【文章內(nèi)容簡介】 關(guān)街、東至安惠苑小區(qū)、南臨明富街 185 105 名門地產(chǎn) (安陽 )有限公司 8 西臨光華路、北靠東關(guān)街、東至安惠苑小區(qū)、南臨明富街 202 105 名門地產(chǎn) (安陽 )有限公司 9 西臨光華路、北靠東關(guān)街、東至安惠苑小區(qū)、南臨明富街 223 105 5 名門地產(chǎn) (安陽 )有限公司 10 西臨光華路、北靠東關(guān)街、東至安惠苑小區(qū)、南臨明富街 195 105 名門地產(chǎn) (安陽 )有限公司 11 西臨光華路、北靠東關(guān)街、東至安惠苑小區(qū)、南臨明富街 192 105 名門地產(chǎn) (安陽 )有限公司 12 人民大道東段北側(cè) 230 102 安陽通瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 人民大道東段北側(cè) 73 93 安陽通瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 人民大道東段南側(cè) 155 88 4 安陽市北關(guān)區(qū)彰東街道蘇家村村民委員會(huì) 安陽 2020 年至今部分商服用地成交情況如下 : 商服用地 項(xiàng)目位置 面積 (畝 ) 地價(jià) (萬元 /畝 ) 容積率 土地使用權(quán)人 1 紅旗路與解放大道交叉口東北角 57 405 安陽市中太房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2 解放大道與輝府胡同交叉口東南角 14 171 5 安陽市鑫凱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 3 人民大道以北永明路以東 63 160 6 安陽市方州房地產(chǎn)開發(fā)有服責(zé)任公司 4 中州路與華林街交叉口東北角 59 103 3 安陽市新都世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5 文昌大道與中華路交叉口西南角 29 79 安陽九鼎花園酒店有限公司 6 安陽市永明路與明福街交叉口西南角 63 72 4 安陽廣佳欣 置業(yè)有限公司 隨著外來開發(fā)商的進(jìn)入 ,安陽市土地市場價(jià)格出現(xiàn)大幅度上揚(yáng) ,最高住宅用地 308 萬元 /畝 ,安陽 CBD 其中一宗住宅用地安陽廣佳欣置業(yè)有限公司以 111萬元 /畝的價(jià)格獲取。 安陽商服用地最高為 405 萬元 /畝 ,安陽 CBD 其中一宗商服用地安陽廣佳欣置業(yè)有限公司以 72萬元 /畝的價(jià)格獲取。整體來看安陽廣佳欣置業(yè)有限公司獲取土地成本不高 ,但是土地獲取時(shí)間為為 2020 年上半年 ,距現(xiàn)在已過去一年時(shí)間。 安陽歷年房價(jià)變化 從 2020年至 2020年 ,是安陽市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展時(shí)期 ,房價(jià)也呈現(xiàn)快速增長 ,綜 合各種物業(yè)類型統(tǒng)計(jì)后 ,安陽市平均每年房價(jià)上漲 10%,但房價(jià)漲幅不穩(wěn)定 ,出現(xiàn)多次波動(dòng)和停漲。 2020 年安陽市受融資危機(jī)影響 ,另外國家宏觀調(diào)控政策一直不放松 ,由于三四線城市沒有像一、二線城市的大量的人口和經(jīng)濟(jì)支撐 ,房價(jià)增長到一定程度將難以大幅上漲 ,預(yù)計(jì)未來房價(jià)增速將逐漸減緩。 2020 年各板塊價(jià)格變化情況 鐵西版塊由于環(huán)境污染 ,均價(jià)基本處于 3200 元 /平左右 。中心板塊土地供應(yīng)量缺乏 ,房價(jià)較高 ,基本在 4400/平左右 。安東板塊在新行政中心日趨成熟的利好情況下 ,均價(jià)在 4500/平左右 。開發(fā)區(qū)板塊商品住宅 較少 ,均價(jià) 31003300/平之間。 安陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)列表 安陽市房地產(chǎn)市場小結(jié) 安陽市商品房年銷售量達(dá)到 300萬 ?400萬 ?,消化總量較大 ,投資性需求增加 ,市場進(jìn)入快速發(fā)展期 ,需求依然旺盛 。 商品房價(jià)格整體偏低 ,按板塊呈現(xiàn)明顯由西向東上升趨勢 ,安陽新區(qū)成為區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn) ,未來升值潛力巨大。 安陽市民購房購房心理日趨成熟 ,多數(shù)仍以自用為主 ,購房區(qū)域性明顯 ,東區(qū)投資性需求占一定比例 ,理性消費(fèi)居多。 受安陽市融資危機(jī)影響 ,客戶購房心理更加理性 ,購房時(shí)對(duì)開發(fā)商實(shí)力信譽(yù)、施工進(jìn)度、地段 、價(jià)格等多因素綜合考慮。 市場分析與預(yù)測 安陽重點(diǎn)區(qū)域調(diào)研情況分析 重點(diǎn)區(qū)域在售項(xiàng)目分布 (一 )東區(qū)在售項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)及銷售情況 通過上圖可以看到 ,安陽東區(qū)項(xiàng)目價(jià)格基本上實(shí)現(xiàn)了 4500 元 /?,隨著萬達(dá)的進(jìn)駐 ,安陽東區(qū)住宅實(shí)現(xiàn) 5000 元 /?只是半年的時(shí)間問題。安陽辦公樓市場目前出現(xiàn)一定程度的之后 ,雖然部分項(xiàng)目報(bào)價(jià) 7800 元 /?,但是銷售緩慢。隨著東區(qū)的成熟 ,以及政府及大型企業(yè)的搬遷 ,辦公樓市場將會(huì)和鄭東新區(qū) CBD 的成熟一樣 ,迅速成長。且標(biāo)志性的辦公樓將會(huì)成為價(jià)格高點(diǎn) ,且同 時(shí)成為投資客及自用客的首選。 (二 )中心區(qū)在售項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)及銷售情況 (三 )項(xiàng)目指標(biāo)及銷售速度分析 區(qū)域周邊在售項(xiàng)目中大體量項(xiàng)目較多 ,多數(shù)項(xiàng)目月均銷售不足三十套 ,但是諸如恒大綠洲、華強(qiáng)城等品牌實(shí)力房企的項(xiàng)目銷售依然火爆。 (四 )建筑形態(tài)分析 在售項(xiàng)目大多以高層、小高層為主要的建筑形態(tài) ,別墅洋房項(xiàng)目供應(yīng)量較少 ,多層僅有香格里拉供應(yīng) ,產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 (五 )戶型面積分析 市場以兩房、三房為主 ,其中一房供應(yīng)少 ,集中在 3550 平 ,兩房集中在85108 平 , 三房 集中在 118145 平之間 ,四房在 160170 平左右 ,說明寬敞兩房和舒適性三房均被市場所認(rèn)可。 (六 )市場價(jià)格分析 區(qū)域價(jià)值對(duì)價(jià)格影響較大 ,各區(qū)域價(jià)格差距大 ,城市向東發(fā)展 ,東區(qū)成為目前最高價(jià)區(qū)域 ,區(qū)域均價(jià)達(dá)到 4600 元 /?。 區(qū)域市場分析 擬建項(xiàng)目一安陽 CBD 項(xiàng)目所處區(qū)域市場分析 安陽 CBD 項(xiàng)目位于安東新區(qū)中軸線上 ,處于城市發(fā)展方向 ,是安陽熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 ,為安陽市三年城建重點(diǎn)項(xiàng)目 ,未來將建設(shè)為集商貿(mào)、金融、旅游、文體中心、休閑、公寓、高檔住宅為一體的具有現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 功能的高品質(zhì)生活區(qū)和區(qū)域地標(biāo)性建筑群。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多 ,體量較大 ,區(qū)域交通便利 ,配套較為完善 ,現(xiàn)階段在售有上城公館、安陽國貿(mào)中心、義烏國際商貿(mào)城、新世紀(jì)廣場、豫大定天下、文峰匯等眾多知名項(xiàng)目 ,區(qū)域競爭激烈。 由以上信息估算得知 ,東區(qū)市場上項(xiàng)目總供應(yīng)量為 萬方 (含住宅與商業(yè) ),總存量為 萬方 (含住宅與商業(yè) ),其中寫字樓供應(yīng)量為29萬方 ,存量為 萬方。東區(qū)市場供應(yīng)量較大 ,但寫字樓市場供應(yīng)較少。 重點(diǎn)項(xiàng)目華強(qiáng)城案例分析 、 開發(fā)商 :安陽華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司 位置 :安陽市中華路與弦歌大道交叉口東北片區(qū) 規(guī)模 :建筑面積 144826 平 ,三期總建筑 144826 平 ,高層住宅 平 ,商鋪 3380 平 ,容積率 ,總戶數(shù) 856 戶 物業(yè)形態(tài) :共 14棟分別為 10 層 ,17 層 ,25 層 ,28 層 ,32層 ,兩梯四戶 ,兩梯三戶 ,一梯兩戶 產(chǎn)品配比 :兩房 96平、三房 116132平、四房 164176 平 建筑風(fēng)格 :西班牙 價(jià)格 :均價(jià) 4300 元 11000 元 配套設(shè)施 :建成后的安陽市首家五 星級(jí)酒店 ,建筑面積約 52020 平方米 ,配備五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配套各類相關(guān)設(shè)施 .集現(xiàn)代風(fēng)情商業(yè)街區(qū) ,高科技主題公園與大型室內(nèi)購物中心于一體 ,是齊聚購物 ,休閑 ,娛樂 ,餐飲的安陽商業(yè)旗艦 .現(xiàn)代化的生活平臺(tái) :2 萬平方米的湖區(qū) ,一處洗滌塵俗的心靈凈土 。沿湖塑膠步道 ,一場思維與水岸的親密之旅 。豪華 VIP會(huì)所 ,將西班牙的品味與格調(diào)都匯聚在這里。 擬建項(xiàng)目二安湯新城項(xiàng)目所處區(qū)域分析 安湯新城項(xiàng)目位于安陽和湯陰的邊緣 ,地緣性較強(qiáng) ,屬于安湯一體化的范疇 ,安湯新城是安陽新規(guī)劃區(qū)域 ,目前較為陌生區(qū)域 ,認(rèn)可度不高 ,周 邊暫無任何項(xiàng)目供應(yīng) ,競爭來自于安陽市和湯陰市 ,客戶被兩邊截流 ,道路規(guī)劃不完整 ,無任何項(xiàng)目開發(fā) ,處于土地儲(chǔ)備階段 ,周邊缺乏配套資源 ,隨著安湯新城的建設(shè) ,政府的大力支持 ,安湯新城會(huì)成為安陽市又一經(jīng)濟(jì)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 四、規(guī)劃方案 擬建項(xiàng)目一 CBD 規(guī)劃方案 地塊分析 地塊屬性及控規(guī)要求 地塊控規(guī)及要求 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積 ?) 容積率限定 建筑密度 (%) 綠地率 (%) 備注 建筑要求 DN3412 商業(yè)金融業(yè)用地 49969 ≤ ≤ 40 ≥ 20 兼容辦公 、文化娛樂 DN3421 商業(yè)金融業(yè)用地 106362 ≤ ≤ 40 ≥ 20 兼容辦公 710?公共服務(wù)設(shè)施 DN3442 商業(yè)金融業(yè)用地 2638 ≤ ≤ 50 ≥ 20 兼容文化娛樂 DN3443 商業(yè)金融業(yè)用地 16883 ≤ ≤ 40 ≥ 20 兼容文化娛樂 DN3431 二類居住用地 37052 ≤ ≤ 28 ≥ 40 兼容商業(yè) 1000?公共服務(wù)設(shè)施 DN3551 二類居住用地 29956 ≤ ≤ 28 ≥ 40 兼容商業(yè) 920?公共服務(wù)設(shè)施 ,300?儲(chǔ)蓄所及郵政所 DN3591 二