【文章內(nèi)容簡介】 于合理。 在目前的市場環(huán)境和調(diào)控形勢下，對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)正確分析判斷市場，了解政策調(diào)控的連續(xù)性，努力適應(yīng)市場變 化，從公司具體情況出發(fā)，積極調(diào)整營銷策略； 以剛性需求為突破口進(jìn)行市場推廣 ，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)， 通過靈活 適宜 的銷售戰(zhàn)略尋找 發(fā)展 的機(jī)遇 ；注重企業(yè)品牌和樓盤品質(zhì)的塑造，由于在調(diào)控時(shí)期仍有品質(zhì)樓盤取得不俗銷量，所以企業(yè)要在 樓盤的品質(zhì)和質(zhì)量上下功夫 ，以期待 贏得客戶的青睞。 SWOT 分析 見 表 21 SWOT 分析表。 表 21 SWOT 分析表 Sstrength （優(yōu)勢） 1．項(xiàng)目以市場、消費(fèi)需求為導(dǎo)向，因此能夠很好把握消費(fèi)動(dòng)態(tài)和市場的走勢； 2．項(xiàng)目嚴(yán)格遵守優(yōu)質(zhì)制勝、廉價(jià)制勝、服務(wù)制勝、宣傳制勝的原則； 3．具 有完整的、良好的品牌形象；規(guī)模較大，管理和銷售經(jīng)驗(yàn)充足，在市場競爭中風(fēng)險(xiǎn)較??； ，較強(qiáng)的市場推廣能力與持續(xù)的促銷支持。 Wweakness （弱勢） 1. 商品房銷售持續(xù)走低 ； 12 住宅 價(jià)格 緩慢 回落 ； 。 Oopportunity（ 機(jī)會(huì) ) 1城市化進(jìn)程和消費(fèi) 水平 以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等剛性需求將支撐著商品房消費(fèi)量維持在一定數(shù)量上，在政策沒有出現(xiàn)重大松動(dòng)的情況下，不會(huì)出現(xiàn)釋放性成交量的可能 ； 2鄭州市區(qū)將在很大程度上推動(dòng)城鎮(zhèn)發(fā)展進(jìn)程，其需要的教育、文化 等設(shè)施以及城市配套住宅、商業(yè)及公共設(shè)施給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來 了 巨大的市場空間。新興區(qū)域及老城區(qū)內(nèi)的一大批城市綜合體項(xiàng)目興起，為鄭州各區(qū)的均衡發(fā)展提供了保障 ； 3總體來看，支撐房價(jià)上漲的主要因素依然存在，特別是建材和人力成本支撐著房價(jià)不會(huì)有太大下降 。 Tthreat(威脅 ) ，國家對(duì)投資投機(jī)行為的打壓不會(huì)放松，購房者長期觀望的情緒在 2020年仍將延續(xù)，鄭州住宅市場的冷淡氛圍持續(xù)的可能性比較大，市場回暖尚需時(shí)日 ； ，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著階段性調(diào)整時(shí)期，在國家一系列的調(diào)控之下，房地產(chǎn) 市場已經(jīng)逐步降溫，房價(jià)也出現(xiàn)了積極變化，一線城市樓市不同程度地出現(xiàn)了 “ 降價(jià)風(fēng) ” ，并有向二三線城市發(fā)展的趨勢。 3 建設(shè)條件 開發(fā)項(xiàng)目用地狀況 該地塊地處鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。北臨連霍高速 和 月季街， 南通蓮花街，東到銀杏路， 西接 雪松路， 并與河南工業(yè)大學(xué)蓮花街校區(qū)以及西雅圖花園相鄰。交通便利，位置優(yōu)越， 用地面積約 329 畝，規(guī)劃為住宅用地， 容積率為 ，綠化率為 40%， 土地使用年限 為 70 年 。 本項(xiàng)目所選地址沒有拆遷建筑，不屬于兩控區(qū)，本項(xiàng)目雨水及處理過的生活污水排入市政管網(wǎng) 。 作條件 項(xiàng)目所在地地處鄭州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 是河南省發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心 13 區(qū)域。 項(xiàng)目所處地貌屬平原，地形相對(duì)較平坦， 地勢較低， 該區(qū)域無不良地質(zhì)情況，水文地質(zhì)條件可以滿足建設(shè)施工要求，適宜建造擬建建筑。項(xiàng)目所選地址位置緊臨連霍高速 ， 交通極為便利。 項(xiàng)目 建設(shè) 所需水、電、汽采用 小 區(qū)內(nèi)集中供應(yīng)、統(tǒng)一管理的方案，極大降低企業(yè) 建設(shè) 成本，有效避免安全事故發(fā)生，給企業(yè)提供了良性的可持續(xù)發(fā)展保障。 4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 該設(shè)計(jì)規(guī)劃方案本著綠色節(jié)能，經(jīng)濟(jì)適用，舒適大方，風(fēng)格多樣，以人為本，創(chuàng)新發(fā)展 等 作 為指導(dǎo)思想。 推崇人本主義精神，尊重住戶的居住要求，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活，充分結(jié)合地塊的特征，創(chuàng)造出體現(xiàn)人性化的生態(tài)型居住環(huán)境和高品質(zhì)生活環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)功能明確布局合理 ,空間豐富 ,既 具有人文性又能充分發(fā)揮地塊特色的 21 世紀(jì)新住宅小區(qū) 。 本項(xiàng)目總體規(guī)劃力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)生活形態(tài)多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在鄭州房地產(chǎn)業(yè)的高端，對(duì)市民選擇居所的 審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。獨(dú)具特色的綠化布局，以綠色覆蓋兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心 花園 ，強(qiáng)化了“綠色”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景。充分考慮鄭州的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng) 系統(tǒng)暢通。合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 本設(shè)計(jì)方案 以 安全 環(huán)保、舒適、經(jīng)濟(jì)為基本原則， 以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以支撐可持續(xù)性發(fā)展為重點(diǎn) 。 遵守國家法律、法規(guī)和規(guī)定 ， 積極響應(yīng)國家政策， 執(zhí)行國家、行業(yè)和項(xiàng)目所在地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定 ， 滿足生產(chǎn)及經(jīng)營的 14 要求 ，堅(jiān)持 實(shí)事求是 ， 堅(jiān)持安全生產(chǎn)， 嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，堅(jiān)持以人為本。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目構(gòu)成 本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主 ， 本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū) 東西 兩個(gè)地塊之間的市政路 ，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 平面布置及戶型設(shè)計(jì) (1)總平面布置 該項(xiàng)目占地面積 329 畝，總建筑面積為 46 萬平方米。其中住宅 40 萬 平方米，地下車庫建筑面積 3萬 平方米。 具體布置情況見附圖 1 綠景新城 平面布置圖 。 (2)戶型 設(shè)計(jì) 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。充分考慮鄭州的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場需求，提升賣點(diǎn)。 按戶型分，分為 兩室 一廳，兩室兩廳，三室兩廳，以兩室兩廳為主。 表 41戶型設(shè)計(jì) 面積 60 平方米 90 平方米 110 平方米 140 平方米 合 計(jì) 比 例 20% 30% 30% 20% 100% 我們在設(shè)計(jì)中注重自然規(guī)律，首先考慮住宅的朝向、通風(fēng)，采用南廳，北廚的南北通 模式，有穿堂風(fēng)的布 局，使冬季能享受陽光、夏季能避開驕陽，又充分引入自然風(fēng)，流穿全戶，創(chuàng)造很好的戶內(nèi)氣候。住宅充分依據(jù)現(xiàn)代人的生活模式進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用大面寬、小進(jìn)深、大廳、大主臥、小次臥的合理功能布局，臥室全部采用新型的低窗臺(tái)凸窗手法，使具有優(yōu)良的觀景效果。盡量做到每戶明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳“四明”布局。每戶均保證兩到三間居住空間朝南；每戶均保 15 證兩間居住空間朝向主要景觀。臥室設(shè)置低窗臺(tái)大玻璃窗、內(nèi)加防護(hù)欄桿 ,起居廳至陽臺(tái)為落地玻璃門，保證了良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野。每戶進(jìn)戶處大都有玄關(guān)作為過渡空間 ,并結(jié)合儲(chǔ)藏空間 ,避免開門 見廳 ,營造了良好的空間層次效果。起居室開間均保證在 ,臥室開間除少量小臥為 外 ,均保證在 以上。廚房面積大于 、衛(wèi)生間面積大于 ，以保證足夠的操作和使用面積。大陽臺(tái)。每戶 6— 8 平方米的大陽臺(tái)，提供主人活動(dòng)、休閑、陽光浴等多種活動(dòng)空間。所有廚房均設(shè)集中排煙道，衛(wèi)生間設(shè)集中管井，避免管線明露。為城市景觀增添了一道亮麗的風(fēng)景線。 結(jié)合立面造型，預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位置。所有房間保證足夠的窗地比。每層公共走道處均設(shè)垃圾臨時(shí)收集面積 ,由物業(yè)統(tǒng)一定時(shí)清收 ,避免雜亂無序 ,方便居民。 引入“ 生態(tài)環(huán)境”設(shè)計(jì)手法 ,每層窗外飄板既有遮陽、防噪 的 作用 ,又可放置空調(diào)室外機(jī)組及布置立體綠化，同時(shí)也美化了立面效果。頂部大型屋面板除裝飾作用外，亦為太陽能集熱裝置，為大樓提供干凈、清潔的能源。 功能要求 本項(xiàng)目住宅小區(qū)住宅以高層 剪力墻 住宅為主 ， 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) (1)外窗均采用淺 藍(lán) 色中空玻璃。 (2)建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 a淺色磁磚飾面。 b外加保溫隔熱構(gòu)造。 c采用倒置式屋面，局部采用坡屋 頂，以增加溫隔熱性能。 (3)墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。 (4)層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 (5)樓梯間采用封閉式并開啟外窗。 建筑藝術(shù) 16 依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格， 建筑形式采用簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，以線條與塊面的構(gòu)圖方式和材料的對(duì)比做 為 造型組合，本設(shè)計(jì)采用的空間及立面構(gòu)成手法均充滿現(xiàn)代都市氣息，以全新的思維及手法最求“現(xiàn)代 ”之美感，令人耳目一新。以現(xiàn)代、簡潔、典雅的風(fēng)格形成了清新而具鮮明個(gè)性。 本設(shè)計(jì)立面造型 融入 現(xiàn)代手法，在構(gòu)圖和均衡方面細(xì)加推敲以至完美。建筑輪廓線豐富了現(xiàn)代立面設(shè)計(jì) ,強(qiáng)調(diào)橫向水平線條。屋頂飄板反映住宅的特性。屋頂飄板既能遮陽保溫，又能成為小區(qū)的標(biāo)志性符號(hào)給人耳目一新之感。中部簡潔明快，充滿韻律感；底部處于距人最近范圍內(nèi)，造型典雅大方，通過對(duì)細(xì)部細(xì)致入微的雕琢，和材質(zhì)及顏色恰當(dāng)?shù)乜刂坪瓦\(yùn)用，營造出優(yōu)雅統(tǒng)一又不失溫馨浪漫的社區(qū)氛圍。 各單體建筑間的高低錯(cuò)落及其本身的退層處理，使整個(gè)小區(qū)的城市天際線得到了進(jìn)一步的 豐富和優(yōu)化，形成了小區(qū)高雅華貴的風(fēng)格特色。 結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)的安全等級(jí) 一 級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別 甲 類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí) 甲 級(jí)，地下室防水等級(jí) 一 級(jí)。 住宅采用 剪力墻 結(jié)構(gòu)。 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用 現(xiàn) 澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度。地下室防水以 鋼筋混凝土 結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。 道路規(guī)劃 因地制宜分設(shè)車行出入口和人流出入口。 (1)車行道路系統(tǒng) 小區(qū)外環(huán)單向通車，道路 的 路面寬 6m，路形舒展、飽滿。 (2)步行道路，共分三類 入口人行道 ，該道路結(jié)合綠化，有收有放，局部擴(kuò)大為廣場，并設(shè)花壇、雕塑，形成豐富的空間層次，綠化景觀道，小區(qū)內(nèi)沿綠地設(shè)步行道，連 接 主要環(huán)境 17 景觀。道路寬不小于 結(jié)合大面積綠化 ,以花崗巖式大理石拼砌而成，線型自由活潑。 (3)停車場地規(guī)劃 分為兩部分，一是中心綠地下的地下停車，二是小區(qū)外環(huán)道外側(cè)地面停車，自行車則考慮住宅的地下層停放。 外環(huán)路寬 6米，可臨時(shí)停車，也可作為緊急時(shí)的消防環(huán)路。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 (1)立體層次綠化，采用坡地升沉的立體手法，點(diǎn)線面相結(jié)合達(dá)到富有層次的綠化效果。 (2)主題綠化 兩個(gè)主要 綠化區(qū)域，一動(dòng)一靜，渲染了典雅、安逸又富有活力的居住氛圍。 (3)植被處理 廣植喬木，喬木常綠，落葉間植，使進(jìn)入小區(qū)有綠樹成蔭之感，且注重一年四季的季相變化。沿中心綠地喬灌間植，四季有花，收放有致，富有情趣與人情味，并充分考慮噪音。 配套附屬設(shè)施 設(shè)計(jì) 為了滿足項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營的需求，需要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施。結(jié)合該項(xiàng)目周邊市政配套條件，做出項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)方案如下： (1)衛(wèi)生防疫 小區(qū)內(nèi)設(shè)有大面積綠化 (綠化率 40%)為小區(qū)居民提供優(yōu)美的環(huán)境和新鮮的空氣，并有利于防塵降噪。 各建筑單元間距均符合日照要 求。每戶均保證 1個(gè)以上朝南房間。住宅均保證明廚、明臥、日照滿足窗地比。 小區(qū)內(nèi)污水處理設(shè)在小區(qū)中心綠地下，污水處理總透氣管在附近高空排放。電梯均遠(yuǎn)離臥室、起居室，降低了噪聲干擾。 住宅臥室外窗采用雙層中空玻璃，以利安全并隔絕噪音。在小區(qū)入口附近設(shè)立收集站 ,由物業(yè)統(tǒng)一定時(shí)從住宅各層垃圾收集點(diǎn) ,清收于此 ,免除居民手持垃圾之苦， 18 有利于整個(gè)小區(qū)清潔有序。垃圾清運(yùn)車輛無需進(jìn)入小區(qū)既可對(duì)袋裝垃圾進(jìn)行清運(yùn)，便捷衛(wèi)生，對(duì)居民區(qū)無干擾。 (2)環(huán)保設(shè)計(jì) “人可以改造環(huán)境，環(huán)境也可以改造人”。貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“ 可持續(xù)發(fā)展”的思想，創(chuàng)造一個(gè)生態(tài)環(huán)境好的社區(qū) ,是增長人們文化修養(yǎng)，充實(shí)人們高尚情操，是提高國民整體素質(zhì)的重要舉措。