【文章內容簡介】 生 活超市 +社區(qū)商業(yè)服務 此種業(yè)態(tài)組合形式解析： 居家建材市場可以是 1~2~3F層，可以用做本項目的建材、家居、燈飾、家私 等相關業(yè)態(tài)，主要功能是售賣功能和售后服務功能； 1F 可以拿出部分商業(yè)物業(yè) 做成以臨街商業(yè)內街為特色的社區(qū)商業(yè)，其主要功能是售賣功能，針對項目周邊的社區(qū)服務； B1F 生活超市的主要服務對象是項目周邊的居家生活住戶，提供日常生活必須品是主要特征；這種業(yè)態(tài)組合是一種傳統(tǒng)商業(yè)模式的組合，形成以產品售賣為特征的模式。 此種業(yè)態(tài)組合的優(yōu)劣勢分析： 2優(yōu)勢： （ 1）、這種業(yè)態(tài)組合可以依托北環(huán)路現(xiàn)在 比較成熟的建材“一條街”的影響，順勢強化該區(qū)域以“居家、建材”供給的特點并做大該主題，這個模式對于相應的招商并降低建材、家居、燈飾裝飾專業(yè)批發(fā)市場的招商難度有利； （ 2）、由于配有“生活超市 +社區(qū)商業(yè)” 這一業(yè)態(tài)，對于該地區(qū)人氣的提升起著決定性的作用，由此可以加快住宅產品的去化并提升其物業(yè)品質； （ 3）、這個模式的建筑體可設計成較為通透的形式，平街層內街成活的可能性較大，硬件設施上不需要太大的投入。 2劣勢： （ 1）、對項目土地價值的挖掘不深，未有效的實現(xiàn)其地塊價值利益的最大化； （ 2）、該模式近似于一 個居家建材專業(yè)市場的感覺，其檔次顯得不高； （ 3）、由于本項目的地塊鏤空面積較大，地快使用率相對較低，各個區(qū)域的相關性較差，無法形成規(guī)?；推放苹? （ 4）、該模式的平街層商業(yè)物業(yè)去化難度相對較小，其余樓層商業(yè)物業(yè)去化難度較大，但整體商業(yè)物業(yè)價值不高，物業(yè)總體租金價值較低。 二、 項目業(yè)態(tài)第二種組合形式 單元主題 +室內步行街 +生活超市 此種業(yè)態(tài)組合形式解析： 單元主題是指按照現(xiàn)有建筑設計方案，把 1~3F 的四個獨立的塊狀商業(yè)物業(yè)、按照不 同商業(yè)屬 性定位后 ，分成四個獨立的單元進行招商執(zhí)行 ，并獨立 進行后期的管理和運營，這樣可以化整為零的針對性招商，只要留足四個獨立單元物業(yè)的上下行通道，后期的管理業(yè)比較容易。四個單元主題可以是：小商品批發(fā)、百貨批發(fā)、布藝、燈飾、建材、影院、游樂場、大型量販式KTV、大型特色餐飲、百貨等，屆時可以根據(jù)二次市場調研 結果和商家的需求情況 確定業(yè)態(tài)的 具體 選擇。 四個單元的 1~2~3F的商業(yè)是按照垂直樓層疊加、形成主題單元。 1F平街層和 B1F 層 分別可以做成室內步行街和生活超市，同上。 此種組合優(yōu)劣勢分析： 2優(yōu)勢： （ 1）、整個商業(yè)體分成數(shù)個商業(yè)業(yè)態(tài)，劃小了商業(yè)經營單元后，將有利于招商執(zhí)行； （ 2）、如果 B1F 大型生活超市招商成功，將極大的帶動整個商業(yè)物業(yè)的招商進駐 ； （ 3）、該模式是屬于“獨聯(lián)體”式的，各個單元主題便于確定，商家資源容易掌控，操作比較容易； （ 4）、為本項目快速打造 百貨、休閑娛樂（電玩、電影）、 建材、家居、燈飾、布藝、 KTV、餐飲等主題較為容易實現(xiàn)，使其對應的經營商家成為其目標客戶群。 2劣勢： （ 1）、商家選擇 面較窄，相關性較小；如果沒有良好的后期服務保障，商家入駐的顧慮較大； （ 2）、商家的甄選和判斷正確與否，檔次是否整齊將會直接影響后期的經營效果，商家資源會間接的失去部分客戶； （ 3）、 本 項目周邊的商業(yè)檔次較低，對于形成相對較高檔次的室內步行街商家組合空置難度較大，易于出現(xiàn)眼高手低的狀況 三、 項目業(yè)態(tài)第三種組合形式 時尚 購物中心 =時尚百貨 +現(xiàn)代生活超市 此種業(yè)態(tài)組合形式解析： 時尚購物中心業(yè)態(tài)組合結構、是目前大足空缺的業(yè)態(tài)形態(tài)，與老商業(yè)步行街東端的“大足印象”的業(yè)態(tài)定位是一個錯位，大足印象強調的是以綜合百貨加超市帶動設在后面的商業(yè)步行內街，而其商業(yè)步行內街的結構呈回廊形態(tài)，獨立商鋪的進深和外回廊的人流東線將會把人流分散，屆時將有可能會出現(xiàn)顧客稀少的局面，對主力店的人流不能夠很好的分享；而 我們建議的商業(yè)形態(tài)是“時尚 購物中心 ” 形態(tài)，這個形態(tài)能夠很好的做到人流 共享、 商氣得到合理共用，對于本案講講具有很 大 的生存空間。 此種組合優(yōu)劣勢分析 2優(yōu)勢： （ 1）、 “ 時尚購物中心 ” 是大足縣的空缺業(yè)態(tài)，商業(yè)經營形態(tài)較容易 控制 ，具有強烈的整合經營管理的掌控力，整個商業(yè)物業(yè)成活率高； （ 2）、 項目能夠形成很好 整體展示面，以便于 營造 出商業(yè)的整體效果和氛圍；這樣可以 快速提升項目（住宅及商業(yè)物業(yè)） 的價值，實現(xiàn) 資產增值的 最大化； （ 3）、能夠很好的提升 本項目的檔次和品質， 較快的 提升老城區(qū)乃至大足縣的城市形象； （ 4）、滿足大足縣老城區(qū)城市中心的商業(yè)配套需求，豐富大足的商業(yè)業(yè)態(tài)； （ 5）、 能夠實現(xiàn)快速的現(xiàn)金周轉流動， 具有很強的融資功能； （ 6）、可成 為 持續(xù)經營盈利的工具，為未來長久 經營創(chuàng)造了必要的條件。 2劣勢 ： （ 1）、 商業(yè)物業(yè) 積壓較大 、需要 開發(fā)商 具有一定的 資金 實力 ； （ 2）、需要有一定的商業(yè)經營管控能力 ，建議提前邀請專業(yè)的商業(yè)管理公司介入并進行招商執(zhí)行 。 四、商業(yè)物業(yè)結構調整性建議 ●商業(yè)物業(yè)調整對比（以 1F層情況為例）： （ 1）、調整前商業(yè)物業(yè)使用面積如下： 根據(jù)圖紙初步測量上述數(shù)據(jù)顯示：平街一層的建面約為 4931 ㎡ ，使用面積 4252 ㎡ ，四塊相對獨立的商業(yè)物業(yè)依靠外廊橋連接。 ●調整后商業(yè)物業(yè)使用面積如下： 調整成為集中式商業(yè)物業(yè)后、商業(yè)物業(yè)一層的建面約為 6516㎡ ，使用面積約為 5244㎡ 。 上述兩個方案的商業(yè)使用面積差為 992 ㎡ ，即調整后的一層商業(yè)物業(yè)增加了近 1000㎡ 的使用面積，對于本案 1~3層商業(yè)物業(yè)商業(yè)體量總量增加近 3000㎡ 。 五 、項目建議： 根據(jù)本項目的地塊屬性及政府規(guī)劃要求，以及根據(jù)上述大足縣區(qū)域市場需求狀況，實現(xiàn)本項目利潤最大化的目標，結合我們對本項 目優(yōu)劣勢和機會威脅的分析，以及對項目的總體定位，前面介紹的幾種商業(yè)開發(fā)模式各自有自己的優(yōu)缺點， 在開發(fā)商資金容許的情況下：建議貴司采用第三種業(yè)態(tài)組合形式，打造大足老城區(qū)城市復合型物業(yè)，既能有效的根據(jù)市場整合項目資源，又能實現(xiàn)本項目價值利益的最大化，又有可能實現(xiàn)房地產開發(fā)的融資功能。 如果按照第三種業(yè)態(tài)組合形式，建議如下： （ 1）、把四塊狀獨立的商業(yè)體外廊連通，以形成一個完整的商業(yè)經營樓面； （ 2）、把原設計的中央空地改為共享空間，在此可以安裝上下扶梯和室內觀光電梯，滿足垂直 交通需要； （ 3）、商業(yè)物業(yè)的經營有兩種方案： A、整體出租； B、自己經營； C、加盟經營，我們建議自己經營，以獲得最大限度的融資功能和后期管控。 （ 4）、以 1F樓層為例，調整前四塊經營場地的面積之和為： 4252 ㎡ ，調整后經營面積約為 5244㎡ , 實際增加的經營面積約為 2976 ㎡ 。 第六部分 可借鑒商業(yè)經營與運作案例項目研究 一、可借鑒商業(yè)經營與運作案例項目研究 重慶北城天街 重慶北城天街是屬于重慶龍湖地產旗下物業(yè)。龍湖北城天街”購物廣場運用國際商業(yè)前沿理念建造而成 ，建筑面積約為 14萬平方米，是目前重慶規(guī)模最大、功能最完善的超大型購物中心之一，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體。北城天街擁有 3座休閑景觀廣場、 2 家大型生活超市、 1 家主力百貨， 300 余家國際一線潮流品牌專賣店、 1個專業(yè)體育用品連鎖賣場、 1 座全國放映廳最多的五星級電影院、近千個泊車位的大型停車場等，是重慶時尚人群休閑、購物的首選之地。 2020 年，重慶江北區(qū)政府把江北商圈的核心步行街，命名為“北城天街”。從而在全國開創(chuàng)了以一座購物中心命名整條城市商業(yè)步行街的先例。 2020 年，北城天街被重慶市民投票評為“中國著 名步行商業(yè)街”、“重慶八大地標”， 09 年，北城天街再次榮獲“重慶十大時尚地標”，與解放碑、重慶大劇院齊名。 ●北城天街區(qū)位圖如下： 從上面圖示中可以看出，龍湖北城天街，原本在“新館”區(qū)域是“北京華聯(lián)”全面進駐的商業(yè)物業(yè)，由于“北京華聯(lián)”不善，其百貨部分全面