【文章內(nèi)容簡介】 7000 其中 開發(fā)產(chǎn)品成本 萬元 7400 自營資產(chǎn)投資 萬元 29600 9 年?duì)I業(yè)收入 萬元 17601 經(jīng)營期平均 10 年?duì)I業(yè)稅金及附加 萬元 119286 經(jīng)營期平均 11 利潤總額 萬元 665303 經(jīng)營期平均 12 所得稅 萬元 5874 經(jīng)營期平均 13 稅后利潤 萬元 606563 經(jīng)營期平均 14 財(cái)務(wù)盈利能力 141 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 1736 稅后 142 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1039732 稅后 143 投資回收期 年 667 稅后 144 投資利潤率 1798 145 項(xiàng)目資本金凈利潤率 3446 15 銷售利潤率 3780 53 建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目游艇基地由水域和陸域兩大部分組成 水域部分新建防波堤全長 7190m其中北堤軸線長 5831m南堤長 1359m另外在口門處順老防波堤方向布置圍堤 344m 其中利用老防波堤長 150m 新建圍堤 194m同時還配套建設(shè)游艇碼頭泊位 279 個港區(qū)面積 197 畝 陸域部分新建游艇干泊區(qū)和機(jī)械棚使用場地 6670 平方米其中機(jī)械棚 1200平方米干泊泊位 80 個游艇會所區(qū)塊建筑面積 15000 平方米配套海景公寓區(qū)塊建筑面積 46700 平方米濱海商業(yè)街區(qū)塊建筑面積 6000 平方米 項(xiàng)目總用地面積 71122 平方米合 1067 畝其中游艇會所區(qū)塊用地面積 11173平方米合 168畝海景公寓區(qū)塊用地面積 54000平方米合 810畝濱海商業(yè)街用地面積 5949 平方米合 89 畝項(xiàng)目總建筑面積為 67700 平方米項(xiàng)目計(jì)劃總投資金額為37000 萬元 1 港區(qū)面積 197 畝 2 防波堤 719 米 其中北堤 5831 米 南堤 1359 米 3 新建圍堤 194 米 4 水泊泊位 279 個 5 干泊泊位 80 個 6 干泊區(qū)及機(jī)械棚使用場地 6670 平方米 7 總用地面積 71122 平方米合 1067 畝 其中游艇會所區(qū)塊 11173 平方米合 168 畝海景公寓區(qū)塊 54000 平方米 合 810 畝濱海商業(yè)街 5949 平方米合 89 畝 8 總建筑面積 67700 平方米 其中游艇會所區(qū)塊 15000 平方米 海景公寓區(qū)塊 46700 平方米 濱海商業(yè)街 6000 平方米 9 項(xiàng)目計(jì)劃總投資 37000 萬元 其中開發(fā)建設(shè)投資 37000 萬元 其中開發(fā)產(chǎn)品成本 7400 萬元 自營資產(chǎn)投資 29600 萬元 54 總平面布置方案 541 總平面布置原則 1 滿足 JG16290《旅游建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定要求 2 以城市總體規(guī)劃為依據(jù)充分考慮周圍的城市環(huán)境和自然環(huán)境融合會所和游艇碼頭的特點(diǎn)充分利用自然景觀達(dá)到設(shè)計(jì)新穎布局合理規(guī)格豪華功能齊全硬件設(shè)施適應(yīng)超前 3 設(shè)計(jì)要確保經(jīng)濟(jì)效益好的項(xiàng)目提供足夠空間盡量擴(kuò)大這幾方面使用面積滿足經(jīng)濟(jì)效益最大化原則 4 力求功能分區(qū)合理并且注重空間的融合交流與貫通并為室內(nèi)設(shè)計(jì)的進(jìn)一步深入提供有利條件 5 注意出入口的合理布局交通組織及消防通道的合理設(shè)計(jì) 542 總平面布局 1 陸域布置方案 ①根據(jù)游艇基地要求必須配備陸域干泊和小型維護(hù)保養(yǎng)設(shè)施 為了不影響生活環(huán)境為此選址在徐公島凹口南則為游艇干泊區(qū)場內(nèi)用地面積為 10 畝設(shè)定干泊80個機(jī)械棚 1200平方米等服務(wù)設(shè)施為了防止造成陸域和海域污染游艇油料供給采用外來供給油船 ②游艇基地設(shè)于港灣北則項(xiàng)端該位置坐北朝南是整個游艇基地的中心位置也是徐公島的門戶口為了體現(xiàn)高檔旅游區(qū)域在建筑形態(tài)上創(chuàng)舉獨(dú)特的風(fēng)格設(shè)為徐公島游艇基地的標(biāo)志性建筑總用地面積 168 畝主要功能有 VIP 會所 5800 平方米餐飲及娛樂商務(wù)酒店 5000 平方米海員培訓(xùn)基地 3000 平方米 SPA 及配套用房1200 平方米是會員室內(nèi)主要活動區(qū)域和場所 ③游艇公寓 是服務(wù)于會員的私密性住宿用房根據(jù)不同會員檔次設(shè)有不同類別的海景公寓規(guī)劃用地面積為 81 畝位于沿港灣北則的半山腰依山而建共分三個臺階根據(jù)國外慣例一般擁有游艇的富豪都會在這一區(qū)域購買或包年豪宅所以海景房是項(xiàng)目配套中不可缺少的設(shè)施之一也是用于項(xiàng)目特種接待功能使這一項(xiàng)目綜合功能達(dá)到齊全 ④為了使整個項(xiàng)目的服務(wù)需求完整配套規(guī)劃設(shè)定在公寓區(qū)下方也就沿港路邊 89 畝土地作為商業(yè)服務(wù)區(qū)為入島人員提供一切生活所需品上述功能布局是根據(jù)國內(nèi)外同類項(xiàng)目進(jìn)行合理安排 2 水域布置方案 防波堤布置 為防御波浪水流對港域的侵襲維護(hù)港內(nèi)水域的平 穩(wěn)需在擬建工程水域范圍建防波堤以保證游艇浮橋在港區(qū)內(nèi)安全停靠系泊及正常操作 ①港區(qū)面積 根據(jù)《徐公島游艇碼頭項(xiàng)目申請報告》和《舟山市嵊泗縣徐公島控制性詳細(xì)規(guī)劃》在老防波堤外側(cè)規(guī)劃布置游艇碼頭用海面積約 197 畝靠泊大小型游艇 279泊 ②港內(nèi)泊穩(wěn)標(biāo)準(zhǔn) 對于通常意義下的碼頭而言由于碼頭結(jié)構(gòu)自身的強(qiáng)度及船舶本身抗浪能力較大碼頭前沿允許停泊波高相對較大而對于游艇基地內(nèi)的游艇碼頭而言港內(nèi)必須是平穩(wěn)的這要求控制波浪入射同時必須控制波浪在港內(nèi)的反射使之能達(dá)到平穩(wěn)的綜合要求 從安全性 考慮如系泊系統(tǒng)采用柔性結(jié)構(gòu)靠泊允許波高為 02m～ 06m 如系泊系統(tǒng)為剛性結(jié)構(gòu)則靠泊允許波高為 03m～ 04m 根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)港內(nèi)靠泊允許波高 20 年一遇 H4 波高應(yīng)控制在 05m 以內(nèi) 由于游艇港區(qū)平穩(wěn)的特殊要求游艇基地須配套建設(shè)防波堤以確保港池的平穩(wěn)度并預(yù)留口門作為游艇進(jìn)出通道 ③口門布置 防波堤口門的方向位置水深和寬度等應(yīng)根據(jù)常風(fēng)向波浪潮流泥沙運(yùn)動的影響以確保游艇安全進(jìn)出口門口門方向布置時應(yīng)注意防止港外入侵的波浪和潮流直接進(jìn)入港內(nèi)同時還應(yīng)防止因泥沙入侵而造成口門淤塞此外為保證游艇安全方便進(jìn)出港還應(yīng)注意不要使游艇受 橫浪作用 本工程北面向大海屬開敞式海域主方向?yàn)?W～ WNW 受洋山港區(qū)屏蔽風(fēng)區(qū)相對較短根據(jù)區(qū)涂面形狀和周邊地形等條件 m3 649 773 713 爆填堤心石萬m3 9256 10909 10330 C30 砼 679 797 762 砼扭王塊塊6t2t 56762442 69122442 60073368 投資 建筑工程投資萬元 68741 83852 77507 海域使用金萬元 325 360 355 可比性投資萬元 71991 87452 81057 每畝投資萬元 373 387 386 優(yōu)缺點(diǎn)比較 優(yōu) 點(diǎn) ①港區(qū)面積最小但已可滿足游艇碼頭規(guī)模要求 ②北堤呈圓弧線布置有利于抵御風(fēng)浪且具有較好景觀效果 ③石方用量最小可比性投資最小 ④防波堤長度較短 ①港區(qū)面積較大可滿足游艇碼頭規(guī)模要求 ②堤軸線直線布置施工控制方便 ①北堤呈圓弧線布置有利于抵御風(fēng)浪且具有較好景觀效果 ②港區(qū)面積較方案一大港區(qū)南面面積較大可為港區(qū)開發(fā)提供較大空間 缺 點(diǎn) ①北堤軸線呈圓弧線施工控制稍顯復(fù)雜 ①防波堤軸線較長投資較大石料用量較大 ②防波堤景觀效果較方案一差 ③可比性投資大 ①可比性投資較 方案一大 結(jié)論 推薦 不推薦 不推薦 從保護(hù)港區(qū)面積方面看方案一最小方案三次之方案二最大軸線布置方案一形成的港區(qū)面積可滿足游艇碼頭的使用要求 從抵御風(fēng)浪和景觀效果方面看方案一和方案三較方案二有優(yōu)勢 從施工控制方面看方案二軸線為直線轉(zhuǎn)角處圓弧連接施工控制較容易方案一和方案三軸線為圓弧線施工控制難度較大 從可比性投資看方案一防波堤長度最短可比性投資最小 綜上所述本階段采用方案一作為防波堤北堤與南堤平面布置方案防波堤總長 719m 其中北堤長 5831m 南堤長 1359m 保護(hù)港區(qū)面積 193 畝可以滿足游艇碼頭規(guī)劃設(shè) 計(jì)規(guī)模要求 水域部分總體主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1 港區(qū)面積 畝 197 2 游艇?？坎次? 個 279 3 防波堤 m 719 31 北堤 m 5831 32 南堤 m 1359 4 圍堤 m 344 41 利用老堤 m 150 42 新建圍堤 m 194 陸域部分總體主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 m2 71122 合1067 畝 11 游艇會所區(qū)塊 m2 11173 合 168 畝 12 海景公寓區(qū)塊 m2 54000 合 810 畝 13 濱海商業(yè)街 m2 5949 合89 畝 2 臨時用地面積 m2 6670 3 總建筑面積 m2 12303 31 游艇俱樂部 m2 15000 32 海景公寓區(qū)塊 m2 46700 33 濱海商業(yè)街 m2 6000 游艇會所區(qū)塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) m800 1 用地面積 m2 11173 和 168 畝 2 建筑面積 m2 15000 21 游艇會所 m2 5800 22 餐飲酒店 m2 5000 23 海員培訓(xùn)基地 m2 3000 24 SPA 及配套用房 m2 1200 3 建筑占地面積 m2 3910 4 建筑密度 350 5 容積率 134 6 綠地率 300 7 游艇泊位 個 279 海景公寓區(qū)塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1 用地面積 m2 54000 和 810 畝 2 建筑面積 m2 46700 21 酒店式公寓 m2 11200 22 四層公寓 m2 12500 23 五層公寓 m2 23000 3 建筑占地面積 m2 13500 4 建筑密度 250 5 容積率 086 6 綠地率 350 濱海商業(yè)街主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1 用地面積 m2 5949 和 89 畝 2 建筑面積 m2 6000 3 建筑占地面積 m2 1784 4 建筑密度 300 5 容積率 6 綠地率 250 55 水工建筑物 551 設(shè)計(jì)水位 極端高水位 m 極端低水位 m 設(shè)計(jì)高水位 m 設(shè)計(jì)低水位 1m《水利水電工程等級劃分及洪水標(biāo)準(zhǔn)》 SL