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杭州09春交會報告(編輯修改稿)

2025-06-19 17:50 本頁面
 

【文章內容簡介】 、 6 四幢樓,最后保留最好的 9 號樓。價格上則是從第一第二期的均價 13000 元 /平米,偷偷上漲到了現(xiàn)在的約 1500016000 元 /第九屆杭州市人居展調查報告 16 平米。 ? 總的來看,東方紅街項目作為目前市中心東部核心主力大盤,其隨東站開發(fā)大勢的區(qū)位價值得到許多人的認同;而該區(qū)域內部積聚已久的購買力也支 撐起該樓盤的銷售,因而取得目前不錯的銷售業(yè)績,也就順理成章。 樓盤名稱 新城時代廣場 樓盤位置 慶春東路 38 號 基本數據 占地面積 : 50 畝 建筑面積 : 20 萬㎡ 容積率 : 建筑類型及主力戶型 精裝修酒店式公館、寫字樓 ,主力戶型 45— 90m2 交房時間 2020 年中旬 物管費用: 項目總平或鳥瞰圖 工程進度 外立面 銷售 歷程及 房交會優(yōu)惠 2020 年 5 月 29 日開盤,推出 3樓,戶型 47 平米、 54 平米、 93 平 米三種,均價 18600 元 /m2,精裝修標準 4500 元 /m2, 共推出 600 多套房源,已售 123 套,已售均價 17239 元 /m2。預計 2020 年 7 月交付 。 4樓據悉不對外銷售,原因未透露。 目前需整層購買,整層價格 13 樓為 14600 元 /平米。 項目點評 濱江房產旗下的另類產品,捂盤或滯銷的代表 ? 濱江 ?新城時代廣場位于未來市中心錢江新城西北側,慶春文化廣場一帶, 是集辦公、酒店式公館、大型商業(yè)中心、餐飲、休閑娛樂設施為一體的大型商務綜合體。 ? 去年該項目推出之時,沒有出現(xiàn)轟動場面。反而是其邊上的綠城蔚藍公 寓,一經推出當即售罄,兩相對照,更顯新城時代廣場之另類。 2 號 3 號 第九屆杭州市人居展調查報告 17 ? 同處一個位置,綠城蔚藍公寓的產品是 70 年精裝修住宅,面積以 90140 平米中小戶型為主, 2020 年 4 月推出均價 26000 元 /平米;濱江新城時代廣場則是 50 年產權的精裝修酒店式公寓,面積以 50、 90 平米左右為主,當時均價18600 元 /平米。兩者境遇完全不同。 ? 據許多客戶反應,認為濱江新城時代廣場價格過高、不實用、性價比底;下單客戶極少。到后來濱江房產對此項目差不多就是冷藏。 ? 本次房展會上該項目銷售員表示,如需購買此項目就得整層起售, 13 層價格為 14600 元 /平米,整層以 3 號樓為例是 16 套,面積約 800 平米;這就極大限制了目標客群;進而進入滯銷局面。 ? 這明顯不同于濱江房產旗下其他項目,如萬家花城、金色藍庭、陽光海岸等都是杭州銷售明星項目。 ? 試分析其捂盤或滯銷背后的原因,主要有:第一,產品定位問題,如此規(guī)模的精裝修酒店式公寓體量大、產品單一、價格過高;第二,營銷不到位,既然是酒店式公寓卻又可以作為辦公之用,概念較為混亂,并且精裝修標準高達 4000 元 /平米,令很多投資客認為不值;第三,提供的服務不到位,沒有明確未來將提供何種服務,前景不明朗也是讓許多客戶望而卻 步;第四,可能濱江房產對該項目另有打算,比如自己持有長期經營之類。 樓盤名稱 金都 城市芯宇 樓盤位置 文一路教工路交叉口 基本數據 占地面積 : 240 畝 建筑面積 : 23 萬㎡ 容積率 : 建筑類型及主力戶型 由 5 幢 2930 層的高層排列組成 ,主力戶型 90160 ㎡ ; 185255 ㎡ 交房時間 2020 年底 物管費用: 項目總平或鳥瞰圖 6 號樓基本售罄; 3 號樓剩余 40 多套; 2 號樓剩余 120 多套。 工程進度 5 號樓外立面, 1 號樓出地面 6 5 3 2 第九屆杭州市人居展調查報告 18 銷售 歷程 及 房交會優(yōu)惠 2020 年 1 月推出 6 號毛坯尾房,每平米的售價是在 萬左右,戶型是在 90150 方左右,還有少量 115 左右的面積 ,已售 99% ; 2020 年 5 月推出 3 號樓 , 2020 年 11 月推出 2 號樓,都是 精裝修 , 面積是180250 方,均價是 29000 元 /平米 ,已售 45%; 房交會期間,無特殊優(yōu)惠。 項目點評 受大勢影響,銷售步入慢車道 ? 自 2020 年 11 月 2 號樓開盤至今,僅銷售了約 50 套,還剩 120 多套。這與前期推出的毛坯房基本售罄相比,已經明顯放緩了銷售速度。 ? 這一方面可能因其鬧得沸沸揚揚的與邊上住 宅日照糾紛有關; ? 另一方面受金色藍庭理性入市、楓華府邸和文鼎苑等降價銷售沖擊; ? 此外,已經現(xiàn)房的銀馬公寓售價 24000 元 /平米,相比而言更具性價比。 ? 而城市芯寓雖然一直頂著,沒有采取較大幅度的優(yōu)惠促銷,致使其銷售逐步萎靡; ? 再有,好像杭州人民對科技住宅一直不怎么感冒,也沒有多大興趣,金都卻一直高舉者科技大旗,這脫節(jié)的營銷,也是影響其銷售的一個原因所在。 樓盤名稱 野風現(xiàn)代景苑 樓盤位置 紹興路與德勝路交叉口 基本數據 占地面積: 建筑面積: 20萬㎡ 容積率: 3 建筑類型及主力戶型 高層 公寓 80140㎡,及一幢寫字樓 交房時間 2020年 物管費用: 項目總平或鳥瞰圖 6 號 8 號 7 號 1 號 2 號 3 號 4 號 5 號 第九屆杭州市人居展調查報告 19 工程進度 結頂 銷售歷程及房交會優(yōu)惠 2020 年 8 月 推出 8 號樓共計 360 多套 , 當時開盤 均價 18900 元 /㎡ ; 2020 年 9 月 27 日降價,均價 15000 元 /㎡, 取得較大成交;目前剩 30 多套,已售均價 14845 元 /㎡ ; 2020 年 11 月推出 5 號樓共 103 套,目前剩余 10 多套,已售均價 15106 元 /㎡ ; 2020 年 4 月推出 4 號樓共 280 套,目前剩余約 100 套,已售均價 16300元 /㎡ ; 2020 年 5 月推最后一幢樓 3 號樓,房交會前透明網顯示已預定 70 多套; 該項目住宅總體銷售率在 80%左右。 項目點評 價格回歸,促進銷售。 ? 地段價值:現(xiàn)代景苑在整個現(xiàn)代城板塊來說,位置相對靠北,又近高架,地段價值相對較弱;但如放在整個杭州市中心而言,現(xiàn)代景苑與現(xiàn)代名苑、現(xiàn)代雅苑一起構成了杭州市中心規(guī)模數一數二的住宅大盤,整個版塊內配套齊全,又臨近市中心,是十分難得的居住區(qū)域。 ? 虛高開盤:但在現(xiàn)代景苑營銷初期,在市場大勢轉冷的情況下,高價推盤,致使開局不利,銷售停滯。 ? 率先降價:在萬科魅力之城首開杭 城降價風暴之后,現(xiàn)代景苑能夠順勢而動,率先在杭州市中心降價,迅速聚攏人氣,促進銷售,一時成為市場熱點,取得不錯成績。 ? 價格逐步回調,銷售又步入慢車道:進入 2020 年,現(xiàn)代景苑價格明顯回調,達到 16000 元 /平米以上,這導致其銷售又一次放緩。 ? 綜合分析該項目,可以得出如下觀點: ? 現(xiàn)代景苑地段不錯、戶型面積適中,價格水平在 15000 元 /平米左右時,總價一般在 120200 萬之間,性價比較高,比較適合富裕家庭的首次置業(yè)或改善型居住需求,因而銷售較為順暢; ? 當價格回調到 1 萬 1 萬 8 之后,其總價就達到 150250 萬以上,與橋西、東站、城西在售項目的比較優(yōu)勢縮小,加上之前推盤集中消化了不少積累客戶,致使其在最近兩次推盤中沒有達到火爆。 總體而言,現(xiàn)在,現(xiàn)代景苑已差不多步入尾盤銷售階段。在市場回暖的大背景下,現(xiàn)代景苑價格是能夠站住 萬元 /平米關口的,但要突破 2 萬元 /平米,幾乎不可能。 樓盤名稱 綠城濱江杭汽發(fā)地塊 樓盤位置 湖墅南路、文暉路交叉口東南側 基本數據 占地面積: 150畝 建筑面積: 45萬㎡ 容積率: 建筑類型及主力戶型 都市綜合體,高層建筑群 交房時間 物管費用: 第九屆杭州市人居展調查報告 20 項 目總平或鳥瞰圖 工程進度 未開工 銷售歷程及房交會優(yōu)惠 未開盤 項目點評 2020 年,綠城聯(lián)合濱江房產,在經過與華潤置地的 19 輪激烈競價后,以 億元的價格把杭汽發(fā)地塊收入囊中。 地塊位于杭州市中心,緊鄰運河,對面是杭州地標寫字樓環(huán)球中心,南面是老牌高端公寓白馬公寓,西面是湖墅南路。土地總面積約 10 萬平方米,總建筑面積約 45 萬平方米。其中高層住宅 34 萬平方米,寫字樓、酒店和商業(yè)11 萬平方米。 杭汽發(fā)地塊的樓面地價為 元 /平方米,而與其僅一河一路之隔的東南面粉廠地塊出讓時,樓面 地價高達 19038 元 /平方米,而且在地理位置上還不如杭汽發(fā)地塊。再與今年土地手冊上的新華集團地塊相比,后者樓面地價也要 13000元 /平方米,杭汽發(fā)地塊的價格優(yōu)勢非常明顯。 據了解,地塊開發(fā)將由濱江 “ 主刀 ” 。肯定造成高端、精 裝修 公寓 。目前 案名還沒定,方案也還在設計階段,不過初步規(guī)劃和外立面效果圖已經出來了 。 該項目的推出對杭州市中心房源供應和房價將是極大支撐。 第九屆杭州市人居展調查報告 21 樓盤名稱 昆侖公館 樓盤位置 德勝路南,上塘路西 基本數據 占地面積: 建筑面積: 19萬㎡ 容積率: 建筑類型及主力戶型 五幢百米高層住宅和會所,戶型面積 180500㎡ 交房時間 物管費用: 項目總平或鳥瞰圖 工程進度 地基施工 銷售歷程及房交會優(yōu)惠 未開盤,預計 2020 年年底推出 項目點評 2020 年 6 月 25 日,旅游房產 (后更名為昆侖置業(yè) )以 億元拿下位于長板巷的這一原金松洗衣機廠地塊,樓面價為 12245 元 /平方米。該成交價格甚至高出了當時周邊在售樓盤及二手房價格,開創(chuàng)了當年杭州樓 市 “面粉比面包貴 ”的先河。項目東面和北面都到上塘河,南至長板巷,西至遠大花園,占地面積 畝,容積率為 。 但其實際容積率已經突破,據介紹目前昆侖公館規(guī)劃建筑面積為 19 萬平米。 該項目已經在 2020 年 10 月房博會上亮相,并冠名了朗朗音樂會,營銷調子較高。其提出“新亞洲院宅”口號,目前現(xiàn)場展示中心已經開放,以市中心豪宅的氣勢定位。 建筑是新亞洲現(xiàn)代風格,建筑方正、立面簡潔,輪廓方正,采用挑高三大堂設計(地下一層、二層禮儀大堂,地上一層服務大堂)。 其戶型都在 180 平米以上,主力以 300400 平米為 主,有不少躍層大戶型。 其主要配置有戶式新風系統(tǒng)、戶式中央空調、戶式中央吸塵系統(tǒng)、地熱采暖第九屆杭州市人居展調查報告 22 系統(tǒng)、戶式中央循環(huán)式熱水系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等,物業(yè)管理是高力物業(yè)。 該項目作為在房地產市場調整期推出的第一個地王項目,將檢驗杭州中心區(qū)城北區(qū)塊的價格支點。與其同處一路的金都城市芯宇目前在售精裝修2800029000 元 /平米。預計昆侖公館開盤價格在 30000 元 /平米以上。 樓盤名稱 雅戈爾隱寓 樓盤位置 學院路東、文二路北 基本數據 占地面積: 建筑面積: ㎡ 容積率: 建筑類型及 主力戶型 高層住宅, 主力面積在 90180平方米 工程進度 未開工 銷售歷程及房交會優(yōu)惠 未開盤,預計 2020 年年內動工 項目點評 2020 年 7 月,雅戈爾以 15712 元 /平方米的樓面價拿下原浙江工商大學這塊地。 該地塊 東至浙江工商大學、花園北村,西至學院路, 南至文二路,北至梧桐公寓、耀江文萃苑,總出讓面積 36131 平方米 (約 畝 ),容積率不大于 。 在文教區(qū)可售房源日益稀少的背景下,雅戈爾項目的遲遲不推出,也許會幫助其取得意想不到的成功。畢竟城市芯宇價格已經畢竟 3 萬元大關,雖然目前銷售不順利,但看到了高點也為其推盤做好了鋪墊。 而懷有城西情節(jié)的人不在少數,所以雖然該項目地價較高,但仍有取得成功的機會。 第九屆杭州市人居展調查報告 23 樓盤名稱 廣宇西房面粉廠地塊 樓盤位置 位于文暉路,東至黎明園、市公安局交警支隊,南至文暉路、金鷹大廈、河 西村綜合樓,西至京杭運河, 北至南應加河 基本數據 占地面積: 建筑面積: 8萬㎡ 容積率: 建筑類型及主力戶型 高層住宅 交房時間 物管費用: 項目總平或鳥瞰圖 工程進度 未開工 銷售歷程及房交會優(yōu)惠 未開盤,預計 2020 年年內動工 項目點 評 2020 年 11 月,廣宇集團和西房集團聯(lián)手以 億元摘得杭州市中心的原東南面粉廠地塊,樓面價高達 19038元 /平方米 。 這是除西湖邊外最貴的地塊,遠高于邊上的杭汽發(fā)地塊和昆侖公寓地塊,雖然具有運河景觀優(yōu)勢,但其性價比勢必收到上
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