【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)權(quán)保值、增值的重要依據(jù)，根據(jù)傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)模式，在未籌建業(yè)主大會(huì)之前，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)權(quán)利無(wú)法得到表達(dá)，小區(qū)內(nèi)一切的行政工作都是在街道辦事處、居委會(huì)的指導(dǎo)下進(jìn)行的，包括小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目立項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)職業(yè)經(jīng)理人等事務(wù)都不會(huì)經(jīng)過(guò)業(yè)主同意。小區(qū)物業(yè)管理權(quán)不來(lái)自業(yè)主，就不會(huì)對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則逐漸變?yōu)樯嫦诱加袠I(yè)主共同物權(quán)，牟取暴利的吸血機(jī)器。 隨著社區(qū)自治的政策法規(guī)逐漸放寬，各地的業(yè)主大會(huì)，居民委員會(huì)也相繼出現(xiàn)，如何運(yùn)用權(quán)力機(jī)制，明確立項(xiàng)機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī) 第 9 頁(yè) 共 20 頁(yè) 構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)，并有 效的對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行行政管理，是本文探討的重點(diǎn)。 關(guān)鍵字：自治社區(qū)、自主物權(quán)、物業(yè)服務(wù)管理 治社區(qū)物業(yè)管理模式探討 一、前言 自 20 世紀(jì) 80 年代起中國(guó)商品房市場(chǎng)興起，業(yè)主就開始了為其房產(chǎn)其保值，物權(quán)自主的斗爭(zhēng)，其中物業(yè)服務(wù)是房產(chǎn)保值的主要手段，但是由于我國(guó)物業(yè)管理相關(guān)法律不健全，業(yè)主權(quán)利與物業(yè)服務(wù)之利益沒有明確、有效的結(jié)合起來(lái)，一直以來(lái)在全國(guó)范圍內(nèi)都是沖突連連，甚至一定程度上嚴(yán)重威脅了社會(huì)穩(wěn)定。 2024年 12 月 1 日中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員 會(huì)指導(dǎo)規(guī)定》，明確了業(yè)主大會(huì)的合法地位及重要作，隨著社區(qū)自治逐漸成為政策所承認(rèn)，各地業(yè)主大會(huì)如火如荼的建立了起來(lái)，然而處于初期的物權(quán)自主進(jìn)程缺少方法論及民眾基礎(chǔ)，社區(qū)自治的行政管理工作也逐漸成為了一個(gè)全新的領(lǐng)域。 本文主要結(jié)合我直接深入實(shí)行自治社區(qū)的一個(gè)月田野調(diào)查，主要研究業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)職業(yè)經(jīng)理人、物業(yè)服務(wù)承包商在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式及采取自治社區(qū)模式小區(qū)中的行政管理關(guān)系及其作用。 二、案例調(diào)研 （一）采樣調(diào)查。本案調(diào)查了 XX 省濱海 XX 縣區(qū)、 XX 縣區(qū) 第 10 頁(yè) 共 20 頁(yè) 105 個(gè)小區(qū)，其中接受傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的小區(qū)為 87 個(gè)，采取自治社區(qū)模式的小區(qū)為 8 個(gè)，商業(yè)社區(qū)為 2 個(gè)，棄管小區(qū) 7 個(gè)。其中接受傳統(tǒng)物業(yè)小區(qū)的社齡大部分在 0 至 15 年，中檔商品房住宅小區(qū)為多。自治社區(qū)社齡皆在 5 年以上，基乎都經(jīng)歷過(guò)棄管階段，且多為中高檔商品住宅小區(qū)。棄管小區(qū)社齡為 3 至 20 年，中低高擋商品住宅小區(qū)都涵蓋其中。 （二）傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式式權(quán)利分配不清。由于缺少業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)定位，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的立項(xiàng)權(quán)、管理權(quán)、收費(fèi)權(quán)分配混亂，往往被物業(yè)服務(wù)公司全部包攬，如此一來(lái)無(wú)服務(wù)、無(wú)效率、無(wú)監(jiān)督的物業(yè)服務(wù)根本 無(wú)法保證業(yè)主權(quán)利及產(chǎn)權(quán)保值的目的。 三、傳統(tǒng)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理過(guò)程中的行政管理問(wèn)題 （一）業(yè)主大會(huì)無(wú)法履行最高權(quán)力 2024 年 12 月 1 日《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)定》明確了業(yè)主大會(huì)的合法地位及重要作用，它明確定義了業(yè)主大會(huì)制度在中國(guó)基層治理制度中的定位，必將對(duì)全國(guó)立法的走向產(chǎn)生影響。業(yè)主大會(huì)制度的明確必將帶來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的新局面，也意味著物業(yè)管理服務(wù)制度將在業(yè)主物權(quán)自主基礎(chǔ)上走向一個(gè)選擇多元、模式多元的境地。然而由于其規(guī)定 50%的參會(huì)業(yè)主比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民主發(fā)達(dá)國(guó)家小區(qū) 20%的參會(huì) 比例，導(dǎo)致籌辦門檻過(guò)高。因此，90%以上的中國(guó)小區(qū)沒有業(yè)主大會(huì)，只有業(yè)主委員會(huì)，且加上業(yè) 第 11 頁(yè) 共 20 頁(yè) 主大會(huì)在中國(guó)的發(fā)展處于初期階段，缺少方法論及自主意識(shí)的現(xiàn)狀。決定了業(yè)主大會(huì)無(wú)法代表整個(gè)業(yè)主群體表達(dá)整體業(yè)主的意愿，這直接導(dǎo)致了小區(qū)物業(yè)服務(wù)的立項(xiàng)權(quán)、管理權(quán)、收費(fèi)權(quán)、監(jiān)督權(quán)都直接落入了物業(yè)服務(wù)企業(yè)或極少數(shù)業(yè)主所組成的業(yè)主委員會(huì)。如此一來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不直接對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主也從始至終不知自己如何表達(dá)自己的權(quán)利，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)從而根本無(wú)法得到保障，這也是傳統(tǒng)物業(yè)模式下，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)沖突連連的根本原因。 （二）業(yè) 主委員會(huì)執(zhí)行權(quán)力無(wú)邊界 《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。而傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式下，業(yè)主大會(huì)建立門檻高，業(yè)主大會(huì)成立都有困難的情況下，業(yè)主委員會(huì)要么由少數(shù)業(yè)主自行成立，并接受街道辦事處、居委會(huì)指導(dǎo)，或者根本就不存在業(yè)主委員會(huì)。從根本上來(lái)講，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式下，業(yè)委會(huì)執(zhí)行權(quán)力無(wú)邊界體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是完全沒有經(jīng)驗(yàn)和作為，業(yè)委會(huì)完全作為一個(gè)空殼與擺設(shè)而存在；二是業(yè)委會(huì)的權(quán)利沒有業(yè)主 大會(huì)的授權(quán)，無(wú)法被監(jiān)督，往往成為少數(shù)投機(jī)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同榨取業(yè)主 “ 公共產(chǎn)權(quán) ” 的工具，諸如停車費(fèi)、電梯廣告等等。 （三）物權(quán)管理缺失導(dǎo)致業(yè)主 “ 搭便車 ” 情況嚴(yán)重 第 12 頁(yè) 共 20 頁(yè) 傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式下， “ 搭便車 ” 現(xiàn)象源于物權(quán)不明確：人們往往說(shuō) “ 搭便車 ” 、 “ 占小便宜 ” 、 “ 不繳物業(yè)費(fèi) ” 等現(xiàn)象都因?yàn)閭€(gè)別人的素質(zhì)不佳所產(chǎn)生的 篇三：村民自治的作用與局限 村民自治的作用與局限 摘要。農(nóng)村的和諧與穩(wěn)定，是整個(gè)中國(guó)和諧與穩(wěn)定的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。當(dāng)前中國(guó)正處在現(xiàn)代化的快速轉(zhuǎn)型期，多元化利益發(fā)展使農(nóng) 民對(duì)政治參與的需求愈發(fā)強(qiáng)烈。農(nóng)民追求自身利益的手段對(duì)于社會(huì)秩序產(chǎn)生重大的影響。本文旨在討論村民自治在其中的作用與局限，以便更好的應(yīng)對(duì)未來(lái)發(fā)展。 關(guān)鍵字：村民自治問(wèn)題解決措施 一、村民自治的概念 村民自治是指在農(nóng)村社區(qū)的居民自己組