【文章內(nèi)容簡介】 出讓計(jì)劃 ■ ■出讓土地的三符合 ▲符合土地利用總體規(guī)劃 ▲符合城市規(guī)劃 ▲符合年度建設(shè)用地計(jì)劃 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃 ■ ■ 程序 ▲省級政府 下達(dá)控制指標(biāo) ，擬定年度出讓國有土地總面積方案 ▲具體出讓每幅地的條件，由市縣級政府土管部門會同 規(guī)劃、建 設(shè)、房產(chǎn)管理部門 擬定，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)后，由市、 縣土管部門實(shí)施 三、出讓方式 ■ 出讓方式 ■方式（四種） ▲招標(biāo) ▲拍賣 ▲掛牌 ▲協(xié)議 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 三、出讓方式 ■ 出讓方式 ■應(yīng)采用招拍掛的情形 ▲ 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品 住宅等經(jīng)營性用地（五類） ▲其它性質(zhì)，同 一土地有兩個(gè)以上 意向用地者的 【 注意 】 要分清以下概念的級別 ■劃撥 ■出讓 ▲招標(biāo) ▲拍賣 ▲掛牌 ▲協(xié)議 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 三、出讓方式 ■ 招標(biāo)出讓的含義與程序 ■招標(biāo)出讓的含義 ▲是指市、縣國土部門發(fā)布 招標(biāo)公告 ， 邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟?的自然 人、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果 確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為 ▲本方式有利于公平競爭， 適用于需要優(yōu)化土地布局，重大工程的 較大地塊的出讓 ■程序 ▲投標(biāo) ▲開標(biāo)－投標(biāo)人少于三人， 少于三人 應(yīng)終止招標(biāo)活動(dòng) ▲評標(biāo)－評標(biāo)小組由出讓人代表，有關(guān)專家組成，人數(shù)為五人以 上單數(shù) 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 三、出讓方式 ■ 招標(biāo)出讓的含義與程序 ■程序 ▲中標(biāo)－ 價(jià)高者得； 對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中各項(xiàng)綜合評 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足 招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo) 人 ，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人，發(fā) 《 中標(biāo)通知書 》 拍賣出讓的含義與程序 ■含義 ▲拍賣出讓是指出讓人發(fā)布 拍賣公告 ，由競買人在 指定時(shí)間、地 點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià) ，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的 行為 ▲拍賣的方式特點(diǎn)是利于公平競爭，一般出最高價(jià)者取得土地使 用權(quán) 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 三、出讓方式 ■ 拍賣出讓的含義與程序 ■含義 ▲適用于 區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈 活性 的地塊的出讓 ▲競買人 不足三人 ，或者競買人的最高應(yīng)價(jià) 未達(dá)到底價(jià) 時(shí)，應(yīng)當(dāng) 終止拍賣 ■程序 ▲主持人點(diǎn)算競買人 ▲主持人介紹拍賣宗地情況 ▲主持人宣布拍賣規(guī)則 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 三、出讓方式 ■ 拍賣出讓的含義與程序 ■程序 ▲主持主人報(bào)出 起叫價(jià) ▲競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià) ▲主持人確認(rèn)應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競價(jià) ▲主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)報(bào)價(jià)的， 主持人 落槌表示成交 ▲主持人宣布最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)者為競得人， 簽 《 成交確認(rèn)書 》 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 三、出讓方式 ■ 掛牌出讓的含義與程序 ■含義 ▲是指出讓人發(fā)布 掛牌公告 ，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交 易條件在指定的 土地交易場所掛牌 公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并 更新掛牌價(jià)格，根據(jù) 掛牌期限截止時(shí) 的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確 定建設(shè)用地使用人的行為 ▲掛牌時(shí)間 不少于 10個(gè)工作日 ▲掛牌期間，土管部門可以根據(jù)競買人的競價(jià)情況 調(diào)整增價(jià)幅度 ■程序 ▲在掛牌起始日，出讓人將土地情況及要求在土地交易所掛牌公布 ▲符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià) 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 三、出讓方式 ■ ■掛牌確認(rèn)成交的規(guī)則 ▲在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)的，且 報(bào)價(jià)不低于底價(jià) ，掛 牌成交 ▲在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者 為競得人 ▲報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人（必須高于底價(jià)） ▲在掛牌期內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)的，掛牌不 成交 掛牌出讓的含義與程序 ■程序 ▲掛牌主持人確認(rèn)該間報(bào)價(jià)后，更新顯示持牌價(jià)格 ▲掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)確定競得人（可有現(xiàn)場競 價(jià)環(huán)節(jié)）， 簽 《 成交確認(rèn)書 》 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 三、出讓方式 ■ 協(xié)議出讓的含義 （不適用于房地產(chǎn)開發(fā)用地） ■含義 ▲協(xié)議出讓是指政府作為 土地所有者與選定的受讓方 磋商用地條 件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并 簽訂土地使用權(quán)出讓合同， 有償出讓土 地使用權(quán)的行為 ■特點(diǎn) ▲自由度大，不利于公平競爭 ■適用范圍 ▲適用于 公共福利事業(yè)和非盈利性的 社會團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和 某些 特殊用地 ■處罰 ▲應(yīng)當(dāng)以招拍掛方式出讓的而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對直接負(fù) 責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予處分，構(gòu)成犯罪 ，追究刑 事責(zé)任 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 三、出讓方式 ■ 【 歸納總結(jié) 】 方式 人數(shù)少于三個(gè) 適用范圍 法律文件 招標(biāo) 終止招標(biāo) 需要優(yōu)化土地布局，重大工程的較大地塊的出讓 中標(biāo)通知書 拍賣 終止拍賣 區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓 成交確認(rèn)書 掛牌 可以成交 成交確認(rèn)書 協(xié)議 一般只有一家 適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地 協(xié)議出讓合同 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 三、出讓方式 ■ 確定土地使用人之后的步驟 ■中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書具有 法律效力 ，出讓人改變競得結(jié)果或中 標(biāo)人放棄中標(biāo)宗地，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任 ■按中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書中約定的時(shí)間雙方 簽訂國有建設(shè)用地使 用權(quán)出讓合同 ■出讓人應(yīng)在 10個(gè)工作日內(nèi)公布結(jié)果 ■受讓人付清全部土地出讓價(jià)款后，可辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè) 用地使用權(quán)證書 ■不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書■ 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 四、出讓年限 ■ ■法定出讓最高年限 ▲居住用地 70年 ▲工業(yè)用地 50年 ▲教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 ▲商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ▲綜合或者其他用地 50年 ■具體的出讓年限可以短于但 不能長于以上最高年限 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 四、出讓年限 ■ 【 2023年真題 】 ◆甲開發(fā)商 2023年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地 使用權(quán)。 2023年李某購得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年 后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是（ ）年。 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 五、建設(shè)用地使用權(quán)的收回（四種情況） ■ 期限屆滿的處理 ■住宅 ▲期限屆滿 自動(dòng)續(xù)期 ■非住宅 ▲應(yīng)當(dāng)至遲于 屆滿前一年 申請續(xù)期 ▲ 除根據(jù)社會公共利益需要 收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)續(xù)期。批準(zhǔn) 的應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付出讓金 ▲屆滿未申請或申請未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回，該 土地上的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約 定不明的，按規(guī)定辦理 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 五、建設(shè)用地使用權(quán)的收回（四種情況） ■ 【 2023年真題 】 ◆依據(jù) 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，（ ）。 6個(gè)月申請續(xù)期 1年申請續(xù)期 【 2023年真題 】 ◆下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（ ）。 ，自動(dòng)續(xù)期 ，自動(dòng)續(xù)期 ，土地使用者需要繼續(xù)使用土地 的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前 6個(gè)月申請續(xù)期 ，土地使用者需要繼續(xù)使用土地 的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前 2年申請續(xù)期 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 五、建設(shè)用地使用權(quán)的收回（四種情況） ■ 期限屆滿前提前收回 ■期限屆滿前，因 公共利益 需要可以提前收回土地 ■提前收回土地使用權(quán)應(yīng)對其上的 房屋及不動(dòng)產(chǎn) 給予補(bǔ)償， 并退還 相應(yīng)的出讓金 因土地使用者不履行合同而收回 ■不履行合同的情況 ▲土地使用者未如期支付地價(jià)款（ 60日內(nèi)付清） ▲土地使用者未按合同約定的 期限和條件 開發(fā)和利用土地 司法機(jī)關(guān)決定收回 ■因土地使用者觸犯法律，不能繼續(xù)履行合同，司法機(jī)關(guān)決定 沒收 財(cái)產(chǎn) ，收回土地使用權(quán) 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 六、建設(shè)用地使用權(quán)的終止 ■ ■因土地滅失而終止 （標(biāo)的物不存在） ■因土地使用者的拋棄而終止 （權(quán)利人不要了） ■簽訂主體 ▲（僅限） 市、縣人民政府土地管理部門 與土地使用者簽訂 ■合同類型（三類） ▲成片土地使用權(quán)出讓合同 ▲項(xiàng)目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同 ▲劃撥土地補(bǔ)辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補(bǔ)辦 土地使用權(quán)出讓合同 七、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 ▲ 第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 七、建設(shè)用地