【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 驗(yàn)心情的舒適 ， 是一種繁忙工作后釋放心情的樂島 與自我身份匹配 。 作為高級(jí)白領(lǐng) ， 同樣享受高檔次豪華的居所 ， 得到自己和朋友對(duì)生活品質(zhì)的認(rèn)同 價(jià)值支撐 配套 、 裝修 、 服務(wù) 、 檔次、 中心區(qū)地標(biāo) 、 升值潛力?? 83 ?酒店式商務(wù)公寓不單是作為一種新型的物業(yè)類型，同時(shí)，應(yīng)該給客戶更多的生活體驗(yàn)。不單是作為建筑符號(hào)的完美，而且提供的服務(wù)、體驗(yàn)的感受也是令人心情愉悅的。 ?它作為項(xiàng)目的核心矗立在城市中心區(qū)，給客戶第一眼的感受就是與眾不同、莊貴華麗的。 ?而當(dāng)客戶入住其間，室內(nèi)空間布局似家庭般舒適，一體化的服務(wù)使之賓至如歸。酒店式商務(wù)公寓提供的空間是舒適化的、私密化的，忙碌一天的生活在這里緩解，心情回歸平和。 ?我們的住宅成了鬧市中卓爾不群的優(yōu)藏空間。隨著物業(yè)價(jià)值的提升，成了高檔次住宅的代名詞，那些深港客或高階層會(huì)互相傳播，它又成了高品質(zhì)生活象征。他們樂于在這里居住，顯示他們的身份和對(duì)優(yōu)質(zhì)生活的認(rèn)同。 酒店服務(wù)式公寓 —— 概念闡述 84 公寓大堂效果圖 國(guó)際公寓 酒店服務(wù)式公寓 國(guó)際公寓 酒店服務(wù)式公寓 85 目前長(zhǎng)沙奧林匹克花園、銀港水晶城、中南梅林苑、 香墅美地、麓谷錦園等 26個(gè)樓盤已采用直飲水系統(tǒng)。 注： 直飲水系統(tǒng) 的開通手續(xù)和費(fèi)用由廠家負(fù)責(zé)。 管道直飲水系統(tǒng) 管道直飲水系統(tǒng)是市政管網(wǎng)的水或地下水經(jīng)過濾、膜處理、消毒、再經(jīng)變頻供水設(shè)備通過凈水管路輸送到用戶或賓館樓宇的用水終端，用戶打開水龍頭即可直接飲用的供水系統(tǒng)。 LOWE玻璃 輻射鍍膜玻璃（又稱 LOWE玻璃），是在玻璃表面鍍上多層金屬或其他化合物組成的膜系產(chǎn)品。 該產(chǎn)品對(duì)可見光有較高的透射率，對(duì)紅外線（尤其是中遠(yuǎn)紅外）有很高的反射率，具有良好的隔熱性能。 硬件配置建議 86 樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) 家園安防報(bào)警系統(tǒng) 門禁控制系統(tǒng) 小區(qū)信息發(fā)布系統(tǒng) 數(shù)字家園 ehome系統(tǒng) 家居家電控制系統(tǒng) 智能化系統(tǒng) 室外智 能 化 室內(nèi)智能化 硬件配置建議 87 商 業(yè) 部 分 88 商業(yè)定位推導(dǎo)過程 原有的消費(fèi)人群？ 最具消費(fèi)力的客戶？ 共 性 有一定的消費(fèi)力 . 較多層次消費(fèi) 他們的需求？ 重要消費(fèi)來(lái)源？ 本地及周邊的富裕居民 外來(lái)的管理、經(jīng)商人士 港臺(tái)、外資等企業(yè)人士 市場(chǎng)的供應(yīng)？ 是否最大有效空白 ? 相 對(duì) 空 白 點(diǎn) 是否具可持續(xù)經(jīng)營(yíng) ? 是否塑造品牌形象 ? 是否挖掘了項(xiàng)目?jī)r(jià)值? 定位 89 商業(yè)定位建議 雙首層、休閑主題、國(guó)際商業(yè)街區(qū) 90 面積規(guī)劃 ：超 市：約 2023㎡ 休閑服飾：約 1000㎡ 。 尊地資源 ：如 SPAR、屈臣氏、 BOSILILA、布羅芭、 NOVO等。 負(fù) 1F 2F 3F 中小型超市、中高端名牌服飾等 業(yè)態(tài)分布及面積規(guī)劃 1F 91 面積規(guī)劃 ：銀 行： 800㎡ 精品店：約 2700 ㎡ 郵 局： 500 ㎡ 尊地資源 ：如雅芳、雅詩(shī)蘭黛、歐萊雅等化妝品；法國(guó)都彭、鱷魚、 PRADA 、 GUCCI 等皮鞋皮具。 負(fù) 1F 2F 3F 1F 銀行、郵局、精品店等 業(yè)態(tài)分布及面積規(guī)劃 92 面積規(guī)劃 ：約 4000㎡。 尊地資源 ：唐宮海鮮酒樓、臺(tái)灣私家菜、泰國(guó)美食、韓國(guó)料理、美味廚等。 負(fù) 1F 2F 3F 1F 特色餐飲、海鮮酒樓等 業(yè)態(tài)分布及面積規(guī)劃 93 面積規(guī)劃 ： SPA：約 1000㎡ 健身館：約 1000㎡ 咖啡廳：約 800 ㎡ 清吧：約 200 ㎡ 桑拿館： 1000㎡ 尊地資源 ：如 BATH SPA、陽(yáng)光健身館、名典咖啡、真鍋咖啡、上島咖啡、沁園茶藝等。 2F 3F 1F 休閑中心： 美容、健身、咖啡吧、清吧等 負(fù) 1F 業(yè)態(tài)分布及面積規(guī)劃 94 商業(yè)租售策略 銷售策略 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向＋成本加成 靈活返租＋合理回報(bào) 租賃策略 大小有別，高低不一 開門見禮，裝修期免租金 一、二層銷售，利潤(rùn)回報(bào)高，資金回籠快； 負(fù)一層、三層出租，主力店先行，抓大引小。 95 一層價(jià)格定位： 25000～ 30000元 /㎡； 二層價(jià)格定位： 15000～ 18000元 /㎡； 負(fù)一層租金定位： 130～ 150元 /㎡ /月。 三層租金定位： 6080元 /㎡ /月 商業(yè)租售價(jià)格定位 96 項(xiàng)目分析和策略 我們的目標(biāo) 產(chǎn)品規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷執(zhí)行方案 客戶定位 市場(chǎng)分析 廣告推廣及品牌整合 報(bào)告思路 97 營(yíng)銷執(zhí)行策略 本案是一個(gè)充滿想象力和創(chuàng)造力的項(xiàng)目 顛覆傳統(tǒng)的運(yùn)作思維 挑戰(zhàn)平庸的創(chuàng)新概念 98 市場(chǎng)空缺的有力形勢(shì) 劍走偏鋒的營(yíng)銷推廣 項(xiàng)目過硬的產(chǎn)品品質(zhì) 本區(qū)域和周邊區(qū)域的消費(fèi)需求 營(yíng)銷模式 品牌地產(chǎn)的有力鋪墊 橙色風(fēng)暴的銷售軍團(tuán) 99 1 一個(gè)好的案名 2 一個(gè)好的推廣語(yǔ) 3 一個(gè)好的概念 4 一個(gè)好的事件營(yíng)銷 5 一個(gè)好的形象標(biāo)簽 尊地策略之 五個(gè)一工程 100 虎 門 1 號(hào) 一個(gè)好的案名 案名 : 虎門 1號(hào)具有很好的記憶點(diǎn)和標(biāo)示性，符合項(xiàng)目樹立第一品牌的特點(diǎn)，建議采用。 備 選 ： 港城 國(guó)際 泊岸國(guó)際公寓 擎日灣公寓 101 一個(gè)城市的仰望 輔助推廣語(yǔ)： 中心區(qū) 繁華之上的舞者 自由都市 活力港灣 一個(gè)好的推廣語(yǔ) 102 新中心區(qū) 公園南 私享宮館 一個(gè)好的概念 闡述： 虎門首個(gè)全新的純粹宮館式高檔社區(qū) ,其概念并非僅僅是一種創(chuàng)新，而是營(yíng)造一種全新的生活模式；它詮釋了社區(qū)品質(zhì)的高貴，體現(xiàn)了居住人士在社會(huì)上層中的身份。 103 “ 名車 名模 名流 ” 主題活動(dòng) 一個(gè)好的事件營(yíng)銷 世界頂級(jí)紅酒雪茄巡禮 104 一個(gè)好的形象標(biāo)簽 建筑創(chuàng)新獎(jiǎng) 105 5大 推售原則 成功推售 整層銷控 產(chǎn)品組合 避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 強(qiáng)勢(shì)媒體 集中推售 總體推售策略 106 關(guān)鍵點(diǎn) 了 解 不 等 于 相 信 知 道 不 等 于 了 解 相信 不 等 于 行動(dòng) 讓客戶從知道到了解 讓客戶從了解到相信 讓客戶從相信到行動(dòng) 讓客戶從知覺到知道 全面實(shí)現(xiàn) 美學(xué)營(yíng)銷 事件營(yíng)銷 體驗(yàn)營(yíng)銷 口碑營(yíng)銷 營(yíng)銷總策略 107 精確制導(dǎo) 重點(diǎn)出擊 形象拔高 體驗(yàn)至尊 要點(diǎn)： “高舉高打，塑造形象 ”：高調(diào)入市，充分體現(xiàn)應(yīng)有的品質(zhì)、身份、國(guó)際感， 建立市場(chǎng)公信力。 “市場(chǎng)炒作，制造熱點(diǎn) ”：制造轟動(dòng)效應(yīng)，迅速掀起強(qiáng)勢(shì)推廣攻擊， 營(yíng)造銷售熱潮。 “情景營(yíng)銷，活動(dòng)營(yíng)銷 ”：營(yíng)造氛圍，建立有效溝通，全面?zhèn)鞑潜P信息。 營(yíng)銷總策略 108 客戶積累，提升到訪率 通過推廣，吸引客戶關(guān)注 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示，吸引客戶到訪 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造，提高成交率 客戶區(qū)分，定點(diǎn)爆破 針對(duì)不同客戶，實(shí)行不同營(yíng)銷策略 定點(diǎn)攻擊，直擊目標(biāo)客戶群 針對(duì)性推介，擴(kuò)大營(yíng)銷面 在市中心設(shè)立外展廳，并設(shè)看樓專車 針對(duì)產(chǎn)品，組織產(chǎn)品推介會(huì) 關(guān)系營(yíng)銷，互動(dòng)營(yíng)銷 利用老客戶的口碑傳播，并與各種小眾團(tuán)體建立客戶互動(dòng)平臺(tái)， 建立廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，引起社會(huì)效應(yīng)，形成口碑效應(yīng)。 客戶挖掘策略 109 路牌廣告 —— 道路占據(jù)，攔截客戶 在項(xiàng)目周邊、虎門主要交通干道及鎮(zhèn)中心設(shè)立廣告牌 現(xiàn)場(chǎng)包裝 —— 加強(qiáng)綜合感官刺激，引起關(guān)注 售樓處、樣板房、樓體包裝、工地包裝、指示牌、外展場(chǎng)等 小眾媒體 —— 快速提升項(xiàng)目的口碑、建立龐大的客戶網(wǎng)絡(luò) 通過各種小眾渠道散播信息、培育種子客戶 資源整合 —— 整合尊地以及瑞豐以往項(xiàng)目的客戶資源 充分利用尊地客戶資料庫(kù)以及瑞豐以往客戶資源，建立數(shù)據(jù)庫(kù)信息管理平臺(tái) 口碑營(yíng)銷 —— 建立第二營(yíng)銷通道，向目標(biāo)客戶傳播項(xiàng)目信息 通過以老帶新、車友會(huì)等合作、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、 DM等方式傳播樓盤信息 客戶挖掘策略 110 開盤期 熱銷期 尾盤期 強(qiáng)銷期 階段 時(shí)間安排 累計(jì)銷售率 1 蓄客期 3個(gè)月 2023年 7月 9月 —— 2 開盤期 1個(gè)月 2023年 10月 35% 3 熱銷期 3個(gè)月 2023年 11月 2023年 1月 60% 4 強(qiáng)銷期 4個(gè)月 2023年 2月 5月 80% 5 尾盤期 3個(gè)月 2023年 6月 8月 98% 注：開盤指項(xiàng)目取的預(yù)售許可證并在本地主流媒體上第一次發(fā)布開盤廣告 推盤節(jié)奏 蓄客期 07年 79月 07年 10月 07年 11月 08年1月 08年 25月 08年 6月 8月 暫以 07年 10月為具備預(yù)售條件制定 111 第一階段 蓄客期 （ 2023年 7月－ 9月） 銷售目標(biāo) 接受客戶咨詢，積累客戶；客戶的跟蹤、回訪 主推廣語(yǔ) 一個(gè)城市的仰望 展示線 報(bào)紙硬廣、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、站臺(tái)廣告等 導(dǎo)視系統(tǒng)、工地包裝、商業(yè)包裝、售樓處、園林展示 銷售線 售樓處裝修、人員培訓(xùn)、銷售百問、銷售物料準(zhǔn)備等 客戶線 售樓中心現(xiàn)場(chǎng)客戶的接待積累；外展中心客戶的接待積累 推廣線 媒體：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、站臺(tái)等 活動(dòng)：物業(yè)管理高調(diào)簽約儀式 一、蓄客期 112 日期 1個(gè)月 1個(gè)月 片區(qū)推廣 產(chǎn)品展示 形象導(dǎo)入 1個(gè)月 蓄客期 113 品牌推廣 懸念入市 片區(qū)推廣 記住一個(gè) 片區(qū) ： 虎門新中心區(qū) 記住一個(gè) 事件 ： 產(chǎn)品推介會(huì) 記住一個(gè) 樣板 ： 虎門 1號(hào) （巔峰階層） 形象導(dǎo)入 產(chǎn)品展示 產(chǎn)品展示 AIDA，客戶積累 114 片區(qū)推廣 記住一個(gè)片區(qū)： 虎門新中心區(qū) 片區(qū)價(jià)值 推廣 企業(yè)品牌 推廣 + ?戶外路牌 ?現(xiàn)場(chǎng)形象 ?報(bào)紙軟文 ?電視采訪 ?片區(qū)定義《虎門新豪宅宣言》 ?戰(zhàn)略聯(lián)合 ?虎門新中心區(qū)研討會(huì) 115 簽約英式管家－第一太平戴維斯 營(yíng)銷活動(dòng)事件 116 第二階段 開盤期 （ 2023年 910月） 銷售目標(biāo) 住宅累計(jì)銷售 35％ 主推廣語(yǔ) 新中心區(qū) 公園南 私享宮館 展示線 報(bào)紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺(tái)、站臺(tái)廣告等 售樓處 → 園林 → 樣板房 → 商業(yè)街 銷售線 客戶篩選，價(jià)格試算 客戶線 認(rèn)籌客戶優(yōu)惠，外展場(chǎng) 推廣線 媒體：報(bào)紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、 DM直郵、站臺(tái)廣告等 活動(dòng)： 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 名車名模名流活動(dòng) 開盤慶典 紅酒文化展 二、開盤期 注：從產(chǎn)品發(fā)布會(huì)進(jìn)入開盤導(dǎo)入期，直至正式開盤后一個(gè)月 117 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 關(guān)鍵事件：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨 “ 名車 名模 名流 ” 主題活動(dòng) 誠(chéng)意登記 開盤盛典 提前解籌 118 開盤慶典 邀請(qǐng)著名主持人現(xiàn)場(chǎng)主持， 邀請(qǐng)上層領(lǐng)域代表人物剪彩 鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)為虎門 1號(hào)揭幕儀式