【文章內(nèi)容簡介】 醫(yī)療衛(wèi)生設施 在目標地塊西側的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機關分院，綿陽市中心醫(yī)院距地塊只有 600米左右，該醫(yī)院是綿陽市醫(yī)療設施最先進，市民最信得過的醫(yī)院。 農(nóng)貿(mào)市場 在距目標地塊西側 300 米處有一建設路市場，為較大型的農(nóng)貿(mào)市場。 住宿、餐飲設施 較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。 在這里需要特別注意的是，上述設施從文字上感覺與目標地塊有一定的距離，但實際生活中，它們卻處在人們?nèi)粘Ｉ钪心軌蚪邮艿幕顒臃秶畠?nèi)。 第四節(jié)目標地塊分析 一、目標地塊價值分析 綜前所述，財貿(mào)校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢可以用 “ 鬧中取靜 ” 來形容。無論從其環(huán)境、交通、服務配套等都較完善，根據(jù)周邊規(guī)劃建設的不斷完善，住宅開發(fā)的價值較大。 二、成本分析 在目標地塊距地面高差約 3 米的情況下，建地下車庫，將會導致建安成本大大增加，同時目標地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開發(fā)風險較大，相對能 作商鋪的只有濱河南路及廣場面的兩面。這樣也使項目投資風險進一步加大。不過經(jīng)實際考察后，項目的實際建安成本沒有我們最初預算的那樣高，多層建安約500 元 /M2。 因綿陽的開發(fā)商較多，整個綿陽市地價被炒得很高，據(jù)國土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價（凈地）大約為： 備注： 根據(jù)目標地塊的周邊情況及當?shù)厥忻褓彿康牧晳T，該地塊只適于進行多層或小高層住宅開發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。 市場調(diào)研工作分析報告寫作精選篇 4 一、云陽概況 （一）區(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng) 108176。24%26acute ； 32— 109176。14%26acute ；51，北緯 30176。35%26acute ； 6— 31176。26%26acute ； 36 之間，南北長 公里，東西寬 公里，幅員面積 3649 平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程 公里。新縣城順江而下至宜昌市 288 公里（距三峽大壩 260 公里）順江而上西至重慶市區(qū) 337 公里（距萬州區(qū)水路 23 公里、陸路 41 公里）。云陽縣共轄42 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總人口 129 萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口 103 萬人，占 %；非農(nóng)業(yè)人口 26 萬人，人口密度平均每平方公里 342 人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共 3500 余人，占 %。 （二）區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥 1809 米，最低 95 米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為 “ 七山一水二分田 ” 。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特 點。年平均氣溫 176。c ，最低氣候 176。c ，最高氣候 176。c 。年平均日照 小時，年平均降雨量 毫米，無霜期 300 天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。 （三）區(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件 “ 十一五 ” 期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 %，全縣 gdp 達到 億元，比接近翻一番，人均 gdp 達到 5285 元。固定資產(chǎn)投資 153 億元，相當于 “ 十五 ” 的 3 倍，年均增長24%，高出計劃 個百分點。財政收入達到 億元，年均增長 %，比預期目標高 個百分點。農(nóng)民人均純收入 2223 元，年均 增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結構比由 :: 調(diào)整到的 ::。社會消費品零售總額達到 億元，年均增長 %，比計劃高 個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達到 %。年均人口自然增長率為 ‰ 。 （四）區(qū)域基礎設施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到 平方公里，新縣城 “ 五篇大文章 ” 的建設及 “ 三大工程 ” 的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過 “ 中國優(yōu)秀旅游城區(qū) ” 、 “ 市級衛(wèi)生縣城 ” 和 “ 市級山水園林城市 ” 驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭 100 多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程 1480 公里。渝巫路沿 長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站 48 公里，僅 40 分鐘車程。新建特大橋梁 11 座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由 83 公里增加到 167 公里，在建 公里。硬化公路由 65 公里增加到 301 公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到 31%。新修標準四級公路 456 公里， 90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準， %的村通公路。新建二級車站 1 個，三級車站 4 個 ，完成港口碼頭復建 11 處。 （五）城市定位云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到 20 萬人， _年 30萬人，用地 28 平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份 的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑 “ 一心兩翼 ” 旅游開發(fā)格局，接待游客 250 萬人次，張飛廟成功搬遷， 7 月 19 日正式開館，被評定為國家 aaaa 級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城 “ 五篇大文章 ” 的建設及 “ 三大工程 ” 的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過 “ 中國優(yōu)秀旅游城區(qū) ” 、 “ 市級衛(wèi)生縣城 ” 和 “ 市級山水園林城市 ” 驗收。小 城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為 %；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為 %，此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用 地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。 二、房地產(chǎn)開發(fā)情況 （一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為 “ 一城四區(qū) ” ，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園 200 畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進行了 “ 云陽縣住房消費狀況研究 ” 的市場調(diào)研活 動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。 （二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下 200 畝左右，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標。 開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地 18706 平方米（ 28 畝）建筑面積 萬平方米，其中商業(yè)面積 萬平方米，住宅公寓面積 萬平方米，容積率達到 。住宅部分起售價為1200 元 /平方米，最高價達到 1700 元 /平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地 平方米（ 畝）建筑面積 2 萬平方米，其中商業(yè)面積 萬平方米，住宅公寓面積 萬平方米。商業(yè)部分平均售價為 6600 元 /平方米，住宅部分起售價為 1500 元 /平方米，最高價達到 2200 元 /平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。 外灘廣場，該樓盤占地 100050 平方米（ 50 畝）工程分三期建成。 ，一期工程樓盤占地 26680 平方米（ 150 畝 ）建筑面積 萬平方米，其中商業(yè)面積 萬平方米，住宅公寓面積 萬平方米。商業(yè)部分平均售價為 4280 元 /平方米，住宅部分起售價為 900 元 /平方米，最高價達到 1200 元 /平方米； ，二期工程樓盤占地 26680 平方米（ 50 畝）建筑面積 萬平方米，其中商業(yè)面積 萬平方米，住宅公寓面積 萬平方米。商業(yè)部分平均售價為 5280 元 /平方米，住宅部分起售價為 1050 元 /平方米，最高價達到 1750 元/平方米；，三期工程樓盤占地 26680 平方米（ 50 畝）建筑面積 萬平方米，其中商業(yè)面積 萬平方米，住 宅公寓面積 萬平方米。商業(yè)部分平均售價為 7280 元 /平方米，住宅部分起售價為 1750 元 /平方米，最高價達到 2750 元 /平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。 濱江國際，該樓盤占地 27346 平方米（ 38 畝）建筑面積 萬平方米，其中商業(yè)面積 萬平方米，住宅公寓面積 萬平方米，容積率達到 。住宅部分起售價為 1750 元 /平方米，最高價達到 3000 元 /平方米。 本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層