【文章內容簡介】 、 6 四幢樓，最后保留最好的 9 號樓。價格上則是從第一第二期的均價 13000 元 /平米，偷偷上漲到了現(xiàn)在的約 1500016000 元 /第九屆杭州市人居展調查報告 16 平米。 ? 總的來看，東方紅街項目作為目前市中心東部核心主力大盤，其隨東站開發(fā)大勢的區(qū)位價值得到許多人的認同；而該區(qū)域內部積聚已久的購買力也支 撐起該樓盤的銷售，因而取得目前不錯的銷售業(yè)績，也就順理成章。 樓盤名稱 新城時代廣場 樓盤位置 慶春東路 38 號 基本數據 占地面積 ： 50 畝 建筑面積 ： 20 萬㎡ 容積率 ： 建筑類型及主力戶型 精裝修酒店式公館、寫字樓 ，主力戶型 45— 90m2 交房時間 2020 年中旬 物管費用： 項目總平或鳥瞰圖 工程進度 外立面 銷售 歷程及 房交會優(yōu)惠 2020 年 5 月 29 日開盤，推出 3樓，戶型 47 平米、 54 平米、 93 平 米三種，均價 18600 元 /m2，精裝修標準 4500 元 /m2， 共推出 600 多套房源，已售 123 套，已售均價 17239 元 /m2。預計 2020 年 7 月交付 。 4樓據悉不對外銷售，原因未透露。 目前需整層購買，整層價格 13 樓為 14600 元 /平米。 項目點評 濱江房產旗下的另類產品，捂盤或滯銷的代表 ? 濱江 ?新城時代廣場位于未來市中心錢江新城西北側，慶春文化廣場一帶， 是集辦公、酒店式公館、大型商業(yè)中心、餐飲、休閑娛樂設施為一體的大型商務綜合體。 ? 去年該項目推出之時，沒有出現(xiàn)轟動場面。反而是其邊上的綠城蔚藍公 寓，一經推出當即售罄，兩相對照，更顯新城時代廣場之另類。 2 號 3 號 第九屆杭州市人居展調查報告 17 ? 同處一個位置，綠城蔚藍公寓的產品是 70 年精裝修住宅，面積以 90140 平米中小戶型為主， 2020 年 4 月推出均價 26000 元 /平米；濱江新城時代廣場則是 50 年產權的精裝修酒店式公寓，面積以 50、 90 平米左右為主，當時均價18600 元 /平米。兩者境遇完全不同。 ? 據許多客戶反應，認為濱江新城時代廣場價格過高、不實用、性價比底；下單客戶極少。到后來濱江房產對此項目差不多就是冷藏。 ? 本次房展會上該項目銷售員表示，如需購買此項目就得整層起售， 13 層價格為 14600 元 /平米，整層以 3 號樓為例是 16 套，面積約 800 平米；這就極大限制了目標客群；進而進入滯銷局面。 ? 這明顯不同于濱江房產旗下其他項目，如萬家花城、金色藍庭、陽光海岸等都是杭州銷售明星項目。 ? 試分析其捂盤或滯銷背后的原因，主要有：第一，產品定位問題，如此規(guī)模的精裝修酒店式公寓體量大、產品單一、價格過高；第二，營銷不到位，既然是酒店式公寓卻又可以作為辦公之用，概念較為混亂，并且精裝修標準高達 4000 元 /平米，令很多投資客認為不值；第三，提供的服務不到位，沒有明確未來將提供何種服務，前景不明朗也是讓許多客戶望而卻 步；第四，可能濱江房產對該項目另有打算，比如自己持有長期經營之類。 樓盤名稱 金都 城市芯宇 樓盤位置 文一路教工路交叉口 基本數據 占地面積 ： 240 畝 建筑面積 ： 23 萬㎡ 容積率 ： 建筑類型及主力戶型 由 5 幢 2930 層的高層排列組成 ，主力戶型 90160 ㎡ ； 185255 ㎡ 交房時間 2020 年底 物管費用： 項目總平或鳥瞰圖 6 號樓基本售罄； 3 號樓剩余 40 多套； 2 號樓剩余 120 多套。 工程進度 5 號樓外立面， 1 號樓出地面 6 5 3 2 第九屆杭州市人居展調查報告 18 銷售 歷程 及 房交會優(yōu)惠 2020 年 1 月推出 6 號毛坯尾房，每平米的售價是在 萬左右，戶型是在 90150 方左右，還有少量 115 左右的面積 ，已售 99% ； 2020 年 5 月推出 3 號樓 ， 2020 年 11 月推出 2 號樓，都是 精裝修 ， 面積是180250 方，均價是 29000 元 /平米 ，已售 45%； 房交會期間，無特殊優(yōu)惠。 項目點評 受大勢影響，銷售步入慢車道 ? 自 2020 年 11 月 2 號樓開盤至今，僅銷售了約 50 套，還剩 120 多套。這與前期推出的毛坯房基本售罄相比，已經明顯放緩了銷售速度。 ? 這一方面可能因其鬧得沸沸揚揚的與邊上住 宅日照糾紛有關； ? 另一方面受金色藍庭理性入市、楓華府邸和文鼎苑等降價銷售沖擊； ? 此外，已經現(xiàn)房的銀馬公寓售價 24000 元 /平米，相比而言更具性價比。 ? 而城市芯寓雖然一直頂著，沒有采取較大幅度的優(yōu)惠促銷，致使其銷售逐步萎靡； ? 再有，好像杭州人民對科技住宅一直不怎么感冒，也沒有多大興趣，金都卻一直高舉者科技大旗，這脫節(jié)的營銷，也是影響其銷售的一個原因所在。 樓盤名稱 野風現(xiàn)代景苑 樓盤位置 紹興路與德勝路交叉口 基本數據 占地面積： 建筑面積： 20萬㎡ 容積率： 3 建筑類型及主力戶型 高層 公寓 80140㎡，及一幢寫字樓 交房時間 2020年 物管費用： 項目總平或鳥瞰圖 6 號 8 號 7 號 1 號 2 號 3 號 4 號 5 號 第九屆杭州市人居展調查報告 19 工程進度 結頂 銷售歷程及房交會優(yōu)惠 2020 年 8 月 推出 8 號樓共計 360 多套 ， 當時開盤 均價 18900 元 /㎡ ； 2020 年 9 月 27 日降價，均價 15000 元 /㎡， 取得較大成交；目前剩 30 多套，已售均價 14845 元 /㎡ ； 2020 年 11 月推出 5 號樓共 103 套，目前剩余 10 多套，已售均價 15106 元 /㎡ ； 2020 年 4 月推出 4 號樓共 280 套，目前剩余約 100 套，已售均價 16300元 /㎡ ； 2020 年 5 月推最后一幢樓 3 號樓，房交會前透明網顯示已預定 70 多套； 該項目住宅總體銷售率在 80%左右。 項目點評 價格回歸，促進銷售。 ? 地段價值：現(xiàn)代景苑在整個現(xiàn)代城板塊來說，位置相對靠北，又近高架，地段價值相對較弱；但如放在整個杭州市中心而言，現(xiàn)代景苑與現(xiàn)代名苑、現(xiàn)代雅苑一起構成了杭州市中心規(guī)模數一數二的住宅大盤，整個版塊內配套齊全，又臨近市中心，是十分難得的居住區(qū)域。 ? 虛高開盤：但在現(xiàn)代景苑營銷初期，在市場大勢轉冷的情況下，高價推盤，致使開局不利，銷售停滯。 ? 率先降價：在萬科魅力之城首開杭 城降價風暴之后，現(xiàn)代景苑能夠順勢而動，率先在杭州市中心降價，迅速聚攏人氣，促進銷售，一時成為市場熱點，取得不錯成績。 ? 價格逐步回調，銷售又步入慢車道：進入 2020 年，現(xiàn)代景苑價格明顯回調，達到 16000 元 /平米以上，這導致其銷售又一次放緩。 ? 綜合分析該項目，可以得出如下觀點： ? 現(xiàn)代景苑地段不錯、戶型面積適中，價格水平在 15000 元 /平米左右時，總價一般在 120200 萬之間，性價比較高，比較適合富裕家庭的首次置業(yè)或改善型居住需求，因而銷售較為順暢； ? 當價格回調到 1 萬 1 萬 8 之后，其總價就達到 150250 萬以上，與橋西、東站、城西在售項目的比較優(yōu)勢縮小，加上之前推盤集中消化了不少積累客戶，致使其在最近兩次推盤中沒有達到火爆。 總體而言，現(xiàn)在，現(xiàn)代景苑已差不多步入尾盤銷售階段。在市場回暖的大背景下，現(xiàn)代景苑價格是能夠站住 萬元 /平米關口的，但要突破 2 萬元 /平米，幾乎不可能。 樓盤名稱 綠城濱江杭汽發(fā)地塊 樓盤位置 湖墅南路、文暉路交叉口東南側 基本數據 占地面積： 150畝 建筑面積： 45萬㎡ 容積率： 建筑類型及主力戶型 都市綜合體，高層建筑群 交房時間 物管費用： 第九屆杭州市人居展調查報告 20 項 目總平或鳥瞰圖 工程進度 未開工 銷售歷程及房交會優(yōu)惠 未開盤 項目點評 2020 年，綠城聯(lián)合濱江房產，在經過與華潤置地的 19 輪激烈競價后，以 億元的價格把杭汽發(fā)地塊收入囊中。 地塊位于杭州市中心，緊鄰運河，對面是杭州地標寫字樓環(huán)球中心，南面是老牌高端公寓白馬公寓，西面是湖墅南路。土地總面積約 10 萬平方米，總建筑面積約 45 萬平方米。其中高層住宅 34 萬平方米，寫字樓、酒店和商業(yè)11 萬平方米。 杭汽發(fā)地塊的樓面地價為 元 /平方米，而與其僅一河一路之隔的東南面粉廠地塊出讓時，樓面 地價高達 19038 元 /平方米，而且在地理位置上還不如杭汽發(fā)地塊。再與今年土地手冊上的新華集團地塊相比，后者樓面地價也要 13000元 /平方米，杭汽發(fā)地塊的價格優(yōu)勢非常明顯。 據了解，地塊開發(fā)將由濱江 “ 主刀 ” 。肯定造成高端、精 裝修 公寓 。目前 案名還沒定，方案也還在設計階段，不過初步規(guī)劃和外立面效果圖已經出來了 。 該項目的推出對杭州市中心房源供應和房價將是極大支撐。 第九屆杭州市人居展調查報告 21 樓盤名稱 昆侖公館 樓盤位置 德勝路南，上塘路西 基本數據 占地面積： 建筑面積： 19萬㎡ 容積率： 建筑類型及主力戶型 五幢百米高層住宅和會所，戶型面積 180500㎡ 交房時間 物管費用： 項目總平或鳥瞰圖 工程進度 地基施工 銷售歷程及房交會優(yōu)惠 未開盤，預計 2020 年年底推出 項目點評 2020 年 6 月 25 日，旅游房產 (后更名為昆侖置業(yè) )以 億元拿下位于長板巷的這一原金松洗衣機廠地塊，樓面價為 12245 元 /平方米。該成交價格甚至高出了當時周邊在售樓盤及二手房價格，開創(chuàng)了當年杭州樓 市 “面粉比面包貴 ”的先河。項目東面和北面都到上塘河，南至長板巷，西至遠大花園，占地面積 畝，容積率為 。 但其實際容積率已經突破，據介紹目前昆侖公館規(guī)劃建筑面積為 19 萬平米。 該項目已經在 2020 年 10 月房博會上亮相，并冠名了朗朗音樂會，營銷調子較高。其提出“新亞洲院宅”口號，目前現(xiàn)場展示中心已經開放，以市中心豪宅的氣勢定位。 建筑是新亞洲現(xiàn)代風格，建筑方正、立面簡潔，輪廓方正，采用挑高三大堂設計（地下一層、二層禮儀大堂，地上一層服務大堂）。 其戶型都在 180 平米以上，主力以 300400 平米為 主，有不少躍層大戶型。 其主要配置有戶式新風系統(tǒng)、戶式中央空調、戶式中央吸塵系統(tǒng)、地熱采暖第九屆杭州市人居展調查報告 22 系統(tǒng)、戶式中央循環(huán)式熱水系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等，物業(yè)管理是高力物業(yè)。 該項目作為在房地產市場調整期推出的第一個地王項目，將檢驗杭州中心區(qū)城北區(qū)塊的價格支點。與其同處一路的金都城市芯宇目前在售精裝修2800029000 元 /平米。預計昆侖公館開盤價格在 30000 元 /平米以上。 樓盤名稱 雅戈爾隱寓 樓盤位置 學院路東、文二路北 基本數據 占地面積： 建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑類型及 主力戶型 高層住宅， 主力面積在 90180平方米 工程進度 未開工 銷售歷程及房交會優(yōu)惠 未開盤，預計 2020 年年內動工 項目點評 2020 年 7 月，雅戈爾以 15712 元 /平方米的樓面價拿下原浙江工商大學這塊地。 該地塊 東至浙江工商大學、花園北村，西至學院路， 南至文二路，北至梧桐公寓、耀江文萃苑，總出讓面積 36131 平方米 (約 畝 )，容積率不大于 。 在文教區(qū)可售房源日益稀少的背景下，雅戈爾項目的遲遲不推出，也許會幫助其取得意想不到的成功。畢竟城市芯宇價格已經畢竟 3 萬元大關，雖然目前銷售不順利，但看到了高點也為其推盤做好了鋪墊。 而懷有城西情節(jié)的人不在少數，所以雖然該項目地價較高，但仍有取得成功的機會。 第九屆杭州市人居展調查報告 23 樓盤名稱 廣宇西房面粉廠地塊 樓盤位置 位于文暉路，東至黎明園、市公安局交警支隊，南至文暉路、金鷹大廈、河 西村綜合樓，西至京杭運河， 北至南應加河 基本數據 占地面積： 建筑面積： 8萬㎡ 容積率： 建筑類型及主力戶型 高層住宅 交房時間 物管費用： 項目總平或鳥瞰圖 工程進度 未開工 銷售歷程及房交會優(yōu)惠 未開盤，預計 2020 年年內動工 項目點 評 2020 年 11 月，廣宇集團和西房集團聯(lián)手以 億元摘得杭州市中心的原東南面粉廠地塊，樓面價高達 19038元 /平方米 。 這是除西湖邊外最貴的地塊，遠高于邊上的杭汽發(fā)地塊和昆侖公寓地塊，雖然具有運河景觀優(yōu)勢，但其性價比勢必收到上