3關(guān)于市中心xx縣區(qū)商品房空置情況調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-26 14:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 以來的竣工總面積（約 235 萬平方米），得出目前市中心 XX 縣區(qū)商品房空置率約為 35%；若除以 2024 年以來竣工面積，空置面積約為 30%。所以，市中心 XX 縣區(qū)商品房空置率應(yīng)該在 30%35%之間。 二、市場疲軟的主要原因 （一）市場供求失衡。一是總量供求失衡，二是結(jié)構(gòu)供求失衡。總量供求方面： 2024 年后我市停止住房實(shí)物 分配模式，全 第 5 頁 共 10 頁 面推行住房分配貨幣化，市中心 XX 縣區(qū)的買房需求逐步迸發(fā)，大約在 202 2024 年進(jìn)入一個(gè)高峰，同時(shí)部分人買房作為投資，導(dǎo)致商品房投放量逐年增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過有效需求的增長。首先，市中心 XX 縣區(qū)商品房購買對(duì)象中， XX 縣區(qū)的占絕大多數(shù)（見表六、表七），許多雙職工家庭均擁有 2 套以上住房，購買力透支，剛性需求減弱；其次，城市建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人口城鎮(zhèn)化的速度，人口城鎮(zhèn)化的質(zhì)量不高，相對(duì)大量建設(shè)的商品房，城鎮(zhèn)人口特別是有購買能力的城鎮(zhèn)人口增長較少；再次，城市產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力弱，外來人員購房只能 “ 安家 ” 不能 “ 立業(yè) ” ， 購買需求受到抑制。這在雙水 XX 縣區(qū)體現(xiàn)得尤為明顯。 2024 年、 2024 年，實(shí)際登記銷售面積的增漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)售面積的增長幅度，說明供求失衡較嚴(yán)重。據(jù) “ 水木清華 ” 進(jìn)行的市場調(diào)研，市中心 XX 縣區(qū)商品房供求總量比例約為 5： 2。正是市場供求規(guī)律的調(diào)節(jié)作用，今年 18 月預(yù)售房面積與去年同比下降 15%。市場供大于求的源頭在于過去土地供應(yīng)過多，除了招拍掛的土地，協(xié)議出讓、拆遷安置的土地等都在搞房地產(chǎn)開發(fā)，并且私人建房綜合成本低售價(jià)也低，給正規(guī)開發(fā)正常納稅的房開企業(yè)造成一定沖擊，如鳳凰XX 縣區(qū)個(gè)人修建的無任何配套設(shè)施、無 環(huán)境景觀的純住房賣1450 元 /平方米，平均比房開企業(yè)便宜四五百元 /平方米。結(jié)構(gòu)供求方面：通過表四、表五大致可得出， 2024 年以來 120150平方米的商品住宅套型主導(dǎo)市場，市場供應(yīng)價(jià)格大多在 第 6 頁 共 10 頁 20243000 元 /平方米，而需求最大的是 15002024 元 /平方米的房子，說明能滿足中低收入階層的價(jià)廉小戶型住房較少，而這正是最大的消費(fèi)群體。 （二）受國家宏觀政策調(diào)整影響。 2024 年 9 月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)（ 2024） 359 號(hào)）和《補(bǔ)充通知》（銀 發(fā) 452 號(hào)），除了強(qiáng)調(diào)和重申要嚴(yán)格執(zhí)行過去提出的諸如房地產(chǎn)開發(fā)貸款要落實(shí) “ 四證 ” 、項(xiàng)目資本金不低于 35%、不得發(fā)放貸款用于繳納土地出讓金、不能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)未封頂住房的個(gè)人發(fā)放按揭貸款等規(guī)定外，最突出的特點(diǎn)是提出了 “ 二套房 ” 政策，規(guī)定已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上
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