【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，同時(shí)也有力的拉動(dòng)了居民的消費(fèi)。希望房?jī)r(jià)下跌來滿足中低收入居民的需求在短時(shí)間內(nèi)不太可能，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動(dòng)是各方面都不愿意看到的情景。 因此經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房是解決中低收入居民購房和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。面向被拆 遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度在 20xx 年驟然加快， 20xx 年全市僅僅開工建設(shè) 20萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，到 20xx年底竣工包括 6個(gè)項(xiàng)目，安臵了 12900戶低收入家庭。除此以外，20xx 年全年共劃撥 9 個(gè)片區(qū)近 600 畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，建設(shè)面積將達(dá)到 370 萬平方米近 萬套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足的不平衡狀況。 盡管 20xx年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度在加大，但仍然無法滿足市場(chǎng)的需要， 20xx年拆遷 萬多居民，預(yù)計(jì) 20xx年拆遷量將達(dá)到 4萬戶。除了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位臵條件較好的中低價(jià)商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。 二、 20xx 年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析 1. 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析 20xx年商品房的市場(chǎng)容量為 850平方米，存量房的市場(chǎng)容量為550萬平方米左右， 本常規(guī)報(bào)告 僅研究商品房的供需狀況。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料， 20xx年全市新商品房的上市面積為 598 萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng) 萬平方米，整個(gè)商品房市場(chǎng)需求大于供給。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 27 頁 盡管 20xx年全年南京房地產(chǎn) 市場(chǎng)總量上供不應(yīng)求，但是仍然存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況比較緊張，排隊(duì)購房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價(jià)格總是高于上一期的價(jià)格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場(chǎng)存在著供大于求的現(xiàn)象。隨著二級(jí)市場(chǎng)的高速發(fā)展以及各種鼓勵(lì)政策出臺(tái)，存量房交易快速上升，同時(shí)市政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以及 20xx年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，20xx 商品房供給量將比 20xx 年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況得到改變。 2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析 在 對(duì)南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。 片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。 數(shù)值小于 1，說明該區(qū)域市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1說明該區(qū)域市場(chǎng)供給過剩。 20xx年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場(chǎng)各方能夠準(zhǔn)確地把握不同片區(qū)市場(chǎng)狀況，避免造成資源的浪費(fèi)。 根據(jù)公司研究中心的樓盤數(shù)據(jù)庫對(duì)南京樓盤 銷售狀況的監(jiān)測(cè)資料，結(jié)合抉策地產(chǎn)會(huì)員數(shù)據(jù)庫購房需求數(shù)據(jù)，得出 20xx 年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。 圖 22 20xx年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖 20xx 年各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比 城東 城南 城北 河西 城中 江寧、江北供需比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 27 頁 較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧、江北和河西片區(qū)。江寧、江北片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場(chǎng)壓力區(qū)，供給份額比需求份額高 27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，有數(shù)個(gè)大盤 在開發(fā)，但 20xx年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢(shì)河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的 44%。 3. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析 毫無疑問，無論消費(fèi)者還是開發(fā)商都對(duì)市場(chǎng)價(jià)格非常敏感，商品房?jī)r(jià)格層次的供需結(jié)構(gòu)同樣存在結(jié)構(gòu)性矛盾，這里所引用的 價(jià)格層次容量供需比是該價(jià)位檔次內(nèi)總供給面積與該價(jià)位檔次內(nèi)總需求面積之比。 數(shù)值小于 1，說明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于 1 說明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過剩。 圖 24 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元 /平米） 數(shù)據(jù)顯示 ,中低檔價(jià)位區(qū)間商品房供不應(yīng)求， 3500 元 以下 /平米價(jià)位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的 58%； 5000 元以上 /平米價(jià)位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。然而在 3500元以下 /平米區(qū)間價(jià)位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。但是這個(gè)價(jià)位上卻有超過 15%的消費(fèi)者意向選擇在寧南和仙林購房。 盡管總體 3500— 5000 元 /平米價(jià)位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會(huì)發(fā)現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的不平衡現(xiàn)象。 3500以 下 35005000 50007000 7000以 上供需比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 27 頁 三、 20xx 年南京市商品房供給總量分析 1. 商品 房 20xx 年南京房地產(chǎn)施工面積為 1255 萬平方米，比 20xx 年增長(zhǎng) 38%，而竣工面積僅為 。由于房地產(chǎn)從動(dòng)工之日起一般在一年之內(nèi)可以竣工， 20xx 年底大量的在建商品房大部分可以在 20xx 年內(nèi)完工交付使用；此外南京計(jì)劃今年新開工住宅面積1000 萬平方米，按照南京市 20xx 年城市規(guī)劃，將重點(diǎn)建設(shè)寧南、長(zhǎng)巷、河西、仙林幾大片區(qū)，再加上今年開工建設(shè)并竣工的商品房，04年的商品房上市量估計(jì)將達(dá)到 900萬平方米。 20xx 年，南京市存量房、商品房的交易量相當(dāng)，并且存量房交易量上升速度超過商品房的趨勢(shì) ，其它城市如北京上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)中存量房交易量都已經(jīng)或有趨勢(shì)超過商品房，因此 20xx 年的存量房供給量和交易量應(yīng)和商品房相當(dāng)。 2. 經(jīng)濟(jì)適用房 按照政府的規(guī)劃， 20xx 年要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度和規(guī)模。今年南京將全面開展寶善、門東、南捕廳、冶山道院等地區(qū)的舊城改造和黃泥崗、扇骨營、熱河路、永寧街等片區(qū)的危舊房改造，共約 26片， 50萬平方米。繼續(xù)建設(shè)景明佳園、興賢佳園二期、堯化門等 6片經(jīng)濟(jì)適用房， 20xx年底將竣工面積 120萬平方米以上；建設(shè)仙鶴門、幕府西路、南灣營、宋家洼等中低價(jià)商品房， 當(dāng)年完成 90 萬平方米。這樣 20xx年的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的供給量將達(dá)到 210萬平方米，按照戶均 75 平方米計(jì)算，可以 012河西 城中 城南 江寧3 0 萬以下3 0 －6 0 萬6 0 萬以上 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 27 頁 解決 。 3. 片區(qū)狀況分析 20xx年的 “十運(yùn)會(huì) ”日益臨近，由于開發(fā)商擔(dān)心河西的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)北京亞運(yùn)會(huì)之后的亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷狀況，20xx年河西特別是奧體中心附近將會(huì)出現(xiàn)樓盤放量供應(yīng)的現(xiàn)象。規(guī)模達(dá)到 41萬平方米的超級(jí)大盤金馬酈城已經(jīng)開始發(fā)售，占地 100公頃的奧體新城也將在 04 年春開盤，除此之外， 20xx 年河西上市的項(xiàng)目包括順馳奧城、萬科光明城市、雨潤 項(xiàng)目、四季仁恒、萬達(dá)項(xiàng)目等等，推出的住宅小區(qū)規(guī)?；旧隙急容^大。 20xx年河西僅奧體中心附近推出的住宅體量就將達(dá)到 120 萬平方米以上，預(yù)計(jì) 20xx 年河西商品房上市面積 150萬平方米，在 20xx年基礎(chǔ)上翻番。 江寧近幾年始終是商品房上市面積最大的片區(qū)，以建筑面積達(dá)到75 萬平方米新盤拖樂嘉街區(qū)為代表的一批新盤將在今年上市。此外一些老盤如 30萬平方米明月港灣、 66萬平方米天地新城、 40 萬平方米 21世紀(jì)現(xiàn)代城、 80萬平方米武夷綠洲等項(xiàng)目也會(huì)一期期地開發(fā)建設(shè)上市。預(yù)計(jì)江寧在 20xx年的供應(yīng)面積將超過 200萬平方米。 C、 第三節(jié) 價(jià)格研究 本期報(bào)告研究?jī)?nèi)容主要包括： 20xx 年度南京市商品房總體價(jià)格水平、商品住宅價(jià)格水平以及分物業(yè)、土地、二手房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析， 20xx年價(jià)格走勢(shì)分析， 20xx 年南京市商品房?jī)r(jià)格成因分析。 一、供應(yīng)價(jià)格水平分析 1. 商品房?jī)r(jià)格水平分析 圖 31 20xx年 10月至 20xx年 12月商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 (單位：元 /平米 ) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 27 頁 根據(jù)公司數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格的加權(quán)計(jì)算， 參考得出南京市 20xx年 12月商品房平均價(jià)格為 為每平米 4537元 /平米，七大片區(qū)均價(jià)如上圖所示。比較 10 月價(jià)格，南京市商品房總均價(jià)及所有大片區(qū)均價(jià)都呈上漲態(tài)勢(shì)，上漲幅度比較如下表。 圖 32 20xx年 10月至 20xx年 12月商品房分區(qū)均價(jià)增長(zhǎng)幅度表 本期數(shù)據(jù)顯示，城中、城北、江寧、城東片區(qū)價(jià)格上漲幅度基本與 8至 10月漲幅接近，本期 70 典型樓盤 指 數(shù)各片區(qū)入選項(xiàng)目中商住寫字樓項(xiàng)目比例較上期低 10%左右，從而從總體漲幅統(tǒng)計(jì)上看，城南、城中片區(qū)由于近期供給量較大、銷售形勢(shì)也比較良好，漲幅較平穩(wěn)在 5%9%之間；江北片區(qū)漲幅較為明顯超過 10%，以旭日華庭為代表 的江北片區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格上漲形勢(shì)是南京沿江經(jīng)濟(jì)全面啟動(dòng)的一個(gè)信號(hào)；河西片區(qū)也是沿江大開發(fā)的直接受益范圍，迎接十運(yùn)會(huì)、打造新市區(qū)的節(jié)奏明顯加快，河西區(qū)價(jià)位的上漲在情理之中；城北片區(qū)繼續(xù)受到消費(fèi)者的追捧，兩個(gè)月內(nèi)均價(jià)上漲超過 200元 /平米。平均 根據(jù) 70家典型樓盤提供的歷史0100020xx3000400050006000700020xx年10月 4382 3986 4608 3973 6006 4804 3015 210520xx年12月 4537 4177 4858 4314 6296 5196 3190 2374總均價(jià) 城北 城東 城南 城中 河西 江寧 江北0%2%4%6%8%10%12%14%16%總均價(jià) 城北 城東 城南 城中 河西 江寧 江北20 03 年8月 1 0月 增長(zhǎng)率(%)20 03 年10 1 2月 增長(zhǎng)率(% ) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 27 頁 數(shù)據(jù)，與 20xx年上半年的價(jià)格數(shù)據(jù)相比， 20xx年下半年，各片區(qū)樓盤價(jià)格普遍上漲 30060