【正文】 據(jù)調(diào)查，園林綠化是促成客戶購(gòu)房的重要因素之一，雅致的園林綠化能幫助項(xiàng)目形成良好的銷售勢(shì)頭。 （ 2）推廣渠道，路路暢通 新恒業(yè)廣告是在新恒業(yè)地產(chǎn)廣告部的基礎(chǔ)上蓬勃發(fā)展，經(jīng)過多年的摔打磨練，集聚了一批優(yōu)秀的廣告專業(yè)人才，配置了高效運(yùn)作的廣告設(shè)備，積累了較豐富的創(chuàng)意設(shè)計(jì)、推廣促銷、媒體發(fā)布等經(jīng)驗(yàn)。 （二）服務(wù)優(yōu)勢(shì) （ 1）客戶網(wǎng) 絡(luò)，星羅棋布 新恒業(yè)地產(chǎn)提供的主要服務(wù)有：市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性分析、營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目顧問等內(nèi)容。 34 第九部分：公司簡(jiǎn)介 （一）公司介紹 新恒業(yè)地產(chǎn)成立于 1994 年，十年來勇于爭(zhēng)先，奮力開拓，業(yè)績(jī)輝煌。 ◆ 針對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)反饋，聯(lián)系貿(mào)易、建材、科技、廣告、咨詢、律師、金融、裝飾類等中小型企業(yè)進(jìn)行上門直銷。 第二階段：強(qiáng)銷期 時(shí)間： 目的： 延續(xù)公開發(fā)售的勢(shì)頭，通過各種促銷手段和時(shí)機(jī)，保持市場(chǎng)的關(guān)注度，力爭(zhēng)在最短的時(shí)間內(nèi)消化大部分單位。 32 促銷措施： ◆ 在公開發(fā)售的一個(gè)星期內(nèi)成交的客戶，每單元可獲贈(zèng)手提電腦一臺(tái)。 ◆ 5 月 22 日確定公開發(fā)售日的現(xiàn)場(chǎng)客戶人流組織安排。 31 推廣步驟 第一階段： 公開發(fā)售 時(shí)間： 2020 年 67 月 目的： 通過開盤活動(dòng)，廣告宣傳等擴(kuò)大百靈商務(wù)樓的知名度，引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，爭(zhēng) 取在 7 月份消化部分單位，回籠部分資金。根據(jù)百靈商務(wù)樓不同時(shí)期的貨量調(diào)配及不同的價(jià)格策略、廣告策略等展開不同程度的促銷。 29 ★ 寫字樓候梯間的電視傳媒廣告：可以最有效、廣泛地把本項(xiàng)目信息的傳達(dá)到目標(biāo)客戶。 ★ 廣告策略以樓體外立面和路邊廣告牌為主 ★ 銷售方式以現(xiàn)場(chǎng)售樓為主，敝司各二手分店配合 項(xiàng)目推廣方式： ★ 報(bào)紙廣告：建議以廣州日?qǐng)?bào)為主，重點(diǎn)在于告知。 ★ 租金轉(zhuǎn)換模式，當(dāng)客戶租用 1 年后，如想購(gòu)買，則其前一年的租金可轉(zhuǎn)換為樓款。 第六部分銷售目標(biāo) 我們認(rèn)為： 一個(gè)項(xiàng)目的成功必須具備以下三個(gè)成功要素： 銷售速度 —— 用最短的時(shí)間實(shí)現(xiàn) 100%的租售，在最快的時(shí)間內(nèi)回收資金。這樣可避免大樓使 用客戶與看樓客戶混雜，互相影響。雖然項(xiàng)目定位中低檔次，但大堂裝修要求中高檔。本項(xiàng)目極具升值潛力，目標(biāo)客戶群分散在各地，因此，敝司建議百靈商務(wù)樓采用“一主多輔”的售樓部設(shè)立方案，即主售樓部設(shè)立在百靈商務(wù)樓，輔售樓部設(shè)立在敝司的各二手分部，利用二手的場(chǎng)地，做一手的宣傳和推廣，每個(gè)二手分部有一位專職百靈商務(wù)樓的售樓人員。 銷售推廣建議 敝司建議，廣告推廣重點(diǎn)在百靈商務(wù)樓的戶外廣告。 第五部分項(xiàng)目建議 配套建議 要達(dá)到“百靈商務(wù)樓 —— 位于廣州市政治中心的創(chuàng)業(yè)者樂園”的市場(chǎng)定位，我們將在大廈的有關(guān)配套設(shè) 備方面予以軟件硬件的支持。 ③ 區(qū)域內(nèi)的自由職業(yè)者和專業(yè)人士 越秀區(qū)蘊(yùn)藏了大量的自由職業(yè)者和專業(yè)人士，他們從事的行業(yè)主要集中在廣告宣傳 和制作、法律、裝修設(shè)計(jì)、教育咨詢、投資咨詢等，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)商住兩用的辦公場(chǎng)所有較大的興趣。 客戶定位 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要分兩類：自用型、投資型，另外加上團(tuán)購(gòu)客戶 ① 區(qū)域內(nèi)的中小型公司 2002 年 8 月 7 日“住宅禁商”制度解封后，許多中小型企業(yè)紛紛選擇了住宅樓或群樓作為寫字樓用途，但是早期的商住物業(yè)在功能、門 23 面、硬件設(shè)施（空調(diào)、電梯等）、交通、辦公環(huán)境及物業(yè)整體形象等都顯得不合時(shí)宜，因此預(yù)計(jì)將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量中小型企業(yè)將選擇百靈商務(wù)樓作為 辦公用途。 用市場(chǎng)比較法得出百靈商務(wù)樓的市場(chǎng)價(jià)格是 5772 元 /平方米，因此，百靈商務(wù)樓要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，并成功占領(lǐng)目標(biāo)客戶心里位置的價(jià)格為 5800 元 /平方米。 房地產(chǎn)商品的價(jià)格是由市場(chǎng)條件和投資成本兩者相互協(xié)調(diào)來確定的。 檔次定位 低于寫字樓，高于普通住宅，屬于中低檔次的公寓式寫字樓。當(dāng)樓盤表現(xiàn)的個(gè)性與他們的價(jià)值觀相吻合時(shí)，他們就會(huì)選擇該樓盤。 百靈商務(wù)大廈周邊多為帶中央空調(diào)、檔次較高的寫字樓，如中旅商業(yè)廣場(chǎng)、新寶利大廈、捷泰廣場(chǎng)、府前大廈、交易廣場(chǎng)等。 敝司的市場(chǎng)定位有自己的成功特色： 受眾導(dǎo)向準(zhǔn)則。 18 第四部分項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 房地產(chǎn)定位不是對(duì)樓盤本身做實(shí)質(zhì)性的改變，而是對(duì)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)，好的定位能形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ④ 項(xiàng)目威脅分析 ☆ 項(xiàng)目周邊寫 字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ③ 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ★ 寫字樓市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)化，以滿足不同客戶的要求，公寓式寫字樓逐漸盛行。 ★ 項(xiàng)目 以現(xiàn)樓方式發(fā)售，能夠增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心。 ★ 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 寫字樓的外觀設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)潔明亮大方。 總結(jié) ★ 寫字樓新增供應(yīng)量加大，市場(chǎng)健康發(fā)展 ★ 寫字樓檔次中等，新興的公寓式寫字樓大受歡迎。面積 401200（全層）平方米，主力戶型68 平方米。 戶型面積 平方米，以 40 多平方米的戶型為主。 ③ 白云大廈 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)為公寓式寫字樓， 15 層為商場(chǎng)， 729 層為寫字樓，總建筑面積 平方米。 銷售狀況及客戶群：項(xiàng)目目前隨著“天河北軟件新世界分園”區(qū)的打造，以公寓式寫字樓銷售，均價(jià) 4900（毛坯），以住宅的價(jià)格銷售寫字樓，并宣傳“ Living office”的辦公模式，最大限度的體現(xiàn)辦公環(huán)境的人性化；項(xiàng)目以“高新技術(shù)企業(yè)稅后優(yōu)惠”等政府優(yōu)惠政策促銷，因此銷售狀況良好。 ② 時(shí)代新世界 概況 ：時(shí)代新世界共二期，原定位于住宅，后改造為公寓式寫字樓。但唯 一有較相似的特征：大部分公司的辦公時(shí)間比較不固定，都是需長(zhǎng)期加班或者晚上上班以適應(yīng)國(guó)外辦公時(shí)間，因此， 24 小時(shí)辦公較能滿足該類公司的需求。 三大商貿(mào)區(qū)：主要是發(fā)展寫字樓經(jīng)濟(jì)，分別是解放路寫字樓帶，中山路寫字樓帶和東風(fēng)路寫字樓帶。 ★ 整體出租率很高。 2001 年 以來，預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)是呈反復(fù)波動(dòng)向下的走勢(shì)。 ◆ 2002 年，寫字樓供應(yīng)面積比 2001 年急劇增加了 %，成交面積也上升了 %。 寫字樓市場(chǎng)分析 ① 供求關(guān)系分析（原八區(qū)） 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2020 批準(zhǔn)預(yù)售寫字樓面積 （萬 M