【正文】 一、地塊位置及邊界： 地塊位于綿陽(yáng)市涪城區(qū)濱河南路 136 號(hào)。 （詳見(jiàn)附圖一） 二、面積指標(biāo)： 該地塊面積為 畝，其中代征地有 畝。 三、地塊形狀： 地塊外型類似于一個(gè)不規(guī)則的梯型。 四、地表附著物： 整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約 3 米，即低于 177。東邊距濱河南路 7 米處有座長(zhǎng) 100 米、寬 10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高 8 層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一藍(lán)球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；其余地面均長(zhǎng)著一些雜草。 六、地塊權(quán)屬及相關(guān)情況 成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標(biāo)，通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規(guī)劃，獲得了該地塊的土地使用權(quán)（見(jiàn)綿國(guó)土函 [20__]136 號(hào)）。其中 8 月 31 日前支付了總地款的 30%（即￥ 870 萬(wàn)元）按規(guī)定本月底前需支付總地款的 40%（即￥ 1160 萬(wàn)元）所剩 30%的地款在今年 12 月 31 日前付清。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉(zhuǎn)讓出來(lái)。屬二級(jí)土地，市場(chǎng)地價(jià)應(yīng)為 80 萬(wàn) /畝。 （二）環(huán)境污染狀況 由于綿陽(yáng)市定位為全國(guó)唯一的一座 “ 科技城 “ ，市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀， 所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。 在目標(biāo)地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方 100 米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂(lè)山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標(biāo)地塊的周邊環(huán)境大為增色。政府機(jī)關(guān)有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財(cái)政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫(yī)院等單位。 （二）社會(huì)治安環(huán)境 綿陽(yáng)市整體 社會(huì)治安情況較好，目標(biāo)地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強(qiáng)力機(jī)關(guān)。 （三）商務(wù)狀況 由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級(jí)城市，商務(wù)較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達(dá)，加之目標(biāo)地塊所處區(qū)域?yàn)樵撌械纳虅?wù)中心，其中商務(wù)中心大樓 “ 新益大廈 ” 距目標(biāo)地塊 1 公里，區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達(dá) 80%以上 ，是當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一，為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。 目前當(dāng)?shù)厝司囕v數(shù)較多，街上過(guò)往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車，公用轎車數(shù)量較多，副局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的車子均為廣州雅閣。據(jù)說(shuō)該市的城市暢通工程居全國(guó)第二，（成都市居全國(guó)第七）。 管網(wǎng)設(shè)施 由于目標(biāo)地塊地處原財(cái)貿(mào)校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善，相對(duì)而言，寬帶網(wǎng)建設(shè)相對(duì)滯后，周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號(hào)方式上網(wǎng)。但目標(biāo)地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。 市政單位 目標(biāo)地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門。 文化教育 在目標(biāo)地塊的西邊 130 米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué)， 150 米處有綿陽(yáng)一中，該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側(cè)安昌河對(duì)岸 1500 米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級(jí)中學(xué) —— “ 南山中學(xué) ” ；在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局，綿陽(yáng)晚報(bào)、日?qǐng)?bào)社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書店。 銀行、郵政、電信系統(tǒng) 由于目標(biāo)地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，附近中行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其 1000 米范圍內(nèi)。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（ 500 米以內(nèi)）。經(jīng)過(guò)目標(biāo)地塊的濱河南路 西側(cè)上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 在目標(biāo)地塊西側(cè)的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機(jī)關(guān)分院，綿陽(yáng)市中心醫(yī)院距地塊只有 600米左右，該醫(yī)院是綿陽(yáng)市醫(yī)療設(shè)施最先進(jìn)，市民最信得過(guò)的醫(yī)院。 住宿、餐飲設(shè)施 較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設(shè)路上的軍區(qū)招待所。 在這里需要特別注意的是，上述設(shè)施從文字上感覺(jué)與目標(biāo)地塊有一定的距離，但實(shí)際生活中，它們卻處在人們?nèi)粘Ｉ钪心軌蚪邮艿幕顒?dòng)范圍之內(nèi)。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據(jù)周邊規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，住宅開發(fā)的價(jià)值較大。這樣也使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。 因綿陽(yáng)的開發(fā)商較多，整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高，據(jù)國(guó)土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價(jià)（凈地）大約為： 備注： 根據(jù)目標(biāo)地塊的周邊情況及當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)房的習(xí)慣，該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開發(fā)。 市場(chǎng)調(diào)研工作分析報(bào)告寫作精選篇 4 一、云陽(yáng)概況 （一）區(qū)域基本情況云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。地理座標(biāo)介于東經(jīng) 108176。14%26acute ；51，北緯 30176。26%26acute ； 36 之間，南北長(zhǎng) 公里，東西寬 公里，幅員面積 3649 平方公里。新縣城順江而下至宜昌市 288 公里（距三峽大壩 260 公里）順江而上西至重慶市區(qū) 337 公里（距萬(wàn)州區(qū)水路 23 公里、陸路 41 公里）。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共 3500 余人，占 %。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥 1809 米，最低 95 米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為 “ 七山一水二分田 ” 。年平均氣溫 176。c ，最高氣候 176。年平均日照 小時(shí)，年平均降雨量 毫米，無(wú)霜期 300 天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。固定資產(chǎn)投資 153 億元，相當(dāng)于 “ 十五 ” 的 3 倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃 個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入 2223 元，年均 增長(zhǎng) %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，年均增長(zhǎng) %，比計(jì)劃高 個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %。 （四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到 平方公里，新縣城 “ 五篇大文章 ” 的建設(shè)及 “ 三大工程 ” 的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò) “ 中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū) ” 、 “ 市級(jí)衛(wèi)生縣城 ” 和 “ 市級(jí)山水園林城市 ” 驗(yàn)收。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類港口、碼頭 100 多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。渝巫路沿 長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。新建特大橋梁 11 座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。硬化公路由 65 公里增加到 301 公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到 31%。新建二級(jí)車站 1 個(gè)，三級(jí)車站 4 個(gè) ，完成港口碼頭復(fù)建 11 處。城市規(guī)模為：發(fā)展到 20 萬(wàn)人， _年 30萬(wàn)人，用地 28 平方公里。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑 “ 一心兩翼 ” 旅游開發(fā)格局，接待游客 250 萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷， 7 月 19 日正式開館，被評(píng)定為國(guó)家 aaaa 級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。新縣城 “ 五篇大文章 ” 的建設(shè)及 “ 三大工程 ” 的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò) “ 中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū) ” 、 “ 市級(jí)衛(wèi)生縣城 ” 和 “ 市級(jí)山水園林城市 ” 驗(yàn)收。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè)用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓，本報(bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類用 地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類型土地面積。目前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因而研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過(guò)在特色上下功夫，開辟高端市場(chǎng)空間。 （二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過(guò)地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下 200 畝左右，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。住宅部分起售價(jià)為1200 元 /平方米，最高價(jià)達(dá)到 1700 元 /平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。商業(yè)部分平均售價(jià)為 6600 元 /平方米，住宅部分起售價(jià)為 1500 元 /平方米，最高價(jià)達(dá)到 2200 元 /平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。 ，一期工程樓盤占地 26680 平方米（ 150 畝 ）建筑面積 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積 萬(wàn)平方米，住宅公寓面積 萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為 5280 元 /平方米，住宅部分起售價(jià)為 1050 元 /平方米，最高價(jià)達(dá)到 1750 元/平方米；，三期工程樓盤占地 26680 平方米（ 50 畝）建筑面積 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積 萬(wàn)平方米，住 宅公寓面積 萬(wàn)平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。住宅部分起售價(jià)為 1750 元 /平方米，最高價(jià)達(dá)到 3000 元 /平方米。目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。購(gòu)房以外地人和本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂(lè)觀；外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性 ?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為 1500 元 /平方米，最高價(jià)達(dá)到 2200 元 /平方米，銷售狀況良好。購(gòu)房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套 齊全，預(yù)銷售很樂(lè)觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為 145 平方米、 183 平方米面積各占 10%。其產(chǎn)品中購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。表 1 云陽(yáng)土地出讓交易情況年度價(jià)格最高價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 70． 4715． 1870． 7263． 9122． 7244． 1375． 50最低價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 2． 001． 644． 406． 985． 684． 4035． 50 平均價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 4． 505． 4423． 2228． 9414． 2024． 2755． 50可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了 0的狂熱之后逐漸回歸理性。根據(jù)云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，