【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建立了業(yè)主委員會(huì)。據(jù)報(bào)道， XX 省 3200 個(gè)住宅項(xiàng)目中，成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的只有 574 個(gè)，成立率僅為 %。 [⑦] 其它城市如南京、廣州等地，也是類似，成立比率一般不超過(guò) 1/3。業(yè)委會(huì)不 僅成立率低，而且許多業(yè)委會(huì)發(fā)揮的作用有限。這主要是由于業(yè)委會(huì)作為新興的純民間組織，沒(méi)有明確的法律地位，沒(méi)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)、業(yè)委會(huì)委員沒(méi)有薪酬，完全是因?yàn)闊嵝墓媸聵I(yè)而無(wú)償奉獻(xiàn)，業(yè)委會(huì)成立實(shí)行備案制，政府主管部門并不能強(qiáng)制小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，這些都影響了業(yè)委會(huì)的持續(xù)發(fā)展。而且當(dāng)物業(yè)公司和開發(fā)商能為業(yè)主提供較為滿意的住房和服務(wù)時(shí)，彼此之間相安無(wú)事，業(yè)主甚至不要求成立業(yè)委會(huì)。這些都造成業(yè)委會(huì)成立率低、覆蓋面小。 業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)并不是毫不相干的組織，根據(jù)國(guó)務(wù) 第 8 頁(yè) 共 16 頁(yè) 院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的 活動(dòng)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居委會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取其意見。基本確定了居委會(huì)與業(yè)委會(huì)之間有指導(dǎo)與被指導(dǎo)、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。 因此居委會(huì)與業(yè)委會(huì)在理論上是兩個(gè)既有關(guān)聯(lián)、又具有不同屬性的組織，二者不能合并，但應(yīng)整合各自功能，共同管理好社區(qū)。在實(shí)踐中，在成立了業(yè)委會(huì)的住宅區(qū)，應(yīng)將業(yè)委會(huì)工作納入居委會(huì)的工作范圍，居委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。在沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的住宅區(qū)，可以由居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)。應(yīng) 將這些規(guī)定上升為政策制度，以免業(yè)委會(huì)、居委會(huì)推卸責(zé)任，或者居委會(huì)出面處理問(wèn)題時(shí)，物業(yè)公司不予接待和接受。 如何尋求新建商品房社區(qū)居委會(huì)工作的落腳點(diǎn)。在新建商品房社區(qū)，與居民生活密切相關(guān)的小區(qū)管理已由物業(yè)承擔(dān)了有關(guān)的管理和服務(wù)職能，居委會(huì)的未來(lái)發(fā)展必須側(cè)重物業(yè)管理公司職責(zé)之外的社區(qū)社會(huì)事務(wù)，主要包括與居民利益相關(guān)的社區(qū)服務(wù)、社區(qū)自治等，以社會(huì)管理、社會(huì)服務(wù)為主。在新建商品房社區(qū)，居委會(huì)的工作應(yīng)包括四方面內(nèi)容：一是協(xié)助政府做好與居民生活及利益有關(guān)的公共事務(wù)與公益事務(wù)，完善社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)，這是居 委會(huì)工作的傳統(tǒng)項(xiàng)目。這些工作常常與政府在社區(qū)中的公共服務(wù)是密不可分的。因此，在目前社區(qū)公共服務(wù)站與居委會(huì)的 第 9 頁(yè) 共 16 頁(yè) 關(guān)系問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)將協(xié)助政府工作的社區(qū)公共服務(wù)站與居委會(huì)相融合，而不是相割裂。即使是新建商品房社區(qū)仍存在公共服務(wù)事務(wù)，如辦老年乘車優(yōu)待證、辦獨(dú)生子女證等。二是在將物業(yè)自治納入居委會(huì)的工作內(nèi)容之一。長(zhǎng)期以來(lái)，由于城市居民與社區(qū)利益的關(guān)聯(lián)程度較弱，社區(qū)自治在城市始終找不到落腳點(diǎn)，居民參與程度低、四個(gè)民主難以落實(shí)等問(wèn)題成為困擾城市社區(qū)發(fā)展的瓶頸、得不到有效解決，居民與居住社區(qū)之間利益關(guān)聯(lián)程度最大的便是物業(yè)自治。 將物業(yè)自治納入居委會(huì)工作的重要內(nèi)容之一，是發(fā)揮社區(qū)自治功能、調(diào)動(dòng)居民參與的最好體現(xiàn)。比較小區(qū)制定的《業(yè)主公約》和《居民公約》，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，《業(yè)主公約》的規(guī)定十分具體詳實(shí)，涉及到業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)、物業(yè)和使用和維修、物業(yè)費(fèi)的繳納、違約責(zé)任等等，是切實(shí)可行、實(shí)實(shí)在在的自我管理。而《居民公約》往往空泛而抽象，比如熱愛(ài)祖國(guó)、家庭和睦、鄰里團(tuán)結(jié)，通常不能真正發(fā)揮自治作用。對(duì)于物業(yè)自治，在成立了業(yè)委會(huì)的社區(qū)，居委會(huì)可以通過(guò)指導(dǎo)業(yè)委會(huì)工作來(lái)進(jìn)行物業(yè)自治，由于現(xiàn)有居委會(huì)涵蓋地域較大，不可能對(duì)每個(gè)小區(qū)深入接觸和了解，業(yè)委會(huì)的 成立有利于加強(qiáng)社區(qū)的物業(yè)自治管理，監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。在沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的社區(qū)，可由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)的職能。三是協(xié)調(diào)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司間的矛盾。在商品房社區(qū)，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾十分普遍。由于居委會(huì)的組織性質(zhì)，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公 第 10 頁(yè) 共 16 頁(yè) 司之間發(fā)生矛盾時(shí)，不涉及自身利益，可保持中立立場(chǎng)，從中進(jìn)行調(diào)解和協(xié)調(diào)，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。四是在新建商品房社區(qū)設(shè)立社會(huì)工作站，開展面向居民需求的社區(qū)服務(wù)。盡管這些社區(qū)居民在貧困救助方面的需求減少了，但仍存在其它方面的需求，回應(yīng)居民社會(huì)服務(wù)需求是樹立居委會(huì) 在商品房社區(qū)威信的重要途徑。比如有的社區(qū)為雙職工家庭開設(shè) “ 午托 ” 、 “ 晚托 ” 服務(wù)，解決了年輕父母因工作繁忙、沒(méi)有時(shí)間照管孩子的難題，減輕了家長(zhǎng)的負(fù)擔(dān)，受到居民的歡迎。有為才能有位，如果居委會(huì)工作只局限于協(xié)助政府工作的傳統(tǒng)項(xiàng)目，必然會(huì)喪失在居民心目中的地位，居民與居委會(huì)之間更加陌生和隔離。 三、面對(duì)新情況、新問(wèn)題，新建商品房小區(qū)社區(qū)管理的原則有哪些。 以人為本、共建和諧的原則 —— 即無(wú)論實(shí)行哪種社區(qū)管