【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 社會(huì)價(jià)值的體現(xiàn)，老有所學(xué)是老年人文化素質(zhì)提高，而老有所樂(lè)是老年人身心健康需求，“五個(gè)老有”排列是極具內(nèi)在層次不斷提高需求的等級(jí)。 ? “五個(gè)老有”是中國(guó)學(xué)者和政府對(duì)老年人全部需求的形象、精要概括，同時(shí)也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必需涵蓋的商品和服務(wù)的核心內(nèi)容。 ? 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是實(shí)現(xiàn)“五個(gè)老有”的市場(chǎng)化、社會(huì)化手段。因此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該圍繞“五個(gè)老有”為中心，以滿足老年人“五個(gè)老有”需求而提供老年產(chǎn)品和服務(wù)為宗旨。 23 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈： ? 上游產(chǎn)業(yè) —養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 中游產(chǎn)業(yè) —老年護(hù)理服務(wù)，人力資源開(kāi)發(fā) ? 下游產(chǎn)業(yè) —養(yǎng)老食品、用品生產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 24 四、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 面臨的問(wèn)題 ? 根據(jù)世界通行的標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)從 2023年進(jìn)入了老齡社會(huì) 。 ? 由于是在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的情況下進(jìn)入老齡化社會(huì) , 社會(huì)養(yǎng)老保障制度尚不完善 , 養(yǎng)老成為我國(guó)當(dāng)前面臨的一個(gè)十分突出的社會(huì)問(wèn)題。 25 四、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 面臨的問(wèn)題 ? 未來(lái) 20年是中國(guó)老年人口增長(zhǎng)最快的時(shí)期。 ? 面對(duì)人口快速老齡化、老年人口高齡化、老年人家庭空巢化、部分老人失能化等“四化”疊加的現(xiàn)狀 ， 養(yǎng)老服務(wù)體系卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于養(yǎng)老服務(wù)需求， 社會(huì)面對(duì)“未富先老”和“未備先老”雙重挑戰(zhàn)。 ? 巨大的養(yǎng)老需求給中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了廣闊的發(fā)展空間 。 26 五、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ? 民政部《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》推算 ：“ 2023年我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò) 5000億元，可新增社會(huì)就業(yè)崗位超過(guò) 710萬(wàn)個(gè) ”。 ? 但從開(kāi)展居家養(yǎng)老服務(wù)的城市看，居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容也 大多停留在一般家政服務(wù)的低端水平 。離現(xiàn)代居家養(yǎng)老服務(wù)水準(zhǔn)相差很遠(yuǎn)。 27 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類(lèi)老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。 ? 養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良 健康管家 服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。 ? 養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。 28 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題： ? 中國(guó)的現(xiàn)狀是，絕大多數(shù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還根本不知道養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品是什么，該怎樣規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)的特征是什么，同一般的住宅有什么不同，而 養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)在中國(guó)幾乎也還是一個(gè)空白 。 ? 誰(shuí)為開(kāi)發(fā)商提供設(shè)計(jì)支持？養(yǎng)老地產(chǎn)是不是還是賣(mài)房子？配套服務(wù)應(yīng)該有哪些？地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工作應(yīng)該做到哪里，能否提供售后服務(wù)，如果不能，老年人的專(zhuān)業(yè)服務(wù)能否外包等，都是問(wèn)題。 29 項(xiàng)目盈利模式的問(wèn)題 ? 養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)不在地產(chǎn)項(xiàng)目部分，而是養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這些利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)充、支援養(yǎng)老項(xiàng)目，從而總體上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)平衡或盈利。 ? 就實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體， 而后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤(rùn)點(diǎn) 。 30 老年公寓的運(yùn)營(yíng)模式 ? 老年公寓項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體造價(jià)要比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。 ? 另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過(guò)住宅銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場(chǎng)需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。 ? 另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營(yíng)模式要采取靈活多樣的銷(xiāo)售方式保證其正常經(jīng)營(yíng)。 31 外國(guó)投資機(jī)構(gòu) —購(gòu)買(mǎi)中國(guó)民營(yíng)養(yǎng)老院 ? 國(guó)內(nèi)頂級(jí)的養(yǎng)老院 ——奧古新諾頤養(yǎng)中心將于上海世博會(huì)前建成并投入運(yùn)行。該項(xiàng)目由德國(guó)著名的奧古斯汀養(yǎng)老院與上海龍君置業(yè)有限公司共同出資，總投資額預(yù)計(jì)達(dá)到 。 ? 他們宣稱“將通過(guò)高品質(zhì)、多樣化的服務(wù)為老年人在志趣相投的群體中提供自主、穩(wěn)定和高水準(zhǔn)的生活”更重要的是 ，“老人們的健康能得到絕對(duì)的保障?！? ? 這個(gè)項(xiàng)目受到關(guān)注的另一點(diǎn)則是它的外資背景。作為德國(guó)最大的社會(huì)服務(wù)企業(yè)，奧古斯汀是德國(guó)最知名的高品質(zhì)老年頤養(yǎng)品牌。目前在全德?lián)碛?21家品牌養(yǎng)老院，近 8000位老人居住其中。 32 六、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)趨于細(xì)分化，出現(xiàn)了 老年用品、老年公寓、老年護(hù)理、老年療養(yǎng)、老年文化、老年娛樂(lè)、老年家政護(hù)理等多種養(yǎng)老服務(wù)及配套服務(wù)業(yè) 。 ? 而且在操作上，逐步有民營(yíng)資本進(jìn)入，開(kāi)始市場(chǎng)化進(jìn)行資本運(yùn)作，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)正在向產(chǎn)業(yè)化方向良性發(fā)展。 ? 大連第一家養(yǎng)老超市、重慶的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老方式、寧波首家養(yǎng)老照護(hù)培訓(xùn)基地、大連工人養(yǎng)老院與日本上村友好介護(hù)株式會(huì)社的“旅游養(yǎng)老方式”、海南異地養(yǎng)老等諸多細(xì)分形態(tài)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了我國(guó)的養(yǎng)老業(yè)正在逐步產(chǎn)業(yè)化。 33 六、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 老年消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模未能引起企業(yè)重視。 老齡人口的增加為老齡產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了無(wú)限商機(jī) 。 ? 但是，我國(guó)的企業(yè)和商家并未能及時(shí)地抓住商機(jī)，抓住市場(chǎng)巨大的需求。 ? 以社區(qū)服務(wù)中心為核心，以社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)調(diào)解中心、社區(qū)敬老院、社區(qū)托老所、社區(qū)老年學(xué)校、社區(qū)婚介所和家政服務(wù)中心等為依托，以社區(qū)志