【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料，按照國(guó)家現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。 本項(xiàng)目按地震烈度 7 度設(shè)防，抗震等級(jí)為三級(jí)。 本項(xiàng)目多層工程采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目總圖布局 項(xiàng)目入口處為小區(qū)大門， 10 米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場(chǎng)，住宅區(qū)內(nèi)路面寬 7 米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬 2 米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時(shí)分別安裝。 項(xiàng) 目智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 建筑智能化是將建筑技術(shù)與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，形成的獨(dú)特建筑風(fēng)格。合肥的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小區(qū)開始用智能化設(shè)施提升項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)。 尚城豫園智能化系統(tǒng)分成以下幾部分： 安全防盜 尚城豫園采用 24 小時(shí)全封閉管理模式，社區(qū)實(shí)行封閉管理，保障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財(cái)產(chǎn)安全。 家庭安全防控方面 整個(gè)小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動(dòng)化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實(shí)行自動(dòng)化監(jiān)控。每單元內(nèi)水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同 16 時(shí)到達(dá)。小區(qū)內(nèi) 物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用是智能化小區(qū)的標(biāo)志，利用小區(qū)內(nèi)的 INTERNET 的快捷安全等方面優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，消除空間上的距離，滿足現(xiàn)代人對(duì)網(wǎng)絡(luò)的生活需求。 配套設(shè)施 5－ 1 市內(nèi)給排水 （ 1）給水 給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有 DN300 水管在安徽大市場(chǎng)附近，從該水管網(wǎng)上接二根 DN150 進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于 考慮，水質(zhì)滿足國(guó)家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計(jì)量后到個(gè)用水點(diǎn)，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。 （ 2）排水 排水系統(tǒng) 分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)?；貎?nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。 （ 3）消防給水系統(tǒng) 消防用水量： 室外消火栓 25L/S 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)； 室內(nèi)消火栓 15L/S 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)； 消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站?；馂?zāi)初 17 期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱（儲(chǔ)存十分鐘消防水量） 及增壓設(shè)備供水。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消火栓泵和自動(dòng)噴淋泵抽吸加壓供水。 5－ 2 供電系統(tǒng) （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺(tái)，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點(diǎn)，以配電室向各用電點(diǎn)供電。 （ 2）動(dòng)力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動(dòng)力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。 （ 3）照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路、停車場(chǎng)均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。 （ 4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等為二級(jí)負(fù)荷。其余為三級(jí)負(fù)荷 。 （ 5）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護(hù)對(duì)象。 5－ 3 電訊系統(tǒng) 本項(xiàng)目建設(shè)用地位于合肥市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)話已開通。本項(xiàng)目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá) 64 門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動(dòng)電話交換機(jī)。小區(qū)購(gòu)置計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備，與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。 八、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能 18 環(huán)境保護(hù) 1－ 1 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 （ 2）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法》 （ 3）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》 （ 4）《污水 綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 1－ 2 污染物與污染源 本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 1－ 3 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1） 項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計(jì)，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。 （ 2） 在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進(jìn)行定時(shí)清理、打掃，以保持市場(chǎng)的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運(yùn)至城市垃圾場(chǎng)處理。 安全衛(wèi)生 （ 1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路 面平坦、無(wú)積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。 （ 2）污水排放符合國(guó)家環(huán)保要求。 （ 3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。 消防 19 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJ1687)要求，小區(qū)消防用水按室外 25L/S，室內(nèi) 15L/S 計(jì)算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時(shí)培訓(xùn)物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。 節(jié)能 本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。 為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項(xiàng)目采取了多項(xiàng)節(jié)能措施，主要措施有： （ 1） 所有設(shè) 備選型盡量采用節(jié)能型。 （ 2） 為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。 （ 3） 設(shè)立專門的能源和材料管理機(jī)構(gòu)，檢測(cè)各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎(jiǎng)懲制度。 九、項(xiàng)目投資估算和資金籌措 項(xiàng)目投資估算 尚城豫園項(xiàng)目總投資為 2 億 829 萬(wàn)人民幣。其中： （ 1）土地費(fèi)用 26*124=3224. （ 2）前期工程費(fèi) 2285 （ 4）建安工程費(fèi)用 13900 項(xiàng)目投資估算依據(jù)及說(shuō)明 （ 1）設(shè)備費(fèi)用按詢價(jià)或類似工程設(shè)備投資估算。 （ 2）建筑工程費(fèi)參照《安徽省建筑工程單位估價(jià)表》及當(dāng)?shù)仡愃乒?20 程概算指標(biāo)估算。 （ 3）安裝工 程費(fèi)依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價(jià)表》及類似工程造價(jià)調(diào)整。 （ 4）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照《安徽省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （ 5）不同年份的價(jià)格資料均調(diào)整至 2020 年價(jià)格水平。 （ 6）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。 （ 7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 項(xiàng)目資金籌措 項(xiàng)目計(jì)劃總投資： 20829 項(xiàng)目自有資金： 5000 申請(qǐng)銀行貸款： 10000 十、財(cái)務(wù)與效益分析 費(fèi)用名稱 費(fèi)用提取 金額（萬(wàn)元） 備注 一、前期工程費(fèi) 5639 征用土地費(fèi) 26 萬(wàn)元 /畝 124 畝 =3224 萬(wàn)元 3224 工程監(jiān)理費(fèi) 13000 萬(wàn)元 1%=130 萬(wàn)元 130 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 35 元 / m2 150000m2=525萬(wàn)元 525 三通一平及規(guī)費(fèi) 15 元 /m2 150000M2=225 萬(wàn)元 225 辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用 88 元 /m2 150000m2=1320 萬(wàn)元 1320 21 辦理施工許可證費(fèi) 13000 萬(wàn)元 %=105 萬(wàn)元 105 其他 110 二、建安工程費(fèi) 13800 土建工程費(fèi) 750 元 /m2（ 60000m2+20200 m2）=6000 萬(wàn)元 1000 元 /m2 70000m2=7000 萬(wàn)元 13000 電梯 20 萬(wàn)元 /臺(tái) 40臺(tái) =800 萬(wàn)元 800 三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi) 1000 水電設(shè)施及增容費(fèi) 50 元 /m2 150000m2=500 萬(wàn)元 500 區(qū)內(nèi)道路綠化 50 元 /m2 150000m2=500 萬(wàn)元 500 四、不可預(yù)見費(fèi) 13000 萬(wàn)元 3%=390 萬(wàn)元 390 小計(jì) 20829 五、平均造價(jià) 20829247。 15= 六、商網(wǎng)住宅 30450 1 商網(wǎng)銷售 4000 元 /m2 15000m2=6000 萬(wàn)元 6000 住宅銷售 1800 元 /m2 60000M2=10800 萬(wàn)元 1950 元 /m2 70000M2=13650 萬(wàn)元 24450 八、管理費(fèi)、稅金 3045 管理、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 30450 2%=609 609 銷售費(fèi) 30450 2%=609萬(wàn)元 609 銷售稅金 30450 6%=1827 萬(wàn)元 1827 九、銷售利潤(rùn) 6576 十、上繳所得稅 6576 萬(wàn)元 33%=2170 萬(wàn)元 2170 22 十一、利潤(rùn) 65762170=4406 4406 十二、銷售利潤(rùn)率 4406247。 30450 100%=% % 稅后 十三、投資利潤(rùn)率 247。 20829 100%=% % 稅后 十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)是可測(cè)定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)： （ 1） 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 從宏觀面上來(lái)看，合肥目前的住宅市場(chǎng)在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對(duì)提高居住素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。 （ 2） 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場(chǎng)容量相對(duì)較小，追逐利潤(rùn)是資本的本原，出于對(duì)方地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤(rùn)看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲”的局面，整個(gè)合肥住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，不少開發(fā)商在“外腦”的作用下，營(yíng)銷策劃水平有很大提高，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)的供給量更大，對(duì)本項(xiàng)目形成較大的威脅。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 （ 1） 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素 23 在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，建 立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場(chǎng)調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。 （ 2） 形象包裝和營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃。成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃能夠增