總包招標的反思及經(jīng)驗總結(編輯修改稿)
2025-03-28 09:17 本頁面
【文章內容簡介】 ) 單位面積造價 元 /m2 建筑面積 實際總成本 (萬元 ) 單位面積造價 元 /m2 一、住宅 總包部分 66910 主體建安 住宅建筑面 積 66910 現(xiàn)場簽證 住宅建筑面 積 66910 住宅建筑面 積 66910 二、地下機動汽車庫 地下機動汽車庫（總包部分） 主體建安 現(xiàn)場簽證 第 15頁 清單招標模式對成本控制的影響（ 3） 地下機動汽車庫（分包部分） 消防工程 暖通工程 土方 基坑圍護 五、商業(yè) 商業(yè)（總包部分） 商業(yè)建筑 面積 商業(yè)（分包部分） 商業(yè)建筑 面積 消防工程 商業(yè)建筑 面積 第 16頁 清單招標模式對成本控制的影響（ 4） ? 分析 ： 從以上表格中我們看出原先的成本指標的制定與實際招標下來的情況是有偏差的 ,且原指標中不能正確反映現(xiàn)在的真實情況，而通過清單招標在接下來按照清單招標的價格調整的成本指標中 ,我們可以預判到即使今后工程現(xiàn)場出現(xiàn)某些情況 ,只要不是大的物業(yè)形態(tài)的調整，基本上超經(jīng)修正后的成本指標不會太多。 第 17頁 清單招標模式對施工單位選擇的要求 ? 常州作為三線城市，有它的局限性，當?shù)氐氖┕て髽I(yè)基本上多是二級的，少有壹級企業(yè)，且當?shù)鼗旧蠜]大的項目，大項目基本有外來的城市來開發(fā)，及外面的施工企業(yè)施工，如全部利用當?shù)氐氖┕て髽I(yè)，存在資源的不夠，且施工力量存在不足。同時集團為盡快落實 《 預售許可證 》及常州曦城項目進度開發(fā)計劃的要求，三期施工總承包招標提前啟動，因此根據(jù)公司下達的總承包單位應具有的標準，筆者認為考察的重點應該在如下幾點： ① 企業(yè)具有良好的施工資質 ② 企業(yè)具有良好的信譽和口碑 ③ 機械設備配備比較齊全和配臵的施工團隊技術力量雄厚 ④ 近年來施工業(yè)績顯著 ⑤ 曾經(jīng)施工項目施工質量較好 ⑥ 有積極的服務意思和合作意向 ⑦ 項目經(jīng)理的技術能力與實際經(jīng)驗 ⑧ 項目經(jīng)理的管理水平，班組的實際安排 ⑨ 項目經(jīng)理以往做過的類似項目 ? 簡要分析 筆者認為在滿足與具備施工資質的條件下，應考慮到施工總承包地社會品牌與效應，同時，對現(xiàn)場項目經(jīng)理的業(yè)務水平，組織能力，管理能力，實際做過的類似項目這幾點是最為關鍵的，在沒有其它因素的前提下項目的優(yōu)良與合格體現(xiàn)了項目經(jīng)理與及其帶領的管理班組的水平。 第 18頁 清單招標可以降低陰陽合同帶來的風險（ 1） ? “ 陽合同 ” 指針對招標工程參與政府備案的施工合同， “ 陰合同 ” 指的是雙方當事人 “ 私下 ” 簽訂的合同，且對備案合同作實質性變動的未備案的合同，一般冠名為 “ 補充協(xié)議 ” 或 “ 補充合同 ” ，這里就存在一定的風險，因為國家明確規(guī)定 “ 陰合同 ” 不能作為最終的結算依據(jù)。這就給我們業(yè)主單位在辦理政府備案合同即 “ 陽合同 ” 時要格外的仔細與小心，以便萬一與施工單位有爭議時，盡量把風險降到最低，以我們常州項目三期總包招標為例。 ? 我們這次采用清單招標筆者認為清單招標在合同中給業(yè)主單位帶來的有利點是： ① 我們常州三期總包項目是清單閉口總價合同，設計或簽證今后如沒大的變化，那么基本上就是今后的決算價，所以在辦理政府備案合同時，我們盡可能降低合同標的，最好少于雙方內部合同 15％以上，以避免今后可能存在的糾紛，即使在雙方的官司中，由于政府備案合同的存在對我們起到保護作用。其次在合同中明確總包實際施工的范圍與工作內容，避免工作界面不清帶來的扯皮現(xiàn)象。 第 19頁 清單招標可以降低陰陽合同帶來的風險（ 2） ② 由于最近幾年市場材料行情波動大，我們在內部合同中材料這塊是如下規(guī)定的：如主體結構施工期間鋼筋、商品砼單價算術平均值變動在 +5％～ 2%之間（含＋ 5%及－ 2%），則鋼筋、商品砼中標價不調整；變動幅度在 +10%～ +5%之間（含 +10%），則超出部分雙方平攤風險；增幅大于 +10%，或者跌幅超過 2%，則超出部分完全由甲方承擔或受益。 因為這部分雙方的約定在備案合同即 “ 陽合同 ” 中國家規(guī)定是不允許出現(xiàn)，要按市場行情價計算的，因為這體現(xiàn)了雙方的不平等，所以清單招標 “ 陽合同 ” 價一定要小于 “ 陰合同 ” 價，盡量降低我們業(yè)主方的風險。而如果雙方是用定額形式約定的計價方式那么必將采用中準價形式計價，現(xiàn)在的趨勢材料基本上多是上漲的，用定額計價形式總價最終按實調整，加上材料上漲的因素，這務必增加了我們的成本及對成本的總控制沒法預先判斷，最終也影響到我們的銷售價。當然以定額計價形式的招標在時間上是比較快的，特別是采用費率招標，體現(xiàn)了它的優(yōu)勢，但筆者認為可是在對成本控制方面體現(xiàn)不了優(yōu)勢，且對今后的成本控制與管理帶來比較多的麻煩。 ? 由此筆者認為今后的所有總包或分包招標建議全部采用清單總價包干形式 。 第 20頁 清單招標模式和費率招標模式的優(yōu)缺點分析（ 1） ? 隨著建筑行業(yè)的規(guī)范，及招標模式與國際的接軌，我們現(xiàn)在越來越多采用清單招標形式。原先的采用的定額計價形式今后將逐步取消，定額的弊端在于： ① 它的計價形式是綜合性的定額，定額子目里面包含了全部工作內容，不能客觀反映工程的實際情況 ② 定額的局限性在于，由于定額的每次編制后多要用好幾年，而建筑市場在不斷更新與改進，新技術，新工藝，新產(chǎn)品的不斷更新與推廣，務必使得定額的過時、失效，它不能準確的反映在新形式下的造價與成本控制。 ③ 以定額為計價的，往往定額里所含的含量較高，即損耗率，在實際工作中其實是用不了這么多的，這往往造成對于業(yè)主單位來說成本的增加。 ④ 每省每市都有各自不同的定額，且差異很大，而隨著市場的不斷擴大，異
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