【文章內容簡介】 7000 其中 開發(fā)產品成本 萬元 7400 自營資產投資 萬元 29600 9 年營業(yè)收入 萬元 17601 經營期平均 10 年營業(yè)稅金及附加 萬元 119286 經營期平均 11 利潤總額 萬元 665303 經營期平均 12 所得稅 萬元 5874 經營期平均 13 稅后利潤 萬元 606563 經營期平均 14 財務盈利能力 141 財務內部收益率 1736 稅后 142 財務凈現(xiàn)值 萬元 1039732 稅后 143 投資回收期 年 667 稅后 144 投資利潤率 1798 145 項目資本金凈利潤率 3446 15 銷售利潤率 3780 53 建設規(guī)模和主要建設內容 本項目游艇基地由水域和陸域兩大部分組成 水域部分新建防波堤全長 7190m其中北堤軸線長 5831m南堤長 1359m另外在口門處順老防波堤方向布置圍堤 344m 其中利用老防波堤長 150m 新建圍堤 194m同時還配套建設游艇碼頭泊位 279 個港區(qū)面積 197 畝 陸域部分新建游艇干泊區(qū)和機械棚使用場地 6670 平方米其中機械棚 1200平方米干泊泊位 80 個游艇會所區(qū)塊建筑面積 15000 平方米配套海景公寓區(qū)塊建筑面積 46700 平方米濱海商業(yè)街區(qū)塊建筑面積 6000 平方米 項目總用地面積 71122 平方米合 1067 畝其中游艇會所區(qū)塊用地面積 11173平方米合 168畝海景公寓區(qū)塊用地面積 54000平方米合 810畝濱海商業(yè)街用地面積 5949 平方米合 89 畝項目總建筑面積為 67700 平方米項目計劃總投資金額為37000 萬元 1 港區(qū)面積 197 畝 2 防波堤 719 米 其中北堤 5831 米 南堤 1359 米 3 新建圍堤 194 米 4 水泊泊位 279 個 5 干泊泊位 80 個 6 干泊區(qū)及機械棚使用場地 6670 平方米 7 總用地面積 71122 平方米合 1067 畝 其中游艇會所區(qū)塊 11173 平方米合 168 畝海景公寓區(qū)塊 54000 平方米 合 810 畝濱海商業(yè)街 5949 平方米合 89 畝 8 總建筑面積 67700 平方米 其中游艇會所區(qū)塊 15000 平方米 海景公寓區(qū)塊 46700 平方米 濱海商業(yè)街 6000 平方米 9 項目計劃總投資 37000 萬元 其中開發(fā)建設投資 37000 萬元 其中開發(fā)產品成本 7400 萬元 自營資產投資 29600 萬元 54 總平面布置方案 541 總平面布置原則 1 滿足 JG16290《旅游建筑設計規(guī)范》的有關規(guī)定要求 2 以城市總體規(guī)劃為依據充分考慮周圍的城市環(huán)境和自然環(huán)境融合會所和游艇碼頭的特點充分利用自然景觀達到設計新穎布局合理規(guī)格豪華功能齊全硬件設施適應超前 3 設計要確保經濟效益好的項目提供足夠空間盡量擴大這幾方面使用面積滿足經濟效益最大化原則 4 力求功能分區(qū)合理并且注重空間的融合交流與貫通并為室內設計的進一步深入提供有利條件 5 注意出入口的合理布局交通組織及消防通道的合理設計 542 總平面布局 1 陸域布置方案 ①根據游艇基地要求必須配備陸域干泊和小型維護保養(yǎng)設施 為了不影響生活環(huán)境為此選址在徐公島凹口南則為游艇干泊區(qū)場內用地面積為 10 畝設定干泊80個機械棚 1200平方米等服務設施為了防止造成陸域和海域污染游艇油料供給采用外來供給油船 ②游艇基地設于港灣北則項端該位置坐北朝南是整個游艇基地的中心位置也是徐公島的門戶口為了體現(xiàn)高檔旅游區(qū)域在建筑形態(tài)上創(chuàng)舉獨特的風格設為徐公島游艇基地的標志性建筑總用地面積 168 畝主要功能有 VIP 會所 5800 平方米餐飲及娛樂商務酒店 5000 平方米海員培訓基地 3000 平方米 SPA 及配套用房1200 平方米是會員室內主要活動區(qū)域和場所 ③游艇公寓 是服務于會員的私密性住宿用房根據不同會員檔次設有不同類別的海景公寓規(guī)劃用地面積為 81 畝位于沿港灣北則的半山腰依山而建共分三個臺階根據國外慣例一般擁有游艇的富豪都會在這一區(qū)域購買或包年豪宅所以海景房是項目配套中不可缺少的設施之一也是用于項目特種接待功能使這一項目綜合功能達到齊全 ④為了使整個項目的服務需求完整配套規(guī)劃設定在公寓區(qū)下方也就沿港路邊 89 畝土地作為商業(yè)服務區(qū)為入島人員提供一切生活所需品上述功能布局是根據國內外同類項目進行合理安排 2 水域布置方案 防波堤布置 為防御波浪水流對港域的侵襲維護港內水域的平 穩(wěn)需在擬建工程水域范圍建防波堤以保證游艇浮橋在港區(qū)內安全停靠系泊及正常操作 ①港區(qū)面積 根據《徐公島游艇碼頭項目申請報告》和《舟山市嵊泗縣徐公島控制性詳細規(guī)劃》在老防波堤外側規(guī)劃布置游艇碼頭用海面積約 197 畝靠泊大小型游艇 279泊 ②港內泊穩(wěn)標準 對于通常意義下的碼頭而言由于碼頭結構自身的強度及船舶本身抗浪能力較大碼頭前沿允許停泊波高相對較大而對于游艇基地內的游艇碼頭而言港內必須是平穩(wěn)的這要求控制波浪入射同時必須控制波浪在港內的反射使之能達到平穩(wěn)的綜合要求 從安全性 考慮如系泊系統(tǒng)采用柔性結構靠泊允許波高為 02m～ 06m 如系泊系統(tǒng)為剛性結構則靠泊允許波高為 03m～ 04m 根據類似工程經驗港內靠泊允許波高 20 年一遇 H4 波高應控制在 05m 以內 由于游艇港區(qū)平穩(wěn)的特殊要求游艇基地須配套建設防波堤以確保港池的平穩(wěn)度并預留口門作為游艇進出通道 ③口門布置 防波堤口門的方向位置水深和寬度等應根據常風向波浪潮流泥沙運動的影響以確保游艇安全進出口門口門方向布置時應注意防止港外入侵的波浪和潮流直接進入港內同時還應防止因泥沙入侵而造成口門淤塞此外為保證游艇安全方便進出港還應注意不要使游艇受 橫浪作用 本工程北面向大海屬開敞式海域主方向為 W～ WNW 受洋山港區(qū)屏蔽風區(qū)相對較短根據區(qū)涂面形狀和周邊地形等條件 m3 649 773 713 爆填堤心石萬m3 9256 10909 10330 C30 砼 679 797 762 砼扭王塊塊6t2t 56762442 69122442 60073368 投資 建筑工程投資萬元 68741 83852 77507 海域使用金萬元 325 360 355 可比性投資萬元 71991 87452 81057 每畝投資萬元 373 387 386 優(yōu)缺點比較 優(yōu) 點 ①港區(qū)面積最小但已可滿足游艇碼頭規(guī)模要求 ②北堤呈圓弧線布置有利于抵御風浪且具有較好景觀效果 ③石方用量最小可比性投資最小 ④防波堤長度較短 ①港區(qū)面積較大可滿足游艇碼頭規(guī)模要求 ②堤軸線直線布置施工控制方便 ①北堤呈圓弧線布置有利于抵御風浪且具有較好景觀效果 ②港區(qū)面積較方案一大港區(qū)南面面積較大可為港區(qū)開發(fā)提供較大空間 缺 點 ①北堤軸線呈圓弧線施工控制稍顯復雜 ①防波堤軸線較長投資較大石料用量較大 ②防波堤景觀效果較方案一差 ③可比性投資大 ①可比性投資較 方案一大 結論 推薦 不推薦 不推薦 從保護港區(qū)面積方面看方案一最小方案三次之方案二最大軸線布置方案一形成的港區(qū)面積可滿足游艇碼頭的使用要求 從抵御風浪和景觀效果方面看方案一和方案三較方案二有優(yōu)勢 從施工控制方面看方案二軸線為直線轉角處圓弧連接施工控制較容易方案一和方案三軸線為圓弧線施工控制難度較大 從可比性投資看方案一防波堤長度最短可比性投資最小 綜上所述本階段采用方案一作為防波堤北堤與南堤平面布置方案防波堤總長 719m 其中北堤長 5831m 南堤長 1359m 保護港區(qū)面積 193 畝可以滿足游艇碼頭規(guī)劃設 計規(guī)模要求 水域部分總體主要經濟技術指標 1 港區(qū)面積 畝 197 2 游艇?？坎次? 個 279 3 防波堤 m 719 31 北堤 m 5831 32 南堤 m 1359 4 圍堤 m 344 41 利用老堤 m 150 42 新建圍堤 m 194 陸域部分總體主要經濟技術指標 1 總用地面積 m2 71122 合1067 畝 11 游艇會所區(qū)塊 m2 11173 合 168 畝 12 海景公寓區(qū)塊 m2 54000 合 810 畝 13 濱海商業(yè)街 m2 5949 合89 畝 2 臨時用地面積 m2 6670 3 總建筑面積 m2 12303 31 游艇俱樂部 m2 15000 32 海景公寓區(qū)塊 m2 46700 33 濱海商業(yè)街 m2 6000 游艇會所區(qū)塊主要經濟技術指標 m800 1 用地面積 m2 11173 和 168 畝 2 建筑面積 m2 15000 21 游艇會所 m2 5800 22 餐飲酒店 m2 5000 23 海員培訓基地 m2 3000 24 SPA 及配套用房 m2 1200 3 建筑占地面積 m2 3910 4 建筑密度 350 5 容積率 134 6 綠地率 300 7 游艇泊位 個 279 海景公寓區(qū)塊主要經濟技術指標 1 用地面積 m2 54000 和 810 畝 2 建筑面積 m2 46700 21 酒店式公寓 m2 11200 22 四層公寓 m2 12500 23 五層公寓 m2 23000 3 建筑占地面積 m2 13500 4 建筑密度 250 5 容積率 086 6 綠地率 350 濱海商業(yè)街主要經濟技術指標 1 用地面積 m2 5949 和 89 畝 2 建筑面積 m2 6000 3 建筑占地面積 m2 1784 4 建筑密度 300 5 容積率 6 綠地率 250 55 水工建筑物 551 設計水位 極端高水位 m 極端低水位 m 設計高水位 m 設計低水位 1m《水利水電工程等級劃分及洪水標準》 SL