【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱：百靈商務(wù)樓 用地面積： 2482M2 地上建筑面積： 8356 M2 首層建筑面積： 828 M2 2 層建筑面積： 733 M2 39 層建筑面積： 733*7=5131 M2 1012 層建筑面積： 497*3=1491 M2 地下室建筑面積： 1345 M2 總建筑面積： 9701 M2 容積率： 建筑密度： % 綠化率： 31% 16 地下停車數(shù)： 20 輛 地上停車數(shù)： 4 輛 項(xiàng)目 SWOT 分析 ① 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 ★ 區(qū)域優(yōu)勢 本項(xiàng)目處于越秀區(qū)寫字樓中心區(qū)域，解放路寫字樓帶和東風(fēng)路寫字樓帶在這里交匯，商務(wù)氛圍濃厚。省市等政府機(jī)關(guān)集中在附近區(qū)域，本區(qū)域是廣東省的政治中心。 ★ 設(shè)計(jì)優(yōu)勢 寫字樓的外觀設(shè)計(jì)，簡潔明亮大方。戶型方正，采光、通風(fēng)條件良好。 ★ 獨(dú)立空調(diào)，管理費(fèi)等成本投入小。 ★ 可 24 小時(shí)辦公，上下班時(shí)間靈活方便。 ★ 項(xiàng)目 以現(xiàn)樓方式發(fā)售，能夠增強(qiáng)客戶的購買信心。 ② 項(xiàng)目劣勢分析 ☆ 項(xiàng)目周邊環(huán)境比較雜亂，周邊均為舊樓房，對項(xiàng)目提升有一定障礙。 17 ☆ 項(xiàng)目交通環(huán)境較差，六榕路、百靈路均為單行線，出入項(xiàng)目要繞圈。 ☆ 車位相對較少，無法滿足 9 千多平方米的要求。 ③ 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ★ 寫字樓市場進(jìn)一步細(xì)化，以滿足不同客戶的要求，公寓式寫字樓逐漸盛行。公寓寫字樓是一種過渡產(chǎn)品，其設(shè)計(jì)、定位的特性決定其將與中小企業(yè)捆綁共同成長。 ★ 寫字樓供需矛盾緩和，空置率逐年下降。 ★ 周邊大都是帶中央空調(diào)的高檔寫字樓，缺乏辦公成本低廉的寫字樓。 ④ 項(xiàng)目威脅分析 ☆ 項(xiàng)目周邊寫 字樓競爭激烈。如中旅商業(yè)城、新寶利大廈、捷泰廣場、府前大廈、交易廣場、盤福大廈等。 ☆ 周邊項(xiàng)目價(jià)格水平較低。府前大廈、交易廣場均有中央空調(diào)配置，但租金實(shí)價(jià)只有 4548 元 /平方米，交易廣場售價(jià) 6800 元 /平方米，只相當(dāng)于高級住宅的水平。 18 第四部分項(xiàng)目定位 市場定位 房地產(chǎn)定位不是對樓盤本身做實(shí)質(zhì)性的改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)，好的定位能形成競爭優(yōu)勢。隨著施工技術(shù)的不斷發(fā)展和法制的逐漸健全，樓盤與樓盤之間的樓宇質(zhì)量上的差別已經(jīng)不是很大，所以單憑物美價(jià)廉難以獲得競爭優(yōu)勢，而一個(gè)好的定位往往能在消費(fèi)者頭腦中留下難以忘懷 的印象。 如果將消費(fèi)者的頭腦心智看成是一個(gè)靶心，那么，定位是將定位對象這支“箭”射向“靶心”，其命中率高低，完全取決于射手的技巧是否嫻熟，經(jīng)驗(yàn)是否豐富。敝司成立以來曾成功的操作了 80 多個(gè)不同特色的樓盤，為其成功定位，并連續(xù)幾年榮獲市一級代理公司資質(zhì)，可謂經(jīng)驗(yàn)豐富。 敝司的市場定位有自己的成功特色： 受眾導(dǎo)向準(zhǔn)則。 市場需要什么樣的寫字樓，我們就打造什么樣的寫字樓。近幾年，獨(dú)立空調(diào)、 24 小時(shí)辦公的公寓式寫字樓成為市場的新寵，成功案例有信德商務(wù)大廈、新達(dá)城廣場、雙城國際、中旅商務(wù)大廈等，都取得了較好的銷售成績。 19 差別化準(zhǔn)則。 百靈商務(wù)大廈周邊多為帶中央空調(diào)、檔次較高的寫字樓，如中旅商業(yè)廣場、新寶利大廈、捷泰廣場、府前大廈、交易廣場等。本項(xiàng)目的獨(dú)立空調(diào)設(shè)計(jì)，不但降低了日常管理費(fèi)，可 24 小時(shí)辦公，避免本區(qū)域同類產(chǎn)品競爭。 個(gè)性化準(zhǔn)則。 樓盤有了自己的個(gè)性，才能迎合相應(yīng)的顧客個(gè)性。當(dāng)樓盤表現(xiàn)的個(gè)性與他們的價(jià)值觀相吻合時(shí)，他們就會(huì)選擇該樓盤。百靈商務(wù)樓只能通過較低的辦公成本投入，來吸引目標(biāo)客戶。 綜合競爭對手特點(diǎn)、本樓盤特點(diǎn)、及消費(fèi)者心智等各種因素，百靈商務(wù)大廈的市場定位為： 百靈商務(wù)樓 —— 位于廣州政治中心的創(chuàng)業(yè)者樂園 政治 中心： 省市政府位于附近，突出本項(xiàng)目的核心地位。 創(chuàng)業(yè)者樂園： 突出本項(xiàng)目辦公成本低廉、自由靈活 24 小時(shí)辦公。 檔次定位 低于寫字樓，高于普通住宅，屬于中低檔次的公寓式寫字樓。 20 價(jià)格定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格主要由市場價(jià)格及自身素質(zhì)等因素確定。只有根據(jù)客觀市場的狀況確定項(xiàng)目的價(jià)格，才能適應(yīng)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)需要，因此敝司將結(jié)合本項(xiàng)目的自身素質(zhì)，采用市場比較法對項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格制定。 根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域市場的分析，與本項(xiàng)目最具類似性和競爭性樓盤為“白云大廈”、“合潤廣場”、“雙城國際”、“盤福大廈”、“時(shí)代新世界”等 。 房地產(chǎn)商品的價(jià)格是由市場條件和投資成本兩者相互協(xié)調(diào)來確定的。但由于物業(yè)本身具有投入成本高，長期使用固定性強(qiáng)的特點(diǎn)，以及客觀市場的競爭激烈性，決定了它只能以市場條件為主來確定售價(jià)，方能適應(yīng)市場需求。 21 下面從銷售推廣角度出發(fā)，本項(xiàng)目采用市場比較法確定市場售價(jià)： 對比因素 權(quán)重系數(shù) 白云大廈 合潤廣場 雙城國際 時(shí)代新世界 百靈商務(wù) 樓 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 評分 加權(quán)分值 發(fā)展商品牌 3 3 3 4 3 項(xiàng)目檔次 4 2 4 2 5 3 3 樓盤口碑 3 3 4 3 3 物業(yè)管理 3 3 3 3 3 地理位置 4 2 4 2 5 3 3 配套設(shè)施 4 4 4 3 3 電梯數(shù)量 4 3 4 2 4 外觀設(shè)計(jì) 4 2 5 4 2 3 4 2 朝向景觀 4 4 4 4 3 戶型間隔 4 4 5 2 1 3 合計(jì) 13 15 均價(jià) 7000 元 /平方米 7200 元 /平方米 8000 元 /平方米 4900 元 /平方米 5772 元 /平方米 注：打分標(biāo)準(zhǔn)：最差 1 分；很差 2 分；一般 3 分；很好 4 分；最好 5分。上述選中的 10 種因素權(quán)重，按重要性及影響力的高低確定戶型間隔 ，朝向景觀 ，外觀設(shè)計(jì) ，電梯 數(shù)量 ，配套設(shè)施 ，地 22 理位置 ，物業(yè)管理 ，發(fā)展商品牌 ，項(xiàng)目檔次 ，樓盤口碑。 用市場比較法得出百靈商務(wù)樓的市場價(jià)格是 5772 元 /平方米，因此，百靈商務(wù)樓要在激烈的市場競爭中占有一席之地，并成功占領(lǐng)目標(biāo)客戶心里位置的價(jià)格為 5800 元 /平方米。但作為一家資深的策劃公司，怎樣來實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的最大利潤就體現(xiàn)在這方面