【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 了總數(shù)的 %，因此，應(yīng)結(jié)合商戶經(jīng)營產(chǎn)品類型的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建議商鋪主力戶型面積確定在 50200 ㎡ 。 （ 4）商鋪的最高單價(jià)和總價(jià) 單價(jià)： 4000— 5000 元 / m2 5000— 6000 元 / m2 6000— 7000 元 / m2 7000 元 / m2以上 % % % % 4 0 0 0 —5 0 0 0 元/ m2%5 0 0 0 —6 0 0 0 元/ m2%7 0 0 0 元/ m2以上 0 . 4 8 %6 0 0 0 —7 0 0 0 元/ m2%總價(jià)： 30萬元以下 31— 40 萬元 40— 50 萬元 50— 60 萬元 60— 70 萬元 70 萬元以上 % % % % % % 大明宮 商業(yè)城 項(xiàng)目可行性研究（初稿） 15 30萬元以下 57. 62%31—4 0萬元 2 4%41—5 0萬元 1 0%51—6 0萬元 1 .90 %61—7 0萬元 3 .81 %70萬元以上 3% 商鋪可承受的最高單價(jià)集中在 4000— 5000 元 / m2，比例達(dá)到 %；可承受的總價(jià)在 30萬元以下的比例高達(dá) %。這種調(diào)查結(jié)果出現(xiàn)的原因包括兩個(gè)方面：一方面， 接受調(diào)研的 商戶多以租賃的方式經(jīng)營，對(duì)商鋪的銷售價(jià)格并沒有明確認(rèn) 識(shí) ，因此對(duì)商鋪價(jià)格心理承受價(jià)位不高 ；另一方面，項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍并未成熟，部分被調(diào)查者對(duì)本項(xiàng)目未來的投資潛力持懷疑態(tài)度。因此，就目前而言，部分投資者對(duì)該區(qū)域商鋪價(jià)格的可接受程度較小。但隨著項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的建設(shè)及商業(yè)氛圍的日漸成熟，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格具有較大的提升空間。 （ 5）付款方式 按揭貸款 一次性付款 % % 按揭貸款%一次性付款% 多數(shù)商戶認(rèn)為一次性付款對(duì)其現(xiàn)金影響流較大，因此更愿意以分期付款的方式購買商鋪。因此，開發(fā)商應(yīng)積極為商戶提供金融服 務(wù)，幫助商戶解決貸款難的問題，以加快項(xiàng)目的銷售和資金回流。 大明宮 商業(yè)城 項(xiàng)目可行性研究（初稿） 16 （ 6）商鋪周邊的配套設(shè)施 金融 機(jī)構(gòu) 酒店 餐飲 休閑娛 樂場(chǎng)所 超市 便利店 物流 中心 服飾 廣場(chǎng) 其他 % % % % % % % % 餐飲%金融機(jī)構(gòu)%休閑娛樂場(chǎng)所%超市%物流中心 %酒店%便利店%服飾廣場(chǎng)%其他% 其中對(duì)酒店的具體需求： 快捷酒店 三星級(jí)酒店 四星級(jí)及以上酒店 % % % 快捷酒店 6 0 . 4 7 %三星級(jí)酒店%四星級(jí)及以上酒店% 對(duì)餐飲的具體需求： 快餐 特色小吃 中檔飯店 高檔飯店 % % % % 大明宮 商業(yè)城 項(xiàng)目可行性研究（初稿） 17 快餐 3 3 . 7 1 %中檔飯點(diǎn) 3 2 . 0 2 %特色小吃 2 9 . 2 1 %高檔飯點(diǎn) 5 . 0 6 % 對(duì)休閑娛樂場(chǎng)所的具體需求： 洗浴中心 康樂中心 美容美發(fā) 健身中心 34% 12% 15% 39% 健身中心 3 9 . 0 0 %洗浴中心 3 4 . 0 0 %美容美發(fā) 1 5 . 0 0 %康樂中心 1 2 . 0 0 % 數(shù)據(jù)顯示，商戶對(duì)餐飲、金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂場(chǎng)所、超市、物流中心和酒店需求較大，達(dá)到 90%以上。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級(jí)酒店 ；休閑娛樂設(shè)施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。因此，本項(xiàng)目的配套設(shè)施，不僅要求能夠滿足商戶的日常生活、工作的需要，同時(shí)要利用本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引周邊客流，烘托人氣，從而增加項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，提高項(xiàng)目的增值潛力。 （ 7）購買車位 是 否 % % 選擇會(huì)購買車位的比例為 %，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮業(yè)主對(duì)車位的需求。 大明宮 商業(yè)城 項(xiàng)目可行性研究（初稿） 18 （ 8）客戶獲得房產(chǎn)信息的主要渠道 電視廣告 報(bào)紙廣告 廣播 戶外廣告 朋友介紹 其他 % % % % % % 電視廣告 2 0 . 5 3 %報(bào)紙廣告 2 9 . 3 3 %廣播 2 . 4 0 %戶外廣告 1 4 . 4 0 %朋友介紹 2 6 . 6 7 %其他 6 . 6 7 % 客戶獲取信息的渠道主要來自報(bào)紙、電視和朋友介紹，特別是在對(duì)大明宮建材家居市場(chǎng)的調(diào)查中，大多數(shù)商戶都是通過朋友介紹獲取信息，因此在項(xiàng)目開發(fā)過程中，建議依托大明宮建材家居市場(chǎng)這個(gè)品牌和現(xiàn)有商戶進(jìn)行項(xiàng)目的推廣，并通過主流報(bào)紙和電視的宣傳來引導(dǎo)投資者。 市場(chǎng)供給分析 北郊經(jīng)開區(qū)商圈：北經(jīng)開區(qū)的歷史和西高新一樣，都不足 20 年時(shí)間。但隨著西安行政中心的北遷和大批國內(nèi)外著名制造和生產(chǎn)企業(yè)財(cái)團(tuán)的進(jìn)駐，區(qū)域發(fā)展迅速。目前的商業(yè)主要 集中在鳳城一路和鳳城三路中間，以人人商業(yè)集團(tuán)的崇尚百貨和人人樂超市，第五國際，金花賽高店和著名的沃爾瑪超市為龍頭，周邊聚集了大量的銀行，數(shù)碼專業(yè)店（國美，蘇寧）和餐飲娛樂類機(jī)構(gòu)，商圈以日漸繁華。以后的發(fā)展空間相當(dāng)大，沿主干道未央路直到張家堡的距離都會(huì)成為商業(yè)的聚集地，因未央路直通連霍高速，是北西安的大動(dòng)脈，政府和地方財(cái)團(tuán)及私人企業(yè)對(duì)該區(qū)域的投入相當(dāng)巨大，新起樓盤近 180 座，加上沿渭河經(jīng)濟(jì)帶和市內(nèi)商業(yè) 圈 的溝通緊密，經(jīng)開區(qū)的發(fā)展 前景好。 大明宮 商業(yè)城 項(xiàng)目可行性研究（初稿） 19 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) （ 1）道路交通 項(xiàng)目地處北三環(huán)以北， 北臨大學(xué)城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務(wù)區(qū)，毗鄰大明宮建材市場(chǎng)新址，可以說是四通發(fā)達(dá)，交通便捷，加之西面即將興建的新火車站將使得北郊區(qū)的交通更加便利。 （ 2）市政規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃根據(jù)西安市 2020年 — 2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)，全市范圍內(nèi)將集中規(guī)劃建設(shè)三個(gè)城郊購物中心 。 （ 3）消費(fèi)人群 按照慣例，一個(gè)商業(yè)中心的構(gòu)建需要 強(qiáng)大的 居住人群量作為基礎(chǔ)，才能保證正常的客流量。在本項(xiàng)目的輻射區(qū)域內(nèi)，既包括了發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（ 38 萬人）、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、 也包括了正在迅速 發(fā)展 的大學(xué)城 ，這些都構(gòu)成了一定的消費(fèi)人群 。 （ 4）原有市場(chǎng) 本項(xiàng)目的建設(shè)是為了舊的大明宮建材市場(chǎng)的搬遷安置而建設(shè)的，而原有大明宮建材市場(chǎng)的已經(jīng)營造 了較好的建材市場(chǎng) 氛圍 ，因此 經(jīng)營者、購買者都會(huì)考慮到新的建材市場(chǎng)來進(jìn)行經(jīng)營或者是消費(fèi)，這就會(huì)給 新 項(xiàng)目本身帶來 原有的 消費(fèi)群體。 劣勢(shì) （ 1） 商業(yè)氛圍不濃 目前，北火車站并未建成，大型港務(wù)區(qū)和大型社區(qū)僅處于規(guī)劃階段，并未形成，同時(shí)， 本項(xiàng)目從建設(shè)到銷售還需一段時(shí)間， 該區(qū)域的 商業(yè)氛圍還沒有營造起來，一些原有的業(yè)主可能會(huì)持觀望態(tài)度，不會(huì)進(jìn)行商鋪的購買或者是租賃，這將大大的影大明宮 商業(yè)城 項(xiàng)目可行性研究（初稿） 20 響項(xiàng)目的正常運(yùn)營。 （ 2） 資金用量大 本項(xiàng) 目整體規(guī)模較大， 前期工作當(dāng)中涉及城中村拆遷改造，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，用于城中村安置補(bǔ)償資金需足額存入 指定 銀行賬戶， 因而 導(dǎo)致本項(xiàng)目前期建設(shè)資金占用 量大，這將 對(duì) 開發(fā)商 自有資金投入量要求較高，帶來較大的資金壓力。 （ 3） 離城區(qū)較遠(yuǎn) 本項(xiàng)目地處北三環(huán)以北，離城區(qū)較遠(yuǎn)， 目前大明宮建材市場(chǎng)的目標(biāo) 客戶多位于西安市內(nèi)， 因此 導(dǎo)致 市內(nèi)部分目標(biāo)消費(fèi)者減少購買次數(shù)，或 是放棄購買。 機(jī)遇 （ 1） 國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 省統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì) 2020年我省 國民生產(chǎn)總值（ GDP） 完成 ，和上年同比增長 ， 共完成財(cái)政總收入 。 而西安 市生產(chǎn)總值為 2190億元， 按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。同時(shí)， 自 “九五 ”時(shí)期以來年均增長超過 10%以上，呈高速增長的態(tài)勢(shì)。西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的趨勢(shì)和國民經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，為發(fā)展 本項(xiàng)目 奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 （ 2） 城市發(fā)展空間加大 臨潼縣、長安縣相繼撤縣設(shè)區(qū)，擴(kuò)大了市區(qū)面積。另外隨著西安市城市空間結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，中心城區(qū)用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化，許多不適宜分布在中心城區(qū)的二、三產(chǎn)業(yè)開始逐步遷出中心城區(qū)。 大中型批發(fā)市場(chǎng)占地 面積大，商品運(yùn)輸量大且不直接面對(duì)廣大消費(fèi)者，沒有必要分布在中心城區(qū)，為批發(fā)市場(chǎng)的向外擴(kuò)展提供了機(jī)遇。 （ 3） 現(xiàn)代物流業(yè)互補(bǔ)作用增強(qiáng) 現(xiàn)代的物流配送手段等在批發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系中得到了廣泛應(yīng)用，起到了良好的互補(bǔ)作用，擴(kuò)大了交易額，加快了商品流通，減少了倉儲(chǔ)面積，降低了運(yùn)營成本，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高。大中型批發(fā)市場(chǎng)物流和商品分流，銷售和倉儲(chǔ)場(chǎng)所分離，可使大中型批發(fā)市場(chǎng)的用地規(guī)模大幅減小，營業(yè)面積相應(yīng)增大，管理將更加科學(xué)、交易大明宮 商業(yè)城 項(xiàng)目可行性研究（初稿） 21 手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。 （ 4） 政府高度重視 政府高度重視 商業(yè)街 的 發(fā)展，把其 作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對(duì)商業(yè)街發(fā)展給予了大力支持與積極引導(dǎo)，有利于提高商業(yè)街的改造和建設(shè) 。 威脅 近年來，西安市周邊地區(qū)的如寶雞、咸陽等地都加快了大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展。周邊地區(qū)的大中型批發(fā)市場(chǎng)不僅向規(guī)?；l(fā)展，而且向中高級(jí)方向發(fā)展，由于具有成本低、交通便利和依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，在吸引客戶方面有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，無疑對(duì)西安大中型批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展構(gòu)成有力的競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目初步 定位 （ 1）市場(chǎng)定位 ①本項(xiàng)目主要依托新的大明宮建材市場(chǎng)，配合北面的大學(xué)城，建議整體定位為以中高檔建材家居市場(chǎng)為中心，集商業(yè)、休 閑、娛樂、餐飲等服務(wù)于一體的大型商業(yè)街區(qū)； ②緊鄰主干道的商鋪?zhàn)骶频?、娛樂休閑中心和大型的購物廣場(chǎng)等，最好能引進(jìn)知名超市、購物中心進(jìn)駐； ③根據(jù)不同產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，將項(xiàng)目整體劃分為多個(gè)功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類分區(qū)（內(nèi)部可分為家具區(qū)、潔具區(qū)、裝飾建材區(qū)等）、餐飲娛樂區(qū)、購物廣場(chǎng)。 （ 2）客戶定位 ①現(xiàn)有大明宮建材家居市場(chǎng)商戶； ②太華路上的其它建材家居市場(chǎng)商戶； ③北 郊大學(xué) 城周邊的現(xiàn)有商戶和大學(xué)的教職工； ④有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、想在北三環(huán)附近進(jìn)行投資的商人； ⑤外來投資商。 大明宮 商業(yè)城 項(xiàng)目可行性研究（初稿） 22 （ 3）價(jià)格定位 ①根據(jù)市調(diào)走訪 的信息反饋，同時(shí)參考大明宮建材市場(chǎng)、城北成熟商業(yè)地塊商鋪的銷售價(jià)格，本項(xiàng)目的整體均價(jià) 保守考慮， 建議在 4000— 5000 元 / m2 左右。在價(jià)格制定上，可采取一鋪一價(jià)。 ②鑒于項(xiàng)目自身的 具體 情況，以銷售為主推出項(xiàng)目。 小結(jié) 及建議 （ 1） 小結(jié) ① 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和城市的快速發(fā)展為建材市場(chǎng)提供了巨大商機(jī)。 ② 大明宮遺址保護(hù)工程，使得現(xiàn)有太華路上的建材市場(chǎng)面臨整體拆遷，這部分經(jīng)營者急需新的建材經(jīng)營場(chǎng)所，本項(xiàng)目的開發(fā)可以在很大程度上彌補(bǔ)此空缺。 ③西安市北郊現(xiàn)有的建材家居市場(chǎng)配套設(shè)施滯后、經(jīng)營管理模式 落后，缺乏配套設(shè)施一流，管理模式先進(jìn)的一站式大型綜合性市場(chǎng)，本項(xiàng)目的建設(shè)正是對(duì)這一空缺有效彌補(bǔ)。 ④本項(xiàng)目所處地段具有良好的人文環(huán)境和便利的交通條件，未來發(fā)展?jié)摿^大。 （ 2）建議 ①本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可以大型綜合性商業(yè)街區(qū)為核心，通過功能分區(qū)的形式將專業(yè)建材家居市場(chǎng)與其它商業(yè)項(xiàng)目結(jié)合，達(dá)到烘托商業(yè)氛圍和造血的目的。整個(gè)商業(yè)街區(qū)采用開放、互通式格局，建議摒棄現(xiàn)有建材市場(chǎng)配套不完善、功能分區(qū)不清、建筑風(fēng)格單一的 缺點(diǎn)，同時(shí)秉承科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 理念，打造一個(gè)具備現(xiàn)代時(shí)尚特色 并富有文化氣息的商業(yè)街區(qū)。 ②商業(yè)街商 鋪要根據(jù)不同產(chǎn)品和服務(wù)類型的特點(diǎn)進(jìn)行功能分區(qū)；底商商鋪設(shè)計(jì)層高不宜超過三層，其以上樓層可以設(shè)計(jì)成 SOHO 形式，講求實(shí)用，方便商戶對(duì)辦公、居住的需要；商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪可考慮采用框架結(jié)構(gòu)，面積自由分割，以滿足不同商戶經(jīng)營投資的需要。 ③ 本項(xiàng)目可以利用安置房剩余土地進(jìn)行商業(yè)住宅的開發(fā)，不僅可以有效地利用土地資源，同時(shí)還可以增加銷售收入，使資金可以快速回流。 大明宮 商業(yè)城 項(xiàng)目可行性研究（初稿） 23 ④ 為了使項(xiàng)目系統(tǒng)性，整體化開發(fā)，建