【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 來(lái)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 六．投資方的條件和愿望 山西 X 投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來(lái)有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項(xiàng)目而有助于長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。 山西 X 投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻(xiàn)，經(jīng)過(guò)幾年投入和經(jīng)營(yíng)、管理的山西旅游點(diǎn) – 綿山，已經(jīng)在山西乃至全國(guó)成為一個(gè)集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點(diǎn)和旅游開(kāi)發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說(shuō)，以其鮮明的個(gè)性跨身于我國(guó)名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其原來(lái)的魅力。 “ 萬(wàn)壑千崖增秀麗，往來(lái)人在畫(huà)圖中 ” ，定會(huì)給游人留下永恒的記憶。 綿山開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的成 功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時(shí)，這樣的發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。 目前，山西 X 投資有限公司，計(jì)劃在山西省會(huì) – 太原，投資一家高星級(jí)的酒店，資金規(guī)模在 2 億人民幣。 根據(jù)投資方的本身?xiàng)l件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。 七 . 項(xiàng)目預(yù)選地塊分析與評(píng)價(jià) 1. 地塊編號(hào)： 項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá) 38畝的地塊編為1 號(hào)地塊。 項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市長(zhǎng)風(fēng)街長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá) 10畝的地塊編為 2 號(hào)地塊。 項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土 地面積規(guī)模達(dá) 23 畝的地塊編為 3 號(hào)地塊。 2. 地塊分析與評(píng)價(jià)： 1 號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積： 38 畝） 地理位置： 該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個(gè)太原城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為 500 米左右。 周邊環(huán)境： 由于地塊處于發(fā)展中的城市標(biāo)志性景觀汾河，因此，地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書(shū)館，后面為一高層建筑群，面對(duì)汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個(gè)大煙囪）。地域空曠 ，視野開(kāi)闊。 交通條件： 地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為 500 米左右，道路規(guī)范，兩個(gè)橋方向均能進(jìn)出（實(shí)際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。路況暢通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車(chē)站 10 分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng) 30 分鐘車(chē)程。 分析與評(píng)價(jià)： 1 號(hào)地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太原市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時(shí)緊鄰作為太原市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地 塊。但從酒店專(zhuān)業(yè)角度看適合做何種類(lèi)型的酒店才是最重要、最客觀的。從 1 號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為比較適合做會(huì)議型酒店。 要素： （ 1）地域空曠，視野開(kāi)闊，雙向交通集散便利。 （ 2）周邊環(huán)境相對(duì)安靜，對(duì)會(huì)議型酒店干擾較少 （ 3）由于地塊面積規(guī)模較大（ 38 畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，非常適合會(huì)議型酒店的基本條件，如：道路交通，車(chē)輛場(chǎng)地，會(huì)議場(chǎng)所與酒店的整體規(guī)劃等。當(dāng)然， 1 號(hào)地塊 38 畝規(guī)模上搞一個(gè)單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實(shí)施。 我們建議： 會(huì)議型酒店在太原這類(lèi)市場(chǎng)目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會(huì)議和部分國(guó)內(nèi)會(huì)議，如要實(shí)施就必須形成會(huì)議市場(chǎng)的龍頭、會(huì)議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報(bào)。 2 號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積： 10 畝） 地理位置： 該地塊位于長(zhǎng)風(fēng)街、長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長(zhǎng)風(fēng)街是太原市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個(gè)典型的商業(yè)地段。 周邊環(huán)境： 由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠 1排 4 層居民樓。因?yàn)樘幱诘湫偷纳虡I(yè)環(huán)境街 區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對(duì)狹小，周?chē)_(kāi)闊度稍差。但該地塊正面臨街的長(zhǎng)風(fēng)街已成為太原市新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市軸心大道，未來(lái)幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，同時(shí)長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開(kāi)發(fā)區(qū)。 交通條件： 地塊處于具有雙向 10 車(chē)道的長(zhǎng)風(fēng)街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車(chē)站 15 分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng) 20 分鐘車(chē)程。 分析與評(píng)價(jià)： 2 號(hào)地塊處于太原市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來(lái)的幾年中將形成一個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長(zhǎng)風(fēng) 街為軸心主干道，隨著不斷建設(shè)，深入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會(huì)更加提高，商業(yè)氛圍更濃，并會(huì)逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今后太原市的軸心大道、核心區(qū)域。從 2 號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為該地塊規(guī)劃一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為適合。 要素： 地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內(nèi)因，同時(shí)由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位，形 成了這一類(lèi)型地塊較適宜的結(jié)合點(diǎn)：現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點(diǎn)對(duì)酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價(jià)值非常重要。 3 號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積： 23 畝） 地理位置： 地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營(yíng)盤(pán)汽車(chē)站，屬于臨街地塊、并州南路、大營(yíng)盤(pán)地段屬太原市老城區(qū)域范圍。 周邊環(huán)境： 從 3 號(hào)地塊所處的位置而言，以目前太原市區(qū)的地段價(jià)值應(yīng)當(dāng)是不錯(cuò)的，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對(duì)面是武警總隊(duì)，地塊后面緊靠一排 4 層居民樓，周邊有部分各類(lèi)企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域， 應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)的普通區(qū)域。在城市中這一類(lèi)型區(qū)域最多，很中性化。 交通條件： 地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為太原市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車(chē)站僅 10 分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng) 20 分鐘車(chē)程。 分析與評(píng)價(jià)： 雖然 3 號(hào)地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)、比較普通的區(qū)域，但仔細(xì)分析與研究，還是有其獨(dú)到之處及適合運(yùn)作的產(chǎn)品（酒店）。首先從太原市目前以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長(zhǎng)風(fēng)街為軸心大道的 新興商業(yè)中心區(qū)域來(lái)看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個(gè)主要區(qū)域的橋梁作用。另外， 3 號(hào)地塊又正好處于這個(gè)橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認(rèn)為該地塊較適合運(yùn)作旅游經(jīng)濟(jì)型酒店。 要素： （ 1）地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域的中間，容易被市場(chǎng)接受。 （ 2） 地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點(diǎn)：火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、機(jī)場(chǎng)等很近，便于旅游經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，可以充分利用 地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點(diǎn)，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性，對(duì)旅游團(tuán)體的接待、車(chē)輛的安排停放更為便利。 3. 綜述 酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前可選擇的 3 塊地塊而言，無(wú)論投資何種類(lèi)型的酒店均可以將綿山旅游景點(diǎn)的產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)，但這其中有個(gè)主次關(guān)系，首先酒店的主要目標(biāo)市場(chǎng)是以酒店的目標(biāo)定位（類(lèi)型）為主，在做好目標(biāo)市場(chǎng)的同時(shí)再結(jié)合綿山景點(diǎn)，起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)還需要將山西的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。 八 ．酒店項(xiàng)目種類(lèi)、功能配比及投資規(guī)模的簡(jiǎn)介 酒店的類(lèi)型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資那種類(lèi)型的酒店，是未來(lái)投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。 同樣規(guī)模的酒店，不同類(lèi)型，在面積和造價(jià)上都有區(qū)別，以 300間客房的規(guī)模為例： 旅游經(jīng)濟(jì)型酒店 特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊 客房總面積： 7,350 平方米 投資金額： 3,600 萬(wàn)元（不含土地費(fèi)用） 預(yù)計(jì)有盈利平均房?jī)r(jià)： 140 元 / 間 投資回報(bào)時(shí)間： 5 年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用） 現(xiàn)代商務(wù)型酒店 特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房 比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,530 平方米 投資金額： 億元（不含土地費(fèi)用） 預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)： 420 元 / 間 投資回報(bào)時(shí)間：