整體規(guī)模較大， 前期工作當中涉及城中村拆遷改造，根據(jù)政府相關規(guī)定，用于城中村安置補償資金需足額存入 指定 銀行賬戶， 因而 導致本項目前期建設資金占用 量大，這將 對 開發(fā)商 自有資金投入量要求較高，帶來較大的資金壓力。 （ 3） 離城區(qū)較遠 本項目地處北三環(huán)以北，離城區(qū)較遠， 目前大明宮建材市場的目標 客戶多位于西安市內(nèi)， 因此 導致 市內(nèi)部分目標消費者減少購買次數(shù)，或 是放棄購買。 機遇 （ 1） 國民經(jīng)濟迅速發(fā)展 省統(tǒng)計局初步統(tǒng)計 2020年我省 國民生產(chǎn)總值（ GDP） 完成 ，和上年同比增長 ， 共完成財政總收入 。 而西安 市生產(chǎn)總值為 2190億元， 按可比價格計算，比上年增長 %。同時， 自 “九五 ”時期以來年均增長超過 10%以上，呈高速增長的態(tài)勢。西安經(jīng)濟持續(xù)快速增長的趨勢和國民經(jīng)濟總量規(guī)模的進一步擴大，為發(fā)展 本項目 奠定了堅實的基礎。 （ 2） 城市發(fā)展空間加大 臨潼縣、長安縣相繼撤縣設區(qū)，擴大了市區(qū)面積。另外隨著西安市城市空間結構、產(chǎn)業(yè)結構的變化，中心城區(qū)用地結構的調(diào)整、優(yōu)化，許多不適宜分布在中心城區(qū)的二、三產(chǎn)業(yè)開始逐步遷出中心城區(qū)。 大中型批發(fā)市場占地 面積大，商品運輸量大且不直接面對廣大消費者，沒有必要分布在中心城區(qū)，為批發(fā)市場的向外擴展提供了機遇。 （ 3） 現(xiàn)代物流業(yè)互補作用增強 現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場網(wǎng)絡體系中得到了廣泛應用，起到了良好的互補作用，擴大了交易額，加快了商品流通，減少了倉儲面積，降低了運營成本，經(jīng)濟效益明顯提高。大中型批發(fā)市場物流和商品分流，銷售和倉儲場所分離，可使大中型批發(fā)市場的用地規(guī)模大幅減小，營業(yè)面積相應增大，管理將更加科學、交易大明宮 商業(yè)城 項目可行性研究（初稿） 21 手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。 （ 4） 政府高度重視 政府高度重視 商業(yè)街 的 發(fā)展，把其 作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對商業(yè)街發(fā)展給予了大力支持與積極引導，有利于提高商業(yè)街的改造和建設 。 威脅 近年來，西安市周邊地區(qū)的如寶雞、咸陽等地都加快了大中型批發(fā)市場的發(fā)展。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場不僅向規(guī)?；l(fā)展，而且向中高級方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依托當?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢，在吸引客戶方面有較強的競爭力，無疑對西安大中型批發(fā)市場的發(fā)展構成有力的競爭。 項目初步 定位 （ 1）市場定位 ①本項目主要依托新的大明宮建材市場，配合北面的大學城，建議整體定位為以中高檔建材家居市場為中心，集商業(yè)、休 閑、娛樂、餐飲等服務于一體的大型商業(yè)街區(qū)； ②緊鄰主干道的商鋪作酒店、娛樂休閑中心和大型的購物廣場等，最好能引進知名超市、購物中心進駐； ③根據(jù)不同產(chǎn)品或服務的特點，將項目整體劃分為多個功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類分區(qū)（內(nèi)部可分為家具區(qū)、潔具區(qū)、裝飾建材區(qū)等）、餐飲娛樂區(qū)、購物廣場。 （ 2）客戶定位 ①現(xiàn)有大明宮建材家居市場商戶； ②太華路上的其它建材家居市場商戶； ③北 郊大學 城周邊的現(xiàn)有商戶和大學的教職工； ④有一定經(jīng)濟實力、想在北三環(huán)附近進行投資的商人； ⑤外來投資商。 大明宮 商業(yè)城 項目可行性研究（初稿） 22 （ 3）價格定位 ①根據(jù)市調(diào)走訪 的信息反饋，同時參考大明宮建材市場、城北成熟商業(yè)地塊商鋪的銷售價格，本項目的整體均價 保守考慮， 建議在 4000— 5000 元 / m2 左右。在價格制定上，可采取一鋪一價。 ②鑒于項目自身的 具體 情況，以銷售為主推出項目。 小結 及建議 （ 1） 小結 ① 西安房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和城市的快速發(fā)展為建材市場提供了巨大商機。 ② 大明宮遺址保護工程，使得現(xiàn)有太華路上的建材市場面臨整體拆遷，這部分經(jīng)營者急需新的建材經(jīng)營場所，本項目的開發(fā)可以在很大程度上彌補此空缺。 ③西安市北郊現(xiàn)有的建材家居市場配套設施滯后、經(jīng)營管理模式 落后，缺乏配套設施一流，管理模式先進的一站式大型綜合性市場，本項目的建設正是對這一空缺有效彌補。 ④本項目所處地段具有良好的人文環(huán)境和便利的交通條件，未來發(fā)展?jié)摿^大。 （ 2）建議 ①本項目在規(guī)劃設計中可以大型綜合性商業(yè)街區(qū)為核心，通過功能分區(qū)的形式將專業(yè)建材家居市場與其它商業(yè)項目結合，達到烘托商業(yè)氛圍和造血的目的。整個商業(yè)街區(qū)采用開放、互通式格局，建議摒棄現(xiàn)有建材市場配套不完善、功能分區(qū)不清、建筑風格單一的 缺點，同時秉承科學的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 理念，打造一個具備現(xiàn)代時尚特色 并富有文化氣息的商業(yè)街區(qū)。 ②商業(yè)街商 鋪要根據(jù)不同產(chǎn)品和服務類型的特點進行功能分區(qū)；底商商鋪設計層高不宜超過三層，其以上樓層可以設計成 SOHO 形式，講求實用，方便商戶對辦公、居住的需要；商場內(nèi)席位商鋪可考慮采用框架結構，面積自由分割，以滿足不同商戶經(jīng)營投資的需要。 ③ 本項目可以利用安置房剩余土地進行商業(yè)住宅的開發(fā)，不僅可以有效地利用土地資源，同時還可以增加銷售收入，使資金可以快速回流。 大明宮 商業(yè)城 項目可行性研究（初稿） 23 ④ 為了使項目系統(tǒng)性，整體化開發(fā)，建