【文章內(nèi)容簡介】 ， 但其歸根結(jié)底只有商務(wù)和投資兩大核心價(jià)值。 產(chǎn)品核心價(jià)值 —— 賣什么 3 由上表我們可以清晰地看到， 寫字樓 的購買對(duì)象固然是 企業(yè)和商務(wù)人士； 商務(wù)公寓 雖然具有辦公與休息兩種用 途，但最終是為了商務(wù)人士辦公和休息之用， 其目標(biāo)客戶 是商務(wù)人士； 由于本項(xiàng)目位于 CBD中央商務(wù)區(qū)，因此 酒店 也必然是 商務(wù)性酒店， 其 目標(biāo)客戶是商務(wù)人士； 無庸質(zhì) 疑， 商鋪 的目標(biāo)客戶當(dāng)然是投資者和商業(yè)經(jīng)營者。 通過以上分析我們可以清晰地確定本項(xiàng)目的 核心價(jià)值是： 核心價(jià)值 = 商務(wù) + 投資 也就是說，本項(xiàng)目能否得到市場(chǎng)的認(rèn)同，能否成功銷售， 最 核心的關(guān)鍵是能否充分挖掘本項(xiàng)目的商務(wù)和投資這兩大核 心價(jià)值，并準(zhǔn)確無誤的傳播給潛在目標(biāo)客戶。 產(chǎn)品核心價(jià)值 —— 賣什么 3 第二篇 計(jì)劃 一、物業(yè)租、售面積、盈利方式 二、銷售進(jìn)度計(jì)劃與工程配合要求 物業(yè)租、售面積、盈利方式 功能 面積 盈利方式 支撐點(diǎn) 公寓 35164平方米 分割產(chǎn)權(quán)出售 公寓物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛； 對(duì)紅谷灘新區(qū)對(duì)投資客戶有一定吸引力； 通過預(yù)售為整個(gè)項(xiàng)目解決資金來源 寫字樓 27444平方米 分割產(chǎn)權(quán)出售 寫字樓部分在本項(xiàng)目中比例不大，項(xiàng)目總收益中的比重也不會(huì)很高，應(yīng)采用快速推售的策略，為整個(gè)項(xiàng)目解決資金來源，投入后續(xù)為商業(yè)和酒店?duì)I業(yè)制造有利條件 酒店 41620平方米 統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，整體經(jīng)營，專業(yè)酒店管理公司管理 固定資產(chǎn)長期經(jīng)營獲利，委托著名酒店管理集團(tuán)管理 商業(yè) 30331平方米 暫時(shí)建議：統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，整體經(jīng)營，專業(yè)商場(chǎng)管理公司管理。 主力商家租賃，長期經(jīng)營獲利； 無街鋪可售； 紅谷灘片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售壓力大； 采取統(tǒng)一經(jīng)營，分割產(chǎn)權(quán)出售的辦法前提是引到知名主力商家。分割產(chǎn)權(quán)后續(xù)問題多多。因此暫時(shí)建議統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，具體根據(jù)公寓開盤時(shí)的片區(qū)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)等因素綜合確定。 1 銷售進(jìn)度計(jì)劃與工程配合要求 2 時(shí)間 工程節(jié)點(diǎn) 銷售工作 階段 銷售進(jìn)度 當(dāng)期回收資金 累計(jì)資金 回收 2023年 4月 2023年 12月 2023年 4月基礎(chǔ)開工 前期營銷策劃 —— —— —— 2023年 1月 4月 公寓取得取得預(yù)售證，公寓封頂 內(nèi)部認(rèn)購，發(fā)行 VIP卡 —— 500萬 500萬 2023年 4月 9月 商場(chǎng)裝修，部分配套裝修 公寓開盤銷售 60% 億 2023年 9月 2023年 4月 整體封頂，裝修 公寓銷售 40% 寫字樓銷售 60% 2023年 69月 裝修 寫字樓銷售 40% 億 2023年 1012月 商場(chǎng)開業(yè)，酒店試業(yè) —— —— —— —— 一、如何賣樓：客戶定位 二、如何賣樓：形象定位 三、如何賣樓：價(jià)格預(yù)測(cè) 第三篇 定位 客戶定位 公寓客戶種類 1 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的發(fā)展，逐漸造就了一批的 管理階層和專業(yè)技術(shù)階層。 諸如職業(yè)經(jīng)理人，高級(jí)白領(lǐng)、律師、藝術(shù)家、技師等自由職業(yè)者。這一類人群大都 出生在六、七十年代，普遍受教育程度較高，思想活躍，吸收新事物能力強(qiáng)，是現(xiàn)代城市人的代表。 他們往往在 工作繁忙 的同時(shí)，不肯放棄 對(duì)高品質(zhì)生活的追求 ，他們看中本項(xiàng)目的服務(wù)式公寓既能有擁有 家庭的溫馨， 又能夠有 酒店服務(wù)的便利 的這種生活模式。 第一類：都市財(cái)智一族 隨著南昌市地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展 ，投資地產(chǎn)已經(jīng)越來 越成為一種主流， 從而催生了一批地產(chǎn)投資人士。他們 具有敏銳的經(jīng)濟(jì)觸覺，看好紅谷灘中心區(qū)全面建成后的 旺盛人氣帶來的對(duì)高檔物業(yè)的需求前景。 1 公寓客戶種類 第二類：地產(chǎn)投資群落 紅谷灘中心區(qū)建成后， 將成為南昌市最具經(jīng)濟(jì)活力的 區(qū)域， 帶來的高檔商務(wù)人流。 他們希望能夠有一個(gè)既能夠體現(xiàn)其身份地位，又能夠有完美配套服務(wù)的商務(wù)場(chǎng)所，五星級(jí)酒店作為高檔商務(wù)的的代名詞之一，對(duì)他們將有著極大的吸引力，但酒店的高昂成本也使許多人望而卻步，本項(xiàng)目的服務(wù)式公寓則完美的解決了上述問題。 1 公寓客戶種類 第三類：高檔商務(wù)置業(yè)人群 公寓客戶背景特征 2 隨著紅谷灘中心區(qū)的全面開發(fā)建設(shè)，使投資者 進(jìn)一步看好本片區(qū)，大量在昌南區(qū)的 小私營企業(yè) 主、白領(lǐng)階層乃至金領(lǐng)階層人士 為投資物業(yè)的發(fā)展 提供了保證，他們一般 年齡在 30歲以上，有多次置 業(yè)經(jīng)歷，選擇靈活多樣的付款方式，對(duì)物業(yè)的投資 價(jià)值很看中，對(duì)購買時(shí)對(duì)朝向、樓層不太關(guān)注，對(duì) 價(jià)格較為敏感，希望物業(yè)帶裝修。 投資型客戶： 公寓客戶背景特征 2 項(xiàng)目地處紅谷灘腹地，未來中心區(qū)大量的商務(wù)人士 為工作和生活需要，考慮在辦公場(chǎng)所附近解決居住問 題，必將為項(xiàng)目帶來大量潛在的商務(wù)型客戶及小公司辦 公需求的客戶。用途多為公司高級(jí)員工作宿舍，對(duì)物業(yè) 的位置、交通、服務(wù)、便利性較為關(guān)心，與投資者同樣 關(guān)心物業(yè)的保值、增值性，智能化要求較高，管理要求 好；另外，商務(wù)性客戶不排除一些自由職業(yè)者的 SOHO 用途。 商務(wù)客戶 未來紅谷灘中心區(qū)大商務(wù)圈的形成帶來更多的白領(lǐng)、 金領(lǐng)階層人士。他們看重物業(yè)服務(wù)質(zhì)素，對(duì)生活品質(zhì)要 求較高。年齡一般在 2535歲之間，首次置業(yè)，文化層次 較高，大多受過高等教育，事業(yè)正處于上升期間，對(duì)自 己充滿信心。 公寓客戶背景特征 2 自用型客戶 寫字樓客戶類型 3 南昌作為長江三角洲、珠江三角洲、閩東南三角區(qū)經(jīng) 濟(jì)帶產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的重要城市，著力發(fā)展高新技術(shù)為核 心的現(xiàn)代工業(yè)，屬于成長型企業(yè)，對(duì)于這部分企業(yè)往往選 擇性價(jià)比較好的寫字樓作為總部或某類部門的辦公場(chǎng)所。 成長型企業(yè) 寫字樓客戶類型 2 隨著招商引資進(jìn)程和區(qū)域間商務(wù)往