世x地產(chǎn)顧問(wèn)(深圳)有限公司doc17)組織結(jié)構(gòu)診斷咨詢報(bào)告-組織結(jié)構(gòu)(編輯修改稿)
2025-07-29 13:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1) 代理部?jī)?nèi)部管理結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題 代理部現(xiàn)在的管理結(jié)構(gòu)主要是按照區(qū)域劃分的層級(jí)式管理結(jié)構(gòu)，如下圖所示： 圖 4b 世聯(lián)公司 20xx 年各業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)狀況對(duì)比現(xiàn)行組織結(jié)構(gòu)圖 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) (深圳 )有限公司組織結(jié)構(gòu)診斷咨詢報(bào)告 第 7 頁(yè) / 共 17 頁(yè) 主管副總區(qū)域經(jīng)理 區(qū)域經(jīng)理. . . . . .項(xiàng)目經(jīng)理. . . . . . 項(xiàng)目經(jīng)理 客戶經(jīng)理 行政經(jīng)理業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員. . . . . . 在這一管理下，區(qū)域的項(xiàng)目經(jīng)理 和業(yè)務(wù)人員與區(qū)域經(jīng)理之間建立了長(zhǎng)期的固定關(guān)系。這一方面不利于區(qū)域間項(xiàng)目經(jīng)理和業(yè)務(wù)人員的共享，另一方面由于區(qū)域經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)本地區(qū)的業(yè)務(wù)聯(lián)系和項(xiàng)目及人員管理，因此很容易形成內(nèi)部人控制局面。這對(duì)于人員流動(dòng)率較高的房地產(chǎn)代理行業(yè)來(lái)說(shuō)就存在著比較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。目前公司高層正在考慮對(duì)此管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行修改，方案如下圖所示： 主管副總區(qū)域經(jīng)理 區(qū)域經(jīng)理. . . . . .項(xiàng)目經(jīng)理. . . . . .項(xiàng)目經(jīng)理業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員. . . . . .行政經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理業(yè)務(wù)員 圖 5 世聯(lián)代理部現(xiàn)行管理結(jié)構(gòu) 圖 6 世聯(lián)代理部管理結(jié)構(gòu)變革方案 (待議 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) (深圳 )有限公司組織結(jié)構(gòu)診斷咨詢報(bào)告 第 8 頁(yè) / 共 17 頁(yè) 這一方案的要點(diǎn)是對(duì)代理部的項(xiàng)目經(jīng)理和業(yè)務(wù)員進(jìn)行集中管理，根據(jù)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理和業(yè)務(wù)人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)配置。在項(xiàng)目期間項(xiàng)目經(jīng)理和業(yè)務(wù)人員受到項(xiàng)目所在 區(qū)域的區(qū)域經(jīng)理的指導(dǎo)，但樓盤管理的監(jiān)控工作將交給行政經(jīng)理統(tǒng)一管理。這樣區(qū)域經(jīng)理就可以從事務(wù)性工作中脫身，而將主要精力集中于區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)拓。 但是，值得注意的是，該方案在解決了原來(lái)管理架構(gòu)中的一些問(wèn)題的同時(shí)也帶來(lái)了一些新的潛在問(wèn)題。首先，在市場(chǎng)開(kāi)拓工作中以及開(kāi)發(fā)商關(guān)系維護(hù)工作中區(qū)域經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)劃分及其相應(yīng)的業(yè)績(jī)考核指標(biāo)設(shè)置需要得到合理劃分。在這方面可考慮在市場(chǎng)開(kāi)拓業(yè)、樓盤銷售及開(kāi)發(fā)商關(guān)系維護(hù)等業(yè)務(wù)流程的各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中對(duì)區(qū)域經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理各自的職責(zé)和權(quán)限加以明確界定，并針對(duì)其職責(zé)設(shè)定相應(yīng)的考核指標(biāo)以確 保其職責(zé)的履行。 此外，如果公司的代理業(yè)務(wù)在近年內(nèi)仍然保持高速增長(zhǎng)，那么公司項(xiàng)目經(jīng)理的數(shù)量將可能增加到 20 個(gè)以上，業(yè)務(wù)人員將會(huì)到達(dá) 150 人至 200 人，需要同時(shí)管理的樓盤數(shù)量也會(huì)有所增加。由于項(xiàng)目經(jīng)理和業(yè)務(wù)人員都要向行政經(jīng)理匯報(bào)，那么就可能會(huì)造成行政經(jīng)理管理幅度過(guò)寬的情況。如果項(xiàng)目經(jīng)理之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題無(wú)法在行政經(jīng)理層面處理，那么主管副總同樣也會(huì)面臨管理幅度過(guò)寬的問(wèn)題。一個(gè)相應(yīng)的解決辦法是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理和業(yè)務(wù)人員分級(jí)管理，但這有會(huì)使代理部的管理層級(jí)增加，從而難以和其他業(yè)務(wù)部門的管理層級(jí)橫向?qū)?yīng)。 世聯(lián)提出的另一個(gè)解 決方案是將代理業(yè)務(wù)中的寫字樓代理業(yè)務(wù)劃分出來(lái)交給現(xiàn)在的交易部。這樣一方面可以適當(dāng)降低代理部的業(yè)務(wù)比重，另一方面由于寫字樓與住宅樓面對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買客戶群都存在著差別，此外在策劃方案上也有不同的側(cè)重，因此寫字樓代理和住宅樓代理業(yè)務(wù)的差分將有利于兩者各自的專業(yè)化。 但是，兩者的差分同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一些資源的浪費(fèi)，例如需要建立兩套行政支持人員，項(xiàng)目經(jīng)理和銷售人員將無(wú)法共享，寫字樓代理將難以利用住宅樓代理所采用的地域劃分帶來(lái)的一些地域經(jīng)驗(yàn)和地域關(guān)系網(wǎng)等等。因此這一劃分面臨的將是專業(yè)化和資源共享之間的矛盾。 按按 職職 能能 劃劃 分分 按按 產(chǎn)產(chǎn) 品品 或或 服服 務(wù)務(wù) 劃劃 分分 按按 地地 域域 劃劃 分分 混混 合合 型型 按按 流流 程程 劃劃 分分 矩矩 陣陣 型型 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) (深圳 )有限公司組織結(jié)構(gòu)診斷咨詢報(bào)告 第 9 頁(yè) / 共 17 頁(yè) 實(shí)際上，部門劃分往往可以采用多種不同的標(biāo)準(zhǔn)，除了按專業(yè)劃分和按地域劃分之外，還可以按照目標(biāo)客戶群劃分 (例如銀行業(yè)務(wù)和非銀行業(yè)務(wù) )或按照項(xiàng)目劃分等等。對(duì)于每一個(gè)具體的問(wèn)題可以綜合考察多種劃分標(biāo)準(zhǔn)，以解決主要矛盾為基礎(chǔ)進(jìn)行業(yè)務(wù)劃分和部門劃分，同時(shí)在通過(guò)建立一些跨部門的其他協(xié)調(diào)機(jī)制和溝通機(jī)制緩解其他方面的矛盾。 圖 7 部門劃分的常用標(biāo)準(zhǔn) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) (深圳 )有限公司組織結(jié)構(gòu)診斷咨詢報(bào)告 第 10 頁(yè) / 共 17 頁(yè) (2) 代理部和策劃部之間的業(yè)務(wù)銜接問(wèn)題 對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，策劃服務(wù)和代理服務(wù)是兩個(gè)緊密聯(lián)系的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。策劃的成功與否將在很大程度上決定銷售的業(yè)績(jī)。 前期策劃 建筑設(shè)計(jì)與施工 開(kāi)盤前營(yíng)銷策劃 銷 售可行性研究市場(chǎng)調(diào)查客戶定位和物業(yè)定位設(shè)計(jì)方案需求策劃施工現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)前期營(yíng)銷活動(dòng)規(guī)劃代理銷售施工進(jìn)度規(guī)劃 價(jià)格定位賣點(diǎn)定位媒體整合銷售策略調(diào)整發(fā)展商物業(yè)開(kāi)發(fā)周期世聯(lián)提供的相應(yīng)服務(wù)世聯(lián)提供服務(wù)的對(duì)應(yīng)部門及人員在這期間策劃部和代理部之間存在大量的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)問(wèn)題估價(jià)部/ 顧問(wèn)部策劃部代理部客戶經(jīng)理代理部區(qū)域經(jīng)理代理部項(xiàng)目經(jīng)理 目前，世聯(lián)的策劃業(yè)務(wù)和代理業(yè)務(wù)之間的銜接問(wèn)題主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是由于世聯(lián)擁有的成熟的策劃人員數(shù)量
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